Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-8244/2019

город Брянск

25 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2019

Решение в полном объёме изготовлено 25.10.2019

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,

при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску автономной некоммерческой организации «Брянский областной жилищный фонд» к казённому предприятию Брянской области «Управление капитального строительства» о признании договора недействительным в части и применении последствий недействительности договора,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 19.08.2019, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 26.08.2019, 

у с т а н о в и л:

автономная некоммерческая организация «Брянский областной жилищный фонд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее также – Фонд) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к казённому предприятию Брянской области «Управление капитального строительства» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее также – Предприятие) о признании недействительными п.п. 1.3, 4.2.3 договора купли–продажи №1м от 20.11.2012 и применении последствий недействительности сделки в виде внесения изменений в условия п. 2.1 и п. 2.3 договора. 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, ходатайствовал об уточнении редакции п. 2.1 и п. 2.3 договора №1м от 20.11.2012, подлежащих внесению в договор. Ответчик требования не признал. В порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание арбитражного суда первой инстанции. Дело рассмотрено в рамках уточнённых требований (ст. 49 АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд также установил следующее.

20.11.2012 между Предприятием (продавец) и Фондом (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенных строительством №1м (далее также договор №1м от 20.11.2012, договор) по условиям которого продавец передаёт, а покупатель приобретает в собственность объекты на условиях, предусмотренных  договором. Незавершённые строительством объекты, поименованные в разделе договора «Определение понятий», переданы покупателю по акту приёма-передачи от 20.11.2012 (п.1.1 договора, т. 1 л.д. 42-47).

Согласно п.п. 1.3, 4.2.3 договора вместе с объектом продавец обязан передать покупателю в неизменном виде и без взимания платы права и обязанности, предусмотренные техническими условиями на присоединение к проводящим сетям и коммуникациям, а также потребление энергомощностей. 

В соответствии с п. 2.1 договора цена объектов установлена сторонами в соответствии с протоколом о результатах конкурса и составляет 300 032 000 руб. Оплата производится покупателем путём зачёта задатка в размере 100 000 руб.; оставшаяся сумма цены продажи погашается путём передачи на баланс Предприятия квартир из расчёта 26 850 (двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей за один квадратный метр общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 № 143) после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли-продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс казенного предприятия Брянской области «Управление капитального строительства», составит 11 170,66 квадратных метров. Передача квартир должна быть осуществлена в течение 10 рабочих дней с момента ввода каждой строительной очереди в эксплуатацию законченного строительством объекта (п.п. 2.1-2.3 договора в редакции Решения Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018 по делу №А09-8480/2018, л.д. 35-41).

Письмом №832 от 24.12.2013 Фонд в связи с необходимостью завершения строительства инженерных коммуникаций для последующей достройки и ввода в эксплуатацию приобретённых объектов незавершённого строительства направил в адрес Предприятия требование об исполнении в срок до 01.05.2014 обязательств, предусмотренных п.п. 1.3, 4.2.3 договора (т. 1 л.д. 29).

Письмом №542 от 09.08.2014 Предприятие уведомило Фонд о невозможности исполнения обязательств по передаче прав, предусмотренных техническими условиями на присоединение к подводящим сетям и коммуникациям объектов незавершённого строительства, являющихся предметом договора, предложив Фонду самостоятельно решить вопрос инженерного обеспечения незавершённых строительством объектов с последующей компенсацией затрат за счёт исполнения обязательств по договору №1 м от 20.11.2012 (т. 1 л.д. 30). 

Письмом №529/1 от 20.11.2018 Фонд направил в адрес Предприятия предложение о внесении изменении в условия п.п. 2.1, 2.3 договора, в связи с понесёнными фондом фактическими затратами на строительство новых систем инженерных коммуникаций, затрат на проведение проектных работ и проведение экспертиз проектов, а также затрат на строительство крышных котельных в размере 142 105 380 руб. (т. 1 л.д. 31-33).

Рассмотрев предложение Фонда по внесению изменений в условия п.п. 2.1, 2.3 договора Предприятие не оспаривая факт и размер понесённых Фондом затрат, полагало возможным разрешить вопрос о внесении изменений в договор в судебном порядке (т. 1 л.д. 34).

