АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8838/2020

г. Ставрополь

06 ноября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена   15 октября 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме    06 ноября 2020 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КомплектЭнерго», ОГРН 

<

***>, г. Москва,

к управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство,

при участии в заседании представителей заявителя ФИО2 по доверенности от 08.07.2020 и ФИО3 по доверенности от 08.07.2020, представителя управления ФИО4 по доверенности от 04.08.2020,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КомплектЭнерго» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска (далее - управление) о признании незаконным отказа от 15.04.2020 № 291-03 в выдаче разрешения на строительство и обязании выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства «Санаторий «Стеклянная струя» на 120 мест по ул. Ольховская/ Профинтерна/пер. Пикетный, 1/16/2 в городе-курорте Кисловодске (1 этап – спальный корпус, поз. 2) на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:030307:292 и 26:34:030307:293.

Управление требования не признало, полагая оспариваемый отказ законным и обоснованным, пояснило, что пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е. нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается; один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил; для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:34:030307:292 площадью 10 454 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: санатории однопрофильные и многопрофильные, адрес: 

<

...>/Профинтерна/пер. Пикетный, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 03.09.2016 внесена запись № 26-26/015-26/015/301/2016-2955/2.

Земельный участок с кадастровым номером 26:34:030307:293, площадью 1 058 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным видом использования: под строительство санатория находится у общества на правах аренды на основании договора аренды от 12.07.2019 № 138/2019, заключенного между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и обществом, сроком до 11.07.2022 

Договор зарегистрирован в ЕГРН 27.08.2019 за № 26:34:030307:293-26/018/2019-5.

Также в аренде общества находится земельный   участок    с    кадастровым    номером   26:34:030307:48   площадью 2123 кв. м по адресу: Ставропольский край, 

<

...>/Профинтерна/ пер. Пикетный, дом 1/16/2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для лечебно-оздоровительной деятельности, на основании договора от 20.06.2018 № 0066-КЭ-18 переуступки права аренды, заключенного с ФИО5 

В 2012 и 2014 годах ООО «Кавказгидрогеология» и ООО «Инжгеопроект» по заказу предыдущего правообладателя указанных участков (ФИО5) выполнили инженерные изыскания для целей проектирования объекта «Санаторий «Стеклянная струя» на 120 мест по пер. Пикетный, 1/16/2 в городе-курорте Кисловодске (отчет об инженерно-геологических изыскания № 49-12 и отчет об инженерно-экологических изысканиях № 49-12э).

МУП «Архитектурно-планировочное бюро» подготовлен  градостроительный план № Ru26305000-0000000000000037 на земельные участки 26:34:030307:292, 26:34:030307:48, утвержденный распоряжением управления архитектуры и градостроительства города-курорта Кисловодска от 22.04.2014 № 37.

26 мая 2014 года МУП «Архитектурно-планировочное бюро» подготовлен градостроительный план № Ru26305000-0000000000000056 земельного участка с кадастровым номером 26:34:030307:293, утвержденный распоряжением управления архитектуры и градостроительства от 18.06.2014 № 56.

22 апреля 2014 года утвержден градостроительный план № Ru26305000-000000000000000037 земельного участка по ул.ул.Ольховская / Профинтерна / пер. Пикетный, 1/16/2 города Кисловодска, фактически состоящего из двух земельный участков с кадастровыми номерами 26:346030307:292 и 26:34:030307:48.

19 июня 2014 года утвержден градостроительный план № Ru 26305000 - 000000000000000056 земельного участка с кадастровым номером 26:34:030307:293.

На результаты инженерных изысканий автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» выдано положительное заключение государственной экспертизы от 24.12.2014 № 26-1-1-0255-14.

В 2014 году архитектурное проектно-художественное предприятие ООО «АРХИАРТ» по заказу ФИО5 разработало проектную документацию № 013-13 на строительство объекта «Санаторий «Стеклянная струя» на 120 мест по ул. Ольховская, Профинтерна,пер. Пикетный, 1/16/2 в городе-курорте Кисловодске.

Проектной документацией предусмотрено строительство следующих объектов: здание главного корпуса (поз. 1) общей площадью 18 778,02 кв.м; здание спального корпуса (поз. 2) общей площадью 1 521,07 кв.м; нарзанохранилище (поз. 3) площадью 36,15 кв.м; два КПП (поз. 5/1, поз. 5/2) площадью 6,2 кв.м каждый.

На проектную документацию автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» выдано положительное заключение негосударственной экспертизы от 30.06.2015 № 2-1-2-0036-15.

20 сентября 2016 года (после регистрации перехода права собственности и перенайма к обществу на вышеуказанные земельные участки) управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска обществу выданы разрешения № 26-Ru26305000-125-2016 на строительство санатория «Стеклянная струя» на 120 мест по ул. Ольховская/Профинтерна/ пер. Пикетный, 1/16/2 города Кисловодска, а именно первый этап - спальный корпус (поз. 2), и № 26-Ru26305000-126-2016 на строительство 2-го этапа - главного корпуса (поз 1), нарзанохранилище (поз. 3), КПП (поз. 5/1), КПП (поз. 5/2) санатория  «Стеклянная струя» на 120 мест по ул. Ольховская/ Профитерна/пер. Пикетный, 1/16/2 города Кисловодска на трех земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:030307:292, 26:34:030307:293, 26:34:030307:48.

