АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-36837/2019

23 декабря 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой, рассмотрел в судебном заседании  

по иску общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – общество "Аварийно-диспетчерская служба", истец)

к МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – Управление муниципальным имуществом, ответчик)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Индивидуальный предприниматель ФИО1,

об обязании МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> по цене 3240000 руб. без учета НДС (с учетом уточнения требований),

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.19

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 25.01.19 № 1

от третьего лица не явились, извещен,

с участием эксперта ФИО4

 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

 

Общество "Аварийно-диспетчерская служба" обратилось в суд с заявлением к Управлению муниципальным имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> по цене 4050000 руб.

Определением от 29.06.2019  арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В судебном заседании ответчик представил отзыв на исковое заявление, договор купли-продажи муниципального имущества № 217 от 10.12.2013, реестр СМАО. Документы приобщены к материалам дела. 

Истец уточнил исковые требования. Истец просит обязать МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> по цене 3240000 руб. без учета НДС.

В судебном заседании суд, рассмотрев ходатайство истца об уточнении исковых требований, принял уточнения на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Далее иск рассматривается с учетом принятых судом уточнений.

Суд разъяснил сторонам положения ст. 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением от 01.08.2019г. дело назначено к судебному разбирательству. 

В судебном заседании истец в порядке ст.82 АПК РФ заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по следующему вопросу: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> с учетом и без учета НДС по состоянию на 12.02.2019.

Проведение экспертизы истец просит поручить  независимому оценщику ФИО5 (член саморегулируемой организации ООО «Российское Общество Оценщиков»), срок проведения экспертизы 15 рабочих дней, стоимость экспертизы -15000руб.  Ходатайство принято судом к рассмотрению и будет рассмотрено судом в очередном судебном заседании. 

Ответчиком представления дополнения к отзыву на исковое заявление, которые приобщены к материалам дела с приложенными документами.

Исходя из предмета спора, учитывая представленные в материалы  документы, суд полагает необходимым в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  привлечь к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора – Индивидуального предпринимателя ФИО1 (620036, 

<

...>).

Определением суда от 16.08.2019 судебное заседание отложено на 03.09.2019.

26.08.2019 от  Индивидуального предпринимателя ФИО1 поступили возражения по замечаниям составленным директором ООО "Аварийно-диспетчерская служба" ФИО6, по отчету № 19 -10 от 26.03.2019. Судом приобщены к материалам дела.

От ответчика в судебном заседании поступил отзыв на ходатайство о назначении экспертизы, ссылается на невозможность проведения экспертизы экспертом предложенным истцом, в виду не соответствия данным требованиям.

Отзыв приобщен к материалам дела.

Ответчик представил на обозрение суда судебную практику. Судебная практика возвращена представителю истца, поскольку судебные акты не имеют преюдициального значения для рассматриваемого дела.

Ответчиком представлен ответ Индивидуального предпринимателя ФИО7 с согласием на проведение судебной экспертизы. Ответ приобщен к материалам дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в определении о назначении судебной экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

Если для решения названных вопросов требуется дополнительное время, суд на основании статей 158, 163 Кодекса может отложить судебное разбирательство (рассмотрение дела в предварительном судебном заседании) или объявить перерыв в судебном заседании (предварительном судебном заседании).

Для получения информации о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения от лица, обладающего специальными знаниями, а также и об экспертах, которым она может быть поручена, суд направляет экспертному учреждению (организации) соответствующее определение.

Поскольку в данном случае суду необходимо подтверждение экспертной организации о возможности или невозможности проведения судебной экспертизы, а также сведения о стоимости проведения такой экспертизы, сроках ее проведения и кандидатурах эксперта, арбитражный суд направляет судебный запрос в экспертные организации. 

Определением от 03.09.19 судебное заседание отложено на 11.09.19.

