АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-18672/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2025 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Демидовой Е.Ю., судей Донцовой А.Ю.,  

 Щанкиной А.В.,  

при протоколировании судебного заседания посредством системы веб-конференции помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Система ПБО» на постановление от 04.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М., Сластина Е.С.) по делу № А45-18672/2024 по иску товарищества собственников жилья «Молодежный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Система ПБО» (ИНН 

<

***>); публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>); обществу с ограниченной ответственностью «ВИРА» (ИНН 

<

***>); индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>), ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ИР ПРАЗДНИЧНЫЙ ЗАЛ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), об обязании уменьшить высоту кровельного покрытия пристроенной части здания, заменить материал кровли.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены, - акционерное общество «БАНК ДОМ.РФ», общество с ограниченной ответственностью «Жажда».  

В судебном заседании в помещении суда округа принял участие представитель: общества с ограниченной ответственностью «Система ПБО» - ФИО6 по доверенности от 17.07.2025.  

В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции участвовали представители: публичного акционерного общества «Сбербанк России» - ФИО7 по доверенности от 01.07.2024; ФИО3 –  

ФИО8 по доверенности от 31.03.2025.  

Суд установил: 

товарищество собственников жилья «Молодежный» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Система ПБО» (далее – общество «Система ПБО»), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – общество «Сбербанк России»), обществу с ограниченной ответственностью «ВИРА» (далее - общество «Вира»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с требованиями об обязании восстановить положение, существующее до нарушения права в отношении общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...> путем уменьшения высоты кровельного покрытия пристроенной части здания до уровня отметки пола вышерасположенных жилых помещений 1 этажа основной части здания и замены материала кровли, в соответствии с требованиями СП 17.13330.2021 «Кровли».  

Решением от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в иске отказано.  

Определением от 07.02.2025 Седьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Инвест- групп», общество с ограниченной ответственностью «ИР ПРАЗДНИЧНЫЙ ЗАЛ», акционерное общество «БАНК ДОМ.РФ», общество с ограниченной ответственностью «Жажда».  

Постановлением от 04.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, суд принял отказ от иска в части требований к предпринимателю, производство в указанной части прекращено. Заявленные требования удовлетворены частично, суд обязал общество «Система ПБО» уменьшить высоту кровельного покрытия пристроенной части здания по адресу: 

<

...> до уровня отметки пола вышерасположенных жилых помещений 1 этажа основной части здания; заменить материал кровли в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил. В удовлетворении иска в остальной части отказано.  

Общество «Система ПБО», не согласившись с постановлением апелляционного суда, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

Заявитель указывает на допущенное апелляционным судом нарушение норм процессуального права, что выразилось в рассмотрении тождественного иска в отношении общества «Система ПБО». Данный довод мотивирован ссылкой на факт обращения товарищества с аналогичными заявленными в рамках настоящего дела требованиями к правопредшественнику общества «Система «ПБО» - обществу с ограниченной ответственностью «ГИД» (далее – общество ГИД») по делу № А45-29080/2021 и поданный в последующем товариществом отказ от иска в данной части, что, по мнению  

заявителя, свидетельствует о наличии оснований для прекращения производства по делу.  

Также общество «Система ПБО» считает необоснованным возложение на него обязанности по восстановлению имущества, являющимся общим имуществом спорного многоквартирного дома (далее – МКД), обязанность по содержанию которого по общему правилу возложена на всех собственников помещений в здании; указывает, что возложенная на предыдущего собственника помещения общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «АВС» (далее – общество «АВС») обязанность по проведению работ в отношении кровли, к которой ответчик не имеет доступа, не может быть признана обременением приобретенного обществом «Система ПБО» помещения, поскольку обязанность общества «АВС» восстановить положение в отношении общего имущества никак не связана непосредственно с имуществом ответчика. Применительно к данному доводу ответчик обращает внимание на факт прекращения исполнительного производства в связи с ликвидацией должника и отказ в проведении правопреемства в деле № А45-15464/2014 (по требованию товарищества к обществу «АВС»), а также на отсутствие сведений об обременении в данных Единого государственного реестра недвижимости.  

