АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                            Дело № А32-611/2017

Резолютивная часть решения оглашена 10 апреля 2017 года. Решение в полном объеме изготовлено 17 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Апрель Кубань» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Павловскому районному потребительскому обществу (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

о регистрации договора аренды, взыскании штрафа, расходов на оплату услуг представителя, 

при участии: от истца- представитель по доверенности ФИО2, от ответчика- представитель по доверенности ФИО3, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Апрель Кубань» (далее – арендатор, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Павловскому районному потребительскому обществу (далее – потребительское общество, арендодатель, ответчик) о регистрации договора аренды, взыскании штрафа, расходов на оплату услуг представителя.

Стороны обеспечили явку в судебное заседание своих представителей.

Потребительским обществом в материалы дела представлен письменный отзыв относительно заявленных требований, согласно которому ответчик возражает относительно удовлетворения требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 05.04.2016 между ООО «Апрель Кубань» (арендатор) и Павловским районным потребительским обществом (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, 

<

...>/А общей площадью 191,6 кв.м. для использования под аптечный пункт.

Согласно условиям заключенного договора, арендодатель обязался передать арендатору по акту приема-передачи помещения, местоположение и описание которых содержится в разделе 1 договора с указанием их технического состояния, инженерного оборудования и показаний счетчиков. Вместе с актом приема-передачи помещения арендодатель обязался передать арендатору ключи от указанных помещений и обеспечить реальную возможность эксплуатации данных помещений по их прямому назначению.

В свою очередь арендатор обязался использовать помещения по их прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, а также выполнять все иные условия заключенного договора (п. 3.1 договора).

Стоимость арендной платы, порядок ее внесения и начисления стороны согласовали разделом 4 договора, определив, что арендная плата включает в себя постоянную ее часть в размере 135 000 руб., а также компенсационные выплаты, связанные с возвратом денежных средств за пользование холодным водоснабжением, водоотведением, электроэнергией и теплоэнергией.

Пунктом 1.3 договора стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии и действует до истечения срока аренды. 

Стороны согласовали, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты его подписания до момента государственной регистрации. Срок аренды начинается с даты подписания договора и составляет 8 лет, до 2024 года включительно. 

В силу п. 2.5. договора арендодатель принял на себя обязанность по подготовке документации, необходимой для государственной регистрации договора, а также обязанность по регистрации договора в Управлении Росреестра в течение 3 месяцев с момента подписания договора, своими силами и за свой счет.

Согласно материалам искового заявления, 05.04.2016 арендатор передал арендодателю все документы, необходимые для регистрации договора, таким образом, истец полагает, что договор подлежал регистрации арендодателем в срок до 05.07.2016, однако свои обязательства в указанной части арендодатель не исполнил, что явилось основанием для направления в его адрес претензии с соответствующим требованием. 

В ответ на претензионное письмо, арендодатель указал, что государственная регистрация не произведена вследствие отсутствия кадастрового паспорта.

Истец повторно обратился к ответчику с указанием на наличие кадастрового паспорта № 23:24:0204258:537 и приложением копии указанного документа к обращению.

Указанное претензионное письмо оставлено адресатом без удовлетворения.

Пунктом 2.5 договора аренды стороны согласовали, что в случае неисполнения арендодателем обязательств, связанных с осуществлением регистрации договора в установленном порядке, арендодатель обязан выплатить арендатору штраф в размере, равном оплате двух месяцев постоянной части арендной платы, исходя из содержания п. 4.2 договора.

Полагая, что действия ответчика по уклонению от государственной регистрации договора аренды нарушают права и законные интересы истца, ООО «Апрель Кубань» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением. 

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В рамках арбитражного дела № А32-16633/2016 Павловское районное потребительское общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Апрель Кубань» о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений общей площадью 191,6 кв.м, расположенных по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А (нежилые помещения № № 1, 2, 21, 22, 23) от 28.03.2016 и от 05.04.2016, а также применении к ним последствий недействительности сделок путем обязания ООО «Апрель Кубань» возвратить потребительскому обществу нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2016, оставленным без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций, потребительскому обществу в удовлетворении исковых требований отказано. 

Суды установили, что в договорах от 28.03.2016 и 05.04.2016 предмет аренды определен с достаточной конкретизацией, а именно как нежилые помещения № 1, 2, 21-23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные на первом этаже здания (литера А) по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Ленина, д. 18А. Индивидуализация передаваемых в аренду помещений также осуществлена сторонами путем их выделения на поэтажном плане, являющимся приложением № 1 к договорам.

Суд апелляционной инстанции установил, что постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 10.03.1994 № 292 БТИ предписано провести правовую регистрацию здания кафе «Радуга», принадлежащего кооперативному предприятию общественного питания Павловского райпотребсоюза и выдать регистрационное удостоверение на право собственности.

