﻿139/2021-59533(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

15 сентября 2021 года Дело № А56-52321/2020  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Старченковой В.В., судей Кустова А.А. и  

Пастуховой М.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Крюково  Лэнд» Кулешова А.С. (доверенность от 06.11.2020), от товарищества  собственников жилья «Полежаевский парк» Рейх А.А. (доверенность от  02.10.2020),  

рассмотрев 15.09.2021 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крюково Лэнд» на  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.02.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 29.04.2021 по делу № А56-52321/2020,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Крюково Лэнд», адрес:  141506, Московская обл., г. Солнечногорск, Красная ул., д. 58, эт. 2, пом. 22,  ОГРН 1085044002229, ИНН 5044065533 (далее – Общество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  товариществу собственников жилья «Полежаевский парк», адрес: 198261,  Санкт-Петербург, пр. Маршала Жукова, д. 54, корп.1, лит. «А», пом. 42-Н,  

ОГРН 1167847484507, ИНН 7805691650 (далее – Товарищество), о признании  недействительным договора от 04.12.2017 № 02/12 о содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных  услуг (далее – Договор), а также применении последствий недействительности  сделки в виде возврата 2 739 916 руб. 24 коп., перечисленных по Договору.  

Решением суда от 01.02.2021, оставленным без изменения  постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  29.04.2021, в иске отказано.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение  судами первой и апелляционной инстанций норм материального и  процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит решение  от 01.02.2021 и постановление от 29.04.2021 отменить, направить дело на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

По мнению подателя жалобы, оспариваемый Договор в нарушение статьи  153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) заключен с  лицом, у которого отсутствует обязанность по внесению платы за содержание  общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 198261,  Санкт-Петербург, пр. Маршала Жукова, д. 54, корп.1 (далее – многоквартирный  дом), поскольку нежилые помещения №№ 2-1Н (38-Н), 2-2Н (39-Н), 2-4Н (40-Н),  

2-5Н (42-Н), общей площадью 1988 кв.м (далее – нежилые помещения),  расположенные в указанном жилом доме, Обществу в установленном законом  порядке застройщиком – закрытым акционерным обществом «Монолит- Кировстрой» (далее – общество «Монолит-Кировстрой») не передавались, в  связи с чем истец собственником, равно как и владельцем спорных помещений,  не является. Поскольку Договор противоречит существу законодательного  регулирования, он может быть квалифицирован как противоречащий публичным  интересам, следовательно, является ничтожным.  

В отзыве на кассационную жалобу Товарищество просит оставить ее без  удовлетворения.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы,  приведенные в жалобе, просит принять новое решение об удовлетворении иска;  представитель Товарищества просил оставить судебные акты без изменения.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, обществом «Монолит-Кировстрой» и  обществом с ограниченной ответственностью торговый дом «Калевала»  

(далее - Торговый дом) 16.11.2015 заключены договоры долевого участия в  строительстве многоквартирного дома № 4КП-4-2-1Н, № 4КП-5-2-2Н,  

 № 4КП-6-2-4Н, № 4КП-7-2-5Н (далее – Договоры долевого участия), по условиям  которых общество «Монолит-Кировстрой» обязалось своими силами и с  привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт- Петербург, Кировский р-н, р-н Ульянка, квартал 4Б, корп. 1-8, кадастровый  номер 78:15:0843402:25, многоквартирный жилой дом со встроенно- пристроенными помещениями, и после получения разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию передать Торговому дому объекты долевого строительства –  нежилые помещения.  

Торговый дом (цедент) и Общество (цессионарий) 09.03.2017 заключили  договоры уступки прав и обязанностей по Договорам долевого участия, в  соответствии с которыми цедент за плату уступил, а цессионарий принял на  себя в полном объеме права требования, принадлежащие Торговому дому, и  обязанности Торгового дома перед обществом «Монолит-Кировстрой»,  вытекающие из Договоров долевого участия.  

Впоследствии Обществом и Товариществом заключен Договор, по  условиям которого Товарищество обязалось оказывать Обществу услуги по  содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома,  предоставлять коммунальные услуги по содержанию нежилых помещений, а  Общество обязалось оплачивать оказанные услуги, поименованные в  приложении № 2 к Договору.  