Таким образом, по мнению подателя жалобы, обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для удовлетворения негаторного иска не установлено, вины ответчика и причинной связи между спорными нарушениями и действиями общества «Система ПБО» не имеется, факт приобретения последним помещения, ранее находящегося во владении лица, допустившего нарушение режима общего имущества МКД, не позволяет привлечь к ответственности за данное нарушение общество «Система ПБО».  

Товарищество указало на несостоятельность изложенных доводов и заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.  

Общество «Сбербанк России» в отзыве также полагает приведенные в жалобе доводы необоснованными.  

Определением от 18.09.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено.  

Определением от 14.10.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в ранее сформированном составе суда по рассмотрению кассационной жалобы общества «Система ПБО» на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбиражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена судьи Сириной В.В. на судью Щанкину А.В.  

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы после отложения судебного заседания производится с самого начала.  

От ФИО3 поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором третье лицо просило оставить без изменения обжалуемое постановление.  

Общество «Система ПБО» и товарищество представили дополнительные пояснения.  

В судебном заседании представители обществ «Система ПБО» и «Сбербанк России», а также ФИО3 поддержали изложенные в представленных ими документах позиции.  

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей обществ «Система ПБО» и «Сбербанк России», а также ФИО3, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, товарищество осуществляет управление МКД по адресу: 630105, 

<

...>.  

В декабре 2011 года обществом «АВС» произведены строительно-ремонтные работы, а именно:  

- в подъезде дома демонтировали сборный железобетонный элемент - лестничный марш в подвальное помещение многоквартирного дома. Вход в подвальное помещение зацементировали;  

- подняли кровлю крыши нежилого помещения, пристроенного к многоквартирному дому в 60-х годах, по несущей стене многоквартирного дома на 2,0 м, тем самым увеличили высоту объемности крыши за счет общего долевого имущества собственников многоквартирного дома;  

- крышу нежилого помещения покрыли оцинкованными листами профнастила. Собственники нижних этажей были лишены обзора из окон и прохождения солнечного света в квартиры.  

В рамках дела № А45-15464/2014 по требованию товарищества к обществу «АВС» суд возложил на последнего обязанность по восстановлению положения, существующего до нарушения права, путем приведения общего имущества спорного МКД в соответствие с первоначальным проектом здания, а именно:  

- восстановить лестничный марш с 1 этажа в подвал в подъезде жилой части многоквартирного дома;  

- уменьшить высоту кровельного покрытия пристроенной части здания до уровня отметки пола вышерасположенных жилых помещений 1 этажа основной части здания;  

- заменить материал кровли, в соответствии с требованиями СП 17.13330.2011 «Кровли».  

В последующем возбуждено исполнительное производство. 

Общество «АВС» прекратило свою деятельность путем ликвидации 30.09.2015, в связи с чем исполнительное производство 19.07.2018 окончено на основании пункта 6 части 1 статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».  

Товарищество в рамках дела № А45-29080/2021 обратилось с вышеуказанными требованиями к обществу «ГИД», которое являлось собственником помещения с кадастровым номером 54:35:032946:507.  

Производство по данному делу было прекращено в части требований товарищества об уменьшении высоты кровельного покрытия пристроенной части здания до уровня отметки пола вышерасположенных жилых помещений 1 этажа основной части здания; замены материала кровли, в соответствии с требованиями СП 17.13330.2011 «Кровли».  

Решением от 27.10.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-29080/2021 в удовлетворении требования о восстановлении лестничного марша с 1 этажа в подвальное помещение в подъезде жилой части МКД отказано.  

Постановлением от 01.05.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 08.08.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении иска.  

Определением от 31.10.2023 Верховный суд Российской Федерации отказал обществу «Гид» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

В связи с прекращением должником - обществом «ГИД» 01.07.2024 деятельности в результате реорганизации в форме присоединения к «Система ПБО» определением от 24.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по указанному делу произведена замена общества «ГИД» на общество «Система ПБО».  

Ссылаясь на наличие у ответчиков как собственников нежилых помещений в здании обязанности по устранению недостатков общего имущества МКД в виде уменьшения высоты кровельного покрытия пристроенной части здания и замены материала кровли, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 11, 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 29, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), исходил из отсутствия оснований для вывода о переходе к ответчикам обязанности от общества «АВС» по приведению общего имущества МКД в первоначальное состояние.  

