АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 июня 2025 года

Дело №

А56-26188/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Нестерова С.А., Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района» ФИО1 (доверенность от 09.01.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по делу № А56-26188/2024, 

у с т а н о в и л:

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - КГИОП), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 60, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), об обязании в течение 12 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке выполнить на объекте культурного наследия регионального значения «Особняк А. Нейдгарта», расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 40, лит. А, ремонт покрытия внутреннего двора и установку информационной надписи и обозначений.

Также КГИОП просил установить на случай неисполнения решения суда в определенный судом срок  судебную неустойку в размере 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 16.08.2024 и постановление от 30.01.2025, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы указывает, что внутренний двор, выполнение работ по покрытию которого, является предметом спора, не является общим имуществом многоквартирного дома, в отношении которого Общества является управляющей организацией, ссылается на то, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 40,                лит. А, не сформирован, на обслуживание Общества не передан.

Также Общество выражает несогласие с размером установленной судебной неустойки.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

КГИОП извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 40, лит. А (далее – МКД), являющимся объектом культурного наследия регионального значения «Особняк А. Нейдгарта» (далее – Объект).

Распоряжением КГИОП от 10.12.2013 № 10-622 определен предмет охраны Объекта, к таковому отнесены, в том числе, исторические габариты и конфигурация прямоугольного в плане трехэтажного здания на высоком цоколе, с двухэтажным восточным и трехэтажным северным дворовыми флигелями, образующими открытый внутренний двор.

Также КГИОП 10.04.2014 утвержден план границ территории Объекта.

КГИОП проведено мероприятие (наблюдение) по контролю за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности), в ходе которого выявлены и зафиксированы в акте от 13.12.2023 № 01-33-787/23-0-0 нарушения обязательных требований в отношении Объекта: 

- отсутствуют информационные надписи и обозначения, 

- покрытие внутридворовой территории деформировано и повреждено, присутствуют поперечные и продольные трещины, выбоины, проломы, локальные нарушения ровности.

КГИОП, ссылаясь на то, что Обществом как управляющей организацией МКД не исполнены обязанности по содержанию Объекта и его территории и поддержанию их в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, а также по установке на Объекте информационных надписей и обозначений, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав территорию открытого внутреннего двора общим имуществом МКД, исходили из того, что Общество как управляющая организация МКД обязано содержать его общее имущество в надлежащем состоянии, в связи с чем признали исковые требования обоснованными и удовлетворили иск в полном объеме.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ)  объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно подпункту 11 пункта 2 той же статьи установка на объектах культурного наследия информационных надписей и обозначений отнесена к числу мероприятий по государственной охране объектов культурного наследия.

Пунктом 1 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ определены обязанности собственника объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия при их содержании и использовании в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта. 

В силу пункта 1 статьи 27 Закона № 73-ФЗ на объектах культурного наследия, включенных в реестр, должны быть установлены надписи и обозначения, содержащие информацию об объекте культурного наследия.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных                               статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).

Применительно к требованию КГИОП к Обществу как управляющей компании об установке информационной таблички на Объекте выводы судов мотивированы, соответствуют положениям Закона № 73-ФЗ и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Признавая обоснованными требования КГИОП к Обществу о выполнении ремонта покрытия внутреннего двора, суды исходили из того, что соответствующая территория является объектом общего имущества МКД, находящегося в управлении Общества, на Общество как управляющую компанию возложена обязанность по содержанию общего имущества МКД (статьи 161, 162 ЖК РФ).

При этом суды не учли следующее.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004                  № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (пункт 67 Постановления № 10/22).

Сведений о том, что земельный участок под МКД сформирован, равно как и о том, что спорная территория, в отношении которой КГИОП заявлены требования о выполнении ремонтных работ, входит в границы такого участка, сформированного для эксплуатации МКД, в материалах дела не имеется. 

Указанные обстоятельства - о наличии сформированного под МКД земельного участка, о границах такового, о включении в эти границы спорной территории - судами не исследованы.

Между тем, указанные обстоятельства, исходя из того, что требования к Обществу фактически заявлены в отношении общего имущества МКД, имеют значение для разрешения спора.

Суды также не оценили доводы Общества со ссылкой на представленные им документы о составе общего имущества МКД - паспорт на МКД, протокол общего собрания собственников МКД от 15.11.2023, в котором спорный объект определен как подвесной двор - и не исследовали вопросы о характеристиках и свойствах территории (является ли спорный объект - внутренний двор с покрытием сооружением или его элементом, земельным участком).

При таком положении выводы судов о наличии у Общества обязанности выполнить ремонт покрытия внутреннего двора не могут быть признаны достаточно обоснованными и соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Суд округа также отмечает, что КГИОП при обращении в суд указал, что охранное обязательство в отношении Объекта не утверждалось. При этом в акте от 13.12.2023 № 01-33-787/23-0-0 содержатся сведения об утверждении распоряжением КГИОП от 20.02.2017 № 07-19-59/17 охранного обязательства.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение суда первой инстанции от 16.08.2024 и постановление апелляционного суда от 30.01.2025 в части требования об обязании выполнить в отношении объекта культурного наследия «Особняк А. Нейдгарта» по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 40, лит. А, ремонт покрытия внутреннего двора и производного от него требования о взыскании судебной неустойки подлежат отмене, а дело в указанной части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по делу № А56-26188/2024 в части требований об обязании выполнить в отношении объекта культурного наследия «Особняк А. Нейдгарта» по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 40, лит. А, ремонт покрытия внутреннего двора и о взыскании судебной неустойки отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по делу № А56-26188/2024 оставить без изменения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

С.А. Нестеров

И.В. Сергеева