ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-8426/2022

г. Вологда

27 марта 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2023 года.

В полном объёме постановление изготовлено 27 марта 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 28 ноября 2022 года по делу               № А05-8426/2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лира»                                     (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>; далее – ООО «Лира») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>;                                ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>; далее – ООО «Север Софт Строй») о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на нежилое помещение, общей площадью 823,9 кв. м, с кадастровым номером 29:22:040607:510, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...> Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление).

Решением суда от 28.11.2022 исковые требования удовлетворены.

ООО «Север Софт Строй» с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Аналогичные требования истца уже являлись предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Архангельской области по делу № А05-2372/2020, которым истцу отказано в удовлетворении исковых требований. Полагает, что ООО «Лира» уклонялось от обращения за регистрацией перехода права собственности. Вины ответчика в неосуществлении регистрации перехода права собственности не имеется.

ООО «Лира» в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                                 (далее – АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, в отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Лира» (далее – кредитор, сторона 2) и ООО «Север Софт Строй»                   (далее – должник, сторона 1) заключено соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство          от 01.02.2016 (далее – соглашение).

В пункте 1.4 указано, что, стороны пришли к соглашению о том, что обязательства должника, предусмотренные пунктом 1.1 заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 (административное здание со встроенными помещениями торгового назначения) в эксплуатацию, передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 настоящего соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 настоящего соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения, статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 по возврату должником 7 000 000 руб. без налога на добавленную стоимость (далее – НДС) суммы займа, а также начисленных процентов на сумму займа в размере 55 238 руб. 38 коп. без НДС. Общая сумма обязательств – 7 055 238 руб. 38 коп. без НДС, другим обязательством кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 настоящего соглашения.

Характеристики объекта указаны в пункте 2.6 соглашения. 

В силу пункта 2.7 соглашения, результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью                    840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта.

Факт выполнения истцом обязательств перед ответчиком в части внесения инвестиций подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...>, выдано ответчику администрацией муниципального образования «Город Архангельск» 19.10.2018.

В соответствии с пунктом 4.1.2 соглашения, сторона 1 в течение                  14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязуется передать в собственность стороны 2 результат инвестиционной деятельности, с документами необходимыми для государственной регистрации прав стороны 2 на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Актом приема-передачи от 06.11.2019 результата инвестиционной деятельности по соглашению о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство от 01.02.2016, ответчик передал, а истец принял результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение, площадью 820,3 кв. м, кадастровый номер 29:22:040607:510, расположенное по адресу: 

<

...> Н (далее – нежилое помещение). На государственный кадастровый учет поставлено помещение, площадью 823, 9 кв. м.

Материалами дела, подтверждается и сторонами не оспаривается, что в здании по адресу: 

<

...> находятся и иные помещения, а право собственности на здание в целом зарегистрировано за ответчиком (кадастровый номер 29:22:040607:468).

Истец и ответчик обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (заявление от 14.10.2021 № КУВД-001/2021-43201410). 

Как установлено судом, в регистрации перехода права собственности на результат инвестиционной деятельности уведомлением Управления от 27.07.2022 отказано со ссылкой на положения статьи 41 Федерального закона                               от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), по причине отсутствия заявления ответчика о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, в котором находится спорное помещение и отсутствия записи о государственной регистрации права собственности ООО «Север Софт Строй» в отношении спорного помещения.

Поскольку ответчик уклонился от государственной регистрации прав на помещение, для государственной регистрации прав на спорный объект истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, удовлетворил их в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований для отмены судебного акта по доводам жалобы не имеется.

Основания приобретения права собственности установлены                       статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

По правилам статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу положений статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

Разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума               Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»                      (далее – Постановление Пленума № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Постановления Пленума № 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановления Пленума № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд пришел к верному выводу о том, что, исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Спорное помещение передано истцу по акту приема-передачи ответчиком 06.11.2019.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом первой инстанции установлено, что в решении Арбитражного суда Архангельской области от 01.02.2018 по делу № А05-12433/2017 по спору между теми же сторонами суд признал, что оплата истцом по договору произведена ответчику в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу. Кроме того, указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается. 

Согласно отзыву Управления на иск, на нежилое помещение общей площадью 823,9 кв. м с кадастровым номером 29:22:040607:510, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях.

Судом верно установлено, что ответчик не представил на регистрацию спорного объекта требуемые документы, уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, не представляет заявление о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, для регистрации каждого помещения в здании за ответчиком, с целью государственной регистрации перехода прав на помещение за ответчиком. 

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12.10.2020 по делу № А05-2372/2020 была предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонена, поскольку в данном случае оно не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.  

Довод ответчика о том, что отказ Управления в регистрации перехода права собственности на спорный объект произошел по вине истца также правомерно не принят судом первой инстанции, так как не подтверждается материалами дела, учитывая содержание Уведомления Управления от 27.07.2022.   

Вопреки доводам жалобы, ссылка ответчика на то, что регистрация перехода права собственности невозможна ввиду наличия ограничений в осуществлении регистрационных действий, наложенных судебными приставами-исполнителями, также была рассмотрена судом первой инстанции. Указанное обстоятельство не является препятствием для удовлетворения требований истца, поскольку объект инвестиционной деятельности не принадлежит ответчику – должнику по исполнительным производствам. 

Обобщая изложенное, суд пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 823,9 кв. м с кадастровым номером 29:22:040607:510, расположенное по адресу: 

<

...> Н.

Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, без предварительного осуществления государственной регистрации права за ответчиком на помещение в здании, и без регистрации прав на иные помещения в здании за ответчиком.   

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

Поскольку судом первой инстанции нарушений или неправильного применения норм процессуального права не допущено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 28 ноября                  2022 года по делу № А05-8426/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.А. Колтакова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько