АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-25111/21

27 декабря 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 декабря 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            27 декабря 2021 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4  ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

к Администрации Октябрьского района Ростовской области  ИНН 

<

***> 1026101413150

о признании договора аренды недействительным, о взыскании,

по встречному иску о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности и пени

при участии:

от истца: явился ФИО2 по доверенности № 61АА7548415 от 30.10.2020.

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 01.06.2021.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд с требованием к Администрации Октябрьского района Ростовской области  о признании договора аренды недействительным, о взыскании 958133 рублей.

Определением суда от 15.11.2021 судом приняты к производству встречные исковые требования о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности в размере 2 154 883,89 руб., поскольку его возможное  удовлетворение исключит удовлетворение первоначального иска, а их совместное рассмотрение приведет к более и правильному рассмотрению дела.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом  Администрации Октябрьского района Ростовской области.

В судебном заседании представитель истца доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, а также ходатайство об оставлении встречного иска без рассмотрения в части требования о расторжении договора аренды.

Рассмотрев ходатайство  о назначении судебной экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо, если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу.

В данном случае, заявляя ходатайство о назначении экспертизы, надлежащим образом не оформлено. Истцом  не представлено доказательств внесения денежных средств на депозитный счет суда.

В соответствии с частью 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. В случае, если в установленный арбитражным судом срок на депозитный счет арбитражного суда не внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, заявляя ходатайство о назначении экспертизы, истец не предложил кандидатуры экспертов, не представил доказательств направления запросов в экспертные организации, согласия экспертов на проведение экспертизы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы направлено на затягивание судебного процесса.

Кроме того, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009 судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Истец указал, что перед экспертами надлежит поставить вопрос о наличии затопления земельного участка в настоящий момент. Вместе с тем, суд считает, что для разъяснения  указанного вопроса не требуется специальных познаний. Факт затопления земельного участка в настоящий момент может быть установлен в ходе осмотра с составлением акта по его результатам.

При этом суд исходит из того, что факт отсутствие / наличие подтопления спорного земельного участка в настоящее время не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Кроме того, Администрацией Октябрьского района Ростовской области  представлен в материалы дела акт осмотра спорного земельного участка от 04.10.2021 с приложенными фотоматериалами, согласно которому следы заболачивания, полного или частичного затопления отсутствуют.

Таким образом, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем, основания для назначения судебной экспертизы отсутствуют.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражает на основании доводов изложенных в отзыве. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 09.11.2018 состоялся аукцион по продаже права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с КН 61:28:0600022:931 площадью 2260958 кв.м, разрешенное использование: животноводство, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, западная сторона станицы Кривянской.

Полномочиями организатора аукциона наделен КУМИ Администрации Октябрьского района.

Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте, определенном Правительством Российской Федерации - torgi.gov.ru и в газете «Сельский «Вестник» от 28.09.2018.

В процессе проведения аукциона поступило 125 предложений претендентов, конечное предложение о размере годовой арендной платы в сумме 857 953 поступило от ФИО4.

На основании постановления Администрации Октябрьского района от 19.11.2018 №1592 между Администрации Октябрьского района и ФИО4 заключен договор аренды №337 от 19.11.2018, сроком с 19.11.2018 по 18.11.2023.

Предпринимателем внесена сумма задатка в размере 36356 руб., а также оставшаяся сумма ежегодной арендной платы в размере 821 597 руб.

Сторонами 19.11.2018 подписан акт приема-передачи спорного земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды от 19.11.2018 № 337.

ИП ФИО4 обратился в Администрации Октябрьского района Ростовской области с заявлением о представить в аренду  без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный предоставленному земельному участку с КН  61:28:0600022:931 по договору аренды №337 от 19.11.2018, а так же с требованием возвратить уплаченную по договору сумму в размере 958 133 рублей.

В обоснование указанного заявления истцом указано, что земельный участок подтапливается в период поводков, отсутствует возможность выращивания и разведения , что препятствует использованию земельного участка по назначению.