На основании постановления Павловскому РАЙПО 16.03.1994 выдано регистрационное удостоверение о праве собственности на здание № 18а по ул. Ленина в станице Павловская общей площадью 543,2 кв. м, основной площадью 250,7 кв. м.

Справкой ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» от 17.03.2016 № 213 подтверждается принадлежность Павловскому РАЙПО права собственности на здание кафе «Радуга», расположенное по адресу: 

<

...>.

В силу статьи 6 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом согласно представленной в материалы дела Выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости от 21.03.2017 № 23/001/019/2017-7407, право собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, 

<

...>/А, пом. 1,2,21,22,23,23/1,23/2 в реестре не зарегистрировано. 

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее в редакции от 03.07.2016) с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, при этом договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения

Суд отмечает, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 13 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП, поэтому обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества арендатор может только в том случае, если арендодатель уже зарегистрировал свое право собственности на данное имущество. 

Указанная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.05.2006 № А74-5477/05-Ф02-1833/06-С, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2006 № А19-9918/05-16-Ф02-6940/05-С2, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 по делу №А82-12840/2010-35).

Поскольку государственная регистрация аренды представляет собой государственную регистрацию ограничения (обременения) прав собственника имущества, такая регистрация не может быть проведена при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности владельца недвижимости. Указанная правовая позиция подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2011 по делу № А53-7913/2010). 

Аналогичная позиция законодателя отражена и в ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Так, согласно части 1 указанной нормы права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

При этом, частью 3 ст. 69 указанного закона, предусмотрено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 названной статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Кроме того суд отмечает следующее. Истец, заключая договоры аренды с ответчиком, рассчитывал на долгосрочное пользование имуществом в целях ведения в арендованных помещениях предпринимательской деятельности, подлежащей обязательному лицензированию. Заключая спорные договоры, истец, действуя добросовестно и разумно, должен был быть в полной мере осведомлен о том имуществе, которое он передает в аренду, а также о правах контрагента относительно такого имущества.

Так, в п. 1.4 договора аренды от 05.04.2016 указано, что арендуемый объект принадлежит арендодателю на основании постановления главы администрации Павловского района Краснодарского края № 292 от 10 марта 1994, что подтверждается регистрационным удостоверением № 101 от 16 марта 1994 года.

Следует отметить, что заключая договор аренды, п. 2.7 договора стороны согласовали, что в случае не исполнения арендодателем обязательств по государственной регистрации договора аренды (п.2.5 договора), арендодатель обязуется выплатить арендатору штраф в размере постоянной части арендной платы за два месяца по настоящему договору, при этом арендодатель не освобождается от обязательств указанных в п.2.5 договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора истец предполагал возможное неисполнение потребительским обществом обязательств по осуществлению государственной регистрации договора аренды, вследствие чего положениями договора предусмотрена соответствующая санкция в виде штрафа. 

Истец является коммерческой организацией. Осуществляет свою деятельность через сеть аптек, которые располагаются, в том числе, в арендованных помещениях.

В силу вышеизложенного, суд полагает, что истец должен был знать о невозможности государственной регистрации договора аренды без предварительной регистрации права собственности на арендуемое имущество за потребительским обществом, что было прямо предусмотрено как действовавшими на момент заключения договора аренды от 05.04.2016 положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, так и действующим в настоящее время порядком, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В связи с тем, что на момент вынесения настоящего решения право собственности ответчика на арендуемые по договору от 05.04.2016 помещения не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, обременение в виде аренды (что и является результатом государственной регистрации договора аренды), не может быть установлено в силу прямого указания закона. 

На основании вышеизложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части вынесения решения о регистрации договора аренды.

В свою очередь, невозможность государственной регистрации договора аренды явилась следствием поведения самого потребительского общества, в части необращения в уполномоченный орган за государственной регистрацией возникшего у него права собственности на спорные помещения. 

При этом суд отмечает, что заключив договор аренды от 05.04.2016, ответчик стал обязанной стороной по обеспечению его государственной регистрации, в силу пунктов 2.5 и 2.6.

При этом довод истца о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации обременения, не может быть принят судом, поскольку ч. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, для истца, как арендатора, и ответчика, как арендодателя, договор аренды от 05.04.2016 считается заключенным, положения которого являются действующими.  К аналогичным выводам пришли суды и в рамках рассмотрения дела № А32-16633/2016.

Суд отмечает, что действия ответчика, выражающиеся в уклонении от государственной регистрации прав, нарушают условия договора аренды от 05.04.2016, вследствие чего у ООО «Апрель Кубань» имеются основания для применения предусмотренных п. 2.7 договора штрафных санкций. 

Так, п. 2.7 договора, за неисполнение п. 2.5 договора предусмотрен штраф в размере постоянной части арендной платы за два месяца. Согласно п. 4.2 постоянная часть арендной платы составляет 135 000 руб. в месяц. Таким образом, обоснованным размером штрафа за неисполнение ответчиком обязательств по государственной регистрации договора аренды от 05.04.2016 является 270 000 руб.

