АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-39796/2020

Нижний Новгород     05 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.11.2022

Полный текст решения изготовлен 05.12.2022

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 41-695) Олисова Романа Юрьевича (протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Султанова Ю.Э.)

при участии представителей 

истцов: ФИО1 по доверенностям от 01.11.2021 № 13, от 09.06.2022 № 92,

ответчика: ФИО2 по доверенности от 28.12.2021 № 52-9-03/8900,

рассмотрел в судебном заседании иск

общества с ограниченной ответственностью «Автозавод «ГАЗ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и акционерного общества «Контрактная сборка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и общество с ограниченной ответственностью «Нижегородская электросетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

и установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автозавод «ГАЗ» (далее - ООО «Автозавод «ГАЗ») и акционерное общество «Контрактная сборка» (далее - АО «Контрактная сборка», Общество) обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Управление) об урегулировании разногласий (с учетом уточнения иска от 17.03.2022) при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.12.2005 № 0252/18.

Заявленное требование основано на статьях 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1 (части 1), 22 (части 4), 39.7 (части 1) Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик уклоняется от заключения сделки в редакции, изложенной истцами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс», общество с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив» (далее - ООО «Экспертный центр «Норматив») и общество с ограниченной ответственностью «Нижегородская электросетевая компания» (далее - ООО «НЭСК»).

Управление против удовлетворения заявленного иска по основаниям, изложенным в отзыве; считает, что дополнительное соглашение следует изложить в иной редакции.

ООО «НЭСК» и ООО «Экспертный центр «Норматив» считают иск обоснованным.

В судебном заседании от 26.10.2022 объявлялся перерыв до 09 часов 03.11.2022. 

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства третьи лица не обеспечили явку представителей в суд.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Из документов видно, что 30.12.2005 Управление (арендодатель) и ООО «Автомобильный завод «ГАЗ» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 0252/18, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду до 30.12.2054 земельный участок (кадастровый номер 52:18:040227:0008), общей площадью 132 571,96 квадратных метров, по адресу: город Нижний Новгород, Автозаводский район, пр.Ленина, д.88 (лит 29А, 29А1-29А28, 32А), - для использования под производство автомобилей.

АО «Контрактная сборка» с 21.10.2019 в связи с переходом 23391/100000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 52:18:0040227:808, расположенное по адресу: город Нижний Новгород. Автозаводский район, пр.Ленина, д.88, пом. П3, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации является соарендатором земельного участка по упомянутому договору.

Управление письмом от 19.05.2020 № 52-9-07/3754 направило ООО «Автозавод «ГАЗ» дополнительное соглашение от 14.07.2020 к названному договору.

07.10.2020 письмом №325/019-003-003 истцы направили подписанный проект этого дополнительного соглашения с протоколом разногласий.

Согласно статьям 421 (пункту 1), 424, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А43-6669/2019, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 30.12.2005 № 0252/18 изложен в следующей редакции: «с 01.01.2019 размер арендной платы за земельный участок составляет 9 038 971 рубль в год согласно отчету об оценке от 20.08.2018 № 18/060/18, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-КГ».

АО «Контрактная сборка» с 21.10.2019 в силу закона является соарендатором земельного участка (кадастровый номер 52:18:040227:0008), что никем не оспаривается. Общество не обжаловало указанный судебный акт. Каких-либо изменений в законодательство, которые бы являлись основанием для изменения арендной платы в 2019 году, не вносилось. Соответственно, размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 23.08.2020 должен составлять 9 038 971 рубль в год по постановлению апелляционной инстанции.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Основные принципы) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно принципу № 7 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

На основании приказа Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од земельный участок (кадастровый номер 52:18:0040227:8) находится в границах зон санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе Нижний Новгород, т.е. ограничен в обороте (пункт 14 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, размер арендной платы по договору не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 24.08.2020 - 116 880 000 рублей. Соответственно, с 24.08.2020 по 31.12.2020 размер арендной платы составляет 1 753 200 рублей в год.

