ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11708/2021, 18АП-11710/2021, 18АП-11712/2021

Дело № А07-26786/2020

13 сентября 2021 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Арямова А.А., 

судей Бояршиновой Е.В., Плаксиной Н.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик», Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому  на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2021 по делу №А07-26786/2020. 

В судебном заседании приняли участие представители Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан - ФИО2 (доверенность №15 от 29.01.2021, диплом), ФИО3 (доверенность №41 от 03.08.2021, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – ООО «Стройзаказчик»), Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее – Администрация) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (Комитет) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлениями к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (далее – УФАС по РБ, антимонопольный орган, управление) о признании недействительным решения от 12.08.2020 по делу №002/01/16-3383/2019.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2021 возбужденные на основании указанных заявлений дела  объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А07-26786/2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура г. Октябрьский Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2021   (резолютивная часть решения объявлена 15.06.2021) в удовлетворении заявленных требований оказано. 

Не согласившись с таким решением, ООО «Стройзаказчик», Администрация и Комитет обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. Ссылаются на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам. Оспаривают поддержанный судом первой инстанции вывод антимонопольного органа о нарушении действиями заявителей при организации и проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства и заключению договора аренды этих земельных участков требований пункта 4 статьи 16  Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон №135-ФЗ). Полагают, что действия заявителей совершены с соблюдением нормативных требований и не ограничили конкуренцию. Наличие антиконкурентного соглашения податели жалоб отрицают.

Представители УФАС по РБ в судебном заседании против удовлетворения апелляционных жалоб возражали по основаниям, изложенным в отзыве. Полагают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представители  иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена без их участия.

От Администрации в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного заседания мотивированное болезнью ее представителя, в подтверждение чего представлена копия результатов исследования от 06.09.2021.

В удовлетворении этого ходатайства Администрации судом апелляционной инстанции отказано ввиду отсутствия установленных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства, поскольку доказательств отсутствия возможности обеспечить явку в суд иного представителя Администрация не представила.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу Прокуратура г. Октябрьский против удовлетворения жалобы возражает.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей управления, считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 17.10.2014 Администрацией принято постановление №3724 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105 и 02:57:020604:143, расположенных в 32 микрорайоне городского округа город Октябрьский, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства. 

Согласно итоговому протоколу от 27.02.2015 №4, торги признаны несостоявшимися, единственному участнику ООО «Стройзаказчик» предложено заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105, 02:57:020604:143 на 48 месяцев. 

10.03.2015 между Администрацией и ООО «Стройзаказчик» заключен договор № РБ-57-17М-2015 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105 и 02:57:020604:143 для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства сроком на 48 месяцев. 

Указанные документы подписаны от имени арендодателя председателем Комитета, а от имени арендатора – исполняющим обязанности директора ООО «Стройзаказчик» ФИО4 

В соответствии с указанными документами, арендодатель обязался передать, а арендатор – принять в аренду следующие земельные участки из земель городского округа город Октябрьский, находящиеся в собственности городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства: с кадастровым номером 02:57:020604:81, площадью 4904 кв.м, расположенного по адресу Республики Башкортостан, г.Октябрьский, мкр.32-й, участок №204; с кадастровым номером 02:57:020604:105, площадью 5879 кв.м, расположенного по адресу Республики Башкортостан, г.Октябрьский, мкр.32-й, участок №206;  с кадастровым номером 02:57:020604:143, площадью 41 809 кв.м, расположенного по адресу Республики Башкортостан, г.Октябрьский, мкр.32-й. Арендатор обязан: оплатить цену права на заключение договора аренды земельных участков в размере, порядке и сроки, установленные договором; разработать проект планировки территории в границах участков в течение 6 месяцев; выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность в максимальный срок осуществления жилищного строительства (срок аренды) 48 месяцев; предусмотреть проектом и выполнить следующие мероприятия: а) обеспечить инженерными сетями согласно выданным техническим условиям; б) обеспечение внутриквартальными инженерными сетями; в) обеспечение внутриквартальными дорогами и тротуарами; г) мероприятия по обеспечению безопасности движения; д) благоустройство, озеленение и освещение территории; е) обеспечение отвода дождевых и талых вод; законченные строительством объектом инженерной инфраструктуры передать в муниципальную собственность; своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование участками. Срок действия договора установлен с даты подписания акта приема-передачи земельных участков на 48 месяцев. Цена права на заключение договора аренды земельного участка равна начальной цене несостоявшегося аукциона и составляет 13598000 руб. Задаток, оплаченный для участия в аукционе в сумме равной начальной цене права на заключение договора аренды участков 13598000 руб., которая установлена на основании отчета независимого оценщика от 27.11.2014 № 13/2014, засчитывается в счет цены права на заключение договора аренды. Размер годовой арендной платы за участки на момент заключения договора составил 1457850,24 руб. 

В соответствии с актом приема передачи от 16.03.2015 к договору аренды земель города Октябрьского от 10.03.2015 № РБ-57-17-М-2015, арендодатель передал, а Арендатор принял с 16.03.2015 в аренду земельные участки из земель г. Октябрьского, находящиеся в собственности городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, из них: 1) с кадастровым номером 02:57:020604:81, площадью 4904 кв.м, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Октябрьский, мкр. 32-й, участок № 204, 2) с кадастровым номером 02:57:020604:105, площадью 5879 кв.м, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Октябрьский, ориентир 32 мкр., участок № 206, 3) с кадастровым номером 02:57:020604:143, площадью 41 809 кв.м, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Октябрьский, ориентир: в 32 мкр. 

В соответствии с кадастровыми паспортами земельных участков кадастровая стоимость земельных участков, переданных в аренду ООО «Стройзаказчик» по договору аренды земель города Октябрьского от 10.03.2015 №РБ-57-17-М-2015, составила 36919786,62 руб. Всего по договору аренды земель города Октябрьского от 10.03.2015 № РБ-57-17-М-2015 ООО «Стройзаказчик» уплачены арендные платежи в сумме 1179604,63 руб.

В УФАС по РБ из Прокуратуры г.Октябрьский Республики Башкортостан поступило обращение (вх. от 08.11.2019 №18251 и от 13.11.2019 №18538), содержащие сведения о возможном нарушении антимонопольного законодательства при предоставлении указанных земельных участков в аренду. 

По результатам рассмотрения возбужденного на основании этого обращения дела управление пришло к выводу о том, что действия Администрации, Комитета и ООО «Стройзаказчик» по заключению цепочки сделок без проведения конкурентных процедур образуют собой антиконкурентное соглашение, направленное на ограничение доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов путем ухода от конкурентных процедур. 

В этой связи управлением вынесено решение от 12.08.2020 по делу №002/01/16-3383/2019, согласно которому Администрация, Комитет и ООО «Стройзаказчик» признаны нарушившими пункт 4 статьи 16 Федерального закона «Закона о защите конкуренции», предписание об устранении нарушений решено не выдавать в связи с невозможностью приведения сторон в первоначальное положение.

Не согласившись с указанным решением антимонопольного органа, заявители оспорили его в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался выводом о законности и обоснованности оспоренного ненормативного правового акта.

Вывод суда первой инстанции является правильны.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействия), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона №135-ФЗ, положения этого закона распространяются на отношения, связанные с защитой конкуренции.

Согласно части 1 статьи 23 Закона №135-ФЗ, к полномочиям антимонопольного органа относится в том числе: возбуждение и рассмотрение дел о нарушениях антимонопольного законодательства.

Статья 52 Закона №135-ФЗ устанавливает судебный порядок обжалования решений и предписаний антимонопольного органа. Дела об обжаловании решения и (или) предписания антимонопольного органа подведомственны арбитражному суду вне зависимости от субъектного состава участников. 

В силу пункта 7 статьи 4 Закона №135-ФЗ, под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общих условиях обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Согласно пункту 17 статьи 4 Закона №135-ФЗ под признаками ограничения конкуренции понимается сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 16 Закона №135-ФЗ запрещены соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к: 1) повышению, снижению или поддержанию цен (тарифов), за исключением случаев, если такие соглашения предусмотрены федеральными законами или нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; 2) экономически, технологически и иным образом не обоснованному установлению различных цен (тарифов) на один и тот же товар; 3) разделу товарного рынка по территориальному принципу, объему продажи или покупки товаров, ассортименту реализуемых товаров либо по составу продавцов или покупателей (заказчиков); 4) ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

При этом, в силу пункта 18 статьи 4 Закона №135-ФЗ под соглашением понимается договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме, а в силу пункта 4 части 1 статьи 8 Закона №135-ФЗ под согласованными действиями хозяйствующих субъектов понимаются действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке при отсутствии соглашения, удовлетворяющие совокупности следующих условий: 1) результат таких действий соответствует интересам каждого из указанных хозяйствующих субъектов; 2) действия заранее известны каждому из участвующих в них хозяйствующих субъектов в связи с публичным заявлением одного из них о совершении таких действий; 3) действия каждого из указанных хозяйствующих субъектов вызваны действиями иных хозяйствующих субъектов, участвующих в согласованных действиях, и не являются следствием обстоятельств, в равной мере влияющих на все хозяйствующие субъекты на соответствующем товарном рынке. 

В целях признания соглашения или согласованных действий нарушающими положения пункт 4 статьи 16 Закона №135-ФЗ подлежат установлению следующие обстоятельства: наличие соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий; соглашение либо согласованные действия привели к таким негативным последствиям как недопущение, ограничение, устранение конкуренции либо создали реальную угрозу их возникновения в виде ограничения доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

В настоящем случае предметом оценки на наличие признаков нарушения пункта 4 статьи 16 Закона №135-ФЗ являются действия заявителей при предоставлении в аренду ООО «Стройзаказчик» находящихся в собственности городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105 и 02:57:020604:143, расположенных в 32 микрорайоне городского округа город Октябрьский, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства. 

По мнению заявителей, их действия (принятие решения о комплексном освоении земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105, 02:57:020604:143, расположенных в 32 микрорайоне ГО г.Октябрьский, и проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанных земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства) соответствуют действующему на тот момент законодательству и не нарушают требований антимонопольного законодательства.

Позиция заявителей правомерно признана судом первой инстанции несостоятельной по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником. 

Согласно части 4 статьи 46.4 этого же Кодекса, комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

В силу части 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения аукциона) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. 

Частью 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 этого Кодекса.

Статья 38.2 Земельного кодекса устанавливала особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его освоения в целях жилищного строительства.

В силу подпункта 7 пункта 3 этой статьи в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1-3, 6-9 пункта 10 статьи 38.1 Кодекса, должны быть указаны: максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи. 

Как следует из постановления Администрации от 17.10.2014 №3724 и извещения о проведении торгов и проекту договора аренды земельного участка, размещенным на официальном сайте в сети «Интернет» - torgi.gov.ru, на победителя аукциона возлагаются обязательства: 1) разработать проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка; 2) предусмотреть проектом и выполнить следующие мероприятия: а) обеспечение инженерными сетями, согласно выданным техническим условиям; б) обеспечение внутриквартальными инженерными сетями; в) обеспечение внутриквартальными дорогами и тротуарами; г) мероприятия по обеспечению безопасности движения; д) благоустройство, озеленение и освещение территории; е) обеспечение отвода дождевых и талых вод; ж) законченные строительством объекты инженерной инфраструктуры передаются в муниципальную собственность в порядке и на условиях, определяемых соглашением сторон в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Антимонопольным органом установлено, что на момент принятия Администрацией вышеуказанного постановления и размещения извещения о проведении аукциона инженерные сети электро-, газо-, водоснабжения в 32 микрорайоне городского округа город Октябрьский уже были построены в рамках реализации муниципальной программы «Развитие малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», утвержденной решением Совета ГО г. Октябрьский от 24.12.2010 №350. Следовательно, на момент проведения аукциона отсутствовала необходимость в строительстве внутриквартальных инженерных сетей. 

