АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-50960/2022

г. Краснодар

22  ноября  2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2023г.

Решение в полном объеме изготовлено 22.11.2023г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, Гулькевичский район, пос. Гирей

к администрации муниципального образования город Геленджик, г. Геленджик

Третьи лица: 

управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Геленджик, г. Геленджик

ФИО2, г. Геленджик

ФИО3, г. Геленджик

ФИО4, г. Геленджик

о признании права собственности

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО5, ФИО6 – представители по доверенности;

от ответчика: ФИО7, ФИО8 – представители по доверенности;

от третьих лиц: не явились, извещены.

установил:

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Геленджик (далее – администрация) о признании права собственности на здание площадью 557,3 кв. м, количество этажей – 4, в том числе подземных – 0, назначение здания «жилое», наименование «гостевой дом», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>. В резолютивной части решения суда указать, что решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Геленджик (далее – управление архитектуры), ФИО2, ФИО3 и ФИО4

Третьи лица в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец  в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на самовольный характер реконструированного здания.

В судебном заседании объявлен перерыв до 08.11.2023 до 15-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено с участием представителя истца.

В судебном заседании объявлен перерыв до 15.11.2023 до 15-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76, общей площадью 277 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

Указанный земельный участок принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи от 03.10.2018, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Вместе с земельным участком по договору купли-продажи от 03.10.2018 ФИО1 приобретено в собственность трехэтажное жилое помещение, общей площадью 202, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0507014:84, расположенное по адресу:  г. Геленджик, 

<

...>, 30-41, 51-60, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Согласно техническому плану здания от 22.04.2021, здание по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, с кадастровым номером 23:40:0507014:84  имеет назначение «жилое», наименование объекта недвижимости «гостевой дом», количество этажей – 4, общая площадь объекта недвижимости – 557, 3 кв. м.

23 апреля 2021 года истец обратился в управление архитектуры с заявлением о сохранении в реконструированном состоянии спорного здания с назначением «гостевой дом».

В дополнение к заявлению письмами от 20.05.2021, 12.08.2021 ФИО1 направила в управление архитектуры исправленную копию технического плана и заключение эксперта о результатах обследования объекта капитального строительства от 30.07.2021.

В письме от 07.09.2021 № 110-57-5678/21-01-11 управление архитектуры отказало в оформлении жилого дома в качестве гостевого дома со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих законность проведенной реконструкции объекта.

Истец, ссылаясь на невозможность легализации реконструированной постройки во внесудебном порядке, обратилась в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно.

Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –  Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

То есть основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе.

В свою очередь, из содержания приведенных выше норм материального права и разъяснений, содержащихся в Постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010  № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014). 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

  Из материалов дела следует, что спорное жилое здание реконструировано истцом после его приобретения по договору купли-продажи от 03.10.2018 в отсутствие разрешительной документации. В результате реконструкции площадь здания увеличилась с 202,5 кв. м до 557,3 кв. м, увеличилась этажность здания – с 3 до 4 этажей, а также изменилось назначение – гостевой дом.

В целях установления технических параметров спорного объекта недвижимости определением суда от 30.01.2023 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам НПП ООО «Юринстрой».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики спорного объекта – здания площадью557,3 кв. м, количество этажей – 4, в том числе подземных – 0, расположенного наземельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76 по адресу: Краснодарскийкрай, город-курорт Геленджик, 

<

...>?

2) Соответствует ли спорный объект разрешительной, технической документации?Если не соответствует, то в чем несоответствие (в чем выразилась реконструкция здания)?

3) На каком земельном участке расположен спорный объект (описатьместоположение объекта на земельном участке, в том числе расстояния от границземельного участка, объектов на смежных земельных участках, территории общегопользования)?

4) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным,экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правиламземлепользования и застройки?

5) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении от  29.04.2023 № 6/16.1 эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу экспертом в результате исследования технической документации и данных осмотра определены следующие технические характеристики здания:

Назначение – нежилое;

Фактическое использование – гостиница (отель «Saluton»);

Этажность – 4 этажа (4-й этаж мансардный), в том числе подземных – 0;

Высота по внешнему обмеру – 11, 9 м;

Высота 1 этажа по внутреннему обмеру – 2,90 м;

Высота 2 этажа по внутреннему обмеру – 2,85 м;

Высота 3 этажа по внутреннему обмеру – 2,85 м;

Высота 4 этажа (мансардного) по внутреннему обмеру – 2,55 м;

Общая площадь – 557, 3 кв. м;

Площадь застройки – 236,20 кв. м (85,2% от площади земельного участка);

Строительный объем – 2811 куб. м;

Год постройки – 2005-2006 (1-3 этажи); год постройки 4 этажа (мансарды) определить технически не представляется возможным.

Состав помещений:

1 этаж: помещения № 1 – 18, общей площадью 141, 7 кв. м;

2 этаж: помещения № 19 – 41, общей площадью 186, 7 кв. м;

3 этаж: помещения № 42 – 62, общей площадью 189, 2 кв. м;

4 этаж: помещения № 63 – 68, общей площадью 39, 7 кв. м.

Конструктивные решения:

Фундамент – железобетонный монолитный ленточный (глубина залегания подошвы фундамента не определена);

Наружные стены, внутренние стены и перегородки – из стеновых блоков;

Колонны – монолитные железобетонные;

Перекрытия 1-3 этажей –  монолитные железобетонные;

Перекрытие 4 этажа (мансардного) – деревянное отепленное;

Кровля – металлопрофиль по деревянным стропилам и обрешетке;

Окна – металлопластиковые;

Двери – металлопластиковые и  деревянные;

Полы – керамическая плитка, ламинат;

Инженерное обеспечение: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование.

По второму вопросу эксперт указал, что фактическое объемно-планировочное решение спорного объекта не соответствует объемно-планировочному решению объекта, представленному в копии выписки из ЕГРН от 30.09.2021 № 99/2021/420674028, а именно:

спорный объект не соответствует сведениям в части наименования помещения: фактически спорный объект является гостиницей, а в выписке – жилое помещение;

спорный объект не соответствует сведениям в части этажности: фактически объект имеет 4 этажа, а в выписке указано 3;

спорный объект не соответствует сведениям в части площади: фактическая общая площадь спорного объекта составляет 557, 3 кв. м, а в выписке – 202, 5 кв. м.

Фактическое объемно-планировочное решение спорного объекта не соответствует объемно-планировочному решению объекта, представленному в копии Технического паспорта по состоянию на 14.05.2010 в части назначения, этажности, площади и состава помещений (в спорном объекте 68 помещений, в техническом паспорте – 60).

Фактическое объемно-планировочное решение спорного объекта не соответствует объемно-планировочному решению объекта, представленному в копии Технического плана по состоянию на 22.04.2021 в части этажности и площади. В части состава помещений (68) спорный объект соответствует сведениям Технического плана по состоянию на 22.04.2021.

Фактические технические характеристики соответствуют характеристикам, указанным в представленной копии Паспорта безопасности обследования и категорирования гостиниц и иных средств размещения от 20.07.2022.

Фактические технические характеристики в части наименования объекта не соответствуют характеристикам в части наименования объекта, указанным в предоставленной копии разрешения на строительство жилого дома и хозяйственных построек по адресу: г. Геленджик, 

<

...> б/н от 29.04.2003 № 65. Согласно содержанию представленного документа разрешалось строительство жилого дома и хозяйственных построек, фактически спорный объект является гостиницей.

Реконструкция спорного объекта была осуществлена, что подтверждает фактические изменения параметров: высоты, количества этажей, площади, объема. Изменения параметров произошли в результате надстройки 4 мансардного этажа спорного объекта. Дату проведения реконструкции спорного объекта определить технически не представляется возможным ввиду отсутствия документальных сведений и методик по определению срока давности произведенной реконструкции.

В рамках исследования по третьему вопросу при сравнении измеренных данных и сведений ЕГРН экспертом определено, что спорный объект  площадью 236, 20 кв. м (пятно застройки) полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76, что составляет 85, 2 % от площади земельного участка. В процессе проведения экспертного осмотра определено расположение спорного объекта относительно границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76, а также минимальные расстояния от наружных стен до границ соседних земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН:

расстояние до границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:451 – 0,11 м;

расстояние до неразграниченных земель (по тыльной стороне) отсутствует;

расстояние до границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:75 – отсутствует;

расстояние до земель общего пользования по ул. Черноморская – 0,51 м.

Посредством тахеометрической съемки экспертом определены минимальные расстояния от наружных стен спорного объекта до строений и сооружений, расположенных на смежных земельных участках:

расстояние от наружной стены спорного объекта до строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:451 – от 1,10 м до 1,22 м;

расстояние от наружной стены спорного объекта до строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:463 – от 1,05 м до 1,11 м;

расстояние от наружной стены спорного объекта до строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:75 – отсутствует.

По четвертому вопросу эксперт пришел к выводу, что:

спорный объект не соответствует  градостроительным нормам в части отсутствия разрешения на реконструкцию;

спорный объект соответствует требованиям СП 257.1325800.2020 «Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования»;

спорный объект соответствует антисейсмическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, правилам землепользования и застройки в части вида разрешенного использования земельного участка (размещение гостиниц) и высоты зданий в границах земельного участка;

спорный объект соответствует СНиП 2.07.01-89 и СП 2.13130.2020 в части противопожарных расстояний между объектами недвижимости;

качество выполненных покрытий пола, окрашенных, облицованных поверхностей спорного объекта соответствует требованиям свода правил СП 41.13330.2017;

спорный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части процента застройки земельного участка (допускается максимально 50%, фактически – 82,5%); в части минимальных отступов от границ земельного участка (допускается  3 м, фактически – 0,11 м); в части минимальных отступов от земель общего пользования (допускается минимально 5 м, фактически – 0,51 м).

При этом, по мнению эксперта, требования действующих на момент проведения экспертизы Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466 не применимы к спорному объекту, построенному в 2005 – 2006 гг. Реконструкция спорного объекта, выразившаяся в надстройке мансардного этажа, не повлияла на параметры размещения спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76.

Отвечая на пятый вопрос, эксперт указал, что техническое состояние спорного объекта, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Суд в порядке статьи 88 АПК РФ вызвал в судебное заседание  эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению от 29.04.2023 № 6/16.1. Эксперт в судебное заседание не явился по состоянию здоровья.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, учитывая представленные в материалы дел доказательства, суд критически относится к отдельным выводам экспертного заключения от 29.04.2023 № 6/16.1.

Так, экспертом ФИО9 на стр. 43 экспертного заключения указано, что противопожарные расстояния между спорным объектом в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76 и объектами недвижимости, расположенными на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0507014:451, 23:40:0507014:463, 23:40:0507014:75 не нормируются.

   На основании вышеизложенного экспертом сделан вывод о соответствии спорного объекта СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты, обеспечение огнестойкости объектов защиты» и соответствия противопожарных расстояний между объектами недвижимости.

Вместе с тем,  в силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) положения указанного закона приняты в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям. 

В силу преамбулы Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» обеспечение пожарной безопасности является одной из важнейших функций государства. 

В указанных целях Закон № 123-ФЗ устанавливает требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов (раздел II), в частности определяет требования к противопожарным расстояниям между зданиями и сооружениями (глава 16), которые должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения (часть 1 статьи 69).

В статье 32 Закона № 123-ФЗ приведена классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности, согласно которой здания гостиниц отнесены к классу Ф1.2.

Таким образом, пожарная безопасность объектов регулируется в зависимости от их принадлежности к соответствующему классу, однако в заключении судебной экспертизы нет отсылки к данной классификации как и нет исследовательской части по данному вопросу.

