Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-6535/2023

г. Владивосток

13 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Ольгинского муниципального района и общества с ограниченной ответственностью «Омега Транс»,

апелляционные производства № 05АП-7143/2024 и №05АП-6932/2024

на решение от 22.10.2024 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-6535/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Омега Транс»

к акционерному обществу «Ольгалес», Администрации Ольгинского муниципального района,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, кадастровые инженеры: ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при участии Прокуратуры Приморского края,

о признании недействительными договоров,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Омега Транс» (далее – ООО «Омега Транс»): представитель ФИО4 по доверенности от 02.09.2024, сроком действия до 02.09.2027, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 10050), паспорт;

от акционерного общества «Ольгалес» (далее – АО «Ольгалес»): представитель ФИО5 по доверенности от 10.01.2025, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 18846), паспорт;

от Прокуратуры Приморского края: прокурор Коротковских М.В. по доверенности от 05.02.2024, сроком действия 1 год, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Омега Транс» (далее – ООО «Омега Транс»)  обратилось в Арбитражный суд Приморского края с уточненным при рассмотрении спора иском к акционерному обществу «Ольгалес» (далее – ООО «Ольгалес» и администрации Ольгинского муниципального района, содержащим следующие требования:

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:12:030701:709 площадью 22 931 кв. м, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 320 м, по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, 

<

...> здание,

- исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:12:030701:710 площадью 86 365 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 550 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, 

<

...> здание;

- признать недействительным заключенный между АО «Ольгалес» и Администрацией Ольгинского муниципального района договор аренды от 29.10.2013 № 37 земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:709 площадью 22 931 кв. м.;

- признать недействительным заключенный между АО «Ольгалес» и Администрацией Ольгинского муниципального района договор аренды № 39 от 29.10.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:710 площадью 86 365 кв. м;

- применить последствия недействительности сделки и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю прекратить записи о государственной регистрации указанных договоров аренды в ЕГРН от 20.11.2013 № 25-25-10/016/2013-549 и от 20.11.2013 № 25-25-10/016/2013-547, исключить сведения о спорных земельных участках из ЕГРН.

Определением от 11.10.2023 произведено процессуальное правопреемство, администрация Ольгинского муниципального района Приморского края заменена правопреемником – Администрацией Ольгинского муниципального округа Приморского края (далее – Администрация).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, кадастровые инженеры ФИО1, ФИО2, ФИО3

Решением суда от 22.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем ООО «Омега Транс» и Администрация не согласились, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В своей апелляционной жалобе общество оспорило вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права, настаивая на  направленности заявленных требований на защиту своих законных интересов собственника объектов недвижимости, земельные участки для эксплуатации которых смежны с земельными участками №№ 25:12:030701:709, 25:12:030701:710, принадлежащими АО «Ольгалес» на праве аренды.

По мнению апеллянта, в условиях инициирования арендатором спора об исправлении кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ его земельных участков (дело № А51-4122/2022) и угрозы исключения из ЕГРН сведений об объектах истца, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об образовании земельных участков №№ 25:12:030701:709, 25:12:030701:710 с нарушениями требований земельного законодательства, имеются основания для оспаривания сделок, наделяющих АО «Ольгалес» правами арендатора.

Администрация в своей апелляционной жалобе также утверждала об образовании земельных участков №№ 25:12:030701:709, 25:12:030701:710 с рядом нарушений, позволяющих констатировать ничтожность сделки по передаче таковых в аренду. Поддерживая суждения общества «Омега транс» как собственника объектов недвижимого имущества, Администрация полагала последнее избравшим надлежащий способ защиты своего права, направленного на устранение реальной угрозы нарушения права собственности.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, Прокуратура Приморского края настаивала на обоснованности доводов апеллянтов, указав, что при формировании спорных земельных участников не были учтены объекты недвижимого имущества и земельные участки, необходимые для их эксплуатации, нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, кроме того в границах сформированного земельного участка находится водный объект – Японское море, являющееся в силу закона федеральной собственностью; тем самым земельные участки были образованы с нарушениями и не подлежали передаче в аренду обществу «Ольгалес». Прокуратурой также отмечена возможность самостоятельной квалификации судом спорных правоотношений и подлежащих применению норм материального права, ввиду чего формулировка исковых требований ООО «Омега транс» не препятствовала суду рассмотреть их безотносительно ошибочности избранного истцом способа защиты права.

АО «Ольгалес» в своем отзыве на апелляционные жалобы, также приобщенном к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ, возражало против аргументов апеллянтов, полагало решение суда первой инстанции законным и обоснованным, также изложив доводы о пропуске обществом «Омега транс» срока исковой давности для оспаривания договоров аренды.

Позиции истца, ответчика АО «Ольгалес» и Прокуратуры Приморского края были поддержаны их представителями в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства представители Администрации и третьих лиц явку представителей не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционные жалобы в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 29.10.2013 на основании постановления администрации Ольгинского муниципального района от 29.10.2013 № 549 «О предоставлении земельного участка на правах аренды ОАО «Ольгалес» под рыбоперерабатывающий завод», постановления администрации Ольгинского муниципального района от 29.10.2013 № 551 «О предоставлении земельного участка на правах аренды ОАО «Ольгалес» под гидротехнические сооружения» между Администрацией Ольгинского муниципального района Приморского края и ОАО «Ольгалес» были заключены договоры аренды земельных участков сроком с 29.10.2013 по 29.10.2062 на 49 лет, а именно:

- договор аренды № 39 земельного участка с кадастровым номером 25:12:03070:710, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 550 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> здание 1, площадь 1 724 257 кв.м, разрешенное использование: под рыбоперерабатывющий завод.

- договор аренды № 37 земельного участка с кадастровым номером 25:12:03070:709, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 320 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> здание 1, площадь 22 931 кв.м, разрешенное использование: под гидротехнические сооружения.

В целях проверки соответствия местоположения границ земельных участков сведениям ЕГРН, вследствие обнаружения существенного расхождения в расположении участков на Публичной кадастровой карте от их фактического местоположения, а также от их расположения на Плане земельного участка и Схеме расположения земельного участка (М 1:10000), имеющихся в составе межевых планов, АО «Ольгалес» заказаны работы по определению фактического местоположения земельных участков с кадастровыми номерами 25:12:030701:709, 25:12:030701:710, 25:12:030701:711, расположенных по адресу: Приморский край, Ольгинский район, п. Ракушка, в районе ул. Корабельная.

По результатам выполненных работ кадастровым инженером ООО «Кадастровые инженеры» ФИО6 составлено заключение кадастрового инженера, согласно выводам которого текущие реестровые сведения о местоположении границ и поворотных точек границ объектов недвижимости, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами 25:12:030701:709, 25:12:030701:710, являются ошибочными, смещены примерно на 43 метра по направлению на юго-запад относительно их фактических границ, с частичным включением лесного массива, территорий общего пользования (проезд, проход) и неразграниченных муниципальных земель п. Ракушка, что является признаком наличия технической ошибки в измерениях лица, выполнившего кадастровые работы в отношении указанных земельных участков.

Руководствуясь указанным заключением, АО «Ольгалес» обратилось в суд с иском о признании реестровой ошибки в ЕГРН объектов недвижимости с кадастровыми номерами 25:12:030701:709, 25:12:030701:710, 25:12:030701:711 и смежных с ними 25:12:030701:146, 25:12:030701:706, 25:12:030701:705, 25:12:030701:737, 25:12:030701:714, 25:12:030701:149, 25:12:030701:150, 25:12:030701:704, 25:12:000000:1261, 25:12:030701:735 (объект капитального строительства), 25:12:030701:741 (объект капитального строительства). Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен номер А51-4122/2022.

В связи с тем, что исковое заявление АО «Ольгалес» затрагивало законные интересы ООО «Омега транс» судом указанное общество привлечено в качестве третьего лица.

Так, согласно заключенному между Администрацией Ольгинского муниципального района (продавец) и ООО «Омега Транс» (покупатель) на основании протокола о результатах аукциона от 06.09.2021 № 2 договору купли-продажи № 4 от 10.09.2021, продавец передал в собственность покупателя следующее муниципальное имущество – лаборатория, инвентарный номер 166, назначение – нежилое, местонахождение – Приморский край, Ольгинский район, с. Ракушка, в/г №10; земельный участок – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, кадастровый номер 25:12:030701:961.

04.10.2021 органом регистрации прав принято решение о государственной регистрации права собственности ООО «Омега Транс» на здание с кадастровым номером 25:12:030701:960, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации № 25:12:030701:960-25/061/2021-3.

Обществом «Омега транс» получено заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «Фактор-Гео» № 10/22 от 11.04.2022, перед которым был поставлен следующий вопрос: провести  анализ представленных заказчиком, а также полученных по результатам запросов документов, и подготовить заключение специалиста в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:709 площадью 22 931 кв.м. с отображением в хронологическом порядке действий по формированию земельного участка, осуществлению государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на земельный участок, с выявлением наличия (отсутствия) действий со стороны полномочного на распоряжение земельными участками органа, нарушающих земельное законодательство.

Согласно выводам данного заключения, Администрация Ольгинского муниципального района Приморского края, принимая решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 25:12:030701 под гидротехнические сооружения» (постановление от 27.09.2013 № 466 – приложение № 10 к заключению от 11.04.2022 № 10/22), решение о предварительном согласовании места строительства гидротехнических сооружений в п. Ракушка и об утверждении акта выбора земельного участка» (постановление от 27.09.2013 № 462 – приложение № 11 к заключению от 11.04.2022 № 10/22), а также кадастровый инженер ООО «Содружество» ФИО3 (номер квалификационного аттестата 25-11-48, СНИЛС 11459803966) при подготовке 30.09.2013 межевого плана (приложение № 9) не учли наличие объектов недвижимого имущества (лаборатория номер по генплану 165 и лаборатория номер по генплану 166) и земельных участков, необходимых для их эксплуатации, чем нарушили принцип земельного законодательства (пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:709 площадью 22 931 кв. м для строительства гидротехнический сооружений образован как вновь созданный объект недвижимости, что является нарушением требований земельного законодательства к образованию земельных участков (ч. 6. ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030201:89 должен быть исходным земельным участком, сохраняемым в измененных границах, в результате раздела которого должен был образоваться земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:709.

Администрация Ольгинского муниципального района, утверждая схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 25:12:030701 под гидротехнические сооружения» (постановление от 27.09.2013 № 466 – приложение № 10), предварительно согласовывая место строительства гидротехнических сооружений в п. Ракушка и утверждая акт выбора земельного участка» (постановление от 27.09.2013 № 462 – приложение № 11 к заключению от 11.04.2022 № 10/22), а также кадастровый инженер ООО «Содружество» ФИО3 (номер квалификационного аттестата 25- 11-48, СНИЛС 11459803966) при подготовке 30.09.2013 межевого плана (приложение № 9 к заключению от 11.04.2022 № 10/22), включили в границы образуемого земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:709 водные объекты (приложение № 7 к заключению от 11.04.2022 № 10/22): залив Владимира (Бухта Северная) Японского моря (площадь наложения составляет 203 кв. м); ручей, протекающий с южной стороны пос. Ракушка и впадающий в залив Владимира (Бухта Северная) Японского моря (площадь наложения составляет 151 кв. м), что противоречит положениям ч. 2 ст. 102 Земельного кодекса РФ запрещающей на землях, покрытых поверхностными водами образование земельных участков.