Эти обстоятельства подтверждаются заключенным между Администраций и ООО «Мегатэк-Строй» муниципальным контрактом от 11.09.2013 №0101300044013000032_100067, предметом которого являлось «Комплексное индивидуальное жилищное строительство в 32 мкр. ГО г.Октябрьский. Внутриплощадочные сети газоснабжения (2 очередь)» (стоимость работ по которому составила 1416732 руб.). Указанные работы приняты по актам о приемке выполненных работ КС-2 и оплачены платежными поручениями №20692 от 19.12.2013; №20650 от 19.12.2013; №20693 от 19.12.2013; №20691 от 19.12.2013; №20921 от 23.12.2013. 

Кроме того, 01.11.2013 между Администрацией и ООО «МегатэкСтрой» заключен муниципальный контракт №0101300044013000038_100067, предметом которого являлось выполнение комплекса работ по объекту «Водоснабжение микрорайона №32 г.ФИО5» (стоимость работ согласно п.2.1 контракта составила 1356706 руб.). Выполнение работ и их оплата по указанному контракту также подтверждается актами выполненных работ и платежными поручениями имеющимися в материалах дела. 

Также 16.12.2013 между Администрацией и ООО «Электросервис» заключен муниципальный контракт №0101300044013000043_1000067, предметом которого являлось выполнение строительных работ по электроснабжению микрорайона 32, 2 очередь г.ФИО5 (с ценой контракта 3839862 руб.), выполнение работ и их оплата подтверждается актами о приемке выполненных работ и платежными поручениями.

Ликвидатор ООО «Стройзаказчик» ФИО6 также подтвердил, что обществом на земельных участках с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105 и 02:57:020604:143 инженерные сети фактически не строились.

В этой связи необходимости в комплексном освоении земельных участков, обеспеченных инженерными сетями, не имелось, а потому право аренды земельных участков неправомерно, в нарушение требований статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, выставлено на аукцион ввиду отсутствия необходимости в их комплексном освоении. 

Выставлением на аукцион права аренды указанных земельных участков в порядке, предусмотренном законом для случаев предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, Администрация и Комитет ввели потенциальных участников торгов в заблуждение относительно объема обязательств, возлагаемых на победителя торгов. В извещении о проведении аукциона информация о наличии на участках построенных инженерных сетей и частично дорожных проездов не отражена, чем были исключены из числа претендентов хозяйствующие субъекты, способные исполнить договорные обязательства (без выполнения работ по строительству инженерных сетей).

При этом, ООО «Стройзаказчик» обладало информацией о наличии в 32 микрорайоне инженерной инфраструктуры, то есть получило преимущество. 

Администрация указывает на то обстоятельство, что заинтересованные лица имели возможность визуального осмотра выставленных на аукцион земельных участков. Однако, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, визуальным осмотром невозможно определить наличие находящихся под землей сетей газо-, водоснабжения. 

Также правомерно судом отклонен довод заявителей о том, что сведения об инженерной инфраструктуре содержатся в публичной карте и соответственно потенциальные участники аукциона имели возможность получить информацию о наличии на земельных участках инженерных сетей. Как верно указано судом, сам по себе факт проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, в извещении о проведении которого указано обязательство победителя аукциона обеспечить земельные участки инженерными сетями вводит потенциальных участников аукциона в заблуждение относительно факта наличия на земельных участках инженерных сетей. При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что в аукционной документации отсутствовала какая-либо информация об обеспеченности земельных участков сетями электро-, газо-, водоснабжения. 

