СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-16677/2021-ГК

г. Пермь

20 апреля 2022 года

Дело № А60-43071/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Семенова В.В., Ушаковой Э.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

при участии: 

от истца  -  ФИО2,  паспорт, доверенность от 15.05.2019, диплом; 

от ответчика -  Коротыш Д.В., паспорт, доверенность от 28.01.2022, диплом; от третьего  лица,  ООО «СК «Уралстрой» - ФИО3, паспорт, директор, выписка из  ЕГРЮЛ;

(лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация открытие»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 октября 2021 года по делу № А60-43071/2020

по иску публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация открытие», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью дошкольное образовательное учреждение «Первоуральский детский сад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: финансовый управляющий ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «СК «Уралстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, об обязании освободить занимаемые  нежилые помещения,

установил:

публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация открытие» (далее истец, ПАО Банк «ФК Открытие»)  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью дошкольное образовательное учреждение «Первоуральский детский сад»  (далее – ответчик, ООО ДОУ "ПДС") с требованием о взыскании 494601 руб. 19 коп. долга по арендной плате, о расторжении договора аренды  от 01.01.2014, об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены финансовый управляющий ФИО4, ФИО5, ООО "СК "Уралстрой".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2021  в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец, публичное акционерное  общество Банк «Финансовая корпорация открытие», обратился  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с выводами  суда об  отсутствии  оснований для взыскания долга и  расторжения договора  аренды в связи  с правом арендатора на зачет  неотделимых  улучшений объекта. Апеллянт полагает, что суд  не обоснованно отказал в проведении экспертизы по давности изготовления представленных в дело дополнительных соглашений к договору аренды, о которых  банку не  было  известно, документы, подтверждающие проведение работ, были предоставлены в 2021 году в рамках ведения настоящего дела. Банк считает, что  выполненное ФИО6 экспертное заключение  подлежит исключению из состава доказательств, экспертное заключение не соответствует требованиям, предъявляемым к таковым, не могло быть принято во внимание,  является  бездоказательным и необоснованным, что подтверждается рецензией на заключение. Отмечает, что объем выполненных работ был оценен экспертом путем простого визуального осмотра, без применения измерительных приборов и проведения вскрывных работ, в связи с чем невозможно установить реальный объем выполненных работ, расчет  соответствия стоимости проведенных работ представленным локальным расчета не проведен, не была запрошена рабочая документация,  не принято во внимание, что ООО «АГАВА», которое якобы в 2015 году выполнило рабочий проект 234-15-ГП, было ликвидировано 13.02.2014, в актах технической готовности от 20.05.2014, 30.05.2015, 10.07.2015 также в качестве организации, осуществлявшей подготовку проектной документации указано ООО «АГАВА», которое уже было к этому времени ликвидировано. Обращает  внимание  на представленные им доказательства того, что здание детского сада было отремонтировано до  2013 года, до регистрации ответчика в качестве юридического лица - 30.12.2013, ссылается на  техническое заключение БТИ и телевизионный видеоролик об открытии детского сада в августе 2013 года, личную заинтересованность ФИО5, ФИО7,  аффилированность ООО «СК «Уралстрой» по отношению  к заказчику строительных работ.  

 До судебного разбирательства от ответчика  поступил  письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому  ответчик полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

 От истца 16.02.2022 в апелляционный суд поступило ходатайство о назначении экспертизы по определению давности изготовления документов: дополнительных соглашений от 01.02.2014 № 1, от 01.01.2016 № 2, от 01.01.2017 №3, Приложения №1 от 01.01.2016, Приложения №1 от 01.02.2014 к договору аренды от 01.01.2014, заключенному между ФИО5 и ООО ДОУ «ПДС», а также вызове эксперта ФИО6 для дачи дополнительных пояснений. 

Заявленные истцом  ходатайства приняты судом к рассмотрению. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  17.02.2022 судебное разбирательство отложено, ответчику и третьему лицу предложено представить в апелляционный суд документы, конкретизированные в определении.

До судебного разбирательства ответчиком  и  третьим лицом  представлены дополнения и  пояснения  по  настоящему  делу.  

Также от истца, ПАО Банк «ФК Открытие», поступили пояснения  к ходатайству о проведения судебных экспертиз, в котором просит вызвать в суд в качестве свидетеля  эксперта ФИО6  

От истца поступили дополнительные пояснения по делу,  ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно ответа ООО КБ «АГАВА» от 23.03.2022,  выписки из ЕГРЮЛ ООО «АГАВА» (ИНН 

<

***>),  копии платежного поручения №508 от 28.12.2021, копии платежного поручения №52 от 11.02.2022. 

От ответчика поступили дополнительные пояснения по делу.  

Представленные истцом и ответчиком дополнительные пояснения по делу, а также дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.

Определением от 18.04.2022 произведена замена судьи Дружининой О.Г. на судью Ушакову Э.А. (ст. 18 АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал  ранее заявленные доводы жалобы и  ходатайства о назначении экспертизы и вызове эксперта, также  устно ходатайствовал  об  исключении  проектно-сметной документации из числа доказательств по  делу,  назначении  судебной технической экспертизы по вопросам стоимости, объема выполненных  работ и  их соответствия проектно-сметной документации, просил ходатайство об истребовании доказательств  не рассматривать.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайств истца. Третье  лицо оставило  разрешение ходатайств на  усмотрение суда.

Заявленные истцом  ходатайства  рассмотрены  судом  апелляционной инстанции  и  отклонены, учитывая, что в силу  ст.ст.  65, 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; доказательства представляются лицами, участвующими в деле обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; имеющиеся в материалах  дела  доказательства признаются достаточными  в целях  разрешения заявленного  иска; оснований для назначения судебной технической экспертизы, о  проведении которой не  было  заявлено  в суде  первой инстанции,   не  имеется  согласно ч.  3 ст. 268 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

 Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2014 между ФИО5 (бывший собственник объектов недвижимости) и обществом с ограниченной ответственностью Дошкольное образовательное учреждение «Первоуральский детский сад» (далее по тексту - ДОУ «ПДС», ответчик, арендатор) был заключен договор аренды (далее - договор аренды), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель по акту приема-передачи передал арендатору (ответчику) в возмездное срочное пользование по целевому назначению под предоставление общеобразовательных услуг следующие объекты недвижимости: 

- нежилое здание «Здание многофункционального центра развития личности» общей площадью 2732,2 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, Первоуральск, ул. Коммуны, д. 3; 

- нежилое здание склада общей площадью 80,1 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, Первоуральск, ул. Коммуны, д. 3; 

- право на использование земельного участка кадастровый номер 66:58:0105001:166, предоставленный арендодателю по договору аренды земельного участка № 3855-к от 15.08.2012, зарегистрированному в ЕГРП за номером 66-66-16/019/2012-022 (далее - объекты недвижимости). 

Пунктом 1.2 договора стороны определили срок аренды - 355 календарных дней с даты подписания договора, то есть по 21.12.2014. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды ответчик обязался ежемесячно уплачивать арендодателю арендную плату в размере 100000 руб. не позднее 25 числа следующего месяца. Стоимость коммунальных и иных услуг по обеспечению надлежащей и безопасной эксплуатации включена в арендную плату. 

Впоследствии сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды: 

- дополнительным соглашением от 01.02.2014 № 1 стороны предусмотрели предварительное согласование с арендодателем проведение неотделимых улучшений с зачетом стоимости таких улучшений в счет причитающихся по договору арендных платежей. Предусмотрели, что в случае если стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений на момент расторжения договора превысит сумму причитающихся арендодателю арендных платежей, то арендодатель обязан возместить арендатору такую разницу до прекращения договорных отношений. До момента возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор продолжает пользоваться объектами аренды на условиях договора;

 - дополнительным соглашением от 01.01.2017 № 3 стороны изложили п. 3.1 договора в новой редакции, согласно которой «за пользование объектами арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 100000 руб. не позднее 25 числа следующего месяца. Стоимость коммунальных и иных услуг по обеспечению надлежащей и безопасной эксплуатации включена в арендную плату. С момента заключения арендатором прямых договоров на оказание коммунальных и иных услуг по обеспечению надлежащей и безопасной эксплуатацией здания с поставщиками услуг сумма арендной платы уменьшается на стоимость соответствующей услуги. 

