Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-16599/2019

«17»

августа

2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  

«29»

июля

2020 года

Решение изготовлено в полном объеме   

«17»

августа

2020 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи  Лобановой Е.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  крестьянского (фермерского) хозяйства «Калина»

к администрации  муниципального образования «Черняховский городской округ»

третьи лица:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области , Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области , публичное акционерное общество «Сбербанк России»

о признании права собственности 

при участии в судебном заседании:

от истца- ФИО2 по доверенности 

                ФИО3 по доверенности 

от ПАО «Сбербанк России»-ФИО4 по доверенности 

установил:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Калина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 238714, 

<

...>) (далее- КФХ «Калина», истец)  обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> , адрес регистрации: 238151 , 

<

...>) (далее-Администрация,ответчик)  о признании  права собственности  на нежилое      здание – овощехранилище, общей площадью 5249,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:13:030811:227 по адресу: 

<

...>.

    К участию в деле в качестве третьих лиц , не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее-Агентство по архитектуре), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее- Управление Росреестра), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее-Банк).

    В судебном заседании представитель  истца поддержал исковые требования, доводы , изложенные в иске , письменных пояснениях. Полагает , что  выданное  30.11.2015г. разрешение на строительство фактически утратило силу по изложенным в письменных пояснения обстоятельствам ; строительство спорного нежилого здания  в 2017 году  требовало получения разрешения на строительство  у Агентства по архитектуре, учитывая наличие нового ГПЗУ от 09.03.2017г. Поскольку разрешение на строительство получено не было ,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском , ссылаясь на статью  222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ). 

    Представитель Банка находит исковые требования подлежащими удовлетворению , поддержал доводы , изложенные в отзыве на иск.  

    Ответчик , Агентство по архитектуре , Управление Росреестра в судебное заседание не явились , о рассмотрении  дела извещены надлежащим образом.

    В материалах  дела  имеются  ходатайства Агентства по архитектуре и Администрации  о рассмотрении дела в их отсутствие. 

   Дело рассмотрено отсутствие не явившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

    От Агентства по архитектуре  и Администрации поступили отзывы на иск , в которых возражения  по  исковым требованиям не заявлены.  

    Заслушав представителей КФХ «Калина» , Банка , изучив материалы дела, суд установил следующее. 

     Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:13:030811:227, общей площадью 69670 кв.м, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование-для размещения зданий , строений , сооружений , используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

...> (запись регистрации №39-39-06/125/2013-463). 

     На данном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:13:030811:231, 39:13:030811:232, принадлежащие  КФХ «Калина».  Земельный участок  обременен  ипотекой  Банка. 

     30.11.2015г. администрацией муниципального образования «Калужское сельское поселение» истцу было выдано разрешение на строительство  №RU39507302-053/2015МО  на строительство  первой очереди овощехранилища  площадью 1476,27 кв.м , объемом 12900 куб.м, площадью застройки 1547,26 кв.м. 

    Срок  действия  указанного разрешения на строительство  установлен до 31.12.2015г.  и продлен  до 31.12.2017г. 

     Как следует из  технического плана на спорное здание №36-1-2019/ТПЗ от 08.04.2019г., строительство здания завершено в 2019 году, площадь объекта недвижимости  составляет 5249,9 кв.м  , площадь застройки -5309,1 кв.м. 

     На основании запроса  КФХ «Калина» в марте 2017 года Агентством по архитектуре  был подготовлен градостроительный план земельного участка. В сопроводительном письме от 10.03.2017г. Агентство по архитектуре сообщило  истцу , что  земельный участок с кадастровым номером  39:13:030811:227 согласно Правил землепользования и застройки, утвержденных  решением Совета депутатов муниципального образования «Калужское сельское поселение» №54 от 04.12.2013г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки  муниципального образования «Калужское сельское поселение» Черняховского муниципального района Калининградской области, расположен в трех территориальных зонах, а также частично в границах населенного пункта п.Калиновка Черняховского городского округа. 

