АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А25-4225/2023

г. Краснодар

10 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2024 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков – министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.05.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024 по делу № А25-4225/2023, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее – управление) и министерству имущественных и земельных отношений Карачаево- Черкесской Республики (далее – министерство) о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи государственной собственности от 10.09.2012 № 391, заключенного между обществом и министерством. Истцом заявлены следующие требования:  

1) взыскать с министерства и управления уплаченные по договору купли-продажи государственной собственности от 10.09.2012 № 391 денежные средства в размере 1 937 826 рублей 42 копейки;  

2) исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о сформированных земельных участках с кадастровыми номерами: 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315;  

3) восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241.  

Иск основан на положениях статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Требования мотивированы тем, что договор купли-продажи государственной собственности от 10.09.2012 № 391, заключенный между обществом и министерством, признан судом недействительным (ничтожным), в силу чего должны быть применены последствия недействительности сделки посредством возврата сторон в первоначальное положение.  

Решением суда от 29.05.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.08.2024, исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от 10.09.2012 № 391, заключенного между обществом и министерством: взыскал в пользу общества с министерства денежные средства в сумме 387 565 рублей 28 копеек, с управления – в сумме 1 550 261 рублей 14 копеек; исключил из Единого государственного реестра прав на недвижимость запись о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315, восстановил в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241. Судебные акты мотивированы тем, что министерство и общество заключили договор от 10.09.2012 № 391 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101107:241. Платежным поручением от 11.09.2012 № 167 общество оплатило стоимость участка, перечислив 1 937 826 рублей 42 копейки. Регистрация права собственности общества на указанный земельный участок осуществлена 15.01.2013. Решением общества от 04.09.2013 из земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315. Право собственности общества на образованные земельные участки зарегистрировано 24.10.2013. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2023 по делу № А12-17847/2022 признан недействительным договор купли-продажи от 10.09.2012 № 391, применены последствия его недействительности в виде признания отсутствующим зарегистрированного 24.10.2013 в ЕГРН права собственности общества в отношении образованных земельных участков. В рамках дела № А12-17847/2022 судами  

установлено, что общество не могло приобрести земельный участок по льготной цене. С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанцией удовлетворил требования истца, применил последствия недействительности сделки, вернул стороны сделки в первоначальное состояние. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции, указал, что почти вся площадь земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101107:241 занята объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности истцу. В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) общество как собственник объектов недвижимости является обладателем исключительного права на приватизацию находящегося в публичной собственности земельного участка.  

 В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты в части удовлетворения исковых требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315, восстановления записи о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241. В обоснование жалобы кассатором указано, что суды первой и апелляционной инстанции пришли к ошибочному выводу о том, что удовлетворение заявленных требований позволит восстановить положение, существовавшее до заключения договора, признанного ничтожным. В настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами: 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315 являются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Уполномоченным органом по распоряжению такими земельными участками является управление. По делу № А12-17847/2022 судами применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного 24.10.2013 в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества в отношении земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101107:241. С учетом принятых по делу № А12-17847/2022 судебных актов, а также требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), у истца отсутствовали правовые основания требовать исключения из ЕГРН записи о сформированных земельных участках и восстановления в ЕГРН записи о спорном земельном участке. Управление не согласно с выводом апелляционного суда о том, что почти вся площадь земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101107:241 занята объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности обществу, и в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса общество как собственник объектов недвижимости является  

обладателем исключительного права на приватизацию находящегося в публичной собственности спорного земельного участка. Предоставление занятого объектом недвижимости земельного участка в соответствии с требованиями статьи 39.20 Земельного кодекса должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должна входить та часть, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Разрешение данного вопроса относится к публично-правовой обязанности органа местного самоуправления.  

От общества поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность решения и постановления. Суд округа не располагает сведениями о направлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.  

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 10.12.2024. После перерыва судебное заседание продолжено.  

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315, восстановления в реестре записи о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241.  

Из материалов дела следует и судами установлено, что министерство (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 10.09.2012 № 391 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 19 898 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101107:241, расположенного по адресу: 

<

...>, под объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу на праве собственности (л.д. 39-43, т. 1).  

В силу пункта 2.1 договора цена участка составляет 1 937 826 рублей 42 копейки, расчет цены произведен по формуле: 77 513 056 рублей 96 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) х 2,5% (процентная ставка от кадастровой стоимости). Покупатель оплачивает цену участка в течение 30 банковских дней с момента заключения договора,  

полная оплата должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (пункты 2.2 и 2.3 договора).  

Платежным поручением от 11.09.2012 № 167 общество оплатило стоимость участка, перечислив министерству 1 937 826 рублей 42 копейки (л.д. 153, т. 1). Регистрация права собственности общества на указанный земельный участок осуществлена 15.01.2013.  