Письмом от 01.06.2020 КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области  отказало в удовлетворении заявления, ввиду того, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих вывод о невозможности использования спорного земельного участка в целях животноводства.

Как следует из материалов дела, истец полагает, что спорный земельный участок с КН 61:28:0600022:931 предоставлен в аренду с нарушением действующего законодательства,  а именно имеют место факты подтопления территории земельного участка на момент заключения договора аренды земельного участка.

В подтверждение указанного обстоятельства предпринимателем представлена Гидрологическая записка ООО «Стройгеология» «Определение возможности затопления участков под КН 61:28:0600022:931 и 61:28:0000000:23075» от 2020 г.

Ссылаясь на тот факт, что спорный земельный участок является непригодным для целевого использования, что нарушает условия спорного договора аренды, а именно предоставление в аренду предмета договора, согласно указанным в договоре характеристикам (в том числе вид разрешенного использования), ИП ФИО4 обратился в суд с настоящим требованием о признании сделки недействительной  и возврата уплаченной арендной платы.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суп считает их не подлежащими удовлетворению ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

По смыслу указанной нормы права заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 приведенной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Приведенный в указанной норме права перечень случаев, имеющих существенное значение, является исчерпывающим. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2021 N Ф08-10693/2021 по делу N А63-14414/2020.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 этого Кодекса.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика о наличии недостатков участка, препятствующих его использованию по назначению, как и заключение сделки под влиянием заблуждения относительно характеристик участка, суд находит безосновательными.

В соответствии со статьей 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Полномочиями организатора аукциона наделен КУМИ Администрации Октябрьского района.

Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте, определенном Правительством Российской Федерации - torgi.gov.ru и в газете «Сельский «Вестник» от 28.09.2018.

Согласно части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать,  в том числе сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Извещение о проведении аукциона, представленное в материалы дела, содержит сведения, предусмотренные указанной нормой права. Более того, в извещении указано, что дополнительную информацию возможно получить путем подачи заявки по телефону.

Таким образом, доводы истца о введении его в заблуждение о состоянии земельного участка несостоятелен, поскольку информация о предмете аукциона содержится в извещении о проведении аукциона, предприниматель имел возможность получить информацию в необходимом для него объеме, не лишен был права произвести осмотр земельного участка до проведения торгов, заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи.

В обоснование доводов о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, ввиду его подтопления предпринимателем представлена Гидрологическая записка ООО «Стройгеология» «Определение возможности затопления участков под КН 61:28:0600022:931 и 61:28:0000000:23075» от 2020 г. Согласно указанному документу территория земельного участка с КН 61:28:0600022:931, подвержена затоплению ка со стороны реки ФИО5, так и со стороны реки Дон, частичное либо полное затопление  участка происходит ежегодно.

Однако данные наблюдений за наивысшими годовыми уровнями воды в створах гидрологических постов за период с 1905 по 2017 годы свидетельствуют о том, что подъем уровня воды происходит в апреле-мае, продолжительность его составляет от одного до трех дней.

В свою очередь, истец не представил убедительных объяснений о том, как краткосрочное частичное затопление участка при его общей площади 2 260 958  кв. м препятствует его систематическому использованию по назначению. Полное затопление одни раз в год  есть предполагаемое событие, которое может и не наступить в течение срока договора.

Доказательств свидетельствующих о том, что такое подтопление земельного участка происходило в период действия договора аренды, в материалы дела не представлено.

Между тем, имея намерение использовать участок по назначению, в соответствии с условиями договора, истец не лишен был и защиты виде уменьшения арендной платы в период затруднения использования участка по назначению или удержания ее в период невозможности его использования. Основанием к отказу арендатора от договора краткосрочная затруднительность или невозможность использования участка, вызванная причинами, не зависящими от воли арендодателя, признана быть не может.

Более того, эта затруднительность и невозможность носит лишь предположительный характер, а потому не может влечь правовых последствий.

Кроме того, в  материалы дела ответчиком в материалы дела представлен акт обследования спорного земельного участка от 04.10.2021, согласно которому фактов затопления, заболачивания на дату осмотра не выявлено. Установлено, что земельный участок используется по целевому  назначению.

При этом из материалов дела следует, что истец обращался в Администрацию Каменоломского городского поселения за получением градостроительного плана земельного участка, что не соответствует условиям использования земельного участка по договору - животноводство, а направлено на подготовку проектирования и строительства.

Из описанного следует, что истец изначально, участвуя в торгах и преодолевая состязание, то есть, устранив иных претендентов предложением более высокой цены, имел намерение использовать участок в иных целях, чем были указаны в публичном предложении об условиях аренды.

Такие действия квалифицируются законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) как осуществление гражданских прав в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В этом случае суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, намерение арендатора использовать земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием, не свидетельствует о недостатках предоставленного в аренду имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 25 октября 2021 года по делу № А53-41142/2020.

Вместе с тем, суд считает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что ИП ФИО4 обратился  в Комитет по управлению  муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района с заявлением от 06.04.2021 о намерении арендатора выкупить спорный земельный участок без торгов (заявление представлено в материалы дела).

Следовательно, возможность использования земельного в соответствии с его целевым назначением, а также  о заинтересованности истца в использовании спорного земельного участка, презюмируется.

Относительно требований истца о возврате суммы оплаты за первый год аренды  спорного земельного участка суд считает необходимым отметить следующие обстоятельства.

Учитывая отсутствие оснований для признания сделки недействительной, требование о возврате суммы, внесенной по договору, является неправомерным.

В данном случае в соответствии с императивным требованием закона договор заключен на торгах, размер платы за право аренды и собственно арендной платы определен по их результатам.

В соответствии с нормой части 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Предметом аукциона, как указано выше, являлось право на заключение договора аренды в отношении заявленных аукционистом земельных участков. С каждым шагом аукциона претенденты увеличивают размер платы за приобретение права аренд. При этом согласно части 16 указанной статьи по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Таким образом, плата за приобретение права аренды законодателем приравнена к годовому размеру арендной платы и вносится вне зависимости от того, будет ли арендованный участок использоваться арендатором в течение первого года аренды.

В свою очередь, исходя из смысла иска, истец расценивает плату за приобретенное право аренды участка, которая одновременно определяет годовой размер аренды, не как плату за право, а исключительно как арендную плату за пользование имуществом и не учитывает правовой режим задатка.

Между тем, такая квалификация противоречит буквальному толкованию (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) условий аукционной документации и норме статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации об определении по итогам торгов размера платы за право заключить договор.

Разрешая разногласия сторон, суд основывается на правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 23.10.2019 № 301-ЭС19-18119 по делу № А11-7981/2018, согласно которой, права аренды земельного участка по договору, который был заключен с истцом как победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды, квалифицированы следующим образом. Поскольку аукционной документацией и условиями договора определено, что годовой размер арендной платы является платой за право заключения указанного договора, досрочное расторжение договора в первый год аренды не является основаниями для возврата части внесенной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев встречные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды от 19.11.2018 №337 в размере 1637691,93 руб. за период с 19.11.2019 по 01.10.2021, пени в размере 517191,96 руб. за период с 21.12.2019 по 03.11.2021, о расторжении договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы, за арендованный земельный участок составляет 857953 руб. в год.

В п. 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, на основании федеральных и/или областных законов, федеральных и/или областных подзаконных актов, и/или Решений Собрания депутатов Октябрьского района, городского и сельских поселений об изменении ставок арендной платы, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор и подлежит обязательной уплате арендатором. При этом, в случае применения таких актов, уплата арендатором арендной платы осуществляется после уведомления об изменении (введении) ставок арендной платы арендодателем. Уведомление обязательное должно быть сделано арендодателем через газету Октябрьского района «Сельский Вестник» или иную официальную газету органов местного самоуправления неопределенному кругу лиц (п. 3.4 договора).