Объекты недвижимости принадлежали ФИО5 на праве собственности, являлись предметом залога в обеспечение обязательств по договору об ипотеке ЮЛ-012-88-10-0175 ЗН от 06.11.2014, заключенному с ПАО «МДМ Банк». 

Заочным решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 22.12.2015 по делу № 2-2877/2015 с общества с ограниченной ответственностью Производственное объединение «УралСтройИндустрия», ФИО7, ФИО7, ФИО5, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Три окна», общества с ограниченной ответственностью «Илиан», ООО ДОУ «Первоуральский Детский Сад» солидарно в пользу ПАО «МДМ Банк» взыскана задолженность по соглашению об овердрафте № ЮЛ-012-88-10-0174 в размере 11656958 руб. 52 коп., а также задолженность по договору кредитной линии № ЮЛ-012-88-10-0175 в размере 35587649 руб. 31 коп. Обращено взыскание на находящееся в залоге у ПАО «МДМ Банк» имущество по договору об ипотеке ЮЛ-012-88-10-0175 ЗН от 06.11.2014, принадлежащее ФИО5: 

- здание многофункционального центра развития личности (площадь - 2732, 20 кв.м, инвентарный номер: 6630/01/0001/51-01, Литер 1, этажность 3, подземная этажность: 1, назначение нежилое. Адрес (местонахождение): РФ, 

<

...>; 

- право аренды земельный участок. Категория земель - земли населенных; пунктов, разрешенное использование - под здание детского сада № 4. Площадь 4 57_11272804 6001 кв.м, кадастровый номер 66:58:0105001:166, адрес (местоположение): РФ, 

<

...>.

 Установлена начальная цена в размере 35301000 рублей, в том числе: 

- здание многофункционального центра развития – 35210000 руб.; - право аренды земельного участка - 91000 руб. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 25.05.2016 №33-9290/2016 заочное решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 22.12.2015 по делу № 2-2877/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика ФИО5 без удовлетворения. 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2016 по делу № А60-36538/2016 в отношении ФИО5 введена процедура реструктуризации долгов; требования кредитора ПАО «МДМ-БАНК» (в настоящее время ПАО Банк «ФК Открытие») на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции (ч. 3 ст. 69 АПК РФ) включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом имущества. 

В связи с возбуждением дела о банкротстве ФИО5 (определение арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2016 о признании требований заявителя обоснованными и введения процедуры реструктуризации долгов по делу № А60-36538/2016) требования ПАО «Бинбанк» (правопреемник «МДМ Банк») включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом недвижимого имущества: 

- здание многофункционального центра развития личности (площадь - 2732,20 кв.м, инвентарный номер 6630/01/0001/51-01, Литер 1, этажность 3, подземная этажность 1, назначение нежилое, адрес: 

<

...>; 

- право аренды земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, под здание детского сада № 4, площадь 6001 кв.м, кадастровый номер 66:58:0105001:166, адрес: 

<

...>. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО5 имущество выставлено финансовым управляющим ФИО4 на торги, торги признаны несостоявшимися.

21.09.2018 финансовый управляющий заключил с ПАО «БИНБАНК» соглашение о приеме-передаче залоговому кредитору нереализованного имущества: объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, по цене 24512481 руб. Решением общего собрания акционеров ПАО Банк «ФК Открытие» от 26.10.2018 (выписка из протокола от 29.10.2019 № 04/18) ПАО Банк «ФК Открытие» реорганизован в форме присоединения к нему ПАО «БИНБАНК». 

В результате реорганизации ПАО Банк «ФК Открытие» стало правопреемником всех прав и обязанностей ПАО «БИНБАНК», что подтверждается уставом Банка ПАО Банк «ФК Открытие». 

Право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ПАО Банк «ФК Открытие» 25.11.2019, что подтверждается выписками из ЕГРН. 

Таким образом, с 25.11.2019 собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, является ПАО Банк «ФК Открытие» (истец). Уведомление о смене собственника объектов недвижимости было направлено банком от 18.12.2019 исх. № 01-4-08/51214. 

В период с 25.11.2019 (дата возникновения права собственности истца) по 31.07.2020 ответчик пользовался объектами недвижимого имущества, вместе с тем, обязанность по оплате арендных платежей исполняет с существенным нарушением, из расчета 100000 руб. в месяц оплаты осуществлялись ответчиком: 22.01.2020 в размере 11700 руб., 25.02.2020 в размере 10000 руб., 25.03.2020 в размере 22370,68 руб., 24.04.2020 в размере 65328,13 руб., 26.06.2020 в размере 130000,00 руб., 24.07.2020 в размере 86000 руб. Задолженность составляет 494601,19 руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов, выпиской по счету.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по уплате арендных платежей, размер которых и дата оплат согласован сторонами в п. 3.1 договора, ПАО Банк «ФК Открытие» обратилось к арендатору о погашении задолженности, направило уведомление о расторжении договора аренды, об освобождении помещения.

До настоящего времени арендованное имущество истцу не возвращено, ответчик продолжает им пользоваться, при этом имеется систематическое нарушение ответчиком условий договора аренды о внесении арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за длительный период (с ноября 2019 по август 2020), неисполнение ответчиком  требований истца явилось  основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении  заявленного  иска, суд  первой инстанции  исходил  из отсутствия задолженности  на стороне  арендатора и оснований для прекращения арендных правоотношений по  инициативе арендодателя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом  1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Материалами  дела  подтверждается принадлежность  истцу на праве собственности  здания многофункционального центра развития личности и склада, являющихся объектом  аренды по  договору  аренды  от 01.01.2014,  право  собственности истца зарегистрировано  в установленном  законом  порядке 25.11.2019.

По расчету истца  задолженность  ответчика по  договору  аренды  от 01.01.2014 составляет  494601 руб. 19 коп., расчет  задолженности произведен  истцом  за  период  с 25.11.2019  по 31.07.2020 исходя из  размера ежемесячного  платежа в сумме 100000 руб. и  внесенных  ответчиком  платежей в сумме 325398,81 руб.

Ответчиком приведены возражений относительно  наличия долга по  арендных  платежам.

Учитывая положения п. 3.1. договора  аренды, в соответствии  с которым арендатор уплачивает арендодателю арендую плату в размере 100000 руб. не позднее 25 числа следующего месяца, при  этом стоимость коммунальных и иных услуг по обеспечению надлежащей и безопасной эксплуатации здания включена в арендную плату, а произведенные арендатором платежи в пользу Администрации города Первоуральск за аренду земельного участка не могут учитываться при расчете арендной платы, на что  также  указал  суд  при  рассмотрении  дела № А60-27064/2020,   представленные ответчиком  доказательства оплаты за коммунальные и иные услуги в пользу ООО «Свердловская теплоснабжающая компания», ООО «ЕЭС-Гарант», ООО «ТБО «ЭКОСЕРВИС», в пользу Администрации города Первоуральск, ООО «Центр сетевых технологий», ООО «ОКО-Охрана», ООО «Частное охранное предприятие «Ветеранов локальных войн», ИП ФИО8, МУП «Водоканал»,  платежные документы о  перечислении  платежей в пользу  истца, включая платежное  поручение  от  02.04.2021 № 109 на  сумму 39856,57 руб., которое  не  было  учтено  истцом в расчете задолженности,  следует  констатировать  отсутствие  у ответчика задолженности  по  арендным платежам за спорный период.

Вопреки  доводам истца, оснований для иного  порядка исчисления арендной платы не  имеется, поскольку  размер  и  порядок  внесения арендной платы  согласованы сторонами при  подписании  договора (ст.ст.  307, 309 ГК РФ), данный алгоритм принят   истцом  при  расчете задолженности при  обращении  в суд  с рассматриваемым иском.  Необходимо отметить,  что  условия  п. 3.1.  договора  в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017 и  в первоначальной редакции  по  существу являются идентичными, истцом не  приведено  доказательств  несения в спорный период  расходов на возмещение  стоимости коммунальных и иных услуг по обеспечению надлежащей и безопасной эксплуатации здания.  

Что касается доводов  истца о  необходимости  проведения экспертизы  на предмет  определения давности  изготовления дополнительных  соглашений к договору, суд  правомерно  не  усмотрел  оснований для удовлетворения заявленного  истцом  ходатайства, поскольку о  фальсификации  представленных  ответчиком  доказательств  истцом в порядке, установленном  ст. 161 АПК РФ не  было заявлено,  в судебном заседании суда  первой инстанции ФИО7 подтвердила факт подписания лично дополнительных соглашений №1 от 01.02.2014, №2 от 01.01.2016, № 3 от 01.01.2017, приложения № 1 от 01.01.2016, приложения № 1 от 01.02.2014 к договору аренды от 01.01.2014  в указанные в них даты, иное истцом не  доказано, кроме того, не влияет  на  результат рассмотрения дела.

Между тем, суд  апелляционной  инстанции  полагает  обоснованными требования истца о  расторжении  договора в силу  следующего.

Пунктом  1  ст.  450 ГК РФ  предусмотрена  возможность  изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта  3 ст.  619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Нарушение  ответчиком  срока внесения арендной платы  с учетом приведенных  выше выводов суда  относительно невозможности  учета  произведенных арендатором платежи в пользу Администрации города Первоуральск за аренду земельного участка и произведенных  ответчиком платежей   установлено  с февраля  по  июль 2020 года (в январе переплата 5999,41 руб., в феврале недоплата  4368,04 руб., далее нарастающим итогом с учетом  платежей арендатора), окончательный расчет  за  спорный период  произведен  ответчиком  платежным  поручение  от  02.04.2021 № 109 на  сумму 39856,57 руб. 

Оснований полагать, что  арендатором  надлежащим  образом  исполнены  были обязательства  по  внесению  арендных  платежей в спорный период с учетом  достигнутого  сторонами  соглашения о  зачете в счет  арендной платы  стоимости неотделимых  улучшений в соответствии с п. 3.2 договора  в редакции  дополнительного  соглашения от  01.02.2014 не имеется в силу  следующего.

В соответствии с п. 2 ст.  623 ГК РФ  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Суд  полагает  доводы  истца о  наличии  обоснованных  сомнений относительно  обстоятельств  производства работ  по  ремонту имущества, их  объема и  стоимости правомерными. Во-первых,   установлены аффилированность  третьего  лица, ООО «СК «Уралстрой»,  по  отношению  к первоначальному арендодателю  и  ответчику, что  не оспорено. Во-вторых,  отсутствуют  доказательств  исполнения ответчиком - заказчиком  обязательств  по  оплате выполненных  работ  по  договорам подряда, заключенным  с ООО «СК «Уралстрой». В-третьих,  представленные третьим лицом  документы налоговой  отчетности  не  позволяют  судить об отражении спорных операций в учете,  регистры налоговой и бухгалтерской отчетности за 2014-2015 г.г. суду  представлены не  были. В-четвертых,    установлены  противоречия в представленной проектно-сметной документации, в частности  организацией, осуществлявшей подготовку проектной документации рабочие проекты шифр 234-15-ГП,  234-15-ВК указано ООО «АГАВА», которое к этому времени ликвидировано (13.02.2014), что  подтверждено  выпиской из  ЕГРЮЛ, в актах освидетельствования от 30.06.2015 имеется ссылка на  указанный проект; в актах технической готовности от 20.05.2014, 30.05.2015, 10.07.2015 приведены ссылки  на  проект  ООО «АГАВА»  шифр 234-14-АР, который отсутствует  в материалах дела. В-пятых,  обращает  внимание, что при  рассмотрении  дела  № А60-27064/2020 по  иску ФИО5 к ООО ДОУ «ПДС»  последнее  не  ссылалось  на отсутствие долга в результате зачета  стоимости  неотделимых  улучшений, спор  разрешен  исходя из  условий п. 3.1. договора и  понесенных  арендатором  расходов на  содержание объекта.

То  обстоятельство, что  факт производства работ подтвержден экспертным заключением (заключение эксперта ООО ЦНПЭ "ПетроЭксперт" № 21М/212- А60-43071/20 от 30.06.2021), не может  быть  признан  достаточным для разрешения настоящего  спора. В экспертном  заключении вопрос  о  временном  промежутке выполненных  работ  разрешен  экспертом ФИО6 исходя из  представленной проектной и  исполнительной документации и  визуального  осмотра  на  предмет  физического  износа, что  само  по  себе,  не  подтверждает факт  несения арендатором расходов с учетом  установленных  по  делу обстоятельств.

Таким образом, материалы  дела не  содержат  безусловных  доказательств несения ответчиком  расходов  на  улучшение арендованного имущества за  счет  собственных  средств (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в  пунктах  28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Истцом реализовано  право  на  прекращение арендных  правоотношений с истцом путем  направления ответчику уведомления о  расторжении  договора от 14.04.2020 № 01-4-10/14374, которое  получено  ответчиком 24.04.2020, что  подтверждается копией почтового  реестра от 17.04.2020  и  данными  с официального  сайта Почты России.

По правилам п.  1 ст.  165.1 ГК РФ  заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Кроме того, в любом  случае договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610  ГК РФ).

Пунктом  1 ст.  621 ГК РФ установлено, что   арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Договор  аренды  от 01.01.2014  заключен  сторонами  на  355 дней,  до 21.12.2014 (п. 1.2 договора),  автоматически пролонгируется неопределенное количество раз, на тот же срок и на тех же условиях при соблюдении арендатором обязанностей по уведомлению арендодателя в соответствии с п. 2.3.5 договора (п. 5.2 договора).

Поскольку договор  заключен  на определенный срок с возможностью  его  пролонгации  на  новый срок,  нарушение сроков внесения арендной платы подтверждено  материалами  дела,  истцом  реализовано  право  на  прекращение арендных  правоотношений,  о чем ответчик  был  уведомлен  надлежащим образом,  оснований  для сохранения арендных  правоотношений не  имеется. Требования истца о  расторжении  договора  заявлены обоснованно. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). 

Требования истца о возврате  имущества заявлены правомерно.

При отмеченных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 октября 2021 года подлежит изменению на основании ч. 1 п. 3 ст. 270 АПК РФ. 

В соответствии  с ч.  1 ст.  110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы истца  на уплату государственной пошлины по  иску в сумме 12000 руб.  и по  апелляционной  жалобе в сумме 3000 руб. относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 октября 2021 года по делу № А60-43071/2020изменить. Изложить резолютивную часть  судебного  акта  в следующей редакции:

Исковые требования удовлетворить  частично.

Расторгнуть  договор  аренды от 01.01.2014, сторонами  которого  являются публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация открытие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и  общество с ограниченной ответственностью дошкольное образовательное учреждение «Первоуральский детский сад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Обязать  общество с ограниченной ответственностью дошкольное образовательное учреждение «Первоуральский детский сад» возвратить  публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация открытие» нежилое здание «Здание многофункционального центра развития личности» общей площадью 2732,2 кв.м и  здание склада общей площадью 80,1 кв.м, расположенные по адресу: Свердловская область, Первоуральск, ул. Коммуны, д. 3.

В удовлетворении  иска в остальной части отказать.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью дошкольное образовательное учреждение «Первоуральский детский сад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация открытие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы  по  уплате государственной пошлины  по иску в сумме 12000 руб.  и по апелляционной  жалобе в сумме 3000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

В.В. Семенов 

 

Э.А. Ушакова