Нахождение исправляемого земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:709 в соответствии с Решением Думы Ольгинского муниципального района от 29.06.2021 № 307 «О внесении изменений в правила землепользования и застройки Веселояровского сельского поселения» в границах четырех территориальных зон (приложение № 5 к заключению от 11.04.2022 № 10/22): зона многофункциональной застройки (ТЗ-04); зона индивидуальной жилой застройки (ТЗ01); зона инженерной инфраструктуры (ТЗ-08); зона транспортной инфраструктуры (ТЗ-09), что противоречит положениям ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ и п.2 ст. 85 Земельного кодекса РФ, не допускающим расположение земельного участка в различных территориальных зонах.

В ходе осмотра (приложение № 2 к заключению от 11.04.2022 № 10/22) земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:709, находящегося в аренде АО «Ольгалес» и прилегающей территории, установлено, что исследуемая территория не каким образом не огорожена, признаков ведения строительных работ на территории (рабочая техника, рабочий персонал, нарушение земельного полотна и т.д.) не обнаружено, ровно как не обнаружено признаков того, что строительные работы велись на исследуемой территории ранее.

Аналогичное заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «Фактор-Гео» № 101от 18.04.2022 было получено в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:710.

В частности, специалистом указано, что при принятии постановлением от 27.09.2013 № 465 решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 25:12:030701 под рыбоперерабатывающий завод, решения о предварительном согласовании места строительства рыбоперерабатывающего завода в п. Ракушка и об утверждении акта выбора земельного участка (постановление от 27.09.2013 № 463), а также при подготовке межевого плана  от 30.09.2013 Администрация и кадастровый инженер не учли наличие объектов недвижимого имущества (Хлебопекарня, номер по генплану 12; СРМ, номер по генплану 15; Склад, номер по генплану 51; Склад-овощехранилище, номер по генплану 80; Караульное помещение, номер по генплану 48; Склад, номер по генплану 107; Склад, номер по генплану 8; Караульное помещение, номер по генплану 109; Склад, номер по генплану 81) и земельных участков необходимых для их эксплуатации, чем нарушили принцип земельного законодательства (пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

Также при утверждении схемы (постановление от 27.09.2013 № 465 – приложение № 19 к заключению № 1122 от 18.04.2022), решении о предварительном согласовании места строительства (постановление от 27.09.2013 № 463 – приложение № 20 к заключению № 1122 от 18.04.2022) администрация Ольгинского муниципального района не учла наличие объектов недвижимости, не переданных в муниципальную собственность (склад, номер по генплану 110; номер по генплану 112), тем самым нарушив п. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» – в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

Администрация Ольгинского муниципального района Приморского края, принимая решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 25:12:030701 под рыбоперерабатывающий завод» (постановление от 27.09.2013 № 464 – приложение №23 к заключению № 1122 от 18.04.2022), решение о предварительном согласовании места строительства рыбоперерабатывающего завода в п. Ракушка и об утверждении акта выбора земельного участка» (постановление от 27.09.2013 № 461 – приложение №24 к заключению № 1122 от 18.04.2022), а также кадастровый инженер ООО «Содружество» ФИО3 (номер квалификационного аттестата 25- 11-48, СНИЛС 11459803966) при подготовке 30.09.2013 межевого плана (приложение № 22 к заключению № 1122 от 18.04.2022) не учли наличие объектов недвижимого имущества (Клуб, номер по генплану 78; Казарма, номер по генплану 43; Казарма, номер по генплану 71; Казарма, номер по генплану 152; Казарма, номер по генплану 9; Электростанция, номер по генплану 17; Узел связи, номер по генплану 17; Торпедная мастерская, номер по генплану 20; Гараж отапливаемый, номер по генплану 76) и земельных участков необходимых для их эксплуатации, чем нарушили принцип земельного законодательства (пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:710 площадью 86365 кв.м, объекты складского назначения различного профиля образован как вновь созданный объект недвижимости, что является нарушением требований земельного законодательства к образованию земельных участков (ч. 6. ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030201:89 должен быть исходным земельным участком, сохраняемым в измененных границах, в результате раздела которого должен был образоваться земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:710.

