АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

                                        тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-12281/2019

город Кемерово

18 июля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Мария-Ра», г. Барнаул, Алтайский край (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительной сделки по изменению размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15 в части, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины

при участии: от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 11.06.2019 №32/2019, паспорт); от ответчика: ФИО3 – главный специалист (доверенность от 09.11.2018 №7-2-11/425, удостоверение); в присутствии: ФИО4 (паспорт),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра», г. Барнаул, Алтайский край (далее – ООО ПКФ «Мария-Ра», общество) обратилось в арбитражный суд с иском к  Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (далее – Комитет, КУГИ) о признании недействительной сделки по изменению размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11618, предоставленный по договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15, оформленной в виде уведомления от 25.01.2018 № 9-6-01/900 с приложением протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15, в части применения в 2017 году коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010 – 2016 годов (изложено в редакции принятого судом ходатайства об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование иска общество ссылается на отсутствие у Комитета правовых оснований для применения при расчете размера арендной платы коэффициента инфляции (Ки) в значении, определяемом как произведение коэффициентов инфляции, установленных Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» на 2010-2016 годы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка, переданного обществу в аренду по договору от 02.11.2015 № 03-11-С/15, актуальна по состоянию на 01.01.2016 и, соответственно, не подлежит корректировке на инфляционные потоки. Также отмечает, что решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-574/2017~М-409/2017, оставленным в соответствующей части без изменения  Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4, признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, от 30.10.2017 № 579), в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы. 

Ответчик иск не признал, мотивируя тем, что действующим в настоящее время Порядком определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, предусмотрено применение коэффициентов инфляции при определении размера арендной платы по договорам аренды земельных участков. При этом полагает, что поскольку решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018  по делу № 3а-574/2017~М-409/2017 пункт 2.8 Порядка в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы, признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу, на спорные правоотношения указанное решение свое действие не распространяет (подробнее доводы изложены в письменном отзыве).

Как следует из материалов дела, ООО «Мария-Ра» с 13.12.2017 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровский городской округ, 

<

...> строение 33б, кадастровый номер 42:24:0301014:11974 (далее - здание), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области (далее - ЕГРН об основных характеристиках), зарегистрированного за № 42:24:0301014:11974-42/001/2017-2 от 13.12.2017.

Согласно сведениям из ЕГРН об основных характеристиках здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0301014:11618, площадью 1024 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33б, относящемся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов.

Указанный земельный участок прежнему собственнику названного здания был предоставлен Комитетом по договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях:

-принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;

-изменения кадастровой стоимости земельного участка;

-определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка;

-при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора). 

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015  № 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области. Актом б/н от 26.04.2016  утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 4331479,04 руб.   

Уведомлением от 25.01.2018  № 9-6-01/900   Комитет подтвердил переход прав и обязанностей с 13.12.2017 к ООО «Мария-Ра» (арендатор) по договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15 с кадастровым номером 42:24:0301014:11618, приложив протокол определения величины арендной платы за период с 13.12.2017 по 31.12.2017 в размере 49204,65 руб. в месяц, а с 01.01.2018 в  размере 51172,84 руб. в месяц.

Расчет арендной платы за период с 13.12.2017 по 31.12.17 был произведен в соответствии с нормативно правовым актом - Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе -городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденных Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, с учетом изменений, установленных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 №189, от 30.10.2017 №579, с применением коэффициента инфляции за 2010-2016. Размер арендной платы за указанный период составил 30 157 ,69 руб. (49 204, 65 руб. в месяц).

Полагая, что данные протокол и уведомление, представляющие собой одностороннюю сделку, в части, предусматривающей применение при расчете размера арендной платы расчет коэффициента инфляции путем перемножения указанных коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за предшествующие периоды, не основаны на законе, ООО ПКФ «Мария-Ра» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пунктах 71, 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы. 

Как следует из представленных в суд материалов и не оспаривается сторонами, предметом договора аренды от 02.11.2015 № 03-11-С/15 является земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена (пункты 1.2, 1.4 договора).

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей в спорный период) полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории нормативно регулируемых цен.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» Коллегия Администрации Кемеровской области устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Кемеровской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанных положений законов постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Кемерово, государственная собственность за которые не разграничена (в настоящее время в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, от 30.10.2017 № 579 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы) (далее  – Порядок № 62).

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате обществом за спорный период,  должен производиться в соответствии с названным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, что не опровергается сторонами.

Спор между Комитетом и обществом в указанной части возник относительно применения КУГИ при расчете размера арендной платы, подлежащей уплате обществом, коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Ки), в размере, определенном как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за предыдущие периоды - 2010 -2016 годов. 

Решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-574/2017~М-409/2017 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, от 30.10.2017 № 579), в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы. 

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4 решение Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-574/2017~М-409/2017 в указанной части оставлено без изменения.

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование предоставляемым в аренду земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение Комитетом коэффициента, учитывающего уровень инфляции, в значении, определенном как произведение Ки, установленных на 2010-2016 г.г., к актуальной кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2016, на основании пункта 2.8 Порядка № 62 признанного недействующим в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы, за период, предшествующий принятию решения Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-574/2017~М-409/2017 и вступления его в законную силу, в данном случае является неправомерным.

Аналогичный подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627.

С учетом вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу и принимая во внимание, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, не может быть установлен в большем размере, чем нормативно установленный размер, требования ООО ПКФ «Мария-Ра» являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение спора в суде в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Признать недействительной сделку по изменению размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11618, предоставленный по договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15, оформленную в виде уведомления от 25.01.2018 № 9-6-01/900 с приложением протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 02.11.2015 № 03-11-С/15, в части применения в 2017 году коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010 – 2016 годов.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Мария-Ра», г. Барнаул, Алтайский край (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня его принятия. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

Судья  Мишина И.В.