АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-45699/2018

г. Краснодар

11 февраля  2019 года

Резолютивная часть Решения объявлена 04 февраля 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 11 февраля  2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Геленджик к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик и Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Геленджик о понуждении к государственной регистрации  права собственности на недвижимое имущество, при участии в заседании: от истца - ФИО1 (паспорт), ФИО2 (по доверенности от 24.10.2019г., паспорт), от ответчиков:   - не явились, уведомлены, от третьего лица - не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальным предпринимателем ФИО1, г.Геленджик подан иск к муниципального образования города-курорта Геленджик и Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, в котором истец просит суд:

1) Обязать Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик о совместной подаче с индивидуальным предпринимателем ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305230423100017, зарегистрированным по адресу: 

<

...>, необходимого пакета документов для государственной регистрации перехода права собственности (снятия обременении с объектов недвижимости: ипотека в силу закона) на нежилое помещение, общей площадью 174,0 кв.м., этаж:           № 1, с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенное по адресу: 

<

...> и нежилое здание: проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., количество этажей: 2, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенное по адресу: 

<

...>;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности (снятие обременения с объектов недвижимости: ипотека в силу закона) за индивидуальным предпринимателем ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305230423100017, зарегистрированным по адресу: 

<

...>; на нежилое помещение, общей площадью 174,0 кв.м., этаж: № 1, с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенное по адресу: 

<

...> и нежилое здание: проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., количество этажей: 2, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенное по адресу: 

<

...>.

Основания по которым заявлен иск изложены в исковом заявлении и документальных доказательствах к нему. 

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по делу,  против заявленных требований возражали, по основаниям изложенным в представленных отзывах. 

Определением суда от 06.11.2018г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, свою позицию по заявленному иску изложили в представленном суду отзыве.

В ходе судебного разбирательства по делу, представителем истца в порядке ст.49 АПК РФ было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым, истец изменил заявленные ранее требования и просил суд :

возложить на Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик обязанность подать совместно с индивидуальным предпринимателем ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305230423100017, заявление (необходимый пакет документов) в органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении регистрационной записи: ипотека в силу закона (ограничение прав и обременение объекта недвижимости) в отношении объектов недвижимости: 

- нежилое помещение, общей площадью 174,0 кв.м., этаж: № 1, с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание: проходная, контора, общей площадью 252,2 кв.м., количество этажей: 2, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Заявленное представителем истца ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено как соответствующее ст. 49 АПК РФ. 

Суд, заслушав представителей истца, исследовав в совокупности все представленные сторонами доказательства, считает, что заявленные требования   не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, в декабре 2017 года в соответствии с  постановлением Пятнадцатого ААС по делу № A32-16917/2016 (15АП-18327/2017) от 06.12.2017 года, вступило в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2017 года об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью                   174 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: 

<

...> и здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: 

<

...>.

27 апреля 2018 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией муниципального образования города - курорта Геленджик, в лице заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО3, действующего на основании доверенности от 13 февраля 2018 года № 110-15-2122/18-33-01 был заключен договор № 73 купли - продажи объектов муниципального недвижимого имущества от 27 апреля 2018 года, место заключения договора - город Геленджик.

Согласно подпункту 2 пункта 2.1 Договора: цена продажи Объектов составляет 6 031 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей, без учета НДС. 

В соответствии с пунктом 2.2. Договора оплата цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке: согласно следующему графику погашения основного долга: до 30.12.2017 года - 300 665,55; до 30.03.2018 - 300 665,55 и так ежеквартально до 30.09.2022 года по 300 655,55 рублей.

Согласно пункту 2.4. Договора оплата цены продажи Объектов может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

11 июля 2018 года индивидуальным предпринимателем ФИО1 были досрочно выполнены обязательства по договору № 73 от 27.04.2018 года, а именно были перечислены на расчетный счет Продавца (Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик) денежные средства в размере 2 462 462,00 рублей (платежное поручение № 65) и 3 550 849,00 рублей (платежное поручение № 66) на общую сумму 6 031 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей, без учета НДС.

