﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Тюмень                                                            Дело № А45-14965/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 16 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Мельника С.А.,

судей                                                    Глотова Н.Б.,

                                                              Ишутиной О.В.

При ведении протокола судебного заседания с использованием средств, размещённых на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», помощником судьи Пашковой Г.Р. кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на определение от 01.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Дмитриевна О.Н.) и постановление от 29.01.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Назаров А.В., Зайцева О.О., Фролова Н.Н.) по делу № А45-14965/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (630099, город Новосибирск, улица Ядринцевская, дом 18, этаж 3, ИНН 5406556542, ОГРН 1095406043039), принятые по заявлению Баженовой Юлии Сергеевны (город Новосибирск) о признании права собственности на квартиру, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки и заявления публичного акционерного общества «Сбербанк России» (117997, город Москва, улица Вавилова, дом 19, ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о признании сделки недействительной.

        Посредством использования средств, размещённых на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в заседании приняла участие представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» Феофанова Е.В. по доверенности от 18.06.2019.

Суд установил:

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (далее – общество «Радуга», должник) Баженова Юлия Сергеевна 31.01.2019 обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании:

права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 249 общей площадью 35,0 кв. м, стоимостью 1 650 000 руб., расположенную на 27-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Волховская, дом 39 (далее – квартира);

отсутствующим залога публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – банк) в отношении квартиры.

Банк 17.04.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 26.09.2017 № 249ВС2 (далее – договор купли-продажи), заключённого между Баженовой Ю.С. и обществом «Радуга».

Определением суда от 28.05.2019 заявления  Баженовой Ю.С. и банка объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 01.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.01.2020, признано право собственности Баженовой Ю.С. на квартиру; признан отсутствующим  (прекратившимся) залог по договору ипотеки; в удовлетворении заявления банка отказано.

В кассационной жалобе банк просит определение арбитражного суда от 01.10.2019 и постановление апелляционного суда от 29.01.2020 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не применён подлежащий применению подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); не приняты во внимание обстоятельства несоответствия действий Баженовой Ю.С. требованиям разумности и осмотрительности.

В отзыве на кассационную жалобу Баженова Ю.С. выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представитель банка доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашёл оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между банком и обществом с ограниченной ответственностью Виакон «Проект Радуга» (заёмщик) заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 10.07.2014 № 11 (далее - кредитный договор).

В обеспечение обязательств по возврату кредита и уплате процентов заёмщиком (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключён договор  залога имущественных прав от 10.07.2014 № ДЗ-11/1, в соответствии с которым в залог банку были переданы права (требования) на получение жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Новосибирск, улица Волховская, 39 (далее – жилой дом).

На основании договора участия в долевом строительстве от 14.09.2016 № ВС2-3 и соглашения от 28.09.2016 общество «Радуга» приобрело права (требования) в отношении нескольких жилых помещений, в том числе спорной квартиры.

Названные права (требования) заложены обществом «Радуга» (залогодатель) в обеспечение обязательств заёмщика по кредитному договору в соответствии с заключённым с банком (залогодержатель) договором залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства от 23.12.2016 № ДИ-11/15.

После сдачи жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности общества «Радуга» на находящиеся в данном доме жилые помещения должником и банком заключён договор ипотеки от 30.08.2017 № ДИ-11/31 (далее – договор ипотеки).

Названный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 20.09.2017.

Пунктом 1.2.26 договора ипотеки установлен залог спорной квартиры.

В соответствии с договором купли-продажи общество «Радуга» (продавец) обязалось передать, а Баженова Ю.С. – принять и оплатить квартиру.

Пунктом 2 договора купли-продажи цена квартиры определена его сторонами в размере 1 650 000 руб. 

Судами установлено, что названная цена уплачена покупателем полностью.

Определением суда от 21.05.2018 принято заявление о признании общества «Радуга» несостоятельным (банкротом).

Решением суда от 12.12.2018 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением суда от 10.01.2019 к должнику применены правила банкротства застройщиком, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Баженова Ю.С. сочла нарушенными свои права сохранением регистрацией права собственности на полностью оплаченную и находящуюся в её владении квартиру за обществом «Радуга» и – обременения (ипотеки) в пользу банка.  

Банк, в свою очередь, в обоснование заявления, указал на отчуждение сторонами данной сделки предмета залога без согласия залогодержателя и отсутствие законных оснований для прекращения ипотеки.

Удовлетворяя заявление Баженовой Ю.С., суд первой инстанции исходил из отсутствия в договоре купли-продажи сведений о залоге в пользу банка, повлёкшего неосведомлённость добросовестного покупателя об обременении.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что судами приняты правильные судебные акты.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве. 

По смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 58, 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

        В настоящем деле суды правомерно исходили из того, что Баженова Ю.С. владеет полностью оплаченной ею квартирой и лишена при этом возможности регистрации права собственности по не зависящим от неё причинам. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Баженова Ю.С. должна была, проявив разумную осмотрительность, узнать об обременении приобретаемой ею квартиры залогом в пользу банка, подлежит отклонению судом округа.

Действительно, ознакомление покупателя перед приобретением жилого помещения со сведениями, содержащимися в соответствующем реестре, признаются, по общему правилу отвечающими требованиям разумности и осмотрительности (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Из материалов настоящего дела усматривается, что:

в договоре купли-продажи отсутствовали сведения об обременении квартиры залогом;

ипотека зарегистрирована банком 20.09.2017, то есть, за шесть дней до заключения договора купли-продажи;

действия по накоплению требуемой для покупки квартиры суммы (в том числе по продаже транспортного средства) осуществлялись покупателем в период, предшествующий дате регистрации ипотеки.

Тем самым вывод судов о том, что поведение Баженовой Ю.С., вступившей в правоотношения с застройщиком в отсутствие прямых указаний на наличие обременения в отношении приобретаемой квартиры, отвечало требованиям разумности и осмотрительности, является верным.

Суды также учли, что граждане являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, иным образом контролировать поведение контрагента по сделке.

        Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

        В рамках настоящего дела о банкротстве судами уже рассмотрено значительное количество обособленных споров, по результатам которых за гражданами признано право собственности на жилые помещения с одновременным прекращением ипотеки в пользу банка.

В определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Доводы заявителя кассационной жалобы, выражают его несогласие с выводами судом об оценке установленных обстоятельств, не указывают на неправильное применение судами положений законодательства о банкротстве застройщиков и подлежат отклонению.

        Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 01.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 29.01.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-14965/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             С.А. Мельник

 

Судьи                                                                         Н.Б. Глотов

 

                                                                                    О.В. Ишутина