Вместе с тем, эксперт, фактически уклонился от исследования вопроса о соответствии расположения спорного объекта требованиям противопожарной безопасности, соблюдении противопожарных разрывов, установленных Законом № 123-ФЗ.

После проведения судебной экспертизы истцом в целях соблюдения требований пожарной безопасности на объекте произведен расчет пожарных рисков, расчет теплового потока между зданиями, выполнены технические условия с регистрацией в ГУ МЧС, разработана проектная документация, на основании которой проведены работы по монтажу на объекте горизонтального сухотруба с дренчерными оросителями по периметру здания (водяная завеса).

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ установлены условия, при одновременной совокупности которых может быть признано право на самовольную постройку, в том числе постройка должна соответствовать  параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, действующим на день обращения в суд.

Экспертом в рамках исследования по второму вопросу указано, что реконструкция спорного здания произведена за счет надстройки 4 мансардного этажа спорного объекта. При этом согласно выводам эксперта площадь 4 (мансардного) этажа составляет 39, 7 кв. м, тогда как общая площадь объекта после реконструкции увеличилась с 202, 5 кв. м до 557, 3 кв. м (более чем в 2 раза).

В данном случае параметры реконструированного объекта не соответствуют действующим Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части процента застройки земельного участка; в части минимальных отступов от границ земельного участка; в части минимальных отступов от земель общего пользования.

Таким образом, отсутствует необходимая совокупность условий для признания права собственности на  четырехэтажное здание площадью 557,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (от 16.11.2022) указано следующее. Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Совокупность представленных в дело документов и пояснения истца указывают на то, что спорное здание реконструировано в отсутствие соответствующих разрешений на реконструкцию и изменение целевого назначения (с «жилого» на «гостиничный дом»).

 Действия истца по обращению за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции в данном случае не могут расцениваться как добросовестные; из обстоятельств дела и письменных пояснений истца усматривается, что истец приступал к осуществлению действий в отношении объекта капитального строительства с нарушением предусмотренных к нему обязательных требований, полагая возможным в дальнейшем легализовать свои действия путем обхода закона.

Обход соблюдения норм законодательства о градостроительной деятельности, которое устанавливает гарантии соблюдения при осуществлении градостроительной деятельности требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий (статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов гражданского и земельного права.

Иск о признании права собственности на самовольно реконструированную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Заключение договоров энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, направление в администрацию с. Дивноморского запроса о дислокации парковок, направление заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также направление в управление архитектуры и градостроительства администрации заявления о сохранении объекта в реконструированном состоянии не свидетельствуют о принятии истцом (предыдущим собственником) спорного объекта надлежащих действий к получению соответствующей разрешительной документации.

Обращение истца в уполномоченный орган после приобретения спорного здания с заявлением о сохранении объекта в реконструированном состоянии носит формальный характер.

Довод истца о том, что спорный объект реконструирован предыдущим собственником, не имеет правового значения. При заключении договора купли-продажи ФИО1 не могла не осознавать, что спорный объект в установленном законом порядке не легализован (площадь объекта увеличена более чем в 2 раза и изменено целевое назначение строения) и приняла на себя связанные с этим правовые риски. Переход права собственности на самовольно реконструированную постройку не освобождает истца по иску о признании права собственности на нее документально подтвердить принятие застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки.

В соответствии с абзацем 2 пункта 24 постановления № 10/22 в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, спорный объект – гостевой дом является самовольной постройкой, поскольку реконструкция здания проведена в отсутствие соответствующего разрешения на проведение таких действий, с нарушением порядка изменения назначения реконструируемого здания, параметры реконструированного здания не соответствуют действующим правилам землепользования и застройки.

Данные факты исключают возможность легализации самовольно реконструированной постройки в судебном порядке.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования  удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине и оплату судебной экспертизы следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать со ФИО1, Гулькевичский район, пос. Гирей в пользу НПП ООО «Юринстрой», г. Краснодар 140 000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяМ.В. Крылова