АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23663/18

12 февраля 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   05 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            12 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Великородовой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

муниципального бюджетного учреждения «Парк культуры и отдыха «Дружба»                        (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» (ИНН 

<

***>,                         ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности, расторжении договора, освобождении земельного участка

при участии:

от истца: представитель ФИО2, доверенность от 28.01.19;

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 18.08.18; 

установил:

муниципальное бюджетное учреждение «Парк культуры и отдыха «Дружба» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» о взыскании задолженности в размере 69 750, 22 руб., обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок, расположенный: 

<

...>; о расторжении договора № 123-6 от 27.07.2017; обязании освободить нежилое помещение площадью 107,6 кв.м. литер Д, первый этаж, расположенное: 

<

...> в пятидневный срок после вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении иска, ранее со ссылкой на положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от требований в части взыскания задолженности.

Проанализировав заявленное ходатайство, суд с учетом положений статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным его удовлетворить, не установив к тому каких-либо процессуальных препятствий. Согласно пункту 4 части 1 статьи 150  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом. С учетом положений указанной нормы, производство по делу в части требования о взыскании задолженности подлежит прекращению.

Исковые требования рассматриваются судом в измененной редакции.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве на исковое заявление.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29.01.2018 объявлялся перерыв  до 15 часов 40 минут 05.02.2019, о чем сделано публичное извещение в информационно – телекоммуникационной сети интернет на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебное заседание явились представители сторон, поддержали ранее изложенные правовые позиции. 

Представитель истца  просил требования удовлетворить, представил дополнительные документы. 

Представитель ответчика обращенные к нему требования не признал, ходатайствовал об истребовании доказательств.

Рассмотрев ходатайство, суд приходит к следующим выводам.  В силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения. При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится. Суд полагает, что доводы противоречат нормам статьи 9, части 4 статьи 66 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают возможности истребования доказательств у стороны спора; такой подход противоречит принципу состязательности (статья 9, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком заявлено о необходимости назначения судебной экспертизы. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью привлечения эксперта является проведение исследования для получения знания о фактах, то есть тех обстоятельствах, которые имеют значение для дела и не могут быть установлены посредством иных письменных доказательств и пояснений сторон. Оценив доводы ответчика, принимая во внимание существо спорного правоотношения, суд не усматривает оснований для назначения по делу судебной экспертизы в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют рассмотреть спор по существу, при этом необходимость и основания для проведения судебной экспертизы по заявленным вопросам отсутствуют. В целом содержание и характер поставленных перед экспертом вопросов не входит в предмет доказывания по настоящему спору. Суд полагает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании по имеющимся в материалах дела документам, представленными сторонами.

Представитель ответчика заявил об обращении со встречными требованиями. 

В принятии встречного искового заявления отказано, о чем вынесено отдельное определение.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, ответчика, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

28.07.2017 между муниципальным бюджетным учреждением «Парк культуры и отдыха «Дружба» и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» на основании протокола № 1 от 16.06.2017 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению 250517/5740499/01 от 25.05.2017, протокола № 2 от 21.06.2017 подведения итогов открытого аукциона заключен договор аренды нежилого помещения  № 123-6.

В силу пункта 1.1 арендодатель предоставляет нежилое помещение общей площадью 107,6 кв.м., в составе комнат 1-2,3,4-5-6,7, 1 этаж, литер Д, кадастровый номер: 61:44:0010428:37, расположенное: 

<

...>.

Нежилое помещение передано для использования под склад и производство.

Срок аренды - с 03.07.2017 по 02.07.2022 (пункт 2).

В силу пункта 4.3.2 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать установленную договором арендную плату.

В силу пункта 5.1.4 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях нарушения или невыполнения арендатором условий, предусмотренных договором, в том числе, при образовании задолженности по внесению платежей в течение двух сроков подряд.

29.05.2018 в адрес арендатора направлено уведомление о ненадлежащем исполнении обязанности по внесению платы, наличии задолженности, арендодателем высказано намерение заявить о досрочном расторжении договора.

Обращаясь с настоящим иском в суд, арендодатель указывает на выявление факта ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств. Помимо нарушения сроков и порядка внесения арендной платы, арендатором допущено ненадлежащее использование территории парка,  28.05.2018 составлен акт. Полагая, что допущенные ответчиком нарушения условий договора имеют признаки существенных, обратился с требованием о его расторжении. 

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, проанализировав правовые позиции сторон, суд пришел к выводу о наличии совокупности условий для удовлетворения избранного требования.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, законодатель, основываясь на принципе свободы договора, в качестве универсального способа прекращения договорного правоотношения предусмотрел расторжение договора по соглашению сторон (неконфликтный способ досрочного прекращения правоотношения). 

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Данная норма закона предусматривает, что расторжение договора по требованию одной из сторон (конфликтный способ досрочного прекращения правоотношения) возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора (нарушение имеющее разрушительный эффект для правоотношения) либо прямым указанием закона (прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации) на возможность такого расторжения. 

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Сторона, которой предоставлено право требовать расторжения, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Общим принципом гражданского законодательства является принцип свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Кроме того, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание вышеизложенное, применяя буквальное толкование соответствующих пунктов договора, суд приходит к выводу о том, что арендодатель в силу специального условия наделен правом заявлять о прекращении правоотношения уже лишь при доказанности двукратно допущенного стороной нарушения срока, установленного для внесения платы. 

Квалификация допущенного нарушения с точки зрения его существенности в данном случае не может явиться определяющей.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил применении Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Суд отклоняет доводы ответчика о наличии в субъективном поведении истца признаков злоупотребления правом.  Реализация, предоставленного договором права, вполне соответствует принципам свободы воли и доброй совести. 