В материалы дела поступили письма экспертных организаций о готовности проведения экспертизы, в частности от ООО «Профит», ООО «Консалтинг Групп» Оценочная компания, Уральское бюро Экспертизы и Оценки. Документы приобщены к материалам дела.

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

В судебном заседании суд огласил сторонам, официальные ответы экспертных организаций о возможности проведения экспертизы.

Ответчик настаивал на поручении проведения экспертизы ИП ФИО7

Истец возражал против кандидатуры ФИО7, ссылаясь на то, что последний систематически проводит экспертизы для ответчика в рамках оценки муниципальной собственности.

Ответчик факт проведения ФИО7 оценки муниципального имущества подтвердил.

Судом доводы сторон приняты во внимание.

Истец пояснил суду, что для целей объективного проведения оценки назначение экспертизы возможно поручить любой из организаций, ответившей суду и ранее не предложенной сторонами, с учетом сроков и стоимости проведения экспертизы.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайство о назначении по делу экспертизы.  

По смыслу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Принимая во внимание, что разрешение вопросов, касающихся установления стоимости объекта, имеет существенное значение для решения настоящего спора, а также, учитывая, что данные вопросы требуют проверки посредством соответствующего экспертного исследования в рамках судебной экспертизы, на основании ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу подлежит назначению судебная экспертиза.

При выборе эксперта судом учтены квалификация эксперта, стаж работы экспертом, а также срок и стоимость проведения экспертизы. Кроме того, судом учтено, что экспертиза назначается не экспертной организации, а определенному эксперту, который судом предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, проведение экспертизы арбитражный суд поручает Уральскому бюро Экспертизы и Оценки, эксперту ФИО4 (высшее образование, стаж работы 10 лет).

При этом судом учтено, что представители сторон заявляли о том, что у данной экспертной организации наиболее оптимальная стоимость проведения экспертизы, а также разумные сроки. 

В соответствии с положениями п. 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. 

Суд полагает необходимым поставить разрешение эксперта (с учётом предложений сторон) следующие вопросы:

1)                Какова рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 379,9, расположенном по адресу: 

<

...> по состоянию на 12.02.2019?

Судом не усмотрено оснований для постановки перед экспертом вопроса о том, соответствует ли отчет представленный ответчиком требованиям законодательства, поскольку исходя из предмета исковых требований данный вопрос к предмету доказывания в рамках настоящего дела отношения не имеет.

Исходя из представленных экспертной организации сведений, арбитражный суд счел возможным установить срок проведения экспертизы – до  04.10.2019 (включительно).

Обязанность по внесению денежных средств на депозит суда возложить на истца.

В соответствии с п. 1 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные средства, причитающиеся экспертам, выплачиваются после выполнения ими своих обязанностей. 

В связи с этим суд на основании статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостанавливает производство по делу до получения результатов экспертизы.

Определением суда от 12.09.19 по делу назначена судебная экспертиза,  производство по делу приостановлено.

Определением суда от 08.10.19 срок проведения экспертизы продлен. 

29.10.19 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта.

От ответчика 30.10.19 в судебном заседании поступило устное ходатайство об ознакомлении с экспертным заключением.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, а именно представлена экспертиза, производство по делу подлежит возобновлению.

Судом оглашены результаты экспертизы.

Определением суда от 30.10.19 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено на 27.11.19.

25.11.19 от Уральского бюро экспертизы и оценки поступило ходатайство о произведении оплаты по счету за оказанные услуги по экспертизе. Ходатайство приобщено к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что через канцелярию суда 21.11.2019 им были сданы возражения по заключению эксперта.

Судом установлено, что при подготовке возражений ответчиком неверно указан номер дела, что повлекло неверную регистрацию документа в материалы иного дела. Кроме того, судом установлено, что дело № А60-5348/2019 к моменту проведения судебного заседания с сопроводительным письмом направлено в суд вышестоящей инстанции.

В связи с этим в материалы дела в ходе судебного заседания была приобщена копия возражений ответчика и заключения специалиста.

