АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-42272/2018

Дело № А72-2824/2018

г. Казань

31 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Смоленского И.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца – Краснова В.В., доверенность от 09.01.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Росток»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10.07.2018 (судья Страдымова М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А72-2824/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Росток» к индивидуальному предпринимателю Беркутову Александру Васильевичу к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Народная компания Комплекс Сервис», общество с ограниченной ответственностью «РОСОПТТОРГ», Управление Росреестра по Ульяновской области, о признании недействительными торгов

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Росток» (далее – ООО «Росток», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Беркутову Александру Васильевичу (далее – ИП Беркутов А.В.), Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (далее – Управление) о признании недействительными торгов, проведенных 02.02.2018 Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска и заключенного по их результатам договора купли продажи недвижимости – помещений общей площадью 401,6 кв.м. с кадастровым номером 73:24:021010:5360, расположенных по адресу: г.Ульяновск, пр-т Ульяновский, д.19, с Беркутовым Александром Васильевичем, применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.07.2018, оставленным без изменений постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 02.02.2018 Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска проведены торги объекта приватизации – помещения общей площадью 401,6 кв.м. с кадастровым номером 73:24:021010:5360, расположенного по адресу: г.Ульяновск, пр-т Ульяновский, д.19.

На основании протокола постоянной действующей комиссии по проведению торгов №14 от 02.02.2018, без объявления цены, открытой по составу участников покупателем, предложившим наибольшую цену за спорное недвижимое имущество, признан Беркутов А.В.

По договору купли-продажи от 09.02.2018 Беркутову А.В. в собственность передано вышеуказанное недвижимое имущество, о чем 06.03.2018 в ЕГРП внесена соответствующая запись.

Согласно Выписки из ЕГРП за Беркутовым А.В. зарегистрировано право собственности на помещение общей площадью 401,6 кв.м. с кадастровым номером 73:24:021010:5360, расположенное по адресу: г.Ульяновск, пр-т Ульяновский, д.19, пом.33, 44-50.

В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи от 09.02.2018 Продавец (Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска) продает, а Покупатель (Беркутов А.В.) приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре следующее недвижимое имущество: помещение общей площадью 401,6 кв.м. с кадастровым номером 73:24:021010:5360, по адресу: г.Ульяновск, Заволжский район, пр-т Ульяновский, д.19, принадлежащее городу Ульяновску на праве собственности.

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи от 09.02.2018 недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, обременено на момент его подписания: обеспечением доступа собственников иных помещений в помещение № 44 (в подвале) согласно кадастровому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Ульяновский филиал по состоянию на 28.05.2008; обеспечением в случае необходимости доступа представителей специальных служб либо собственников расположенных в здании помещений к общим инженерной инфраструктуре и инженерным сетям, находящимся в приватизируемых нежилых помещениях: помещения обременены фактическим владением ООО «Росток» на основании вступивших в силу судебных актов по делам № А72-8230/2010 и № А72-14650/2013 об отказе городу Ульяновску в их истребовании из чужого владения по мотиву пропуска исковой давности, а лицо, ранее приобретавшее помещения с торгов, об их истребовании из владения ООО «Росток» и взыскании сумм неосновательного обогащения.

В связи с этим, новый собственник - лицо, ранее приобретавшее помещения с торгов, расторгнул заключенный по результатам торгов договор купли-продажи в судебном порядке (Дело № A72-16310/2014). Мотив отказа в истребовании помещений и взыскании сумм неосновательного обогащения будет распространяться и на нового титульного собственника (Постановление Президиума ВАС РФ № 12833/10 от 05.04.2011 и Постановление Президиума ВАС РФ № 360/12 oт 05.06.2012).3.3. Покупатель в течение одного месяца со дня заключения договора купли-продажи обязан представить документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Истец полагает, что продажа имущества проведена с нарушением закона, поскольку информация о проведении торгов не содержала сведений о наличии у помещения только одного эвакуационного выхода, что влияет на стоимость имущества, в отношении которого проведены торги, имущество, проданное по результатам проведенных торгов, предназначено для пользования более чем одного помещения (помещение №44), фактическая площадь отчужденного помещения иная, чем указана в конкурсной документации, кроме того, истцом понесены значительные материальные затраты в отношении проданного недвижимого имущества, о чем конкурсная документация также не содержала информации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что фактически владея нежилыми помещениями, являющимися предметом торгов, истец обладал информацией о всех технических характеристиках спорных помещений, права и законные интересы общества не нарушены, а причиной обращения в суд послужило определение иного победителя торгов нежели истец.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ульяновской области от 30.08.2012 по делу №А72-4043/2012, от 26.01.2016 по делу №А72-4164/2015 были оставлены без удовлетворения исковые требования ООО «Росток» к Администрации города Ульяновска о признании права собственности на спорные помещения в силу приобретательной давности. В данных судебных актах содержится вывод о том, что владение истца спорным нежилым помещением нельзя признать добросовестным, поскольку Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.1995 по делу № К4-Н-7/1074 договор купли-продажи между АО «Авиастар» и фирмой «Росток» № 025/002 от 06.11.1993 истцу было известно, что спорные помещения являются муниципальной собственностью, а оснований для возникновения у истца права собственности не имеется.