Решением общества от 04.09.2013 из земельного участка образованы четыре земельных участка: с кадастровыми номерами: 09:04:0101107:312 общей площадью 1655 кв. м, 09:04:0101107:313 общей площадью 10952 кв. м, 09:04:0101107:314 общей площадью 5657 кв. м, 09:04:0101107:315 общей площадью 1634 кв. м (л.д. 44, т. 1).  

Право собственности общества на выделенные земельные участки зарегистрировано 24.10.2013.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2023, оставленным без изменения постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 и Арбитражного суда Поволжского округа от 17.08.2023 по делу № А12-17847/2022, по иску прокурора Карачаево-Черкесской Республики признан недействительным договор купли-продажи от 10.09.2012 № 391, применены последствия его недействительности в виде признания отсутствующим зарегистрированного 24.10.2013 в ЕГРН права собственности общества в отношении образованных из земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101107:241 других земельных участков (л.д. 106-111, т. 1). В рамках указанного дела судами установлено, что общество не могло приобрести земельный участок по льготной цене в связи с тем, что ему, а также ПО «Центральный рынок» Респотребсоюза и Черкесскому колхозному рынку «Респотребсоюза» земельный участок под принадлежащими им строениями и зданиями по ул. Лаара в г. Черкесске в постоянное (бессрочное) пользование не передавался, находился во временном, арендном пользовании. Суды признали договор купли-продажи от 10.09.2012 № 391 ничтожным на основании пункта 1 статьи 166 и статьи 168 Гражданского кодекса.  

Исходный земельный участок снят с кадастрового учета 31.10.2013 в связи с образованием из него четырех земельных участков. Образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315 не имеют сведений о правообладателе (л.д. 47-105, т. 1; л.д. 2-44, т. 2).  

Истец, полагая, что решением суда от 01.02.2023 по делу № А12-17847/2022 применена односторонняя реституция в виде исключения из ЕГРН записи о праве  

собственности общества на земельные участки с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315 и не решен вопрос в порядке статьи 167 Гражданского кодекса о возврате обществу уплаченной в размере 1 937 826 рублей 42 копейки суммы при приобретении земельного участка, обратился в арбитражный суд. Истцом также заявлены требования об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о сформированных земельных участках из спорного объекта; восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241.  

Управление считает, что требование об исключении из ЕГРН записи о сформированных земельных участках с кадастровыми номерами:09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315 и восстановлении в ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241 не подлежит удовлетворению, так как земельные участки в настоящее время являются землями, государственная собственность на которые не разграничена.  

Законность решения арбитражного суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку в кассационной жалобе обжалуются решение и постановление в части удовлетворения исковых требований об исключении из ЕГРН записи о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315, восстановления записи о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241, то подлежит рассмотрению законность и обоснованность судебных актов в указанной части.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).  

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).  

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в совокупности доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, пришли к выводу о том, что в рамках применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2012 № 391 необходимость исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315 и восстановить в реестре запись об исходном земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241.  

Между тем суды не учли следующее. 

Как указано выше, последствием недействительности сделки является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возмещение его стоимости, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Арбитражный суд Волгоградской области в решении от 01.02.2023 по делу № А12-17847/2022 применил последствия недействительности договора купли-продажи от 10.09.2012 № 391 и признал отсутствующим зарегистрированное 24.10.2013 в ЕГРН права собственности общества в отношении образованных земельных участков. Как обосновано указало управление, применение данных последствий достаточно для возврата полученного обществом по ничтожной сделке. Вопросы формирования земельных участков, изменения вида разрешенного использования к применению последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка не относятся.  

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. При  

разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 4 статьи 11.2, подпункт 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).  

Порядок образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 11.3 Земельного кодекса. Правом подачи заявления о разделе земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, обладает также арендатор (пункт 7 статьи 11.4 Земельного кодекса).  

Указание общества о том, что почти вся площадь земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101107:241 была занята объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности обществу, и в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса общество является обладателем исключительного права на приватизацию находящегося в публичной собственности земельного участка, не имеет правового значения в рассматриваемом деле.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.  

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309- ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно  

для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.  

Таким образом, исключительное право собственника объектов недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования, прошедший государственный кадастровый учет.  

С учетом изложенного у судов отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в обжалуемой части.  

В абзаце пятом пункта 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что если допущенные нарушения могут быть устранены в суде кассационной инстанции, то в целях рассмотрения дела в разумный срок, не передавая его на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 названного кодекса.  

Суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса признает необходимым принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315, восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241.  

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.05.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024 по делу № А25-4225/2023 в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101107:312, 09:04:0101107:313, 09:04:0101107:314, 09:04:0101107:315, восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о  

земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101107:241 – отменить, в иске в данной части отказать.  

В остальной части решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.05.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024 по делу № А25-4225/2023 оставить без изменения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Авдякова  

Судьи В.Е. Епифанов  

 И.В. Сидорова