Поскольку приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20  об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01.01.2020 определен иной размер кадастровой стоимости земельного участка (кадастровый номер 52:18:0040227:8) - 135 202 187 рублей 69 копеек, то размер арендной платы исходя из 1,5% от его кадастровой стоимости составит 2 028 032 рубля 82 копейки в год. Данный размер арендной платы применяется с 01.01.2021.

В связи с внесением изменений в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации») размер арендной платы также должен определяться исходя из отчета об оценке от 20.08.2018 № 18/060/18, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс», поскольку пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Следовательно, с 27.02.2022 размер арендной платы за земельный участок составляет 9 038 971 рубль в год согласно постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А43-6669/2019.

На основании договора купли-продажи от 30.06.2022 № ДЕ01/0003/006/22  ООО «НЭСК» стало собственником нежилого отдельно стоящего здания с кадастровым номером 52:18:0040227:153, площадью 99,2 квадратных метров, расположенного на земельном участке (кадастровый номер 52:18:0040227:8). Регистрация за ООО «НЭСК» права собственности на этот объект недвижимости состоялась 27.07.2022. Соответственно, с этой даты в силу закона ООО «НЭСК»  наряду с истцами стало одним из арендаторов упомянутого земельного участка. В связи с чем, с 27.07.2022 ООО Автозавод «ГАЗ», АО «Контрактная сборка» и ООО «НЭСК» обязаны самостоятельно оплачивать арендную плату в размере, пропорциональном площади, принадлежащих им объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При таких обстоятельствах по делу суд разрешает разногласия между сторонами и определяет условия дополнительного соглашения в соответствии с нормами законодательства.

На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-174, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.12.2005 № 0252/18 и изложить его в следующей редакции:

«1. В преамбулу договора аренды земельного участка от 30.12.2005 № 0252/18 включить АРЕНДАТОРА-2 акционерное общество «Контрактная сборка» (далее - АО «Контрактная сборка») в лице генерального директора ФИО3 и АРЕНДАТОРА-3 общество с ограниченной ответственностью «Нижегородская электросетевая компания» (далее - ООО «НЭСК») в лице генерального директора ФИО4.

2. Пункт 3.1. Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается пропорционально доле арендаторов в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке.

С 01.01.2019 по 23.08.2020 размер арендной платы за Участок составляет 9 038 971 рубль в год согласно постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А43-6669/2019 и отчету об оценке от 20.08.2018, № 18/060/18, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-ГК.

С 24.08.2020 по 31.12.2020 размер арендной платы за Участок составляет 1 753 200 рублей в год.

С 01.01.2021 по 26.02.2022 размер арендной платы за Участок составляет 2 028 032 рубля 82 копейки в год.

С 27.02.2022 размер арендной платы за Участок составляет 9 038 971 рубль в год согласно постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А43-6669/2019 и отчету об оценке от 20.08.2018, № 18/060/18, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-ГК.

3. Пункт 3.5. Размер арендной платы пересматривается в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендаторам, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендаторов. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав.

4. Пункт 10.«АРЕНДОДАТЕЛЬ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области 

Телефон: 

<

***> (приемная), 467-81-46

Почтовый/юридический адрес: 603000, г, Н. Новгород, пл. Горького, д. 6

Получатель арендной платы: УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области)

БИК: 042202001, Р/счет: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 526001001

АРЕНДАТОР (СОАРЕНДАТОРЫ):

ООО «Автозавод «ГАЗ»

Юридический адрес: 603004, Россия, 

<

...> Телефон: 

<

***>, 299-09-84 Электронная почта: azgaz@gaz.ra ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>, КПП: 525601001 

АО «Контрактная сборка»

Юридический   адрес:   603004,   

<

...>, цех сборки легк.авто. №1 кабинет 4

Телефон: 

<

***>

ОГРН: 

<

***>

ИНН: 

<

***>, КПП: 525601001.

ООО «НЭСК»

Юридический адрес: 603004, Нижегородская область, город Нижний Новгород, пр-кт Ленина, д. 114а, офис 34,

 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>».

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

по договору аренды № 0252/18 от З0.12.2005 года за период с 01 января 2019 года

          1.Иходные данные:          1.1. Арендаторы:

Арендатор-1: Общество с ограниченной ответственностью «Автомобильный завод «ГАЗ»

Арендатор-2: Акционерное общество «Контрактная сборка»

Арендатор-3: Общество с ограниченной ответственностью «Нижегородская электросетевая компания».