Таким образом, судами верно указано, что собственник имущества постоянно выражал свои притязания на спорные нежилые помещения.

Поскольку владение истца нельзя признать добросовестным, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности на нежилые помещения подвала общей площадью 401,6 кв.м., имеющие кадастровые номера 73:24:021010:0000:0125500001:103300, 104400-105000, расположенные по адресу: г. Ульяновск, пр-т Ульяновский, д. 19.

Кроме того, в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу №А72-4043/2012 содержится вывод о том, что в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения являются муниципальной собственностью.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.1995 по делу N К4-Н-7/1074 договор купли-продажи N 025/002 от 06.11.1993, заключенный между акционерным обществом "Авиастар" и фирмой "Росток", признан недействительным. При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации исходил из того, что нежилое помещение площадью 734,6 кв. м, расположенное на 1-ом этаже жилого дома по адресу: пр.Ульяновский, 19, являющееся предметом договора купли-продажи N 025/002 от 06.11.1993, построено за счет 7-процентных отчислений, выделяемых авиационно-промышленному комплексу на жилищное строительство, предназначалось для размещения магазинов, и является муниципальной собственностью.

Договор купли-продажи от 06.11.1993 N 025/002 нежилого помещения площадью 734,6 кв. м, расположенного на 1-ом этаже жилого дома по адресу: пр. Ульяновский, 19 не содержит указание на передачу в собственность правопредшественнику истца нежилыхпомещений подвала общей площадью 401,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 19, и фактического владения ими с 1993 года.

На основании договора купли-продажи от 06.11.1993 N 025/002, признанного Постановлением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.05.1995 по делу N К4-Н-7/1074 недействительным, правопредшественнику истца по акту приема-передачи от 07.12.1993 было передано встроенное помещение площадью 734,6 кв. м, расположенного на 1-ом этаже 9-этажного жилого дома по адресу: пр. Ульяновский, 19.

Доказательства передачи нежилых помещений подвала общей площадью 401,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 19, правопредшественнику истца, в материалы дела не представлены.

Указанные помещения в силу прямого указания закона являются муниципальной собственностью города Ульяновска.

Доводы истца о том, что он является добросовестным владельцем указанных помещений, поскольку заключая сделку покупки магазина "Темп" его правопредшественник не знал, не должен был и не мог знать, что это имущество не могло принадлежать АО "Авиастар" в силу закона, что подтверждается решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.07.1999 по делу N А72-1985/99, в котором суд пришел к выводу, что СЧП "Росток" является добросовестным приобретателем спорного имущества, которое на момент заключение договора N 025/002 от 06.11.1993 на законных основаниях находилось в собственности АО "Авиастар", а также постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций по делу N А72-8230/2010, подтвердившими, что ООО "Росток" как правопреемник СЧП "Фирма "Росток" добросовестно владеет спорными помещениями, подлежит отклонению.

В решении от 23.07.1999 по делу N А72-1985/99 суд указал, что СЧП "Росток" является добросовестным приобретателем по договору N 025/002 от 06.11.1993 встроенного помещения площадью 734,6 кв. м, расположенного на 1-ом этаже 9-этажного жилого дома по адресу: пр. Ульяновский, 19, а не нежилых помещений подвала общей площадью 401,6 кв. м.

В рамках дела N А72-8230/2010 исковые требования к ООО "Росток" не рассматривались, добросовестность владения ООО "Росток" нежилыми помещениями подвала общей площадью 401,6 кв. м, расположенными по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 19, не устанавливалась.

Аналогичные выводы содержатся в решении Арбитражного суда Ульяновской области по делу А72-4164/2015. Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу А72-3705/2018 от 04.07.2018 исковые требования ООО «Росток» о признании за право собственности в силу приобретательной давности на нежилые помещения подвала обшей площадью 401,6 кв.м., с кадастровым номером 73:24:021010:5360, расположенные по адресу: г.Ульяновск, пр-кт Ульяновский, д.19 оставлены без удовлетворения.

На основании изложенного, суды правомерно пришли к выводу, что истец, фактически владея на протяжении длительного времени нежилыми помещениями, являющимися предметом торгов, обладало информацией о всех технических характеристиках спорных помещений. За разъяснениями, оспариванием конкурсной документации и ее условий не обращалось, причиной обращения в суд послужило предложение меньшей выкупной стоимости и как следствие определение иного победителя нежели истец.

Согласно представленным в материалы дела документам, в конкурсной документации и договоре купли – продажи общая площадь отчуждаемого нежилого помещения указана 401,6 кв.м., что соответствует данным Управления Росрееста и сведениям продавца, Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, на момент совершения сделки. В материалы дела истцом представлено Экспертное заключение №50 от 21.03.2018, согласно которого общая площадь помещений составляет 385,6 кв.м.. Истцом пояснено, что изменение площади произошло в результате переноса стен, реконструкции помещения.