В судебном заседании ответчиком заявлено о необходимости вызова в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по представленному заключению.

Ходатайство судом удовлетворено.

Суд предложил сторонам представить список вопросов, которые стороны планируют задать эксперту.

В судебном заседании ответчик устно заявил ходатайство о вызове специалиста ФИО7 для постановки вопросов перед экспертом, проводившим судебную экспертизу.

Ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО7 судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку доводы специалиста ФИО7 изложены им в представленной в материалы дела рецензии специалиста на заключение эксперта от 25.10.19 в письменном виде, на основании чего судом не усмотрено оснований для получения от указанного лица устных пояснений по делу.

Кроме того, судом учтено, что процессуальным законодательством не предусмотрен вызов специалиста для постановки вопросов перед экспертом.

Определением суда от 27.11.19 судебное заседание отложено на 16.12.19.

28.11.19 от ответчика поступили письменные возражения по замечаниям к отчету об оценке № 19-10 от 26.03.19, а также о приобщении к делу договора купли-продажи муниципального имущества№ 287 от 19.12.14, № 217 от 10.12.13. Документы приобщены к материалам дела.

28.11.19 от ответчика поступили возражения по заключению эксперта по определению рыночной стоимости помещения по ул. Черных 20В. О приобщении к делу договора купли-продажи муниципального имущества № 372 от 06.09.19, рецензии специалиста ФИО7 на заключение эксперта от 25.10.19, акта приемки-передачи от 06.09.19. Документы приобщены к материалам дела.

28.11.19 от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В ходе судебного заседания экспертом даны устные ответы на вопросы суда, ответчика.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы.  

По смыслу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Поскольку ответчиком не обосновано наличие противоречий в содержащихся в экспертном заключении выводах, постольку обстоятельства, определенные ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Из представленного в материалы дела заключения не следует, что оно является необоснованным.

С учетом данных экспертом ответов на вопросы сторон, выводов, изложенных в заключении эксперта, судом не установлено наличие положений, вызывающих сомнения в правильности.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов. 

Исходя из положений пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость в производстве дополнительной экспертизы имеет место при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Судом, из анализа представленного в материалы дела заключения эксперта, а также совокупности представленных в материалы дела доказательств, не усмотрено оснований для назначения дополнительной экспертизы по собственной инициативе.

         Поскольку иных ходатайств от сторон не поступило, возражений против рассмотрения дела по существу не поступило, суд рассмотрел в судебном заседании дело по существу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   

 

установил:

Между Управлением муниципального имущества (Арендодатель) и обществом «Аварийно-диспетчерская служба» (Арендатор) заключен договор аренды № 700 от 13.12.2006. 

В соответствии с указанным договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество (объект недвижимости в административном здании по адресу 

<

...> площадью 379,9 кв.м.).

Общество «Аварийно-диспетчерская служба» обратилось к  Управлению муниципальным имуществом с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений, расположенных на первом этаже административного здания по адресу: 

<

...>, площадью 379,9 кв.м. на основании договора аренды № 700 от 13.12.2006.

Заявление о реализации преимущественного права выкупа подано истцом 12.02.2019.

В ответ на заявление в адрес истца 23 апреля 2019 года поступил проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п.2.1 проект договора – объект продается по цене 4590000 руб.

Истец обратился для определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> к оценщику ФИО8. Оценщиком был составлен отчет № 29/04/2019 -ЗНК от 29.04.2019 в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 12.02.2019 составляет 4050000 рублей в том числе НДС.

Общество "Аварийно-диспетчерская служба" не согласившись с условием договора о цене, направило в адрес ответчика протокол разногласий, указав, что объект продается по цене 4050000 рублей.

13 июня 2019 года в адрес общества "Аварийно-диспетчерская служба"  поступило письмо от ответчика, в котором указано, что протокол разногласий им отклонен.

Истец полагает, что договор купли-продажи подлежит заключению в редакции Протокола разногласий.