Полагая, что условие спорного договора о цене согласовано сторонами в момент заключения договора без учета обстоятельств, существенно влияющих на формирование цены, Фонд обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском, который суд, руководствуясь п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015, квалифицирует как иск об изменении правоотношения (ст. 12 ГК РФ).

Требования истца суд находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ч. 1 ст. 456 ГК РФ).

Предметом договора №1м от 20.11.2012 является обязанность продавца по передаче в собственность покупателя незавершённых строительством объектов, поименованных разделе «определение понятий», а также прав и обязанностей, предусмотренных техническими условиями на присоединение к проводящим сетям и коммуникациям, а также потребление энергомощностей (п.п. 1.1, 1.3 договора, т. 1 л.д. 43).

Обращаясь в арбитражный  суд с настоящим иском истец ссылается на то обстоятельство, что условие спорного договора о цене согласовано сторонами в момент заключения договора без учета обстоятельств, существенно влияющих на формирование цены. Данное обстоятельство повлекло за собой дополнительные затраты Фонда в размере 142 105 380 руб. что в денежном выражении составляет почти половину цены договора (т.1 л.д. 35-41). Данный довод истца нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Так судом установлено, что в нарушение п. 1.3. и 4.2.3. договора ответчиком не переданы истцу права и обязанности на присоединение к инженерному оборудованию (подводным сетям и коммуникациям) по причине того, что эти объекты были реализованы (проданы) третьем лицам в рамках процедуры банкротства ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области». Таким образом на момент заключения спорного договора ответчику указанные объекты не принадлежали, соответственно он не вправе был включать их в предмет договора. Условие договора о предмете непосредственно влияет на условие о цене. Согласно разделяемой судом правовой позиции истца, цена договора должна быть уменьшена на сумму затрет, понесенных на инженерное обеспечение приобретенных по договору объектов.

Для определения объёма и стоимости фактически выполненных Фондом работ, не предусмотренных первичной проектной документацией на объектах, приобретённых по договору №1м от 20.11.2012, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Право и Оценка» ФИО3 №41/19 от 09.10.2019 стоимость фактически выполненных Фондом работ, не предусмотренных первичной проектной документацией, на объектах, приобретённых по договору №1м от 20.11.2012 составляет 127 001 612 руб.; затраты Фонда, понесённые на корректировку проектной документации, проведение экспертизы проектов, а также за технологическое присоединение к инженерным системам и технический надзор при выполнении работ составили 6 306 198 руб. (вывод №1 эксперта).

Заключение эксперта №41/19 от 09.10.2019 составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с иными имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Доказательств недостоверности заключения эксперта №41/19 от 09.10.2019 сторонами не представлено, ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз не заявлено. 

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, заключение эксперта №41/19 от 09.10.2019 в его совокупности с иными доказательствами по делу приходит к выводу о том, что Предприятием допущено существенное нарушение договора №1м от 20.11.2012, повлекшее за собой дополнительные затраты Фонда при исполнении обязательств по договору в размере 133 307 810 руб., что является основанием для его изменения.

Изменение общей цены договора, предусмотренной п. 2.1., влечет изменение производного от него условия о порядке расчетов путём передачи на баланс КП Брянской области «УКС» квартир из расчёта 26 850 (двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей за один кв.м. общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 №143) после ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требование истца является обоснованным, правомерным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 167-171, 173, 176, 180-181 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Внести в договор купли–продажи №1м объектов незавершённых строительством от 20 ноября 2012 года между автономной некоммерческой организации «Брянский областной жилищный фонд» и казённым предприятием Брянской области «Управление капитального строительства» следующие изменения:

пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «2.1. Цена объектов составляет 166 724 190 (сто шестьдесят шесть миллионов семьсот двадцать четыре тысячи сто девяносто) рублей». 

пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «2.3. Оставшаяся сумма цены продажи погашается путём передачи на баланс КП Брянской области «УКС» квартир из расчёта 26 850 (двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей за один кв.м. общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 №143) после ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли–продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс КП Брянской области «УКС», составит 6 209,46 квадратных метров» далее по тексту.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте Арбитражного суда Брянской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                  Д.В. Азаров