Принимая судебный акт по результатам рассмотрения спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, Седьмой арбитражный апелляционный суд руководствовался положениями статей 290, 304 ГК РФ, статьи 1, 52 Градостроительного кодекса Российской федерации (далее - ГрК РФ), разъяснениями, данными в пунктах 45, 47 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, 8 связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой позицией, изложенной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.  

Признав доказанными как установленные ранее вступившим в законную силу судебным актом по делу № А45-15464/2014 обстоятельства проведения реконструкции общего имущества МКД прежним собственником спорного помещения – обществом «АВС», учитывая, что в связи с ликвидацией общества «АВС» нарушенное право на восстановление общего имущества не восстановлено, при этом права на спорное помещение перешли к обществу «ГИД», а в последующем к обществу «Система ПБО», апелляционная коллегия признала наличие на стороне общества «Система ПБО» обязанности по выполнению восстановительных работ, перешедшей к нему с приобретением помещения с кадастровым номером 54:35:032946:507.  

Суд округа находит отраженные в обжалуемом постановлении мотивы  

удовлетворения заявленных требований правомерными, а выводы сделанными при должной оценке обстоятельств спора и верном применении норм права.  

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Управляющая организация в силу возложенных на нее обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязана обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом владение и пользование таким имуществом при недостижении согласия осуществляется в порядке, устанавливаемом судом (статьи 246, 247 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023, использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.  

Согласно пункту 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.  

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, также разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.  

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.  

Судебными актами по делу № А45-15464/2014 на ликвидированное в настоящее время общество «АВС» как собственника нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:032946:507 в спорном МКД возложена обязанность восстановить общее домовое имущество в соответствии с проектом, а именно: восстановить лестничный марш с 1 этажа в подвал в подъезде жилой части многоквартирного дома; уменьшить высоту кровельного покрытия пристроенной части здания до уровня отметки пола вышерасположенных жилых помещений 1 этажа основной части здания; заменить материал кровли в соответствии с требованиями СП 17.13330.2011 «Кровли».  

В ходе рассмотрения данного дела судами было исследовано заключение общества с  

ограниченной ответственностью «СтройТехЭкспертПроект» № ИТО-171/12, в котором указано, что конструкция кровли выполнена не эксплуатируемой; в результате конструкции кровли была увеличена высота встроенно-пристроенной части жилого дома (перепад высот до 2,0 м); при наличии в жилом доме окон, ориентированных на встроенно-пристроенную часть здания, уровень кровли в местах примыкания не должен превышать отметки пола выше расположенных жилых помещений основной части здания.  

В заключении также указано, что строительные работы, выполняющиеся в помещениях «Праздничного зала», по своим характеристикам попадают под определение реконструкции здания, так как они связаны с изменением планировки помещений, назначения помещений, изменением строительного объема, а именно были выполнены работы по возведению конструкций фальш-кровли с изменением (увеличением) строительного объема встроенно-пристроенной части здания и демонтажем отдельных строительных элементов, а именно несущего элемента - лестничного марша.  

После вынесения судебного акта по делу № А45-15464/2014 общество «АВС» было ликвидировано, в связи с чем исполнительное производство прекращено, а решение фактически суда не исполнено.  

В рамках дела № А45-29080/2021 суды, возлагая на общество «ГИД» обязанность по восстановлению лестничного марша с первого этажа в подвальное помещение в подъезде жилой части МКД, установили, что помещение с кадастровым номером 54:35:032946:507 приобретено обществом «ГИД» по договору купли продажи от 01.11.2015 у общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (далее - общество «Макдоналдс»), которое приобрело помещение по договору от 09.12.2013 у трех собственников - общества с ограниченной ответственностью «Лазурит», общества с ограниченной ответственностью «Юрист-профи», общества с ограниченной ответственностью «Новый сибирский лес».  

В связи с реорганизацией общества «ГИД» в форме присоединения произведена замена ответчика по указанному делу на общество «Система ПБО».  