Общество, ссылаясь на то, что спорные нежилые помещения обществом  «Монолит-Кировстрой» ему переданы не были, в связи с чем заключенный с  Товариществом Договор противоречит жилищному законодательству,  обратилось в арбитражный суд.  

Возражая против иска, Товарищество указало, что многоквартирный дом, в  котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, введен в  эксплуатацию и заселен; Общество до января 2020 года исполняло принятые на  себя обязательства по Договору; заключенный сторонами Договор не  противоречит действующему законодательству.  

Суд первой инстанции, признав требования Общества необоснованным,  отказал в удовлетворении иска.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы Общества, суд  

кассационной инстанции приходит к следующему.  

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации 

(далее - ГК РФ) установлено, что сделка недействительна по основаниям,  установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)  либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки  не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность  сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после  заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на  действительность сделки.  

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не  следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные  с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы  либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из  закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие  последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).  

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления  многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию  другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов  управления товарищества собственников жилья, органов управления  жилищного кооператива или органов управления иного специализированного  потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153  ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ,  застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять  работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом,  оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту  общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги  собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом  доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить  готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на  достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.  

Согласно части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за  жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе у  собственника помещения с момента возникновения права собственности на  такое помещение (пункт 5); у лица, принявшего от застройщика (лица,  обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему  разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в  данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с  момента такой передачи (пункт 6).  

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Общество указало, что  оно не является собственником или владельцем нежилых помещений,  поскольку общество «Монолит-Кировстрой» не передало ему эти помещения, в  связи с чем Договор, возлагающий обязанности по оплате услуг за содержание  и ремонт общего имущества многоквартирного дома на лицо, не указанное в  статье 153 ЖК РФ, противоречит жилищному законодательству и должен быть  квалифицирован как ничтожный (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные сторонами в  обоснование своих требований и возражений доказательства, в том числе  

Договор, в котором Общество поименовано владельцем нежилых помещений,  приняв во внимание факт исполнения Обществом Договора вплоть до января  2020 года, а также отсутствие доказательств того, что спорными нежилыми  помещениями в многоквартирном доме, который введен в эксплуатацию и  заселен, фактически пользуются иные лица, а не Общество, суды первой и  апелляционной инстанций пришли к выводу, что заключение Договора с лицом,  не являющимся собственником помещения, не нарушает требования  Жилищного кодекса Российской Федерации или иного правового акта, а также  не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом  интересы третьих лиц, в связи с чем отсутствуют основания для признания  Договора ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.  

В силу пункта 2 стать 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические  лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в  своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на  основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству  условий договора.  

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица  свободны в заключении договора (пункт 1); условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В  случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется  постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (дизпозитивная  норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо  установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого  соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4);  если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой,  соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к  отношениям сторон (пункт 5).  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),  действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О  свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности  сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный  запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от  предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что  такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на  право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или  иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен  в тексте нормы).  

Частью 2 статьи 153 ЖК РФ определен круг лиц, обязанных вносить плату  за жилое помещение и коммунальные услуги.  

При этом названная норма не содержит явно выраженного запрета на  расширение предусмотренного в ней субъектного состава, в связи с чем не  является императивной.  

Таким образом, заключение Договора с лицом, фактически пользующимся  помещениями, не противоречит жилищному законодательству. Отсутствие в  данном случае регистрации права собственности истца на нежилые помещения  в установленном законом порядке не является основанием для освобождения  его от обязанности нести расходы по содержанию помещений и оплачивать  оказываемые ему Товариществом услуги на основании добровольно  

заключенного Договора.  

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов  первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены ими. Эти доводы  не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм  материального права, направлены на иную оценку установленных судами  фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств, что в силу  статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.  

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные  отношения, применены судами первой и апелляционной инстанций правильно,  процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не  находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.  

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 01.02.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 29.04.2021 по делу № А56-52321/2020 оставить без  изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Крюково Лэнд» – без удовлетворения.  

Председательствующий В.В. Старченкова  Судьи А.А. Кустов  

М.В. Пастухова