     На обращение  КФХ «Калина» по вопросу внесения изменения в генеральный план муниципального образования «Калужское сельское поселение» в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 39:13:030811:227 к зоне, позволяющей разместить овощехранилище, Агентство по архитектуре сообщило, что действующим генеральным планом  муниципального образования «Калужское сельское поселение» , утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования «Калужское сельское поселение» от 26.12.2015г. №48, земельный участок с кадастровым номером 39:13:030811:227 отнесен к зоне сельскохозяйственных угодий, зоне производственных объектов сельскохозяйственного назначения, частично расположен  в границах населенного пункта  поселок Калиновка.  Кроме того , названный земельный участок  согласно геоинформационной системе (дежурному плану) Калининградской области  полностью находится  в санитарно-защитной зоне  от полигона ТБО.  Истцу предложено обратиться  в Администрацию с заявлением  об исключении в  проекте генерального плана  муниципального образования «Черняховский городской округ»  земельного участка с кадастровым номером 39:13:030811:227 из границ поселка Калиновка и отнесении к функциональной зоне производственных объектов сельскохозяйственного назначения. 

      Из материалов дела следует, что  в 2017-2018 годах истец обращался в Администрацию , Агентство по архитектуре , Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований  Калининградской области по вопросу   внесения  изменений  в генеральный план и правила землепользования  и застройки муниципального образования «Калужское сельское поселение» , проекты  генерального плана и правил землепользования и застройки муниципального образования «Черняховский городской округ».  

      В отзыве на исковое заявление  Агентство по архитектуре указало , что назначение объекта по ранее выданному разрешению на строительство соответствует виду разрешенного  использования земельного участка. В соответствии с генеральным планом муниципального образования «Калужское сельское поселение», утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования «Калужское сельское поселение» от 26.12.2012 г. №48, земельный участок с кадастровым номером 39:13:030811:227 расположен в нескольких функциональных зонах: инженерной инфраструктуры, сельскохозяйственных угодий, производственных объектов сельскохозяйственного назначения. Часть земельного участка  попадает в границы населенного  пункта – поселок Калиновка. В соответствии с Правилами землепользования  и застройки муниципального образования «Калужское сельское поселение»  Черняховского муниципального района Калининградской области , утвержденными решением Совета депутатов муниципального образования «Калужское сельское поселение» от 04.12.2013г. №54 , указанный земельный участок располагается в границах  территориальных зон: инженерной инфраструктуры (индекс зоны «ИИ»), производственных  объектов сельскохозяйственного назначения (индекс зоны «СХЗ 3») и  сельскохозяйственных угодий (индекс зоны «СХЗ1»).  Положения действующих  градостроительных документов противоречат друг другу. В этой связи , в целях приведения положений градостроительной документации в соответствие с фактической ситуацией  (в условиях выданного разрешения на строительство) истцом были предприняты попытки  внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, разработанные на территорию муниципального образования «Калужское сельское поселение» , и действующие до утверждения генерального плана Черняховского городского округа.  Однако, учитывая , что в настоящее время осуществляется разработка проекта генерального плана (администрацией Черняховского городского округа) и правил  землепользования  и застройки (Правительством Калининградской области) было принято решение о нецелесообразности внесения испрашиваемых истцом изменений. 

       Постановлением Министерства регионального контроля (надзора)  Калининградской области от 17.04.2017г. заместитель главы КФХ «Калина» ФИО5  привлечен к административной ответственности  за строительство объекта капитального строительства–овощехранилища  при отсутствии разрешения на строительство. 

      Ссылаясь на отсутствие возможности  установить свои права  на спорный объект во внесудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском   в соответствии с  пунктом  3 статьи  222 ГК РФ. 

     В обоснование заявленных требований  истец представил акт экспертного исследования №1020/6-6 от 25.11.2019г., подготовленный федеральным бюджетным учреждением Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции  Российской Федерации . По результатам проведенных исследований эксперт пришел к выводу , что  возведенное здание овощехранилища по адресу: 

<

...> , находится  в работоспособном состоянии  и соответствует  градостроительным  и строительным нормам и правилам ; при возведении здания  овощехранилища  несоответствия градостроительным и строительным нормам и правилам отсутствуют и как следствие  угрозу жизни и здоровью граждан объект исследования не создает. 

