Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-53021/2020

22 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  02 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  22 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «РоссОйл» (адрес:  Россия 191025, Санкт-Петербург, Стремянная ул. 10, д. лит А пом 14, ОГРН: 1117847268428ИНН: 7840454034, Дата регистрации 01.07.2011);

ответчик: акционерное общество "Компания "Колос" (адрес:  Россия 188660, 

<

...> стр. 20, корп. 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 03.05.2000);

о взыскании

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 16.02.2021)

- от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 11.01.2021)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РоссОйл» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Компания «Колос» о взыскании неустойки за просрочку исполнения договорного обязательства из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены основного договора за каждый день просрочки за период с 31.12.2019 по 02.09.2020 в сумме 5 339 194 руб. 25 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ходатайствовал об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) до 50 000 руб.

После объявлявшегося 31.03.2021 перерыва, судебное заседание объявлено продолженным 02.04.2021 в том же составе суда.

Стороны поддержали изложенные ранее позиции по делу.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили следующие предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений: СД/Р/РС/31-П7 от 10.09.2019, СД/Р/РС/31 -П8 от 19.04.2019, СД/Р/РС/310-П13.1 от 24.04.2019, СД/Р/РС/325-П11 от 19.04.2019, СД/Р/РСШ3-Ш0 от 24.04.2019, СД/Р/РС/322-П10 от 24.04.2019, СД/Р/РС/310-П9.1 от 24.04.2019.

По условиям договоров стороны обязались 30 декабря 2019 года заключить основные договоры купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> при условии уплаты покупателем обеспечительных платежей в порядке и размере, предусмотренном разделом 3 предварительных договоров.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/31 -П7 от 10.09.2019  нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 2, условный номер (индекс) 7, строительные оси 2-5, Д-К, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 47,7 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 10,5 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 52,95 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 5 986 000 рублей путем зачета встречных однородных требований.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/31-П8 от 19.04.2019, нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 2, условный номер (индекс) - 8, строительные оси 3-6, Б-Д, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 64,4 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 17,2 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 69,56 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 6 558 500 рублей.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/310-П13.1 от 24.04.2019 нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 3, условный номер (индекс) 13.1, строительные оси 1-6, А-Д, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 81 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 7,6 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 84,8 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 9 299 600 рублей.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/325-П11 от 19.04.2019 нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 3, условный номер (индекс) - 11, строительные оси 7-10, Д- И, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 47,6 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 10,5 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 52,85 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 5 701 500 рублей.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/313-П10 от 24.04.2019 нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 2, условный номер (индекс) -10, строительные оси 6-11, Д-И, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 79,80 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 10,6 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 85,1 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 7 931 600 рублей.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/322-П10 от 24.04.2019 нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 2, условный номер (индекс) -10, строительные оси 6-11, Д-И, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 79,80 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 10,6 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 85,1 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 7 622 400 рублей.

Согласно условиям предварительного договора № СД/Р/РС/310-П9.1 от 24.04.2019 нежилое помещение должно обладать следующими техническими характеристиками: тип помещения - нежилое, этаж - 2, условный номер (индекс) 9.1, строительные оси 1 -6, А-Д, общая площадь помещения (за исключением площади балкона/лоджии) - 80,7 кв. м; площадь балкона/ лоджии - 7,6 кв. м.; проектная площадь помещения (включая площадь балкона/лоджии) - 84,5 кв.м. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в сумме 8 990 100 рублей

Истец 19.12.2019 направил ответчику предложения заключить основные договоры на условиях, согласованных в предварительных договорах. 

Ответчик 27.12.2019 сообщил (исх №КК-01-41-208-19), что нежилое помещение не окончено строительством в связи с нарушениями договорных обязательств партнерами продавца, поэтому сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение о продлении срока подписания основного договора в срок до 30.04.2020.

Истец расценил данное предложение как уклонение продавца от заключения основных договоров и своевременной передачи помещения.

В соответствии с п.п. 7.2. предварительного договора при заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в договоре, виновная сторона, по письменному требованию другой стороны, выплачивает неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены основного договора за каждый день просрочки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт заключения предварительных договоров подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно п.1.4 предварительных договоров, основной договор подлежал заключению 30.12.2019 при условии уплаты покупателем обеспечительного платежа.

В п.3.1 предварительных договоров в качестве гарантии исполнения покупателем обязательств по оплате цены основного договора, стороны договорились о внесении покупателем обеспечительного платежа.

Ответчиком не оспаривается внесение истцом необходимой денежной суммы в полном размере.

В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается направление истцом в адрес ответчика предложения о заключении основных договоров.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п.7.2 предварительного договора при заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в договоре, виновная сторона, по письменному требованию другой стороны, выплачивает неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства от цены основного договора за каждый день просрочки.

Тем не менее, согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Исходя из содержания предварительного договора, заключенного между сторонами, следует, что фактически между истцом и ответчиком сложились правоотношения по участию в долевом строительстве апартаментов.

Срок заключения основного договора, указанный в п.1.4 договора – 30.12.20019, является сроком передачи объекта строительства.

Тогда как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено АО «Компания Колос» только 09.07.2020. Право собственности ответчика на спорные нежилые помещения зарегистрировано 30.07.2020, 05.08.2020, 07.08.2020.

Как следует из представленных ответчиком документов, основной договор купли-продажи нежилых помещений заключен сторонами 02.09.2020.

Таким образом, к возникшим между сторонами правоотношениям применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Статьей 6 Закона №214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (с 03.04.2020) до 01.01.2021.

Таким образом, неустойка может быть взыскана только за периодс 31.12.2019 по 02.04.2020 в размере 2 040 179 руб. 91 коп.

С учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016  № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» основания для снижения начисленной истцом суммы неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ у суда отсутствуют.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Компания «Колос» в пользу общества с ограниченной ответственностью «РоссОйл» неустойку в размере 2 040 179 руб. 91 коп.; судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 18 990 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.