АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27068/23

16 января 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 16 января 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Борко 10» (ИНН: 

<

***>) к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об исправлении реестровой ошибки,

при участии:

от истца: ФИО1, по доверенности;

от ответчика: ФИО2 по доверенности;

от третьих лиц: не явились, 

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Борко 10» (далее также – истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее также – ответчик, Департамент), в котором с учетом уточнения требований просило установить факт реестровой ошибки в сведениях о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199; установить границы указанного земельного участка, его площадь в измененных значениях (согласно координат заключения судебной экспертизы), а также установить разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 – многоэтажная жилая застройка.

Указанные требования мотивированы тем, что в границах участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 расположен многоквартирный дом, находящийся в управлении у Товарищества. Изначально земельный участок был сформирован в целях строительства многоквартирного дома, ввиду чего после завершения строительства дому он перешел в долевую собственность собственников помещений в доме. Границы земельного участка пересекают контур многоквартирного дома, а также не учитывают фактические границы участка многоквартирного дома, что указывает на наличие реестровой ошибки в сведениях о координатах. 

В возражениях на иск Департамент указывал на то, что он является ненадлежащим ответчиком по делу. Обозначенные в иске обстоятельства не свидетельствуют о наличии в координатах земельного участка реестровой ошибки. Истец не обосновал основания для определения границ в желаемом им варианте и необходимость ничем не обусловленного увеличения площади участка. 

Определением от 02 августа 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Управление Росреестра по Ростовской области. 

В отзыве на иск Росреестр указывал на то, что в отношении земельного участка зарегистрирована аренда застройщика. Также был разъяснен порядок регистрации границ на основании решения суда.

Определением от 21 ноября 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону указывал в отзыве, что предполагаемые к установлению границы земельного участка пересекают территориальную зону Ж-3/1/14, включают территорию общего пользования, в его границах располагается детская площадка, сведения о том, что в границах участка не находится участков находящихся в собственности иных лиц не имеется.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск, представитель ответчика возражал против иска.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии представителей третьих лиц.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

30 декабря 2004 года между Департаментом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 площадью 434 кв.м. в целях проектирования и строительства многоквартирного дома, сроком по 14 февраля 2052 года.

24 марта 2005 года между ФИО3 и ООО «Ника» было заключено соглашение об уступке права по договору аренды земельного участка.

11 мая 2006 года между Департаментом и ООО «Ника» было заключено дополнительное соглашение об изменении стороны договора аренды.

13 июня 2006 года ООО «Ника» было получено разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке (т.2 л.д. 36).

В 2008 году 17-ти этажный многоквартирный дом был введен в эксплуатацию.

06 сентября 2010 года в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме, он был учет под кадастровым номером 61:44:0010502:444, площадью 4583,7 кв.м..

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:199 на момент рассмотрения дела учтен в ЕГРН с установленными границами поворотных точек, площадью 464 кв.м., с разрешенным видом использования «для проектирования и строительства жилого дома с магазином и офисом».

В отношении участка в ЕГРН содержатся сведения о регистрации аренды с ООО «Ника» и договора участия в долевом строительстве.  

В отношении границ данного земельного участка истцом заявлены требования.

Разрешая спор, суд исходит из следующего. 

1.Полномочия на обращение товарищества собственников недвижимости с требованиями об установлении границ земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

В обязанности товарищества согласно статье 138 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе входит осуществление управление многоквартирным домом и принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Из указанного следует, что товарищество является формой гражданско правового объединения, в основе создания которого лежит общий интерес собственников помещений на управление, распоряжение, сохранение и содержание общего имущества многоквартирного дома.

То есть в отношении споров об общем имущество многоквартирного дома товарищество участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений (аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.06.2006 N 1821/06).

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В контексте рассматриваемых требований, истец фактически просит исправить реестровую ошибку в сведениях о границах земельного участка (применительно к пересечению контура участка и МКД), а также установить границы земельного участка, необходимого для нужд многоквартирного дома, то есть выступает именно в защиту общего имущества МКД.

2. Департамент является надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору. 

Согласно Решению Ростовской-на-Дону городской Думы от 21 июня 2011 года № 138 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Ростова-на-Дону, осуществляющим функции по реализации полномочий по проведению единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью, земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", как в пределах, так и за пределами его границ, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством) в пределах его границ.

Из указанного выше следует, что функции по реализации полномочий собственника как муниципальных земельных участков, так и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к полномочиям Департамента, следовательно, требования Товарищества заявлены к надлежащему ответчику. 

Схожие споры, об становлении границ земельного участка, рассматриваются судом округа к Департаменту как ответчику по делу, в частности Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2024 N Ф08-194/2024 по делу N А53-2938/2022. 

3. Оценка спорного земельного участка как объекта перешедшего в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Как уже отмечалось выше земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:199 изначально предоставлялся ООО «Ника» для строительства на нем многоквартирного жилого дома по договору аренды от 2004 года.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Также в разъяснениях, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку многоквартирный дом с кадастровым номером 61:44:0010502: 444 был введён в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет в 2008 году (в этом же году было зарегистрированы права на помещения в нем), то с 2008 года участок 61:44:0010502:199 является участком общей собственности собственников помещений МКД, при этом права аренды застройщика на участок прекращены в силу закона.

В этом же контексте суд не усмотрел оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Ника» - лица осуществившего строительство МКД и право аренды которого зарегистрировано в ЕГРН, поскольку, как уже отмечалось, данное право аренды прекратилось в силу закона, наличие записи в ЕГРН которая не отражает существо прекращённого права аренды (то есть не соответствует сути права), не является основанием для привлечения такого лица к участию в деле. Спор о границах участка права, на который у застройщика прекращены и возникли у собственников помещений МКД, не затрагивает интересов выбывший из правоотношений стороны. Более того в рамках настоящего спора вопрос о погашении записи в ЕГРН не разрешается. 

4. Истцом заявлен надлежащий способ зашиты нарушенного права.

Из обстоятельств дела следует, что часть многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0010502:444 пересекает границу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199, что очевидно указывает на наличие реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка, поскольку такое пересечение не допустимо.

Также истец просит установить (помимо пересечения) границы участка под МКД с учетом элементов озеленения и благоустройства, и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов.

Из указанного следует, что фактически на разрешение в деле поставлен вопрос, как об устранении реестровой ошибки, так и установлении надлежащих координат участка необходимого для размещения МКД.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2018 N 305-КГ16-11315).

В абзацах 3, 4 пункта 68 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 установлено, что суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами земельного участка МКД, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). 

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

С учетом преследуемого истцом материально-правового интереса, заявленный им способ защиты права является надлежащим и восстанавливающим его права и законные интересы. 

5. Определение надлежащих границ земельного участка.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесен земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из указанного следует, что участок многоквартирного дома, как и иной участок, формируемый и предоставляемый для эксплуатации объекта, фактически преследует цель установления границ необходимых для нормального функционировании объекта, с учетом его особенностей.

Из положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекс РФ к числу таких особенностей, форм и элементов, характерных для участка многоквартирного дома можно отнести элементы озеленения и благоустройства, площадки для отдыха, детские площадки и т.д.

Схожий правой подход отражен в Постановлении Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 N 14-П, в котором отражено, что в системе действующего правового регулирования понятие "придомовая территория" содержательно увязано с понятием "земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом". Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации частью общего имущества в многоквартирном доме является земельный участок, на котором он расположен, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на данном земельном участке объекты. Как указано в пункте 6 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (приказ Минстроя России от 7 марта 2019 года N 153/пр), при образовании такого участка в его границы целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома. По этой причине для целей регулирования вопросов, касающихся благоустройства территории, в муниципальных нормативных актах понятия "придомовая территория" и "земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом" зачастую используются как тождественные.

Для разрешения вопроса о границах земельного участка судом был назначена по делу экспертиза.