Не согласившись с указанной в договоре выкупной стоимостью, истец обратился в суд с настоящим иском об  обязании Управления муниципальным имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> по цене по цене 4050000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил стоимость объекта указать в размере 3240000 руб., то есть без учета НДС.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение  суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее  - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Частью 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как уже было указано ранее, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета № 19-10 от 26.03.19, подготовленного оценщиком ИП ФИО1 в соответствии с которым рыночная стоимость определена по состоянию на 12.02.2019.

Судом учтено, что в соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. 

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истец, оспаривая стоимость объекта, установленную ответчиком, заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Экспертиза по делу проведена, в материалы дела представлено заключение эксперта. 

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение экспертов, суд установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертами надлежащим образом определена стоимость объекта. 

  Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной  ответственности, принимая во внимание  изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам,  не имеется. 

  Заключение эксперта достаточно  мотивировано, выводы  эксперта ясны, противоречия  в выводах эксперта отсутствуют. 

  Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Кроме того, судом учтено, что в период проведения экспертизы по делу от сторон не поступало замечаний относительно работы эксперта, отводов эксперту не заявлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что несогласие ответчика с выводами, изложенными в экспертном заключении, не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Ответчик, возражая относительно представленного в материалы дела заключения эксперта, ссылался на то, что экспертом нарушены нормы Федеральных стандартов оценки, в результате чего стоимость помещения необоснованно занижена. При расчете стоимости помещения экспертом были применены ненадлежащие объекты-аналоги, указывает, что экспертом использованы аналоги, которые расположены в других городах.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 379,9 кв.м., расположенного по адресу:   

<

...> по состоянию на 12 февраля 2019 года составляет 3357000 рублей без учета НДС.

В ходе проведения анализа наиболее эффективного использования экспертом был установлен профиль использования объекта исследования, как помещения общественно - делового назначения, в том числе для бытового обслуживания населения. Таким образом, объект исследования относится к рынку недвижимости Свердловской области (исключая Екатеринбург) под общественно-деловое назначение, в том числе для бытового обслуживания.

Бытовое обслуживание населения - это отрасль экономики, состоящая из предприятий различных организационно-правовых форм собственности и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оказанием бытовых услуг.

В то же время в состав недвижимости общественно-делового назначения входят и иные объекты, например: для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Рынок недвижимости общественно-делового назначения многогранен. В настоящем разделе с учетом возможности ФСО № 7 (п. 5.11.6) проведен анализ рынка недвижимости общественного-делового назначения в целом. Однако, в процессе анализа рынка зафиксировано, что многие объекты представляют собой полноценные офисы, которые обеспечены современными инженерными сетями и ремонтом. Эксперт среди всего многообразия общественно-деловой недвижимости с точки зрения максимальной схожести объекту экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам приводит в главе 3.2.1.2 анализ фактических данных о ценах предложений по наиболее сопоставимым объектам — объекты свободного назначения, которые возможно использовать под бытовое обслуживание в том числе.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из пояснений эксперта, данных в ходе судебного заседания, при осмотре объекта экспертом установлено, что на объекте офисное помещение составляет 10 %, оставшиеся 90 % - это обслуживающие помещения. Таким образом, эксперт указывает, что объект не может быть отнесен в общем к категории офисных, а относится к отдельному сегменту – помещения свободного назначения.

Кроме того, при оценке экспертом учтена площадь объекта – 379 кв.м.

В связи с этим оценка объекта применительно к данным характеристикам производится с учетом сегмента, площади объекта и местонахождения, поскольку из характеристик объекта следует, что объект является специфичным, экспертом объект отнесен к категории неактивного рынка.

Объекты-аналоги выбраны экспертом также исходя из указанных выше характеристик.

Судом принято во внимание, что ответчик, оспаривая данные выводы эксперта, не привел суду доказательств того, что в г. Нижнем Тагиле имеются аналогичные объекты (сегмент, площадь, местонахождение), а также не представил их стоимость на рынке.