Учитывая, что правовое регулирование ответственности за самовольную реконструкцию помещения исходит из того, что обязанность по устранению допущенных нарушений возлагается на лицо, обладающее соответствующим имуществом в перепланированном состоянии, произведя оценку представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что первоначальный обладатель помещения с кадастровым номером 54:35:032946:507 общество «АВС» ликвидирован, нарушенные права собственников МКД на приведение общего имущества в первоначальное состояние не восстановлены, при этом помещение в последующем приобретено обществом «ГИД», присоединенным в последующем к обществу «Система ПБО», суд правомерно констатировал, что обязанность по приведению кровли встроенно- пристроенного помещения МКД, изначально возложенная на общество «АВС», в настоящем случае фактически является обременением помещения с кадастровым номером 54:35:032946:507.  

Суд округа соглашается с данной аргументацией апелляционного суда и, рассматривая доводы общества «Система ПБО» о том, что обязанность по проведению работ в отношении кровли является непосредственной обязанностью общества «АВС», исполнение которой конкретным лицом не ставится в зависимость от факта передачи прав на помещение, отмечает недоказанность обстоятельств того, что изменения не носили  

взаимосвязанный характер и произведены в целях, не связанных с улучшением характеристик помещения с кадастровым номером 54:35:032946:507, в частности, повышения его привлекательности для ведения в нем предпринимательской деятельности, поскольку как ранее занимавшее спорное помещение общество «Макдоналдс» произведшее отчуждение помещения обществу «ГИД» после вступления в законную силу судебного акта по делу № А45-15464/2014 об обязании восстановить права жильцов спорного МКД путем приведения мест общего пользования в соответствии с первоначальным проектом здания, так и общество «Система ПБО» к которому присоединилось общество «ГИД» использовали помещение для размещения ресторана быстрого питания.  

Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют, что имело место самовольное изменение характеристик общего имущества МКД в целях улучшения характеристик помещения, в настоящее время принадлежащего обществу «Система ПБО», что последним не опровергнуто.  

В связи с изложенным, признается обоснованным вывод апелляционного суда о том, что общество «ГИД» (в настоящее время общество «Система ПБО»), приобретая спорное помещение с кадастровым номером 54:35:032946:507, действуя добросовестно и разумно, должно было осознавать, что приобретает площади во встроенно-пристроенной части, МКД где были нарушены требования строительных норм и правил по устройству кровли встроенно-пристроенных помещений общественного назначения многоквартирных жилых домов, а также несет установленную судебным актом обязанность по восстановлению нарушенного права всех собственников дома, путем приведения кровли в первоначальное состояние.  

Учитывая, что вопросы перепланировки, переустройства и переоборудования помещений в МКД могут оказывать влияние на права и законные интересы проживающих в доме граждан и правообладателей иных помещений в МКД, их комфортное проживание и безопасность, обратиться с соответствующим требованием к обществу «Система ПБО» мог любой из собственников помещений дома, как совместно, делегировав полномочия управляющей компании, так и по отдельности.  

Удовлетворение требований товарищества в рамках дела № А45-15464/2014 фактически не привело к восстановлению прав собственников МКД. Длительным неустранением последствий проведенных в самовольном порядке работ, вызванных ликвидацией первоначального собственника помещения и последующей его неоднократной продажей, продолжают нарушаться права жителей МКД, в чьих интересах действует товарищество.  

Вместе с тем, существо негаторного требования позволяет заявлять его повторно в условиях имеющего место длящегося нарушения прав жильцов, что позволяет признать применительно к настоящему случаю преодолимыми последствия отказа от иска, заявленного товариществом в деле № А45-29080/2021.  

Кроме того, суд округа не усматривает оснований наличия в действиях товарищества признаков злоупотребления правом при обращении с рассматриваемым требованием.  

В целом доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, выводы суда не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу,  

сводятся к несогласию с оценкой суда относительно установленных обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.  

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению решения и постановления, судом округа не установлено.  

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.  

На основании пункта 4 статьи 283 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления № 13, принятые определением от 30.07.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа меры по приостановлению исполнения постановления от 04.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене.  

 Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

постановление от 04.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-18672/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Меры по приостановлению исполнения постановления от 04.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-18672/2024, принятые определением от 30.07.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, отменить.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Ю. Демидова 

Судьи А.Ю. Донцова  

 А.В. Щанкина