﻿

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-12138/2019

26 ноября 2021 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.	

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей	Волковой С.С., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального  казенного учреждения  «Агентство  по  аренде  земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021 по делу №А82-12138/2019

по иску Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде  земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884) 

к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглан оглы 

(ИНН: 632138493608, ОГРНИП: 314760436700060)

третьи лица: акционерное общество «Ярославльводоканал» (ИНН: 7606069518, ОГРН: 1087606002384),

акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль» (ИНН: 7604012347, ОГРН: 1027600677554)

об изъятии имущества,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Истец, Агентство) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглану оглы (далее – Ответчик, Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул. Калмыковых, в районе дома № 8 на земельном участке площадью 751 кв.м с кадастровым номером 76:23:040401:43 путем продажи с публичных торгов.

Решением от 24.12.2019 в иске Агентству было отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 решение от 24.12.2019 отменено, исковые требования Агентства удовлетворены, объект у Предпринимателя изъят путем продажи с публичных торгов.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2020 судебные акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение, в ходе которого  необходимо было исследовать обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства, такие как нарушение срока строительства объекта Предпринимателем вследствие действий (бездействия) третьих лиц.

По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021 Агентству  в иске отказано.

Агентство с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что  на момент рассмотрения спора здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23: 040401:43 не было подключено к системам газо- и электроснабжения, имеет степень готовности 100%, но не введено в эксплуатацию, тогда как о 100% готовности объекта можно вести речь только в случае возможности его эксплуатации, поскольку в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  единственным документом, подтверждающим 100% готовность объекта капитального строительства, и как следствие возможность его эксплуатации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствует также какая-либо информация о попытках Ответчика ввести спорный объект в эксплуатацию, как в административном, так и в судебном порядке. Такое бездействие Ответчика длится уже более трех лет с момента прекращения договора аренды земельного участка, что свидетельствует об отсутствии у Ответчика заинтересованности во вводе объекта в эксплуатацию.

Таким образом, поскольку заключение договора аренды без торгов для завершения строительства Ответчиком было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, объект не введен в эксплуатацию, а срок действия договора аренды земельного участка, заключенный 21.10.2015, на момент обращения Истца в суд уже истек, то к рассматриваемым правоотношениям подлежала применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Стороны и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, Агентство ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 настоящей статьи.

В пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 № 1323-р и договора от 15.10.2012 № 695-яс Салахову Э.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43 общей площадью 751 кв.м, расположенный по адресу: г. Ярославль, улица Калмыковых, у дома 8, для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен с 12.10.2012 по 11.10.2015.

21.12.2012 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

07.04.2014 Салахову Э.С. выдано разрешение на строительство №RU76301000-136-2014.

14.07.2015 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Салахова Э.С. на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 кв.м) со степенью готовности 16%.

21.10.2015 для завершения строительства здания с Салаховым Э.С. заключен новый договор аренды земельного участка № 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018.

До заключения данного договора Салахов Э.С. обращался с заявлением от 30.09.2015 о переоформлении договора аренды на 3 года.

По договору купли-продажи от 06.12.2016 ИП Мустафаев З.Х. приобрел у Салахова Э.С. в собственность объект незавершенного строительства. 

14.12.2016 право собственности Предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.01.2017 к договору аренды от 21.10.2015 № 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на ИП Мустафаева З.Х.

В связи с истечением срока договор аренды земельного участка от 21.10.2015 № 695/1-яс Агентство направило в адрес ИП Мустафаева З.Х.   уведомление от 03.07.2018  № 5844.

В ходе рассмотрения дела Предприниматель пояснил, что строительство здания салона красоты и фитнес-клуба площадью 376,3 кв.м фактически завершено в 2018 году; проведены работы по подключению к системам водо-, газо-, энергоснабжения и препятствием к вводу объекта в эксплуатацию является отсутствие действующего договора аренды в отношении земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

То есть нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что спорный объект не мог быть завершен строительством и введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц, установивших сроки исполнения договоров технологического присоединения к инженерным сетям за пределами срока аренды земельного участка, и проигнорировавших своевременное обращение Предпринимателя об ускорении сроков проведения работ по заключенным и исполненным им договорам, что подтверждается, в том числе, договорами технологического присоединения к инженерным сетям, счетами и квитанциями об оплате работ, заявлениями об ускорении работ в связи с окончанием срока разрешения на строительство (т.1 л.д. 100-123).

В свою очередь, договоры на подключение к сетям водо-, электро-, газоснабжения Предпринимателем были заключены заблаговременно до окончания срока действия договора аренды земельного участка: к сетям электроснабжения - в 2008, к сетям водоснабжения - 18.05.2018, к сетям газоснабжения - 10.05.2018. Однако мероприятия по подключению к сетям Ярводоканал и Газпром произвели только после окончания действия договора аренды земельного участка. 

21.02.2019 ПАО «ТНС энерго Ярославль» уведомило Предпринимателя о том, что в связи с истечением срока действия разрешения на строительство и аренды земельного участка договор энергоснабжения расторгается. 

Объект от электроснабжения был отключен (акт от 01.03.2019).

При таких обстоятельствах, проверив сроки выполнения работ Ярводоканалом и Газпромом по подключению объекта к сетям жизнеобеспечения, установив, что в действиях Предпринимателя не усматривается злоупотребления правом (уклонения от строительства объекта в установленные разрешением сроки, необоснованного нарушения сроков и ненадлежащего использования земельного участка), приняв во внимание, что  цель предоставления земельного участка указанным лицам, в том числе, Предпринимателем, достигнута в виде завершения строительства объекта, в связи с чем, определяя дальнейшую судьбу земельного участка и объекта строительства, Агентству следовало исходить из необходимости эффективного использовании земельного участка путем ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции сделал правильный вывод  о неправомерности требования Истца, направленных на прекращение права собственности Ответчика в отношении спорного объекта, который он возвел  полностью.

Ссылка заявителя жалобы на статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации правомерность его позиции в отношении спорного объекта не подтверждает.

Довод Агентства об отсутствии информации о попытках Ответчика ввести спорный объект в эксплуатацию, как в административном, так и в судебном порядке, апелляционный суд не принимает, поскольку, ссылаясь на бездействие Ответчика уже более трех лет с момента прекращения договора аренды земельного участка, Агентство, являющееся стороной этого же договора и зная о сложившейся ситуации никаких надлежащих действий для её разрешения тоже  не совершало.

Доказательств недобросовестного поведения Предпринимателя Истец в материалы дела не представил.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021   законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Агентства по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021 по делу №А82-12138/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального  казенного учреждения  «Агентство  по  аренде  земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля  – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.  

Председательствующий                               

Судьи

 

М.В. Немчанинова

С.С. Волкова

Л.И. Черных