В свою очередь эксперт указывает, что поскольку в г. Нижнем Тагиле аналогичных объектов не имеется, проанализированы объекты по Свердловской области.

Таким образом, экспертом были отобраны 15 объектов аналогов, отображенных на стр. 22-23 заключения.

Экспертом указано при ответе на вопросы ответчика, что в данном случае в качестве объектов-аналогов не может быть приняты объекты, размещенные в жилых домах, поскольку применительно к рассматриваемому случаю подлежит оценке рынок свободного назначения.

На странице 22 экспертного заключения отображено 3 состояния износа коммерческой недвижимости. Экспертом объект отнесен к несовременным, но эксплуатируемым, а потому состояние объекта определено как удовлетворительное.

На основе состояния здания, в котором размещен объект и внутреннего состояния помещений объекта экспертом применены соответствующие корректировки.

Ссылки ответчика на то, что экспертом неверно указана стоимость объекта, находящегося в г. Березовский судом отклоняются, как необоснованные, поскольку в судебном заседании эксперт пояснил, что, так как г. Березовский является городом – спутником Екатеринбурга, объекты, размещенные в нем не используются для сравнения.

Таким образом, отсюда следует, что ввиду отсутствия в г. Нижнем Тагиле объектов – аналогов, анализ произведен с учетом объектов по всей Свердловской области с ограничением по сегменту.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что экспертом не оценены реальные сделки с объектами – аналогами. При этом судом учтено, что из представленных ответчиком в материалы дела договоров купли-продажи прямо не следует, что они заключены по продаже объектов, аналогичных по сегменту, площади и местоположению.

Достоверных доказательств наличие реально заключенных сделок с аналогами ответчиком не представлено в материалы дела.

Кроме того, судом учтено, что ФСО допускают при анализе объектов либо стоимость по сделке, либо стоимость предложений.

Ссылки ответчика на то, что рыночная стоимость подлежит определению без НДС судом признаются необоснованными, поскольку в выводах эксперта рыночная стоимость указана без НДС.

Кроме того, эксперт, проанализировал влияние основных факторов, местоположение, площадь, этаж расположения объекта, состояние внутренней отделки, наличие отдельного входа. Экспертом указано, что данные факторы оказывают наибольшее влияние на цены, сопоставимых объектов, в рамках данной оценки.

При проведенных исследованиях эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта  составляет 3357000 руб.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что возражая относительно представленного расчета эксперта, представителем ответчика не представлено суду достоверных доказательств того, что экспертом расчет произведен неверно. Фактически доводы ответчика сводились к несогласию с представленным расчетом, документального обоснования, позволяющего достоверно проверить доводы ответчика, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что судом принято экспертное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца.

Между тем требования истца подлежат частичному удовлетворению, поскольку эксперт установил стоимость объекта 3357000 руб., а не как указал истец 3240000 руб. без учета НДС. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки наряду с государственной пошлиной включаются в состав судебных расходов.

 Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Судом учтено, что истцом на депозит суда внесены денежные средства для оплаты услуг эксперта в размере 27000 руб.

Общая стоимость судебной экспертизы составила 27000 руб.

В силу разъяснений п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Судом также учтено, что истец изменил размер исковых требований до получения заключения экспертов и определения стоимости объекта.

С учетом общей стоимости экспертизы и размера денежных средств, внесенных истцом на депозит суда, а также размера удовлетворенных требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 26057 руб. 70 коп., в качестве возмещения расходов на оплату стоимости судебной экспертизы. 

 Судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5790 руб. 60 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Обязать МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, по цене 3357000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

3. Взыскать с МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины денежные средства в размере 5790 руб. 60 коп., в возмещение расходов по оплате услуг эксперта денежные средства в размере 26057 руб. 70 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                Ю.С. Колясникова