Нахождение исправляемого земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:710 в соответствии с Решением Думы Ольгинского муниципального района от 29.06.2021 № 307 «О внесении изменений в правила землепользования и застройки Веселояровского сельского поселения» в границах четырех территориальных зон (приложение № 10 к заключению №1122 от 18.04.2022): зона многофункциональной застройки зона инженерной инфраструктуры (ТЗ-08), зона индивидуальной жилой застройки (ТЗ-01), зона зеленых насаждений общего пользования (ТЗ-10), зона коммунально-складской застройки (ТЗ-07), что противоречит положениям ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ и п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ, не допускающим расположение земельного участка в различных территориальных зонах.

В ходе осмотра (приложение № 2 к заключению № 1122 от 18.04.2022) земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:710, находящегося в аренде АО «Ольгалес» и прилегающей территории, установлено, что исследуемая территория не каким образом не огорожена, признаков ведения строительных работ на территории (рабочая техника, рабочий персонал, нарушение земельного полотна и т.д.) не обнаружено, ровно как не обнаружено признаков того, что строительные работы велись на исследуемой территории ранее. Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:710 не используется арендатором по целевому назначению.

Изменение в ЕГРН о земельных участках с кадастровыми номерами 25:12:030701:710 не возможно, так как при образовании земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (не учтены земельные участки необходимые для эксплуатации объектов недвижимого имущества, а также нарушен порядок образования земельных участков с кадастровыми номерами 25:12:030701:710 (земельный участок с кадастровым номером 25:12:030201:89 не является исходным земельным участком, сохраняемым в измененных границах). Существование земельного участка с кадастровыми номерами 25:12:030701:710, как объекта прав также невозможно, так как земельный участок не используется по целевому назначению и не может в будущем использоваться в виду существенных нарушений земельного законодательства при его образовании.

Изменение в ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 25:12:030701:710 не возможно, так как при образовании земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (не учтены земельные участки необходимые для эксплуатации объектов недвижимого имущества, а также нарушен порядок образования земельных участков с кадастровыми номерами 25:12:030701:710 (земельный участок с кадастровым номером 25:12:030201:89 не является исходным земельным участком, сохраняемым в измененных границах). Существование земельного участка с кадастровыми номерами 25:12:030701:710, как объекта прав также невозможно, так как земельный участок не используется по целевому назначению и не может в будущем использоваться в виду существенных нарушений земельного законодательства при его образовании.

На основании приведенных выводов экспертных заключений № 10/22 от 11.04.2022 и № 11/22 от 18.04.2022, полагая нарушенными его права как смежного землепользователя, а спорные договоры – заключенными в нарушение действующего законодательства, ООО «ОмегаТранс» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы участников спора и оценив материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для обращения в арбитражный суд является предполагаемое заявителем нарушение его прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 ГК РФ, в том числе защита нарушенного права может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

По общему правилу, договор аренды является оспоримой сделкой, однако истцом приведены доводы о ничтожности договоров по мотиву их заключения с нарушением требований ЗК РФ и интересов ООО «Омега транс».

Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно абзацу второму пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из смысла указанных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, следует, что отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Лицо, не являющееся стороной оспариваемой сделки, при обращении в суд должно доказать наличие нарушения его прав и законных интересов, а также какие права будут непосредственно восстановлены в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен статьей 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 указанной нормы права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона.

Обосновывая нарушения своих прав апеллянт указал, что является собственником (владельцем/пользователем) следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу Приморский край, поселок Ракушка Ольгинский район, которые являются смежными с земельными участками с кадастровыми номерами №№ 25:12:030701:709 и 25:12:030701:710: строения с кадастровыми номерами 25:12:0000000:1632; 25:12:0000000:442, 25:12:0000000:963; 25:12:0000000:960, 25:12:0000000:961, 25:12:0000000:967. Между тем, доказательств нахождения указанных объектов недвижимости в границах спорных земельных участков в материалах дела не имеется.

Согласно доводам ООО «Омега транс», истец связывает ничтожность оспариваемых договора аренды с его заключением в нарушение подпункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), части 6 статьи 11.3 ЗК РФ, части 2 статьи 102 ЗК РФ, пункта 2 статьи 85 ЗК РФ.