           1.2.Местоположение участка: г. Нижний Новгород, Автозаводский район,проспект Ленина, д. 88 (лит. 29А1-29А28, 32А)

Кадастровый номер земельного участка: 52:18:040227:8

Категория земель: земли населенных пунктов

Общая площадь земельного участка: 132 571,96 кв.м.

Назначение: для размещения промышленных объектов

2.Расчет арендной платы:

С 01.01.2019 по 23.08.2020 размер арендной платы за Участок составляет 9 038 971 рубль в год согласно постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А43-6669/2019 и отчету об оценке от 20.08.2018, № 18/060/18, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-ГК .

С 24.08.2020 по 31.12.2020 размер арендной платы за Участок составляет 1 753 200 рублей в год.

С 01.01.2021 по 26.02.2022 размер арендной платы за Участок составляет 2 028 032 рубля 82 копейки в год.

С 27.02.2022 размер арендной платы за Участок составляет 9 038 971 рубль в год согласно постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А43-6669/2019 и отчету об оценке от 20.08.2018, № 18/060/18, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-ГК.

Арендаторы

Площади зданий/помещений, принадлежащих на праве собственности арендаторам

Арендная плата в год

Период действия годовой арендной платы

Арендная плата, рассчитанная пропорционально пользованию земельным участком с учетом площадей, принадлежащих каждому арендатору объектов недвижимости

Арендная плата в месяц

ООО «Автозавод «ГАЗ»

203 113,1 кв. м.

9 038 971 рубль

С 01.01.2019 по 20.10.2019

9 038 971 рубль

753 247,58 рублей

ООО «Автозавод «ГАЗ»

155 755,7 кв. м. 

9 038 971 рубль

С 21.10.2019 по 23.08.2020

6 931 464,57 рубля

577 622, 04 рублей

АО «Контрактная сборка» 

47 357,4 кв. м. 

 

2 107 506,43 рублей

175 625,53 рублей

ООО «Автозавод «ГАЗ»

155 755,7 кв. м.

1 753 200 рублей

С 24.08.2020 по 31.12.2020

1 344 427,78 рублей

112 035,64 рублей

АО «Контрактная сборка»

47 357,4 кв. м.

 

408 772,22 рубля

34 064,35 рубля

ООО «Автозавод «ГАЗ»

155 755,7 кв. м.

2 028 032,82 рубля

С 01.01.2021 по 26.02.2022

1 555 181,18 рубль

129 598,43 рублей

АО «Контрактная сборка»

47 357,4 кв. м.

 

472 851,64 рубль

39 404,30 рубля

ООО «Автозавод «ГАЗ»

155 755,7 кв. м.

9 038 971 рубль

С 27.02.2022

6 931 464,57 рубля

577 622, 04 рублей

АО «Контрактная сборка»

47 357,4 кв. м.

 

2 107 506,43 рублей

175 625,53 рублей

ООО «Автозавод «ГАЗ»

155 656,5 кв. м.

9 038 971 рубль

С 27.07.2022

6 927 049,95 рублей

577 254,16 рубля

АО «Контрактная сборка»

47 357,4 кв. м.

 

2 107 506,43 рублей

175 625,53 рублей

ООО «НЭСК»

99,2 кв. м.

 

4 414,61 рублей

367,88 рублей

 

АРЕНДАТОРЫ в добровольном порядке перечисляют арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца на счет Управления Федерального Казначейства (УФК):

УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области). 

Банк: Волго-Вятское ГУ Банка России // УФК по Нижегородской области г. Нижний Новгород

Корреспондентский счет – 40102810745370000024

Казначейский счет – 03100643000000013200

Л/с – 

<

***>

ОКТМО - 22701000

БИК – 012202102

ИНН – 

<

***>

КПП – 526001001

код бюджетной классификации 167 111 05021 01 6000 120.

в примечании – Арендная плата за земельный участок по Договору аренды земельного участка от 30.12.2005 № 0252/18.»

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автозавод «ГАЗ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья       Р.Ю. Олисов