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Применительно к названным нормам в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены разъяснения, согласно которым при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Установление недобросовестного поведения одной из сторон может служить основанием отказа в защите принадлежащего ей права, а также применения иных мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Кроме того, напротив, оценивая субъективное поведение ответчика, суд усматривает допущение им нарушений и иных условий договора, при этом допущенные нарушения, по мнению суда, могут быть квалифицированы как существенные, давая арендодателю право требовать прекращения договора. 

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пунктов 4.3.3., 4.3.9. арендатор обязан содержать арендуемое помещение в исправности, образцовом санитарном и пожаробезопасном состоянии, содержать прилегающую к объекту территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии

Пунктом 4.3.10 на арендатора возложена обязанность  в течение десяти дней с даты вступления договора в силу заключить договор страхования арендуемого помещения от пожара и аварии тепло- и водонесущих сетей в любой страховой компании, имеющей лицензию на данный вид страхования, а также договоры с арендодателем на общеэксплуатационные расходы по содержанию здания в целом (в том числе на сбор и вывоз твердых бытовых отходов), пропорционально площади, предусмотренной пунктом 1.1., коммунальные платежи по арендуемому помещению (строению). При наличии фактической возможности, по согласованию с арендодателем, заключить договоры на снабжение объекта коммунальными услугами со специализированными организациями, с установкой индивидуальных приборов учета (при технической возможности). Производить оплату в сроки и размерах, предусмотренных договорами

Согласно положениям пункта 4.3.12 арендатор обязан выполнять предписания арендодателя о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений, а также по соблюдению других обязательств, предусмотренных договором.

Суд констатирует, что и в части исполнения указанных пунктов арендатор не исправен. Доказательств обратного суду не представлено. 

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Суд принимает во внимание, что арендатору указывалось на недопущение нарушений, предлагалось устранить допущенные нарушения, суд находит обоснованными доводы истца о длящемся характере допущенных нарушений. 

Исходя из вышеизложенного, оценив фактические обстоятельства дела, условия договора, содержание переписки сторон, субъективные признаки допущенных ответчиком нарушений условий договора, суд считает возможным сделать вывод о том, что требования истца о расторжении договора подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование об освобождении нежилого помещения, являющегося объектом аренды.

В связи с тем, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 123-6 от 28.07.2017 судом удовлетворено, требование об освобождении нежилого помещения так же подлежат удовлетворению.

Применительно к положениям пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 суд считает необходимым исходить из того, что земельный участок в границах которого расположен объект аренды имеет категорию – земли населенных пунктов, для развития парковой зоны. 

На основании пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые парками, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, в том числе, в части нарушения режима пользования объектом, расположенным в особой зоне. 

Ссылки арендатора на необходимость применения положений статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации суд находит не состоятельными. 

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит указание на то, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вместе с тем, ответчиком более чем расширительно толкуется норма, дающая арендатору здания (нежилого помещения) права на земельный участок. 

Указанные положения призваны обеспечить подход, проезд к объекту аренды, возможность его использования по назначению (осуществление определенного вида хозяйственной деятельности). При этом объект площадью 107 кв.м. не способен требовать для целей использования по назначению земельного участка площадью более чем                   1000 кв.м. Кроме того, на арендатора возложено бремя землепользования, заключающееся, в том числе, в необходимости надлежащего исполнения экологической обязанности, недопущения ими ухудшения состояния окружающей среды.

Суд полагает, что при конкретных обстоятельствах значение имеет не столько размер площади земельного участка, сколько характер его использования. При этом, по мнению суда, ответчиком допущено вопиющее нарушение правил благоустройства и санитарного содержания территорий города, конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду.

При таких обстоятельствах требование истца об освобождении земельного участка подлежит удовлетворению. 

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названным правом обладают также лица, хотя и не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации принадлежности объекта недвижимости истцу на праве собственности или ином законном праве, наличия реальных препятствий в осуществлении названных прав – права пользования, неправомерности действий ответчика, а так же доказанности фактического владения истца. 

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Материалами дела подтвержден факт использования ответчиком спорного земельного участка путем размещения на нем металлических и иных производственных отходов, ограждений, бытового мусора. Факт занятия ответчиком спорного земельного участка не оспаривается.

По существу, занятие земельного участка является действием, создающим препятствия в пользовании им, негаторный иск является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Истцом заявлено о выполнении требуемого действия в определенный срок с момента вступления решения в законную силу.  Суд полагает заявленный срок разумным.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. 

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета частично или полностью в случае прекращение производства по делу.

Руководствуясь статьями 49, 110, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд          

Р Е Ш И Л:

ходатайство истца об отказе от части требований о взыскании 69 750, 22 руб. задолженности  удовлетворить. Производство по делу в указанной части прекратить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант»                             (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010428:21 в части площади 1 029, 9 кв.м. в непосредственной близости от нежилого помещения площадью 107, 6 кв. м., литер Д, по адресу: 

<

...> от металлических и иных производственных отходов, ограждения, бытового мусора в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Расторгнуть договор аренды № 123-6 от 27.07.2017, заключенный между муниципальным бюджетным учреждением «Парк культуры и отдыха «Дружба» и  обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант»                            (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить и возвратить муниципальному бюджетному учреждению «Парк культуры и отдыха «Дружба»   (ИНН 

<

***>,                 ОГРН 

<

***>) нежилое помещение, расположенное: 

<

...>, литер Д, 1 этаж, общей площадью 107,6 кв.м. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант»                             (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального бюджетного учреждения «Парк культуры и отдыха «Дружба» (ИНН 

<

***>,                                          ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Возвратить муниципальному бюджетному учреждению «Парк культуры и отдыха «Дружба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 790 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяИ.А. Великородова