АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-4937/2024

г. Кострома

27 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  22 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2024 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Мосунова Дениса Александровича, при ведении протокола секретарем судебного заседания Грошиковой Л.А., рассмотрев дело по заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях к Управлению Росреестра по Костромской области:

- о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав от 03.05.2024 № КУВД-001/2024-17504176/3,

- об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером: 44:22:000000:1, расположенного по адресу: Костромская область, Сусанинский район, д.Медведки, 

третьи лица: ФИО1, АО «Племенной конный завод «Медведки»

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 10.01.2024 №1, диплом, (участие онлайн), 

от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.01.2024 №01-39/1, диплом,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях обратилось в арбитражный суд с заявлением к  Управлению Росреестра по Костромской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав от 03.05.2024 № КУВД-001/2024-17504176/3, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером: 44:22:000000:1, расположенного по адресу: Костромская область, Сусанинский район, д.Медведки, 

Копии определений о времени и месте рассмотрения дела, направленные  третьим лицам ФИО1,  АО «Племенной конный завод «Медведки»  по последним известным суду адресам места его нахождения, вернулись в суд по причине отсутствия адресата по указанному адресу, истечения срока хранения  корреспонденции.  Иные адреса места нахождения третьих лиц суду не известны.

С учетом положений части 4 статьи 123 АПК РФ суд признает третьих лиц надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии с частью 4 статьи 156,  частью 2 статьи 200  АПК РФ  дело рассмотрено без участия третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

В ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 44:22:000000:1. Право собственности зарегистрировано 21.12.2006 за Российской Федерацией.

Между МТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «Племенной конный завод «Медведки» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2012 №367 (далее - Договор № 367), согласно пункту 1.1 которого  арендодатель предоставляет на основании распоряжения ТУ Росимущества в Костромской области от 14.04.2012 №335, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 44:22:000000:1, адрес: Костромская область, Сусанинский район, д. Медведки, для использования (назначение): для сельскохозяйственного производства.

05.11.2014 между ОАО «Племенной конный завод «Медведки» (цедент) и ФИО4. (цессионарий) заключен договор №П1Л1 перенайма земельного участка, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по Договору №367.

МТУ Росимущества на основании п.6.2 Договора №367 отказалось от продолжения обязательственных отношений, о чем направило в адрес арендатора ФИО4. соответствующее уведомление о расторжении спорного договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.

25.04.2024 в Управление Росреестра обратился представитель МТУ Росимущества с целью прекращения ограничения прав в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 44:22:000000:1.

С заявлением представлены следующие документы:

доверенность представителя №218 от 28.12.2023;

приказ о назначении ФИО5. №2404 л/с от 29.12.2022;

уведомление о расторжении договора аренды №33-МР-02/8250 от 18.04.2022; решение Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-4738/2022;

определение Первого Арбитражного апелляционного суда «О возвращении 

апелляционной жалобы» or 16.08.2023 по делу №А11-4738/2022.

Уведомлением от 03.05.2024 № КУВД-001/2024-17504176 совершение регистрационных действии было приостановлено в соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) по основанию - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исходя из содержания уведомления о приостановлении, государственным регистратором был сделан вывод о невозможности погасить запись о праве аренды ввиду отсутствия документа, устанавливающего прекращение этого права.

Не согласившись с решением регистрирующего органа, МТУ Росимущества обратились в суд, указывая на то, что действие по расторжению договора аренды земельного участка от 01.06.2012 №367, выразившееся в уведомлении о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя (№33-МР-02/8250), является законным и обоснованным, тем самым подлежит государственной регистрации регистрирующим органом.

Управление Росреестра представило отзыв, не признает заявленные требования МТУ Росимущества, так как условиями Договора №367 от 01.06.2012 не установлен внесудебный порядок расторжения указанного договора.

В качестве положения, наделяющего арендодателя правом на одностороннее расторжение договора, заявитель указывает на пункт 6.2 договора аренды земельного участка от 01.06.2012 №367, из буквального прочтения которого следует, что договор может быть расторгнут досрочно: а) по соглашению сторон; б) в одностороннем порядке арендодателем в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Управление Росреестра полагает, что направление ФИО1 уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке это всего лишь соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Предметом спора в данном деле являются действия Управления Росреестра по непогашению записи в ЕГРП об обременении земельного участка.