Довод ответчика о невозможности регистрации права собственности на спорные помещения ввиду их перепланировки отклоняется судом, так как ответчик не представил каких-либо доказательств подтверждающих наличии объективных препятствий для такой регистрации. Более того, ответчик не представил доказательств и не утверждал, что предпринимал какие-либо действия по обращению в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на арендованные помещения.

Таким образом, с учетом малозначительности расхождений в планировке спорных помещений относительно технической документации и кадастрового паспорта, которая установлена в рамках дела № А32-16633/2016, довод ответчика о невозможности регистрации права собственности на спорные помещения является предположительным, не подтвержденным соответствующими доказательствами, и не может рассматриваться как объективное препятствие, освобождающее ответчика от исполнения предусмотренных договором обязанностей.

На основании изложенного требования истца о взыскании с потребительского общества штрафа в размере 270 000 руб., подлежит удовлетворению как законное и обоснованное.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Факт несения расходов подтвержден следующими документами: договор о возмездном оказании юридических услуг от 01.12.2016, акт оказанных услуг от 07.02.2017 № 000003 на сумму 30 000 руб., платежное поручение от 07.02.2017 № 5208 на сумму 30 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно Мониторингу гонорарной практики в адвокатской палате Краснодарского края минимальный размер гонорара за оказание адвокатами правовой помощи в 2014-2015г., представленному Адвокатской Платой Краснодарского края, за составление исковых заявлений, жалоб, ходатайств, иных документов правового характера размер  гонорара составляет от 5000 рублей; при необходимости сбора доказательств, ознакомления с дополнительными документами – от 6500 рублей.

П. 2.2 мониторинга установлено, что стоимость гонорара за участие в качестве представителя доверителя в арбитражных судах в каждой инстанции и в иных органах разрешения конфликтов составляет от 48 000 рублей, или не менее 8 500 рублей за каждый день работы.

На основании изложенного, с учетом фактически совершенных действий представителем истца, принимая во внимание принцип разумности судебных расходов, их соразмерности и пропорциональности, суд считает обоснованными судебные расходы за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 30 000 руб.

Из материалов дела усматривается, что истцом заявлено и судом рассмотрено два требования: 1) о регистрации договора аренды; 2) о взыскании штрафа, в удовлетворении первого из которых судом отказано в полном объеме, второе требование – удовлетворено в полном объеме.

При этом из материалов дела следует, что понесенные ООО «Апрель Кубань» судебные расходы связаны с рассмотрением судом обоих требований, не понесены исключительно в целях рассмотрения одного из требований.

В рассматриваемой ситуации, когда заявлено два самостоятельных требования, в отношении одного из которых подлежит применению пропорциональный поход распределения судебных расходов, а на другое требование такой поход не распространяется, судебные расходы подлежат делению поровну на количество заявленных требований и возмещаются по каждому требованию отдельно исходя из удовлетворения, частичного удовлетворения либо отказа в удовлетворении каждого из этих требований.

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике (Постановление Суда по интеллектуальным правам от 11.01.2017 № С01-96/2016 по делу № А32-6273/2014).

Таким образом, поскольку истом понесены судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., с учетом того, что в удовлетворении требования о регистрации договора аренды судом отказано, судебные расходы подлежат делению поровну на количество заявленных требований и отнесению на ответчика в размере 15  000 руб. (30 000 руб. / 2 = 15 000 руб.).

При рассмотрении вопроса о распределении расходов по оплате государственной пошлины суд отмечает следующее. 

Размер государственной пошлины за рассмотрение требования о взыскании штрафа в размере 270 000 руб., согласно требований ст. 333.21 НК РФ, составляет 8 400 руб.

Размер государственной пошлины за рассмотрение требования о регистрации договора аренды, согласно требований ст. 333.21 НК РФ, составляет 6 000 руб.

Истцом в материалы дела представлено платежное поручение от 02.12.2016 № 781,  подтверждающее уплату государственной пошлины в размере 14 800 руб.

Таким образом, поскольку у суда имеется возможность определить размер государственной пошлины за рассмотрение каждого из заявленных требований, с учетом требований ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение требования о регистрации договора аренды подлежат отнесению на истца, поскольку в удовлетворении таких требований судом отказано, а судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение требования о взыскании штрафа в размере 270 000 руб. подлежат отнесению на ответчика. 

При этом следует отметить, что истцом уплачена государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено ст. 333.21 НК РФ (14 800 руб. против 14 400 руб.), в связи с чем, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению ООО «Апрель Кубань» в установленном законом порядке. 

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Павловскому районному потребительскому обществу (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Апрель Кубань» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) штраф в размере 270 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 400 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья   А.В.Николаев