Судом первой инстанции проведено исследование доказательства и оценка доводов истца по существу, применительно к заявленным основаниям. Отмечена недоказанность, при отказе сторон от проведения судебной экспертизы, доводов положенных в основание иска.

Так, суд первой инстанции обосновано указал, что из материалов дела усматривается, что истец является собственником лаборатории №166 (кадастровый номер25:12:030701:960). Из выписки из ЕГРН на здание с кадастровым номером 25:12:030701:960 следует, что оно расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:961. Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:961 поставлен на государственный кадастровый учет 26.02.2021. Указанные объекты недвижимости принадлежат истцу на основании договора купли-продажи № 4 от 10.09.2021. При этом доказательства наложения, пресечения границ земельных участков 25:12:030701:961 и 25:12:030701:709, 25:12:030701:710 в материалах дела отсутствуют.

Прокуратура Приморского края по тексту представленного отзыва также указала, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:709 находится водный объект – Японское море, при этом из представленных прокуратурой документов – информации во исполнение поручения, актов осмотра от 28.06.2022, 15.09.2022 следует, что согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок наложений на водные объекты не имеет. Данное обстоятельство подтверждается также пояснениями специалиста Управления Росреестра, который в дополнение к установленному в ходе осмотра, пояснил, что для точного определения границ земельных участков, определения корректности выставления опорных точек при образовании земельного участка необходимо произвести кадастровые работы с использованием специального оборудования.

В представленных истцом заключениях также указано, что земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:710 площадью 86365 кв.м, объекты складского назначения различного профиля образован как вновь созданный объект недвижимости, что является нарушением требований земельного законодательства к образованию земельных участков (часть 6 статьи 11.3 ЗК РФ). Земельный участок с кадастровым номером 25:12:030201:89 должен быть исходным земельным участком, сохраняемым в измененных границах, в результате раздела которого должен был образоваться земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:710. Между тем, судом первой инстанции отмечено, что результаты межевания и формирования спорных земельных участков в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны, участки сформированы, в том числе на основании Постановлений Администрации Ольгинского муниципального района №№466, 462, 465, 463 от 27.09.2013. К Постановлениям приложены акты выбора земельных участков, согласно которым данных о соответствующих строениях, подлежащих сносу, нет, в прошлом на территории земельных участок размещен пустырь. Судом отмечено, что данные Постановления также не оспорены. Возражения апеллянтов о фактическом признании этих обстоятельств ответчиками, что освобождает от доказывания, не принимаются коллегией, поскольку ООО «Ольгалес» пороки в формировании участков именно по заявленным доводам не признает.  При отказе сторон от проведения судебной экспертизы, и невозможности, таким образом, проверить заявленные доводы при противоречивой позиций сторон, данные обстоятельства также нельзя считать установленными. Оснований для иных выводов коллегия не усматривает.

Истец, полагая себя смежным землепользователем, обосновывает требования о признании сделок недействительными, исключении сведений об участках из ЕГРН  с возможными пороками при формировании земельных участков. Однако доказательств того, что гражданским законодательством не установлен иной способ защиты прав истца, полагающего себя смежным землепользователем и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки не представлено.

Вместе с тем коллегия отмечает, что земельным участком признается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (п. 1 ст. 141.2 ГК РФ; п. 3 ст. 6 ЗК РФ; ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"; ч. 2 ст. 8, ч. 6, 8 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В случае выявления ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков местоположение границ таких участков должно быть уточнено и согласовано всеми заинтересованными лицами или их представителями (ч. 1, 2, 2.1 ст. 43 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 39 Закона N 221-ФЗ). При невозможности согласовать границы в добровольном порядке, соответствующий спор может быть разрешен в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ; ч. 5 ст. 40 Закона N 221-ФЗ).

Кроме того, возможные реестровые ошибки могут быть устранены, в том числе по заявлению правообладателя в порядке, установленном Законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В случаях, если исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (пункт 4 статьи 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Соответственно, пороки, допущенные при формирования земельного  участка, могут устранены правообладателями добровольно, либо при разрешении судом спора между правообладателями смежных земельных участков.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав").

Иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в вопросе нахождения границы земельного участка и разрешении спора о принадлежности той или иной части земельного участка. При этом решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости. Поскольку в рамках заявленного требования об установлении границ земельного участка подлежит установлению смежная граница между земельными участками, надлежащим ответчиком по такому иску является смежный землепользователь (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.04.2021 N 15-КГ21-1-К1).

Как отмечено в пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019: «при наличии межевого спора иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок является ненадлежащим способом защиты права».

Если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

При таких обстоятельства, коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом того, как именно его права будет восстановлены заявленным иском и поддерживает вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права применительно к заявленному обоснованию характера нарушения, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При этом в отсутствие прямого волеизъявления сторон в рамках заявленного предмета и основания у суда не имеется правовой возможности для иной квалификации спора и разрешения иных, не заваленных исковых требований.

Убедительных доводов в обоснование того какие права истца будут непосредственно восстановлены удовлетворением иска не приведено.

Довод о наличии спора в рамках дела А51-4122/2022по иску АО «Ольгалес» к администрации Ольгинского муниципального района об установлении наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков с кадастровыми №№25:12:030701:709, 25:12:030701:710, 25:12:030701:711 и смежных с ними 25:12:030701:146, 25:12:030701:706, 25:12:030701:705, 25:12:030701:737, 25:12:030701:714, 25:12:030701:149, 25:12:030701:150, 25:12:030701:704, 25:12:000000:1261, 25:12:030701:735 (объект капитального строительства), 25:12:030701:741 (объект капитального строительства), а также в виде фактического наложении объектов недвижимости с кадастровыми №№25:12:030701:961, 25:12:030701:960 на фактические границы земельного участка с кадастровым №25:12:030701:709; об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении спорных земельных участков путем установления границ в определенных координатах указанных объектов согласно их фактическому расположению на местности, свидетельствует о наличии обстоятельств межевого спора.

Кроме того, коллегия также отмечает явную несоразмерность заявленного требования об исключении из ЕГРН сведений о земельных участках площадью 86 365 м и  22 931 кв. м. в защиту предполагаемого нарушения права в отношении объектов недвижимости 25:12:0000000:960 (площадью 317,10 кв.м.), 25:12:0000000:961 (884 кв.м.), а также причальных сооружений с кадастровыми номерами 25:12:0000000:1632 (протяженностью 86 м); 25:12:0000000:442(корень пирса №4 площадью 3521.4 кв.м), 25:12:0000000:963(протяженностью 86 м); 25:12:0000000:967 (земельный участок площадью 10238 кв.м.).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции констатирует отсутствие у ООО «Омега транс» материального права или законного интереса, которые могут быть восстановлены посредством признания договоров аренды ничтожными и исключения из ЕГРН сведений о земельных участках.

Коллегия отмечает, что поддержка Прокурором доводов искового заявления и апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2024 по настоящему делу не наделяет Прокурора статусом истца применительно к статье 52 АПК РФ в части полномочий по оспариванию сделок, совершенных органами местного самоуправления, и в этой связи не меняет круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по исковым требованиям ООО «Омега транс», в который в обязательном и первоочередном порядке входит установление заинтересованности истца, характера нарушенного права и возможности его восстановления заявленным иском. Прокурор же с иском в порядке ст. 52 АПК РФ не обратился. Равно как и Администрация с самостоятельными исковыми требованиями не обратилась, поддержка Администрацией позиции истца, вне самостоятельного прямого иска, не способна опровергнуть вывода об отсутствии оснований удовлетворения требований истца исходя их характера права, которое он подразумевает нарушенным, и с учетом заявленного предмета иска.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные обществом при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на заявителя.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине Администрации судом не рассматривался, поскольку орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2024 по делу №А51-6535/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова