ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-66894/2017-ГК

 

город Москва            Дело №А40-106891/17

«17» января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11.01.2018 года 

Полный текст постановления изготовлен 17.01.2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Байрам" 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2017 

по делу № А40-106891/17 (10-947), принятое судьей Пуловой Л.В. 

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) 

к ООО "Байрам" (ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 48 307 363,48 руб., расторжении договора, выселении, встречное исковое заявление о признании недействительной односторонней сделки по изменению договора аренды от 30.03.2008 №01-00355/08, оформленные уведомлениями Департамента городского имущества города Москвы о ставке арендной платы, а так же об обязании Департамента городского имущества города Москвы установить арендную плату исходя из условий дополнительного соглашения по рыночной ставке арендной платы с учетом применения коэффициента – дефлятора 1,10, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 28.12.2017; 

от ответчика: ФИО3, ФИО4 по доверенности от 25.07.2017, 09.11.2017; 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО "Байрам" о взыскании 48 307 363,48 руб., составляющих в том числе: 42 483 477,13 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2014 по 30.04.2017, пени – 5 823 886,35 руб. за период с 06.09.2014 по 30.04.2017; о расторжении договора от 20.03.2008 №01-00355/08 на аренду нежилого помещения площадью 846,30 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; о выселении ООО "Байрам" из нежилого помещения, с обязанием передать помещение (этаж 1, помещение №1а, комн. №24-43, этаж 1а, помещение №IIIа, комн. 1-16) в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы. 

Требования обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды №01-00355/08 от 20.03.2008.

ООО "Байрам" заявило встречный иск к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительными односторонние сделки по изменению договора аренды от 30.03.2008 №01-00355/08, от 14.01.2014 №33-50558/14-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.07.2014 и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 18 639 руб. за 1 кв. м. в год, от 24.12.2014 №33-А-127856/14-(0) об изменении ставки арендной платы с 01.01.2015 и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 20 502,90 руб. за 1 кв.м. в год, от 24.12.2014 №33-А-129082/14-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2015  и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 20.502,90 руб. за 1 кв.м. в год, от 27.11.2015 №33-А-202300/15-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016 и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 22 553,19 руб. за 1 кв. м. в год, от 27.11.2015г. №33-А-199565/15-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 22 553,19 руб. за 1 кв.м. в год, от 20.12.2016 № 33-6-98493/16-(0)-1 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2017 и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 24 808,51 руб. за 1 кв.м. в год, а также об обязании Департамента городского имущества города Москвы установить арендную плату исходя из условий дополнительного соглашения по рыночной ставке арендной платы с учетом применения коэффициента – дефлятора 1,10: с 01.09.2014 по 31.12.2014 за 1 кв.м. в год в размере 8 519,50 руб., с 01.01.2015 по 31.12.2014 в размере 9 371,45 руб., с 01.01.2016 по 31.12.2016 по 31.12.2016 в размере 10 308,59 руб., с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 11 339,45 руб. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Байрам" к Департаменту городского имущества города Москвы суд отказал в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Байрам" обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 12.10.2017, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы, удовлетворении встречного искового заявления. 

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального права в связи с ненадлежащим извещением ответчика о дате и месте судебного заседания. 

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, принять новый судебный акт от отказе в удовлетворении требований Департамента городского имущества города Москвы и об удовлетворении встречного искового заявления 

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке  статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей  сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения,  апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества города Москвы (ранее – Департамент имущества города Москвы) (далее - арендодатель, истец) и ООО "Байрам" (далее – арендатор, ответчик), заключен договор аренды №01-00355/08 от 20.03.2008 на аренду нежилого помещения площадью 846,30 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с целью использования в качестве ресторана и культурно-развлекательного центра.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора установлен с 26.11.2007 по 26.11.2022.

Согласно п.6.5 договора аренды арендная плата по договору оплачивается не позднее 5 числа текущего месяца.

С начала действия договора ответчику как субъекту малого предпринимательства была установлена минимальная арендная ставка арендной платы по договору.

Решением Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (протокол заседания от 25.12.2013 № 12-МВК/13) обществу отказано в предоставлении имущественной поддержки.

Пунктом 6.2 договора установлено, что в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ.

При этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор.

Согласно п.6.3 договора стороны согласились, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесений соответствующих изменений и дополнений в договор.

В соответствии с уведомлением от 24.12.2014 с 01.01.2015 установлена ставка арендной платы в размере 20 502,90 руб. за 1 кв.м. в год. 

В соответствии с уведомлениями от 27.11.2015 с 01.01.2016 установлена ставка арендной платы в размере 22 553,19 руб. за 1 кв.м. в год. 

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Ответчиком обязанность по оплате арендной платы исполнялась не надлежащим образом в связи с чем, истец обратился с иском.

При этом согласно представленному расчету истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате по состоянию на дату рассмотрения спора в размере 42 483 477,13 руб. за период с декабря 2012 по 03.08.2015; пени – 247,97 руб. с 01.09.2014 по 30.04.2017.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, технически и арифметически выполнен правильно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1. статьи 70 процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, поскольку ответчиком взыскиваемая задолженность не оспорена, доказательств ее оплаты не представлено,  суд правомерно взыскал с ООО "Байрам" 42 483 477,13 руб. задолженности по арендной плате.

В силу положений ст.ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В силу п. 7.1 договора аренды, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей, истцом начислены пени за просрочку внесения арендной платы в размере 5 823 886,35 руб. за период с 06.09.2014 по 30.04.2017.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства дела, судебная коллегия находит правомерными выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца указанных сумм долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу ст.ст. 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как следует из положений ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Нормами 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Претензией от 11.11.2016 № 33-6-66011/16-(0)-1 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга. Также ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензий. 

Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, договор аренды в установленном порядке соглашением сторон не расторгнут.

С учетом существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и наличия нарушения внесения арендной платы более двух сроков подряд, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из переданного по договору аренды помещения.

ООО "Байрам" был заявлен встречный иск к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительными односторонние сделки по изменению договора аренды от 30.03.2008 №01-00355/08. 

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения Таким образом, истец в настоящем случае должен доказать, что его права и законные интересы оспариваемой сделкой нарушены.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 23.12.2013 г. № 869-ПП, от 01.07.2014 г. № 364-ПП) и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 15.04.2013 г. № 236-ПП, от 01.07.2013 № 424-ПП, от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 01.07.2014 г. № 364-ПП).

В пункте 2.4 Приложения к указанному постановлению предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Аналогичное положение относительно установления рыночной ставки арендной платы, определенной на основании заключения независимого оценщика содержится в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП.

Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и № 809-ПП являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 года предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м. на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв.м., принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП).

Согласно пункту 2.4 Постановления № 800-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Согласно п.5.1.3 договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в случаях, предусмотренных законодательством города Москвы.

Таким образом, требования о признании уведомлений департамента недействительными являются необоснованными.

Суд исходит из наличия у Департамента права изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2015 по делу № А40-145766/2014, вступившим в законную силу, суд признал права ООО «Байрам» уплачивать арендные платежи за пользование нежилыми помещениями площадью 846,3 кв.м., расположенными по адресу: 

<

...>, из расчета 3 500 руб. за 1 кв.м. в год за период с 01.07.2014 по 31.08.2014 (с учетом принятых судом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

ООО «Байрам» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском о признании права уплачивать арендную плату за пользование нежилыми помещениями общей площадью 846,3 кв.м., расположенными по адресу: 

<

...>, из расчета 3 500 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС) за период с 01.09.2014 по 31.12.2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы, вступившим в законную силу, по делу № А40-59055/16 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Основанием для отказа в удовлетворении требования явился тот факт, что судебными актами по делу А40-145766/2014 было установлено, что льготная ставка подлежит применению только в течение периода с 01.07.2014 по 31.08.2014, в связи с тем обстоятельством, что 6-месячный срок с даты направления уведомления от 14.01.2014 №33-А-505558/14-(0)-0 истекает только 01.09.2014, после чего подлежит применению ставка аренды на основании соответствующего уведомления. 

Таким образом, за период с 01.07.2014г. по 31.08.2014г. по спорному договору аренды установлена ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год, с 01.09.2014 установлена рыночная ставка арендной платы в размере 18 639 руб. за 1 кв.м. в год (уведомление от 14.01.2014 №33-А-505558/14-(0). 

Независимой оценочной комиссией на основании заключенного с департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлен отчет от 14.10.2013 №880-14/2013-С и положительное экспертное заключение СРО оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Рыночная стоимость объекта исчисляется путем умножения рыночной цены предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Постановлением Правительства Москвы №800-ПП обязанность Департамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке не предусмотрена.

Оценка независимого эксперта арендатором в судебном порядке оспорена не была.

С 01.09.2014 по договору установлена рыночная ставка арендной платы в размере 18 639 руб. за 1 кв.м. в год (уведомление от 14.01.2014 №33-50558/14-(0)-0).

Рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в год за 1 кв.м. составила: с 01.01.2015 – 20 502,90 руб., с 01.01.2016 – 22 553,19 руб., с 01.01.2017г. – 24 808,51 руб.

Уведомления от 24.12.2014 №33-А-129082/14-(0)-0, от 24.12.2014 №33-А-127856/14-(0)-0, от 27.11.2015 №33-А-199565/15-(0)-0, от 27.11.2015 №33-А-202300/15-(0)-0, от 20.12.2016 «33-6-98493/16-(0)-1 о ставке арендной платы на 2015-2017 годы направлены ответчику в установленном порядке.

Исходя из п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Так как ставка арендной платы является регулируемой, то в соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 19,20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановлений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношении сторон происходит автоматически и не требует изменения договоров аренды.

Таким образом, Департаментом правомерно проводилась корректировка арендной платы, не требующая оформления сторонами в письменном виде дополнительных соглашениях в порядке п.9.3 договора. 

С учетом условий договора, уведомление, направленное ответчиком истцу в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы, обладает признаками односторонней сделки в порядке ст. 153 ГК РФ, не требует достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Условия договора аренды в части определения ставки арендной платы были известны арендатору. Поэтому арендатор при должной заботливости и осмотрительности вправе был получить необходимую информацию об изменении ставок арендной платы, в том числе путем обращения в расчетный отдел Департамента с целью проведения сверки расчетов, однако своими правами не воспользовался.

Кроме того, как следует из материалов, ответчик совершал платежи, начиная с 07.10.2014 в размере 1 314 515,48 руб. по рыночной ставке 18 639 руб. за 1 кв.м. в год, установленном уведомлением от 14.01.2014 №33-А-50558/14-(0)-0, что расценивается как согласие с установленной ставкой в соответствии с п.1 и п.3 ст. 438 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Байрам". 

В соответствии с  п. 1, п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2017 по делу № А40-106891/17 (10-947) оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                      О.В. Савенков 

 

Судьи                                                                                                               Т.Я. Сумарокова

 

                                                                                                                          И.С. Лящевский

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.