АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 июня 2023 года

Дело №

А56-59421/2022

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Захаровой М.В., ФИО1,

при участии от акционерного общества «Четвертый трест» ФИО2 (доверенность от 13.12.2022), от закрытого акционерного общества «Четвертый трест-I» ФИО3 (доверенность от 10.07.2019),

рассмотрев 07.06.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Четвертый трест-I» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2023 по делу № А56-59421/2022,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Четвертый трест-I», адрес: 196128, Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ЗАО «Четвертый трест-I») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Четвертый трест», адрес: 196128, Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А, пом. 8Н, оф. 417А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – АО «Четвертый трест»), об установлении права общей долевой собственности на земельный участок площадью 1493 кв. м с кадастровым номером  78:14:0762601:7, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А; о прекращении права собственности ответчика на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0762601:7 в размере доли 7283/45597 или 238 кв. м; о признании за истцом права на долю 7283/45597 или 238 кв. м в общей долевой собственности на указанный земельный участок пропорционально площади помещения 3-Н с кадастровым номером 78:14:0762601:3636.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО «Четвертый трест-I», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 07.10.2022 и постановление от 26.02.2023, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податель жалобы не согласен с применением судами срока исковой в заявленным им исковым требованиям.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Четвертый трест» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ЗАО «Четвертый трест-I» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель АО «Четвертый трест» возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ЗАО «Четвертый трест-I» является собственником помещения 3Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21 лит. А, образованного, по утверждению истца, в результате перепланировок ранее принадлежавших ему нежилых помещений в данном здании.

Государственная регистрация права собственности на помещение 3Н произведена 27.12.2019.

09.06.2021 за истцом зарегистрировано право собственности на общее имущество собственников помещений в доме по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А, в частности, на: помещение 9-Н, кадастровый номер 78:14:0762601:3642; б/н 1 кадастровый номер 78:14:0762601:3642; 2ЛК кадастровый номер 78:14:0762601:3635; 10-Н кадастровый номер 78:14:0762601:3632; 1ЛК кадастровый номер 78:14:0762601:3633.

ЗАО «Четвертый трест-I» обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что ответчик на основании договора купли-продажи от 13.10.2008  № 5117-ЗУ, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ), не поставив в известность собственников помещений в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21 лит. А, неправомерно приобрел в единоличную собственность земельный участок площадью 1493 кв. м с кадастровым номером 78:14:0762601:7, на котором расположено указанное здание, нарушив тем самым исключительное право истца как собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка. 

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

 Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что договор купли-продажи спорного земельного участка от 13.10.2008 № 5117-ЗУ, на основании которого ответчик стал его собственником, недействительным не признан; поскольку о возникновении у ответчика права собственности за спорный земельный участок истцу было давно известно суды по заявлению ответчика применили срок исковой давности.

Между тем судами не учтено следующее.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-116516/2018, в котором участвовали как истец, так и ответчик, установлены следующие обстоятельства, которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Общестроительный трест № 4 Главленинградстроя был организован 01.10.1971 на основании решения Ленгорисполкома от 23.08.1971 № 727 «О мерах по дальнейшему развитию и совершенствованию капитального строительства в Ленинграде» и на основании приказа Главленинградстроя от 06.10.1971 № 338. 

КУГИ 07.08.1992 был утвержден план приватизации, на основании которого между Фондом имущества Санкт-Петербурга и арендным предприятием «Трест-4» (правопреемником Общестроительного треста № 4 Главленинградстроя) заключен договор выкупа государственного имущества Общестроительного треста № 4 от 25.11.1992 № 937, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.1992 № 937. 

На основании решения Регистрационной палаты мэрии Санкт-Петербурга от 28.07.1993 № 4263 названное арендное предприятие преобразовано в акционерное общество закрытого типа «Четвертый трест». 

В связи с указанными обстоятельствами АОЗТ «Четвертый трест» выдано свидетельство от 23.10.1997 серии ЮИ № 009359 о государственной регистрации возникшего в порядке приватизации права собственности на нежилое здание площадью 4 551,9 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14 по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А. 

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Санкт-Петербурга выдал АОЗТ «Четвертый трест» временное свидетельство о землепользовании от 29.06.1995 № 14.620.511 на земельный участок площадью 4069 кв.м, на котором находится нежилое здание с кадастровым номером 78:7626А:7:14. 

Впоследствии на основании приказа Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 14.02.1997 № 129 между КУГИ (арендодателем) и ЗАО «Четвертый трест» (арендатором) был заключен договор от 06.06.1997 № 12/ЗД-00164 аренды названного земельного участка, которому был присвоен кадастровый номер 78:14:7626А:7, для использования под промышленное административное здание сроком по 13.02.2046. 

На основании решения общего собрания акционеров ЗАО «Четвертый трест» от 29.06.1998 была осуществлена реорганизация данного юридического лица путем выделения из него иных акционерных обществ, а именно: ЗАО «Четвертый трест-I», ЗАО «Четвертый трест-II», ЗАО «Четвертый трест-III». 

Согласно разделительному балансу от 01.07.1998 и передаточным актам основные средства ЗАО «Четвертый трест» разделены между ним и ЗАО «Четвертый трест-I», ЗАО «Четвертый трест – II», ЗАО «Четвертый трест-III». 

ЗАО «Четвертый трест-III» передано в собственность нежилое помещение 8Н площадью 770,8 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:1, расположенное в нежилом здании площадью 4 551,9 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14 по адресу: СанктПетербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А.,  ЗАО «Четвертый трест-II» - нежилое помещение 6Н площадью 767,4 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:2 в этом же здании, ЗАО «Четвертый трест-I» - нежилые помещения ЗН, 4Н площадью 302,5 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:6, нежилое помещение 5Н площадью 464,4 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:5. 

ЗАО «Четвертый трест» осталось собственником помещения 1Н площадью 701,5 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:8 и помещения 2Н площадью 5,2 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:7. 

Затем между ЗАО «Четвертый трест» (продавцом) и ООО «Высота» (покупателем) заключены договоры купли-продажи от 14.08.2002, по условиям которых покупатель приобрел у продавца нежилое помещение 1Н площадью 701,5 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:8 и нежилое помещение 2Н площадью 5,2 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:7. 

ООО «Согласие» стало собственником нежилых помещений 9Н площадью 776,6 кв.м с кадастровым номером 78:7626А:7:14:4 и 7Н с кадастровым номером 78:7626А:7:14:3, ранее принадлежавших ЗАО «Четвертый трест» на основании договоров купли-продажи от 03.03.2000 № 3-242, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.03.2000 серии 78-ВЛ № 015198 и 015197. 

На основании изданного КУГИ передаточного распоряжения от 23.09.2008 № 5474(з) «О передаче земельного участка» между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующим от имени КУГИ (продавцом), и ЗАО «Четвертый трест» (покупателем) заключен договор от 13.10.2008 № 5117-ЗУ купли-продажи в процессе приватизации арендуемого покупателем по договору от 06.06.1997 № 12/ЗД-00164 земельного участка с кадастровым номером 78:14:0762601:7. 

Право собственности ЗАО «Четвертый трест» на данный земельный участок зарегистрировано 19.12.2008. 

Указанные обстоятельства подтверждают, что на момент приобретения ответчиком в единоличную собственность спорного земельного участка на данном участке располагалось недвижимое имущество, принадлежащее иным лицам, в том числе истцу.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент приватизации земельного участка ответчиком, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным кодексом, федеральными законами.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей с 01.03.2015) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

 В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 02.10.2012 № 5361/12, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

Правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 02.10.2012 № 5361/12 сохраняет актуальность до настоящего времени и подлежит применению при разрешении споров данной категории, что подтверждается многочисленной судебной практикой (пункт 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020; определения Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2021 № 305-ЭС21-18915, от 05.03.2020 № 305-ЭС19-22153, от 03.08.2022 № 302-ЭС22-12737, от 30.08.2022 № 301-ЭС22-15898).   

Исковые требования ЗАО «Четвертый трест-I», заявленные в рамках настоящего дела, мотивированы нарушением его исключительного права как собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка в собственность и направлены на установление положения, соответствующего требованиям закона. 

Состоявшийся ранее в рамках дела № А56-95416/2017 отказ ЗАО «Четвертый трест-I» в иске о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.10.2008 № 5117-ЗУ в связи с пропуском срока исковой давности не препятствует реализации избранного в данном случае способа защиты права, поскольку при рассмотрении указанного дела не была дана надлежащая оценка спорного договора, не установлено его соответствие требованиям закона. Следовательно, настоящий иск не направлен на преодоление законной силы решения по делу № А56-95416/2017.  

Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций неверно определили характер спора, неправильно применили нормы материального права, без учета их толкования, данного высшими судебными инстанциями, в связи с этим дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешение спора, принять законное и обоснованное решение, в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе. Суду также надлежит решить вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке.     

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2023 по делу № А56-59421/2022 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

М. В. Захарова

ФИО1