В п. 5.2 договора стороны согласовали, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени, в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок передан Администрацией предпринимателю.

Вместе с тем, предприниматель встречные обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил, в связи с чем размер задолженности перед ответчиком составил  1 637 691 рублей 93 копеек.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  части  1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Наличие договорных отношений между сторонами подтверждается материалами дела.

Администрацией в материалы дела представлен подробный расчет задолженности с указанием на периоды, применяемые показатели (коэффициенты) формулы расчета, со ссылками на нормативные акты, устанавливающие применяемые показатели формулы расчета.

Размер задолженности ответчиком не оспорен, доказательств внесения арендных платежей за заявленный период либо доказательств прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом, в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 637 691 рублей 93 копеек за период с 19.11.2019 по 01.10.2021 правомерны и основаны на положениях статей 307, 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 517191,96 руб. за период с 21.12.2019 по 03.11.2021.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность за нарушение арендатором установленных сроков внесения платежей закреплена в п. 5.2 договора  в виде пени в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Суд поверил расчет истца и признал его арифметически и методически неверным, поскольку выполнен без учета норм статьи 193 Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной норме если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно расчету суда, произведенному с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса РФ,  размер пени за период с 21.12.2019 по 03.11.2021 составляет 515 553 рублей 42 копеек.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, доказательств наличия обстоятельств, определенных в качестве оснований освобождения от ответственности, ответчиком не представлено, требование о взыскании пени за период с 21.12.2019 по 03.11.2021  признано судом правомерным и подлежащим частичному удовлетворению в размере 515 553 рублей 42 копеек.

Кроме того, ответчиком заявлено встречное требование о расторжение договора аренды 19.11.2018 №337.

Встречные требования в указанной части  подлежат удовлетворению ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Условиями пункта 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в том числе в случае невнесения арендной платы арендатором более чем за шесть месяцев.

Истцом к взысканию заявлена задолженность, образовавшаяся в результате невнесения арендных платежей за период с 19.11.2019 по 01.10.2021, т.е. более двух периодов.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора.

Судом установлено, что ответчиком в адрес истца направлена претензия от 06.09.2021 с требованием о расторжении спорного договора аренды.

Факт нарушения арендатором условий договора в части своевременного внесения арендной платы подтвержден материалами настоящего дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, судом установлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды.

Ходатайство об оставлении без рассмотрения встречного иска в части требования о расторжении договора аренды ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд также находит подлежащим отклонению.

Согласно материалам дела, ответчиком представлена претензия от 06.09.2021 с требованием о расторжении спорного договора аренды и доказательства ее направления истцу.

Кроме того,  формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. Суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Поскольку при рассмотрении требований истца в суде из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, постольку оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 306-ЭС15-1364 от 23.07.2015).

Из поведения сторон не усматривается намерение урегулировать спор добровольно. Более того, первоначальные исковые требования фактически  направлены на прекращение договорных правоотношений между сторонами.

В связи с указанным, оставление иска без рассмотрения является нецелесообразным, поскольку не служит цели указанного процессуального института.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что встречные требования о расторжения договора подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд в удовлетворении первоначального иска отказывает, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.   Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство о назначении судебной экспертизы отклонить.

Ходатайство об оставлении без рассмотрения встречного иска в части требования о расторжении договора аренды отклонить.

В удовлетворении  иска отказать.

Встречные требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4  ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> в пользу Администрации Октябрьского района Ростовской области  ИНН 

<

***> 1026101413150 задолженность в размере 1 637 691 рублей 93 копеек, пени в размере 515 553 рублей 42 копеек.

Расторгнуть договор аренды от 19.11.2018 № 337, заключенный в отношении земельного участка с КН 61:28:0600022:931.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4  ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> в доход федерального бюджета 39 746 рублей 98 копеек государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Фаргиева А. И.