﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

28 сентября 2020 года

Дело №

А66-3329/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 27.01.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2020 по делу № А66-3329/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инсайт», адрес: 171273, Тверская обл., Конаковский р-н, пос. Игуменка, пансионат, корп. 13, оф. 1, ОГРН 1156952022974, ИНН 6949107260 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150 (далее – Управление Росимущества), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости – профилактория общей площадью 292,8 кв. м с кадастровым номером 69:15:0000013:452, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городенское сельское поселение, дер. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13, с предоставлением рассрочки оплаты с порядком оплаты ежемесячными платежами путем принятия пунктов 1.7, 3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

- 1.7. «Договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А66-3329/2019»;

- 3.1. «Цена объекта составляет 2 446 000 (два миллиона четыреста сорок шесть тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечислятся не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 40 766 (сорока тысяч семисот шестидесяти шести) рублей 67 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта»  (с учетом уточнения требований).     

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки «АВЕРС», адрес: 199034, Санкт-Петербург, 2-я линия В.О., д. 1/3, лит. А, ОГРН 1037843026704, ИНН 7825691464 (далее – Центр оценки); индивидуальный предприниматель Дорофеева Оксана Васильевна, ОГРНИП 309695219500030, ИНН 692499869649. 

Решением от 27.01.2020 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости; спорные пункты договора приняты в редакции истца; с Управления Росимущества в пользу Общества взыскано 36 000 руб. судебных расходов, в том числе 6000 руб. расходов на уплату государственной пошлины и 30 000 руб. расходов на экспертизу.   

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2020 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росимущества в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, не соглашаясь с ними по следующим мотивам. По мнению подателя жалобы, обоснованной является цена объекта в размере 7 600 000 руб., определенная в соответствии с отчетом об оценке Центра оценки, а заключение судебного эксперта не может служить надлежащим доказательством для установления выкупной цены; суд первой инстанции взыскал с ответчика 30 000 руб. расходов на проведение экспертизы, несмотря на то, что в ходатайстве о назначении экспертизы истец просил оставить на нем расходы на проведение экспертизы. 

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая обоснованной выкупную цену объекта, установленную судом в соответствии с экспертным заключением, указывая, что не заявляло в ходатайстве о назначении экспертизы об оставлении расходов на экспертизу на истце.   

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 05.06.2014 № 21/04-1 и дополнительного соглашения от 20.11.2015 Общество являлось арендатором объекта недвижимости – профилактория общей площадью 292,8 кв. м, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский  р-н, Городенское сельское поселение, дер. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), сроком на 15 лет до 04.06.2029.

Указанный объект находится в собственности Российской Федерации.

Общество обратилось с заявлением от 02.08.2018 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 26.11.2018 № 806-р оформлено решение о приватизации профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452 путем проведения продажи в электронной форме на аукционе с учетом реализации преимущественного права арендатора – Общества – на приобретение названного федерального имущества; определена начальная цена имущества в размере 8 968 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Управление Росимущества направило Обществу письмо от 31.01.2019, в котором предложило заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, рассмотреть проект договора купли-продажи объекта по цене 7 600 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной в соответствии с отчетом об оценке Центра оценки.

Общество письмом от 22.02.2019 сообщило о своем согласии заключить договор купли-продажи, возвратило подписанный договор с протоколом разногласий по цене объекта, предложив установить цену в размере 2 181 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке предпринимателя Дорофеевой О.В.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае сторонами не было достигнуто соглашение по цене продажи объекта, а также по условиям договора о моменте заключения договора и порядке оплаты. 

Судебные акты в части урегулирования разногласий по иным, кроме цены, условиям участвующими в деле лицами в кассационном порядке не обжалуются, возражения в этой части не заявлены.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. 

Вместе с тем обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке. При этом достоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, использованной уполномоченным органом для определения его цены, может быть проверена судом в ходе разрешения преддоговорного спора.   

В связи с наличием разных отчетов оценщиков, представленных каждой из сторон в обоснование цены сделки, с учетом положений Закона об оценочной деятельности и разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, суд первой инстанции определением от 06.08.2019 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» Купцову Михаилу Михайловичу, на предмет определения рыночной стоимости профилактория по состоянию на 02.08.2018.

Согласно экспертному заключению от 17.09.2019 № 18/09-19Э рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 02.08.2018 составляет 2 886 000 руб. (с налогом на добавленную стоимость), 2 446 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).  

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное экспертное заключение наряду с иными собранными по делу доказательствами, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого объекта. 

Ответчик в ходе рассмотрения дела не представил доказательств того, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости профилактория. 

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об установлении продажной цены недвижимого имущества на основании заключения эксперта Купцова М.М. соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.

Доводы подателя жалобы, касающиеся недостатков заключения судебного эксперта, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы эксперта и не подтверждают их недостоверность, необъективность или необоснованность, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика с этими выводами. Достоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете Центра оценки, на котором основывался уполномоченный орган при определении выкупной цены объекта, проверена судом посредством проведения иной оценки рыночной стоимости имущества.  

Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом первой инстанции в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вопреки утверждению ответчика в ходатайстве Общества о назначении судебной экспертизы не содержится просьба об оставлении расходов на ее проведение на истце.        

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 27.01.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2020 по делу № А66-3329/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина