ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-16167/2023

26 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года     

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2023 года       

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей: Кобылянского В.В., Филиной Е.Ю.,       

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 06.09.2023

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 22.12.2022

рассмотрев 20 декабря 2023 года в судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 01 июня 2023 года

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 11 сентября 2023 года

по иску ООО «Городская недвижимость»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Городская недвижимость" (далее - истец, ООО "Городская недвижимость") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об обязании ДГИ г. Москвы заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:02:008002:175, площадью 5 120 кв. м в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалованные решение и постановление отменить и удовлетворить исковые требования.

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика просил оставить принятые судебные акты без изменения. 

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является собственником нежилого здания площадью 10 095,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:02:0008002:9144, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Основанием приобретения права собственности на здание стало заключение договора N 1 купли-продажи недвижимости от 13.07.2015 между ООО "Силенд" (продавцом) и истцом (покупателем).

Земельный участок, принадлежащий на праве собственности г. Москве, площадью 120 кв. м, расположенный по адресу: Алтуфьевское шоссе, д. 24, корп. 6, кадастровый номер 77:02:008002:175, фактически используется для эксплуатации торгового комплекса, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Договор аренды земельного участка N М-02-008326 от 13.03.1997 был заключен между Москомзем (Арендодателем) и АОЗТ "Морская свежесть" (арендатором) (далее - Договор).

Дополнительным соглашением от 18.05.2005 к указанному Договору ООО "Силенд" приобрело право аренды земельного участка и произошла замена арендатора.

Для перехода прав Арендатора земельного участка от бывшего собственника нежилого здания (торгового комплекса) от ООО "Силенд" к новому собственнику - ООО "Городская недвижимость" (Истец) последний направил в Департамент обращение от 15.06.2022 N 33-5-60239/22-(0)-0 на основании ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с переходом права собственности на здание по адресу: 

<

...> (запись о государственной регистрации права собственности от 14.09.2015 N 77-77/012-77/012/051/2015-177/2), с просьбой заключить дополнительное соглашение, по которому права и обязанности Арендатора по Договору в полном объеме (в том числе оплата арендных платежей) переходят к ООО "Городская недвижимость" с 14.09.2015.

На обращение истца от Департамента поступило письмо N 33-5-60239/22-(0)-2 от 14.07.2022 с приложением проекта нового договора аренды земельного участка.

Изучив проект договора аренды земельного участка, истец направил протокол разногласий, в котором предложил свою версию п. 4.3, исключив запрет на возведение временных зданий и сооружений.

Ответчик рассмотрел представленный протокол разногласий к заявке от 15.06.2022 N 33-5-60239/22-(0)-0 к проекту дополнительного соглашения к договору аренды о 13.03.1997 N М-02-008326 (далее - Проект) земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> и сообщил, что "Форма договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружение расположенных на земельном участке, утверждена приказом Департамента от 09.06.201 N 115. Учитывая изложенное, внесение изменений в пункт 4.3 раздела 4 "Особые условия договора" договора аренды земельного участка в Проект не представляете возможным".

В обоснование требований истец указал, что, по сути, между сторонами возникли разногласия по содержанию п. 4.3 договора: по мнению истца,  предлагаемый ответчиком в проекте договора запрет на возведение временных зданий сооружений нарушает права и законные интересы Истца как собственника здания, с которым собственник земельного участка обязан заключить договор аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в редакции истца.

Отказывая в удовлетворении иска, суды,  руководствуясь положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о пропуске истцом срока на обращение в суд более чем на пять месяцев, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, суды указали, что, как видно из представленных доказательств, земельный участок предоставлен правопредшественнику истца для эксплуатации торгового комплекса.

Порядок размещения на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, определен Постановлением правительства Москвы от 13.11.2012 г. N 636-ПП "О размещении и установке на территории города Москвы, объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов".

Пунктом 5(3) указанного порядка установлено, что арендаторы земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных для целей эксплуатации объектов капитального строительства, в соответствии с договором аренды, на основании решения Межведомственной комиссии по вопросу размещения отдельных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Москвы могут размещать объекты благоустройства. Порядок вынесения на рассмотрение комиссией вопросов о размещении правообладателями земельных участков отдельных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, утвержден приказом Департамента N 189 от 12.08.2019 г.

На этом основании суды, установив, что после подписания истцом дополнительного соглашения, он не лишен возможности обратиться с соответствующим заявлением в Департамент по вопросу размещения отдельных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, пришли к выводу, что права истца не нарушены.

Между тем, выводы суда об отказе в урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в связи с заменой стороны договора (нового собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке), является преждевременным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из разъяснений абзаца третьего пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, учитывая, что стороны фактически находятся в арендных правоотношениях, выводы судов о пропуске истцом срока, установленного статьей 445 ГК РФ, в данном случае не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска.

В силу положений статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501 по делу N А41-97565/2015.

В данном случае требование о понуждении заключить договор (дополнительное соглашение к договору), перешедшее в спор о его условии (пункта 4.3), должно быть рассмотрено и разрешено судом первой инстанции путем урегулирования разногласий по спорным условиям, в том числе и в том случае, если судом установлено, что предложенные истцом редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ). Между тем суды первой и апелляционной инстанций не устранили неопределенности в правоотношениях сторон по заключению договора (дополнительного соглашения).

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, разногласия по спорным условиям не разрешены, неопределенность в правоотношениях сторон по заключению договора не устранена, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2023 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2023 года по делу № А40-16167/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                       Н.Н. Колмакова

 

Судьи:                                                                                               В.В. Кобылянский

 

                                                                                                           Е.Ю. Филина