В соответствии с пунктом 2.5. Договора, в обеспечение исполнения обязательств по настоящему Договору Объекты находятся в залоге у Продавца до исполнения обязательств по пункту 2.2 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 2.2.2. Договора, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляющей 2,75% годовых, оплата процентов производится по следующему графику: до 30.12.2017 года- 10 873,38 рублей; до 30.03.2018-38 736,43 рублей; до 30.06.2018-37 513,18 рублей, ФИО1 выполнил обязательство по досрочному погашению полной суммы досрочно - 11 июля 2018 года, исходя из этого был сделан перерасчет, сумма процентов составила - 4239,09 рублей. Указанные суммы процентов были перечислены на расчетный счет УМИ Администрации г. Геленджик.

Пунктом 3.1.1. Договора предусмотрено: в течении 5 (пяти) дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объектов, предоставить Покупателю пакет документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты.

Пунктом 3.2.1. Покупатель обязуется оплатить цену продажи Объектов в размере, сроки и в порядке установленных в разделе 2 Договора.

Пунктом 3.1.2. Договора установлено: после исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.1. Договора совместно с Покупателем подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разделом 4 Договора (передача имущества), настоящий договор одновременно является актом приема - передачи, составление дополнительных документов о передачи объектов не требуется. Претензии по техническому состоянию объектов у сторон отсутствуют, сведения об объектах, изложенные в Договоре, а также передаваемые Покупателю документы об Объектах являются достаточными.

ИП ФИО1, после того, как им были досрочно исполнены обязательства по полной оплате цены объектов недвижимости, обратился 18 июля 2018 года в Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик (вх. № 10322 от 18.07.2018 года) и Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (вх. № 2390 от 18.07.2018 года) о совместной подаче необходимого пакета документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно прилагаемым к иску копиям выписок из ЕГРП - снятии обременении с нежилых помещений, с кадастровыми номерами: 23:40:0410041:289 и 23:40:0410041:240 (ипотека в силу закона).

07августа 2018 исх. № 51-1566/18-01-14 из Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик поступил ответ в адрес ИП ФИО1, на поданное обращение, содержащий идентичный по содержанию текст с ответом из Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (исх. № 110-15-14551/18-45-10 от 09.08.2018 года).

Согласно указанных ответов на обращения ФИО1 Администрация Геленджика и УМИ Администрации Геленджика, ссылаются на пункт 6.2. Договора, согласно которому Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню). Администрация насчитала пени по договору купли-продажи объектов муниципального недвижимого имущества от 27 апреля 2018 № 73 в размере                                         30 808 196 (тридцать миллионов восемьсот восемь тысяч сто девяносто шесть) рублей 69 копеек. При общей стоимости Объектов 6 013 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей 00 копеек.

Считая указанные ответы незаконными и необоснованными ИП ФИО1 подал повторное обращение в Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик (досудебная претензия вх. № 11889 от 15.08.2018 года).

Ответ на досудебную претензию был направлен из Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик в адрес ИП ФИО1 13 сентября 2018 года (исх. № 110-15-16805/18-39-04), содержал идентичный приведенный выше по тексту ответ, таким образом досудебный порядок истцом был соблюден.

Указанные выше ответы нарушают, по мнению истца, его права и законные интересы, поскольку взыскание неустойки (пени) по указанному договору является самостоятельным предметом спора (искового заявления) никоим образом не связанного с обязанностью Администрации снять обременение с объектов договора, по которым обязательства были выполнены ИП ФИО1 досрочно и в полном объеме, в соответствии с условиями договора, которые прописаны и подтверждаются: решением по делу № А32-16917/2016 от 22.09.2017 года, постановлением Пятнадцатого ААС от 06 декабря 2017 года, дело № А32-16917/2016 (15АП-18327/2017), постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2018 года, дело № А32-16917/2016.