Спор по настоящему делу имеет гражданско-правовой характер, следовательно, подлежит рассмотрению в порядке искового производства и не может быть разрешен по правилам судопроизводства, установленным главой 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ  обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Бремя доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым ненормативным актом законных прав и интересов лежит на лице, оспаривающем акт, решение, действие (бездействие), бремя доказывания законности оспариваемого акта,  решения, действия (бездействия) лежит на лице, принявшем соответствующий, совершившим оспариваемое  действие (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 3 и ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является проведение Управлением Росреестра правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации предусмотрен пунктом 2 ст. 14 Закона о недвижимости, в частности установлено, что такими основаниями являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (пп. 5).

Вместе с тем, внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При отсутствии возражений обе стороны оформляют прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды, подлежащего в свою очередь государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенного, для прекращения аренды необходимо представить документ, подтверждающий отсутствие отношений между арендатором и арендодателем по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, с учетом действующего гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут на основании: соглашения сторон о расторжении договора; либо в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ (наличие уведомления о предупреждении за три месяца стороны договора аренды недвижимости о его расторжении); либо на основании решения суда Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, Управление Росимущества обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером: 44:22:000000:1, расположенного по адресу: Костромская область, Сусанинский район, д. Медведки.

К вышеуказанному заявлению были приложены: уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя (письмо от 18.04.2022 г. № 33-МР-02/8250), решение Арбитражного суда Владимирской области от 26.04.2023 г. по делу № А11-4738/2022, которым ФИО1 отказано в признании незаконным расторжение договора.

Рассмотрев данное заявление, ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, о чем в адрес МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях направлено соответствующее уведомление от 03.05.2024 г. № КУВД-001/2024-17504176/3.

Совершение регистрационных действии было приостановлено в соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) по основанию - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Управление Росреестра пришло к выводу, что  в представленном пакете правоустанавливающих документов отсутствуют документы необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а приложенное Управлением Росимущества  уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке не является таким документом, а является документом, подтверждающим досудебный порядок урегулирования спора.

Как указывает заявитель Арбитражным судом Владимирской области рассматривалось делу № А11-4738/2022 по иску индивидуальный предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 01.06.2012 № 367, выраженное в уведомлении от 18.04.2022 № 33-МР-02/8250.

Решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-4738/2022 от 26.04.2023 г. ФИО1 отказано в признании незаконным расторжения договора.

Вместе тем в резолютивной части данного решения не содержится вывод о прекращении права аренды ФИО1 на земельный участок.

Кроме того, согласно пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

То обстоятельство что в судебном порядке установлено, что действие МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях по расторжению договора аренды земельного участка от 01.06.2012 № 367, выразившееся в уведомлении о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя (письмо от 18.04.2022 г. № 33-МР-02/8250), является законными и обоснованными, не свидетельствует о том что договор аренды является расторгнутым. 

Кроме того суд приходит к  выводу, что Управлением Росимущества избран ненадлежащий способ защит нарушенного права.

Как указывает Управление Росимущества что следует из материалов дела, заявитель обращался в Управление   Росреестра с целью прекращения  ограничения прав в виде аренды на земельный участок. 

В силу ч. 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 (далее - Постановление № 10/22) следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.   Зарегистрированное   право   на недвижимое  имущество не подлежит  оспариванию  путем  заявления  требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса   Российской   Федерации,   поскольку   в   порядке   производства   по   делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (пункт 56 Постановления № 10/22).

Суд признает состоятельным вывод Управления Росреестра  о том, что спор по настоящему делу имеет гражданско-правовой характер, следовательно, подлежит рассмотрению в порядке искового производства и не может быть разрешен по правилам судопроизводства, установленным главой 24 АПК РФ.

По сути, заявитель пытается оспорить зарегистрированное право аренды, что может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о законности оспариваемого уведомления. 

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                              Д.А. Мосунов