Истец, фактически владея спорным имуществом, к собственнику помещения со сведениями о произведенной реконструкции, переоборудовании либо переустройстве нежилых помещений не обращался, как пояснил ответчик, УМС Администрации города Ульяновска. Доказательств обратного в материалы не представлено.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, как в конкурсной документации, так и в договоре купли – продажи общая площадь отчуждаемого объекта недвижимости указана в соответствии со сведениями содержащимися в ЕГРП на момент проведения торгов, истец же, исходя из фактических обстоятельств дела, не был введен в заблуждение относительно технических характеристик отчуждаемого объекта недвижимого имущества, в связи с чем нарушений прав и законных интересов последнего судом при указанных обстоятельствах не усматривается.

Истцом, кроме того, заявлен довод, что в проданных нежилых помещениях, а именно помещении 44, располагаются коммуникации, оно предназначено для обслуживания нескольких нежилых помещений, и не могло являться предметом торгов.

Действительно, согласно инвентарного дела, представленного органами БТИ, помещение 44 обозначено как тепловой узел по состоянию на 2012 год, который исходя из технической документации (плана) не является единственным.

Согласно пояснений сторон и представленного в материалы дела Акта от 21.06.2018, составленного в присутствии третьего лица ООО «РОСОПТОРГ», управляющей компании МКД и истца, в помещении 44 расположены магистральные трубопроводы системы отопления, общие для нежилых помещений подвала с кадастровым номером 73:24:021010:5302 и 73:24:021010:5360, оборудовано прибором узла погодного регулирования, на трубопроводе ХВС установлен прибор неопломбированный учета.

Подача коммунального ресурса из 44 помещения производится в нежилые помещения первого этажа с кадастровым номером 73:24:021010:5302.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом «а» п. 2 Правила содержания общего имущества предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4 Правил содержания имущества).

Как установлено материалами настоящего дела, в отношении помещения №44 в Реестре прав на недвижимое имущество находились сведения, указывающие на то, что вышеуказанные помещения входят в состав недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24.021010:5360, и на момент проведения торгов находились в собственности муниципального образования. Право собственности муниципального образования на предмет торгов оспорено не было.

В отношении помещения №44, являющего частью нежилых помещений, общей площадью 401,6 кв.м, кадастровый номер 73:24:021010:5360, собственниками помещений жилого дома по адресу: г.Ульяновск, пр-т Ульяновский, д. 19, общее собрание не проводилось, органами государственной власти или местного самоуправления решение о включении помещения №44 в состав общего имущества не принималось. В управляющей компании, которая обслуживает указанный многоквартирный дом, отсутствуют протоколы по данному вопросу.

В судебном заседании управляющая компания ООО «Народная компания Комплекс Сервис» пояснила, что данные помещения не являются местом общего пользования и в целях обслуживания МКД ею не используются.

Конкурсная документация и условия заключенного по результатам торгов договора содержали сведения о том, что недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, обременено на момент его подписания: обеспечением доступа собственников иных помещений в помещение № 44 (в подвале) согласно кадастровому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Ульяновский филиал по состоянию на 28.05.2008; обеспечением в случае необходимости доступа представителей специальных служб либо собственников расположенных в здании помещений к общим инженерной инфраструктуре и инженерным сетям, находящимся в приватизируемых нежилых помещениях.

Представитель ООО «РОСОПТОРГ» в судебном заседании пояснил, что помещение 44 используется третьим лицом ООО «РОСОПТОРГ». Вместе с тем суды обоснованно обратили внимание, что ООО «РОСОПТОРГ» является доверительным управляющим нежилыми помещениями истца, смежные со спорными нежилые помещения, принадлежащие иному юридическому лицу помещение 44 не используют, так как тепловой узел расположенный в 44 помещении не является единственным, в том числе согласно представленным в материалы дела планам экспликации.

Суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что сам факт нахождения в спорном помещении коммуникаций для обслуживания еще одного нежилого помещения, не может служить достаточным основанием полагать что помещение не является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличном от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

При этом все, представленные в материалы дела доказательства, не опровергают вывода суда сделанного ранее, о том что фактически владея нежилыми помещения являющимися предметом торгов, истец обладал информацией о всех технических характеристиках спорных помещений, права и законные интересы общества не нарушены, а причиной обращения в суд послужило определение иного победителя торгов нежели истец.

Также судами обоснованно принято во внимание, что доводы истца о значительных материальных вложениях в проданные нежилые помещения, подтвержденные материалами дела, не могут служить основанием к признанию торгов и договора купли продажи недействительными. Спорные нежилые помещения сдавались истцом в аренду и использовались им для коммерческой деятельности.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2018 по делу № А72-2824/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья					  Э.Р. Галиуллин

Судьи								        И.Н. Смоленский

									         И.Р. Нагимуллин