Необоснованный отказ Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик и Управления имущественных отношений Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик индивидуальному предпринимателю ФИО1 в совместной подаче необходимого пакета документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

При принятии Решения суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Как видно из материалов дела, 27 апреля 2018 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией муниципального образования города - курорта Геленджик был заключен договор № 73 купли - продажи объектов муниципального недвижимого имущества от 27 апреля 2018 года.

Согласно подпункту 2 пункта 2.1 Договора: цена продажи Объектов составляет      6 031 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей, без учета НДС. 

В соответствии с пунктом 2.2. Договора оплата цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке: согласно следующему графику погашения основного долга: до 30.12.2017 года - 300 665,55; до 30.03.2018 - 300 665,55 и так ежеквартально до 30.09.2022 года по 300 655,55 рублей.

На сумму основного долга, по уплате которой предоставлена покупателю рассрочка, подлежат начислению и уплате проценты в соответствии с п. 2.2.2. договора .

Согласно пункту 2.4. Договора оплата цены продажи Объектов может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

В обеспечение исполнения обязательств по договору, объекты находятся в залоге у продавца до исполнения обязательств покупателем по пункту 2.2. договора, т.е. оплаты цены продажи объекта в предусмотренном договором порядке.

Согласно п. 2.3. договора обязательства покупателя считаются исполненным надлежащим образом в момент поступления денежных средств на указанный в п. 2.2. договора счет в сумме, указанное в п. 2.2.1., т.е. 6 013 311 руб.

Из представленных истцом выписок на приобретенное по договору купли - продажи объектов муниципального недвижимого имущества № 73  от 27 апреля 2018 года, следует что право собственности на спорное имущество зарегистрировано за истцом 14.05.2018г., однако в реестр внесена запись об ипотеке в силу закона на срок с 14.05.2018г. до 30.09.2022г., либо досрочного исполнения покупателем своих обязательств в части оплаты предусмотренной п. 2.2. договора .

Из материалов дела следует, что истец 11 июля 2018 года досрочно выполнил обязательства по договору № 73 от 27.04.2018 года, путем перечисления на расчетный счет Продавца (Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик) денежных средств в размере 2 462 462,00 рублей (платежное поручение № 65) и 3 550 849,00 рублей (платежное поручение № 66) на общую сумму 6 031 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей, без учета НДС.

Однако, ответчик отказал в совместной подаче заявления о снятии ограничения (залога) по причине неоплаты истцом процентов согласно п. 2.2.2. договора.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 данного Кодекса). Залог является акцессорным обязательством и следует судьбе основного обязательства.

Таким образом, прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, либо прекращении обеспеченных залогом обязательств. 

Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Волеизъявление ответчика на снятие обременения со спорного имущества отсутствует, вместе с тем истец полагает об исполнении им основного обязательства по договору купли-продажи недвижимости и наличии оснований для снятия залога с приобретенного им имущества, в связи с чем истец не лишен права самостоятельного обращения в регистрирующий орган с заявлением об   исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и погашении регистрационной записи об ипотеке.

Таким образом, суд приходит к выводу что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

 Надлежащим способом защиты прав предпринимателя в данной ситуации будет его обращение в уполномоченный государственный орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного имущества, обращения в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи в части залогового обязательства, либо признания обременения отсутствующим.

Кроме того, в случае отказа регистрирующим органом в погашении регистрационной записи об ипотеке покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ приведенные и представленные сторонами по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности  заявленных истцом требований, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, при таких обстоятельствах требования истца не   подлежат удовлетворению судом. 

В ходе судебного разбирательства судом были исследованы представленные сторонами подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

В соответствии со статьѐй 110 АПК РФ, судебные расходы подлежат отнесению на истца. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 49, 110, 159, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья       А.Г. Пристяжнюк