В результате проведенного исследования эксперт в заключении указал на наличие в координатах земельного участка реестровой ошибки выраженной в пересечении границ участка контуру жилого дома, а также определил надлежащие координаты земельного участка (т. 4 л.д. 61).

В последующем в дополнении к заключению эксперт осуществил корректировку координат поворотных точек участка, с учетом внесенных в ЕГРН сведений о смежной границы учтенного земельного участка (т. 6 л.д. 71).

Эксперт, на основании Приказа Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно коммунальному хозяйству от 26.08.1998 года № 59, Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (приказ Минстроя России от 7 марта 2019 года N 153/п) Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, а также процентом застройки и нормативами отвода земельного участка для 1 квадратного метра жилого назначения, утвержденных Решением № 516 от 20 июня 2023 года установил координаты необходимого участка для эксплуатации МКД.

Указанный координаты по запросу суда ФКП Роскадастра проверило на предмет возможности их внесении в ЕГРН и указало, что иных участков они не пересекают.

Также по сведениям ЕГРН образуемый участок находится в одной территориальной зоне Ж-3/1/14 которая предполагает в качестве разрешенного использования многоэтажную застройку. Что опровергает суждение Департамента о том, что участок находится в разных территориальных хонах.

Действительно в границы сформированного экспертом участка расположена детская игровая площадка (т. 6 л.д. 66-69), об отсутствии сведений о правообладателе которой заявил Департамент.

Как пояснил представитель истца, данная детская площадка относится к МКД и используется жителями МКД, опровержений данного факта ответчиком не было представлено. Более того принадлежность площадке именно МКД более очевидна с учетом приближенности к МКД и ее функционального назначения, чем то, что она может принадлежать кому-либо иному. 

Увеличение площади образуемого участка более чем на 10 % по отношению к исходному никаким образом не нивелирует право суда на установление надлежащих координат земельного участка необходимого под МКД.

Установленные координаты земельного участка эксперта учитывают как соотношение площади жилых помещений в МКД и необходимого участка в их взаимосвязи, определенной Решением № 516 от 20 июня 2023. Также экспертов учтены все элементы инфраструктуры используемые собственниками МКД и фактические границы землепользования, санитарные и противопожарные нормы и правила. 

Представленное в дело заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и действующему законодательству о судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы, мотивированно, обоснованно, достаточно ясно и полно, в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам. Ответы эксперта понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Каких-либо иных оснований несоответствия определённого экспертом земельного участка для МКД судом не установлено, ввиду чего суд полагает необходимым установить данные координаты.

6.Установление границ земельного участка и изменение назначения земельного участка на основании решения суда. 

Из совокупности изложенных выше выводов следует, что границы перешедшего в собственность собственников помещений МКД земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 учтены с реестровой ошибкой и определены не в соответствии с потребностями расположенного на нем МКД, что указывает на необходимость их измени в ЕГРН.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Схожее правило отражено и в пункте пункта 68 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Требования о признании факта реестровой ошибки (в части пересечения контура МКД) не имеет самостоятельного процессуального значения и фактически охватываются требованием об установлении координат земельного участка, соответственно надлежащим решением, восстанавливающим право истца будет решение об установлении границ участка, его площади и вида использования. 

Поскольку в силу закона участок перешел в собственность собственников помещений МКД земельного участка, то установленное разреженное использование его должно быть определено в соответствии с правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону как многоэтажная жилая застройка (высотная застройка.)

Учитывая изложенное, требования истца подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Установить границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 1-мкр СЖР по ул. Борко - ул. Волкова, в соответствии со следующими координатами:

№ точки

Координата Х,(м)

Координата Y,(m)

1

428426,84

2203629,18

2

428426,59

2203631,67

3

428401,60

2203635,50

4

428405,94

2203675,75

5

428404,33

2203678,67

6

428401,88

2203680,28

7

428391,41

2203682,53

8

428378,92

2203597,49

9

428382,81

2203599,34

10

428385,11

2203600,90

1

428426,84

2203629,18

площадь земельного участка: 1 655 кв.м.

Установить разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка.)

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья Волуйских И. И.