      Кроме того, истец представил следующие документы: технические условия №В-5744/15 для присоединения к электрическим сетям, технические условия от 06.10.2015г. по водоснабжению и канализации, технические условия  №15 от 26.04.2016г. по водоснабжению, технические условия на расширение и благоустройство существующего пруда от 06.10.2015г. , соглашение об изложении в новой редакции  договора подряда от 03.03.2016г. , акты о приемке выполненных работ , договор холодного водоснабжения №П-286 от 20.09.2016г., акт о технологическом присоединении  энергопринимающих устройств от 03.04.2018г., акт №В24-00797-2017 разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон, заключение  комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 27.03.2018г. №42, проектную документацию. 

      Пункт 1 статьи 218 ГК РФ предусматривает возникновение права собственности  на новую вещь, изготовленную либо созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов .При этом право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права в силу статьи 219 ГК РФ. 

     Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил , а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).  Если иное не предусмотрено законом или договором , собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки , произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке , определяются статьей  222  настоящего Кодекса. 

         Для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество необходимо соблюдение порядка , установленного законом либо иными правовыми актами , регламентирующего порядок создания такого объекта. В отношении объектов капитального строительства такой общий порядок установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее- ГрК РФ)  и включает, в частности, получение разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. 

      В силу пункта 2 статьи 51 ГрК РФ строительство , реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство , за исключением случаев , предусмотренных настоящей статьей. 

      Таким образом , согласно статьям 8,51 ГрК РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства или реконструкции. 

     Следовательно , для строительства спорного объекта истцу  требовалось  получение разрешения на строительство . Однако , такое разрешение  им получено не было, что свидетельствует о несоблюдении требований гражданского и градостроительного  законодательства  Российской  Федерации. 

    В силу  пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке , не предоставленном  в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это  необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или)  указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведений или создания самовольной постройки и являются действующими  на дату выявления самовольной  постройки. 

     Поскольку  строительство спорного объекта  осуществлялось без получения  разрешения на строительство , данный объект является самовольной постройкой. 

     В соответствии с  пунктом 3 статьи 222 ГК  РФ  право  собственности  на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не  создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

    Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности  и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает , допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил , создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием  для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры  к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.      

    Как указано  в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010г. №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку , возведенную без необходимых разрешений , не может быть признано за создавшим ее лицом , которое имело возможность получить указанные разрешения , но не предпринимало мер для их получения. 

     В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который  не выполнял предусмотренные законом требования. 

     Согласно разъяснениям , содержащимся в Обзоре судебной практики по делам , связанным с самовольным строительством , утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014г., признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты  права , который может применяться в случае, если лицо , обратившееся в суд , по какой-либо не зависящей  от него причине было  лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными  правовыми актами , регулирующими  отношения, связанные с градостроительной деятельностью , и отношения по использованию  земель. 

     Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

      Истец в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство спорного объекта не обращался, что подтверждено представителем  КФХ «Калина»  в  судебном заседании. 

      При таких обстоятельствах  ссылки истца на принятие мер  по  внесению изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки  муниципального образования «Калужское сельское поселение», в проекты документов  муниципального образования «Черняховский городской округ» , а также на невозможность  получения  разрешения на строительство без внесения указанных изменений ,  суд находит несостоятельными. 

     Поскольку  доказательства возведения спорного  объекта в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предъявляемыми  к  объектам  капитального строительства, в материалах дела отсутствуют, правовых оснований  для удовлетворения исковых требований о признании  права собственности на такой  объект  недвижимости не имеется. 

      Учитывая изложенное , в удовлетворении иска следует отказать.

      В силу статьи 110 АПК РФ  расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на  истца.

           Руководствуясь статьями 167-170,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                          Р Е Ш И Л :

  В удовлетворении  исковых требований  отказать.

  Решение может быть обжаловано в Тринадцатый  арбитражный  апелляционный  суд в течение  месяца  после  принятия.

Судья                                                                                            Лобанова Е.А.