Не принят судом и довод заявителей о том, что в отчет об оценке затраты на строительство инженерных сетей не были включены, за исключением затрат на электроснабжение и строительство внутриквартальных дорог. Как указано судом первой инстанции, арендатор – ООО «Стройзаказчик» работы по электроснабжению земельных участков (строительство линии освещения) не проводил ввиду отсутствия в них необходимости (фактического наличия сетей), соответственно затраты на электроснабжение не понесло, однако, учет затрат на электроснабжение привел к занижению рыночной стоимости права на заключение аренды земельных участков на сумму 625633 руб. 

Кроме того, письмом Комитета от 20.11.2014 №3633-зо предоставлены недостоверные сведения о необходимости строительства на осваиваемых земельных участках инженерных сетей индивидуальному предпринимателю ФИО7, производившему оценку рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105, 02:57:020604:143, предназначенных для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства. Эта информация оказала существенное влияние на результаты оценки, то есть на рыночную стоимость права аренды земельного участка, что обоснованно признано антимонопольным органом в качестве обстоятельства, подтверждающего участие Комитета в оцениваемом соглашении. 

Также, как установлено антимонопольным органом, на аукцион выставлено право аренды земельных участков, частично находящихся в зоне с особыми условиями использования территории – санитарно-защитной зоне нефтяной скважины №405 (в соответствии с действовавшими Правилами землепользования и застройки, генеральным планом ГО г. Октябрьский).

В силу пункта 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 №74, в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, территории коттеджной застройки. 

Однако, в нарушение требований подпункта 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в размещенном на официальном сайте в сети «Интернет» - torgi.gov.ru в извещении о проведении аукциона не указаны сведения об этом обстоятельстве, как об ограничениях использования земельных участков. 

Кроме того, согласно заключенному 10.03.2015 между Администрацией и ООО «Стройзаказчик» договору № РБ-57-17М-2015 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105, 02:57:020604:143, ООО «Стройзаказчик» необходимо было осуществить комплексное освоение на указанных земельных участках в целях малоэтажного жилищного строительства сроком на 48 месяцев. В соответствии с пунктом 4.4.2 этого договора, ООО «Стройзаказчик» разработало проект планировки территории и проект межевания территории для комплексного малоэтажного жилищного строительства в 32 микрорайоне городского округа город Октябрьский, который утвержден постановлением Администрации ГО г. Октябрьский от 09.10.2015 №4619. 

Однако, ООО «Стройзаказчик» фактически не было осуществлено жилищное строительство на земельных участках (на земельных участках построены лишь фундаменты жилых домов, которые были возведены с целью создания на земельном участке объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, является основанием для предоставления гражданам – собственникам объектов незавершенного строительства земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения их строительства; то есть указанные действия совершены с целью уступки от общества к гражданам прав аренды земельных участков, приобретения гражданами прав аренды без проведения торгов, при том, что в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости получает предусмотренное исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по стоимости существенно ниже рыночной).

Также, управлением установлены следующие обстоятельства:

- 24.12.2015 ООО «Стройзаказчик» подано заявление в Администрацию городского округа город Октябрьский о разделе земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства по договору от 10.03.2015 № РБ-57-17-М-2015, и передаче их в аренду. По результатам рассмотрения этого заявления Администрацией вынесено постановление от 03.02.2016 № 396 о разделе земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105, 02:57:020604:143 с разрешенным использованием под комплексное малоэтажное жилищное строительство и передаче в аренду ООО «Стройзаказчик» 50 вновь образованных земельных участков (с кадастровыми номерами 02:57:020604:158, 02:57:020604:159, 02:57:020604:160, 02:57:020604:161, 02:57:020604:162, 02:57:020604:163, 02:57:020604:164, 02:57:020604:165, 02:57:020604:166, 02:57:020604:167, 02:57:020604:168, 02:57:020604:169, 02:57:020604:170, 02:57:020604:171, 02:57:020604:172, 02:57:020604:173, 02:57:020604:174, 02:57:020604:175, 02:57:020604:176, 02:57:020604:177, 02:57:020604:178, 02:57:020604:179, 02:57:020604:180, 02:57:020604:181, 02:57:020604:182, 02:57:020604:183, 02:57:020604:184, 02:57:020604:185, 02:57:020604:186, 02:57:020604:187, 02:57:020604:188, 02:57:020604:189, 02:57:020604:190, 02:57:020604:191, 02:57:020604:192, 02:57:020604:193, 02:57:020604:194, 02:57:020604:195, 02:57:020604:196, 02:57:020604:197, 02:57:020604:198, 02:57:020604:199, 15 1158_5061323 02:57:020604:200, 02:57:020604:201, 02:57:020604:202, 02:57:020604:203, 02:57:020604:204, 02:57:020604:205, 02:57:020604:206, 02:57:020604:207) с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство и 2 образованных земельных участков (с кадастровыми номерами 02:57:020604:208, 02:57:020604:209) с разрешенным использованием под объекты общего пользования;

- соглашением от 10.02.2016 договор аренды земель от 10.03.2015 № РБ-57-17-М-2015 расторгнут. Согласно этому соглашению, на основании постановления Администрации от 03.02.2016 № 396 «О разделе земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:81, 02:57:020604:105, 02:57:020604:143 и передаче в аренду ООО «Стройзаказчик» земельных участков с кадастровыми номерами 02:57:020604:158, 02:57:020604:159, 02:57:020604:160, 02:57:020604:161, 02:57:020604:162, 02:57:020604:163, 02:57:020604:164, 02:57:020604:165, 02:57:020604:166, 02:57:020604:167, 02:57:020604:168, 02:57:020604:169, 02:57:020604:170, 02:57:020604:171, 02:57:020604:172, 02:57:020604:173, 02:57:020604:174, 02:57:020604:175, 02:57:020604:176, 02:57:020604:177, 02:57:020604:178, 02:57:020604:179, 02:57:020604:180, 02:57:020604:181, 02:57:020604:182, 02:57:020604:183, 02:57:020604:184, 02:57:020604:185, 02:57:020604:186, 02:57:020604:187, 02:57:020604:188, 02:57:020604:189, 02:57:020604:190, 02:57:020604:191, 02:57:020604:192, 02:57:020604:193, 02:57:020604:194, 02:57:020604:195, 02:57:020604:196, 02:57:020604:197, 02:57:020604:198, 02:57:020604:199, 02:57:020604:200, 02:57:020604:201, 02:57:020604:202, 02:57:020604:203, 02:57:020604:204, 02:57:020604:205, 02:57:020604:206, 02:57:020604:207, 02:57:020604:208, 02:57:020604:209», договор аренды земель г. Октябрьского от 10.03.2015 № РБ-57-17-М-2015 расторгнут по согласию сторон с 01.01.2016. Соглашение о расторжении от 10.02.2016 к договору аренды земель г.Октябрьского от 10.03.2015 № РБ-57-17-М-2015 подписано от имени арендодателя председателем Комитета ФИО8, а от имени арендатора – исполняющим обязанности директора ООО «Стройзаказчик» ФИО4;

- 11.02.2016 на основании постановлений Администрации городского округа города Октябрьский Республики Башкортостан от 17.10.2014 № 3724, от 20.01.2015 №93, от 03.02.2016 №396 и итогового протокола от 27.02.2015 № 4 о результатах аукциона, между муниципальным образованием городского округа города Октябрьский Республики Башкортостан в лице Администрации городского округа, интересы которой представлял председатель Комитета ФИО8, и ООО «Стройзаказчик», в лице исполняющего обязанности директора ФИО4, заключено 50 договоров аренды земель. Из договоров следует, что арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в аренду земельные участки из земель города Октябрьского, находящиеся в собственности городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, с разрешенным использованием «под индивидуальное жилищное строительство» (50 договоров), с разрешенным использованием «под объекты общего пользования» (1 договор), сроком с 01.01.2016 по 16.03.2019. За период с 11.02.2016 по 2019 год ООО «Стройзаказчик» во исполнение договоров аренды земельных участков от 11.02.2016, расположенных по адресу: 

<

...> перечислило денежные средства в виде арендной платы на общую сумму 2339718,97 руб.;

- в период с 09.06.2016 по 24.05.2017 ООО «Стройзаказчик» заключило предварительные договоры купли-продажи индивидуальных жилых домов в будущем на общую ориентировочную сумму 167 000 929 руб. Всего в период с 09.06.2016 по 22.10.2018 покупателями индивидуальных жилых домов произведена оплата в адрес ООО «Стройзаказчик» на общую сумму 31787615 руб., в том числе: путем внесения денежных средств в кассу общества в сумме 24469731 руб.; путем внесения денежных средств на расчетный счет в сумме 4608081 руб.; путем зачета взаимных требований в сумме 2709803 руб. В соответствии с предварительными договорами купли-продажи индивидуальных жилых домов в будущем, строительство индивидуальных жилых домов ООО «Стройзаказчик» должно было осуществляться путем заключения трехсторонних договоров подряда между продавцом, покупателем и подрядной организацией.

- в период с 12.08.2016 по 30.10.2017 ООО «Стройзаказчик» заключены договоры подряда на выполнение строительно-монтажных работ на общую сумму 4514221,13 руб. Всего в период с 22.12.2016 по 14.08.2018 покупателями индивидуальных жилых домов в будущем произведена оплата в адрес ООО «Стройзаказчик» за выполнение строительно-монтажных работ по договорам подряда на общую сумму 4570777,05 руб., в том числе: путем внесения денежных средств в кассу в сумме 2398445,55 руб.; путем внесения денежных средств на расчетный счет в сумме 2040544,5 руб.; путем зачета взаимных требований в сумме 131787 руб. Во исполнение этих договоров привлеченной ООО «Стройзаказчик» подрядной организацией на земельных участках возведены фундаменты индивидуальных жилых домов (объекты незавершенного строительства), которые в последующем были переданы застройщиком гражданам и явились в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для предоставления гражданам, собственникам объектов незавершенного строительства, земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения их строительства.

Пунктом 9.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что допускается передача арендатором прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории при одновременном соблюдении двух условий: 1) такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья; 2) передача таким лицом прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков осуществляется с передачей прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. 

В силу требований градостроительного и земельного законодательства раздел земельного участка для комплексного освоения возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения лицом, с которым заключен договор аренды такого земельного участка, конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства к новому приобретателю земельного участка. То есть, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи ему прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

В настоящем случае в нарушение вышеуказанных норм права и обязанности по договору аренды были переданы новым арендаторам без обязанности по комплексному освоению, что привело к тому, что фактически комплексного освоения осуществлено не было, а осуществленное изменение вида разрешенного использования образованных при разделе земельных участков повлекло незаконное изменение существенного условия договоров аренды, заключенных между Администрацией и ООО «Стройзаказчик», о целевом назначении исходного земельного участка и условий аукциона.

Как верно указано судом первой инстанции, поведение заявителей в рассматриваемой ситуации (с учетом пороков извещения о проведении аукциона, отсутствия адекватной оценки стоимости арендного платежа и представления арендатору возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка под фактическую застройку индивидуальными жилыми домами, что не соответствует комплексному освоению территории, а также не передачи конечным арендаторам прав и обязанностей по договору о комплексном освоении) свидетельствует о наличии между ними антиконкурентного соглашения. Фактически договор о комплексном освоении заключен исключительно с целью прикрытия других сделок, в том числе, сделок на иных условиях для индивидуального жилищного строительства в обход процедуры торгов. Целью заключения договора было не комплексном освоение земельных участков, а строительство индивидуальных жилых домов и последующая их продажа, что свидетельствует о намеренном уходе участников соглашения от соответствующих процедур торгов и представление земельных участков физическим лицам в нарушение соответствующих публичных процедур. 

При этом  уклонение Администрации, Комитета и ООО «Стройзаказчик» от соблюдения требования закона и условий аукциона фактически создало режим наибольшего благоприятствования в отношении определенного хозяйствующего субъекта и ограничило доступ доступа иных хозяйствующих субъектов на товарный рынок. 

Судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что до вмешательства органов прокуратуры оставались без внимания Администрации и Комитета имевшие место факты неисполнения арендатором ООО «Стройзаказчик» своих обязательств (в срок до 16.03.2019 арендатором ООО «Стройзаказчик» не исполнены пункты 4.4.1-4.4.3 договора аренды от 11.02.2016 №РБ-57-59-М-2016, не переданы в муниципальную собственность внутриквартальные дороги по ул. Р. Хусаинова, по ул. А. Орлова, не выполнены тротуары, мероприятия по обеспечению безопасности движения, благоустройству, озеленению территории, обеспечению отвода дождевых и талых вод; документы по передаче в муниципальную собственность внутриквартальных дорог обществом в Администрацию представлены лишь 24.09.2019; однако, Администрацией меры к взысканию с арендатора ООО «Стройзаказчик» предусмотренной пунктом 5.2.2 договора аренды от 11.02.2016 № РБ-57-59-М-201 неустойки не принимались).  

Администрация указала на то обстоятельство, что в порядке принятия мер к понуждению ООО «Стройзаказчик» выполнить обязательства по договору аренды земель от 11.02.2016 № РБ-57-59-М-2016, в адрес общества Комитетом направлялись претензионные письма от 02.03.2020 № 528-зо и № 529. Однако, как верно отмечено судом первой инстанции, указанные письма направлены только после внесения прокуратурой в адрес Администрации представления от 01.11.2019 и возбуждения антимонопольного дела о нарушении антимонопольного законодательства. 

Также, после проведения контрольных мероприятий органами прокуратуры и УФАС по РБ Администрация 16.02.2021 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО «Стройзаказчик» о взыскании неосновательного обогащения и пени на общую сумму 731344,11 руб. 

То есть, указанные действия совершены с целью придания видимости законности и добросовестности действиям Администрации и Комитета, сокрытия бездействия указанных органов власти по фактам неисполнения арендатором ООО «Стройзаказчик» своих обязательств по договору аренды земель. 

С учетом приведенных обстоятельств следует согласиться с выводом антимонопольного органа о доказанности совокупностью установленных по делу обстоятельств факта нарушения действиями Администрации, Комитета и ООО «Стройзаказчик» запрета, установленного пунктом 4 статьи 16 Закона №135-ФЗ. Приведенные в апелляционных жалобах возражения заявителей в указанной части подлежат отклонению, как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности и обоснованности оспоренного решения антимонопольного органа, что исключает возможность удовлетворения требований заявителя о признании такого решения недействительным.

Предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции также не установлено.

Принимая во внимание изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы заяителей – без удовлетворения.

При обращении в суд с апелляционной жалобой представителем ООО «Стройзаказчик» излишне оплачена госпошлина в размере 1500 руб. (чек по операции Сбербанка России от 13.07.2021 №625995).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, указанная сумма подлежит возврату ООО «Стройзаказчик» из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый  арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2021 по делу №А07-26786/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик», Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 1500 руб., излишне уплаченную в соответствии с чеком по операции Сбербанка России от 13.07.2021 №625995. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.А. Арямов

Судьи:     Е.В. Бояршинова

 Н.Г. Плаксина