Позднее в связи с тем, что размещение здания спального корпуса (поз. 2) согласно проектной документации предусматривалось только на двух земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:030307:292, 26:34:030307:293, управление архитектуры и градостроительства распоряжением от 04.04.2019 № 34 исключило из разрешения на строительство № 26-Ru26305000-125-2016 земельный участок с кадастровым номером 26:34:030307:48.

На основании выданного разрешения на строительство началось возведение объекта капитального строительства - спального корпуса, на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:030307:292, 26:34:030307:293.

08 апреля 2019 года на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 54 % зарегистрировано право собственности общества, о чем в ЕГРН внесена запись о праве собственности от 08.04.2019№ 26:34:030307:343-26/001/2019-1.

В 2017 году архитектурное проектно-художественное предприятие ООО «АРХИАРТ» по заказу общества внесло изменения (корректировку) в проектную документацию в отношении здания спального корпуса (поз. 2).

На откорректированные разделы проектной документации автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» выдано положительное заключение экспертизы от 25.06.2018 № 26-2-1-2-0098-18.

В связи с истечением срока действия разрешения на строительство от 20.09.2016 № 26-Ru26305000-125-2016, а также в целях завершения строительства спального корпуса общество 13 марта 2020 года обратилось в управление с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Санаторий «Стеклянная струя» на 120 мест по ул. Ольховская/Профинтерна/пер. Пикетный, 1/16/2 в городе-курорте Кисловодске (1 этап - спальный корпус, поз. 2) на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:030307:292, 26:34:030307:293.

В ответе от 18.03.2020 № 221-03 управление указало, что один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил. согласно представленной схеме планировочной организации, выполненной ООО «Архиатр», шифр 013-13ПЗУ, планируемое к строительству здание «Спальный корпус»  располагается в пределах земельный участков с кадастровыми номерами 26:34:030307:292 и  26:34:030307:293, в связи с чем заявителю необходимо провести работы по межеванию земельных участков с целью исключения пересечения границ земельных участков зданием «Спальный корпус». Решение о выдаче разрешения на строительство будет принято после устранения пересечения границ.

Заявлением от 15.04.2020 общество повторно просило выдать разрешение на строительство, указав, что законом не установлено такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как размещение проектируемого объекта на двух и более смежных земельных участках; предложенное управлением объединение смежных земельных участков невозможно, поскольку участки не принадлежат одному собственнику. 

В ответе от 15.04.2020 № 291-03 повторно указало, что решение о выдаче разрешения на строительство будет принято после устранения пересечения границ участков зданием.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о невозможности удовлетворения заявленных требований в связи  со следующим.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс, Кодекс) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 данной статьи и другими федеральными законами.

Общие требования к заявлению о выдаче разрешения на строительство установлены частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой к указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;

1.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, - указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей;

з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 Кодекса;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 данной части случаев реконструкции многоквартирного дома;

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

8) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;

9) копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению.

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 - 5, 7 и 9 части 7 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 7 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно (часть 7.1 статьи 51 Градостроительного кодекса ).

В соответствии с частью 14 статьи 51 Градостроительного кодекса, отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК ФР) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 4 статьи 52 Градостроительного кодекса при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается застройщику при условии представления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.

Согласно зонированию городских территорий, определенному «Правилами землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утвержденными решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 №65-416, с изменениями от 28.06.2017 №65-517, земельные участки с кадастровыми номерами 26:34:030307:292 и 26:34:030307:293 находятся в зоне – ЛП «Зона лечебно-профилактических и оздоровительных объектов», где статьей 33.6 Правил установлены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения, здании, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, определяемые техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности, специальными техническими условиями на проектирование противопожарной защиты, действующими СНиП, СанПиН, нормативами градостроительного проектирования.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Пересечение границ здания и границ земельных участков, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений.

Учитывая изложенное, один объект недвижимости (не являющийся линейным объектом) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в данном случае незавершенный строительством объект частично расположен на земельном участке, находящемся в собственности общества (с кадастровым номером 26:34:030307:292), а частично на земельном участке муниципальной собственности (земельный участок с кадастровым номером 26:34:030307:293), находящемся в аренде у общества.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает разный объем прав при строительстве на земельном участке, находящемся в собственности и в аренде. В последнем случае длительность строительства ограничена (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Суд отмечает, что выкуп арендуемого земельного участка в данном случае невозможен, в том числе и после завершения строительства, в связи с установленным законодательным запретом приобретения в собственность земель курортов.

Для завершения строительства общество не лишено возможности инициировать процедуру перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:030307:292 и 26:34:030307:293 таким образом, чтобы часть земельного участка кадастровым номером 26:34:030307:292, на котором находится незавершенный объект и часть земельного участка кадастровым номером 26:34:030307:293, оказались соединены в один земельный участок муниципальной собственности.

Так, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в случае перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский