АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10461/2018

г. Краснодар

10 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ОГРН 1022300528238) – Балагурова Г.А. (доверенность от 22.03.2019), в отсутствие представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Баланс» (ОГРН 1102301001791), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2018 (судья Язвенко В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу № А32-10461/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управление домами» (полное наименование изменено на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Баланс», далее – управляющая компания, ООО «УК «Баланс»,                       ООО «Управление домами») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (далее – ООО «Вюн-Кон-Сервис»), в котором просило:

– расторгнуть договор аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17, заключенный между ООО «Управление домами» и ООО «Вюн-Кон-Сервис»,

–  обязать ООО «Вюн-Кон-Сервис» демонтировать рекламный баннер с фасада многоквартирного жилого дома № 39 по ул. Объездной, с приведением в первоначальное состояние наружных стен здания,

–  взыскать с ответчика ООО «Вюн-Кон-Сервис» арендную плату по договору аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 за период с 01.10.2017 по 25.06.2018 в размере               858 600 руб., 

–  взыскать с ответчика ООО «Вюн-Кон-Сервис» проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс; в просительной части иска ошибочно указана пеня) в размере 11 023,54 руб.,

–  взыскать с ответчика ООО «Вюн-Кон-Сервис» государственную пошлину в размере 20 172 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 тыс. руб. (уточненные требования; т. 1, л. д. 113, 125).

Решением от 06.08.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 03.12.2018, ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства отклонено. Суд расторг договор аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17, заключенный между ООО «Управление домами» и ООО «Вюн-Кон-Сервис», обязал      ООО «Вюн-Кон-Сервис» демонтировать рекламный баннер с фасада многоквартирного жилого дома № 39 по ул. Объездной, с приведением в первоначальное состояние наружных стен здания. С ООО «Вюн-Кон-Сервис» в пользу ООО «Управление домами»  взыскано 858 600 руб. основного долга, 11 023,54 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 20 тыс. руб. расходов на оплату услуг представителя,                         23 172 рубля госпошлины, а также в доход федерального бюджета 220 рублей госпошлины.

Суд первой инстанции, отклоняя ходатайство ответчика об отложении судебного заседания, указал на положения части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), наличие в материалах дела документов, необходимых и достаточных для рассмотрения спора, неоднократное и недобросовестное заявление ответчиком соответствующих ходатайств. Разрешая дело по существу, судебные инстанции исходили из следующего. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64), к договорам о передаче в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши) по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. Управляющей компанией, осуществляющей управление общим имуществом жилого дома от имени собственников помещений в нем, и ООО «Вюн-КонСервис» 15.04.2017 заключен договор аренды            № 11/АР/17, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду место размещения рекламного баннера (объект аренды): на южном боковом фасаде многоквартирного дома, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, ул. Объездная, д. 39, литер 3. Размер ежемесячной платы за объект аренды составляет 300 рублей за           1 кв. м (пункт 4.1 договора); оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя (пункт 4.3 договора). Доводы ответчика о направлении в адрес истца по электронной почте письма о намерении расторгнуть договор с 15.09.2017 и проекта соглашения о его расторжении судом не приняты, так как электронный документооборот, электронные адреса сторон в договоре не согласованы, управляющая компания получение названной корреспонденции отрицала, достоверные доказательства обратного отсутствуют. ООО «Вюн-Кон-Сервис» надлежащее исполнение своего обязательства по перечислению арендных платежей за период с 01.10.2017 по 25.06.2018 в сумме        858 600 руб. не подтвердило. Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2017 по 15.03.2018 суд признал верным, не нарушающим баланс интересов сторон. Срок договора аренды установлен в его    пункте 11.1 с 15.04.2017 по 15.10.2017; по истечении названного срока и по состоянию на момент разрешения спора ООО «Вюн-Кон-Сервис» не приняты меры к демонтажу спорной конструкции (баннер), возврату имущества управляющей компании по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно получено, не проведены работы по восстановлению мест крепежей рекламного баннера (пункт 5.1 договора). Представленными в дело доказательствами подтверждается нарушение ответчиком договорного обязательства по внесению арендной платы более чем за два периода подряд, факт получения им письменного предупреждения истца о необходимости исполнения соответствующего обязательства, наличие оснований для расторжения договора                    от 15.04.2017 № 11/АР/17 (статья 619 Гражданского кодекса, пункты 5, 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), пункт 10.3 договора) и возложения на ответчика обязанности вернуть незаконно занимаемые площади фасада в состоянии, в котором он его получил. Из последовательного поведения ООО «Вюн-Кон-Сервис» усматривается его недобросовестность в рассматриваемых правоотношениях. Порядок распределения судебных расходов установлен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса, некоторые вопросы применения Кодекса при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя разъяснены в пункте 20 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82. При рассмотрении требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя суд принял во внимание документы, обосновывающие несение таких затрат, сложившуюся гонорарную практику за 2014 – 2015 годы, объем выполненной представителем управляющей компании работы, непредставление ответчиком доказательств чрезмерности и неразумности заявленной к взысканию суммы  расходов. 

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил непредставление доказательств того, что управляющая компания при заключении договора на передачу в аренду части дома для размещения рекламы действовала не в интересах жильцов дома и они оспаривали указанный договор. Доводы о недействительности договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 не приняты, так как на момент его заключения статья 168 Гражданского кодекса, регулирующая вопросы недействительности сделок, нарушающих требования закона либо иного нормативного акта, действовала в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, установившей принцип приоритета оспоримости сделок; доказательств того, что указанная сделка нарушает публичный порядок, в деле нет, ответчик в суд за ее оспариванием не обращался. 

В кассационной жалобе ООО «Вюн-Кон-Сервис» просит решение от 06.08.2018 и апелляционное постановление от 03.12.2018 отменить полностью, принять по делу новое решение, которым отказать управляющей компании в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Податель жалобы указал, что суды применили к спорным отношениям по аналогии нормы о договоре аренды имущества, проигнорировав требования к процедуре заключения и условиям договора, установленным законодательством о рекламе; договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции не тождественен договору аренды. Заключением договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 нарушены права и законные интересы третьих лиц – собственников помещений в многоквартирном доме, требования части 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон № 38-ФЗ, Закон о рекламе), данный договор ничтожен. У управляющей компании отсутствовали полномочия на заключение договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17, доказательств принятия собственниками многоквартирного дома решения о заключении договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (по конкретному случаю) материалы дела не содержат. В соответствии с частью 5 статьи 19 Закона о рекламе, подпунктом «а» пункта 3 части 2 статьи 38.1 Закона Краснодарского края от 21.07.2008    № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» минимальный срок заключения договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций составляет      5 лет. При соблюдении сторонами сроков договора, установленных частью 5 статьи 19 Закона о рекламе, в силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор подлежал государственной регистрации и считался бы заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 не может считаться заключенным. Суд неправильно сослался на пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014    № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо № 165), поскольку заключением договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 затронуты права третьих лиц – собственников помещений в многоквартирном доме, не прошедший государственную регистрацию договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Судом необоснованно взыскана с ответчика в пользу истца арендная плата по договору от 15.04.2017 за пределами срока договора аренды (за период с 01.10.2017 по 25.06.2018), вывод судебных инстанций о возобновлении действия срочного договора аренды на неопределенный срок является неверным. Ни самим договором, ни частью 5 статьи 19 Закона о рекламе, не предусмотрено возможности его продления на неопределенный срок. Срочный договор, заключенный до 15.10.2017, не мог действовать далее. Факт невыполнения ответчиком обязанности по демонтажу рекламной конструкции после истечения срока действия договора не свидетельствует о продолжении действия договора аренды не неопределенный срок и о сохранении обязательства по уплате аренды. Поскольку отношения в рамках договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 не предполагают выбытие из фактического владения собственника предмета договора, статья 622 Гражданского кодекса и пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 (о внесении платежей за пользование имуществом до дня его фактического возвращения лицу, предоставившему это имущество в пользование) применению не подлежали, с учетом ничтожности договора надлежало применить установленные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса последствия недействительности сделки.   

В судебном заседании представитель ООО «Вюн-Кон-Сервис» просил кассационную жалобу удовлетворить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, настоящий спор возник в связи с ненадлежащим выполнением ООО «Вюн-Кон-Сервис» (арендатор) обязательств перед ООО «Управление домами» (арендодатель), добровольно принятых на себя при заключении договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 в отношении места размещения рекламного баннера на южном боковом фасаде многоквартирного жилого дома, в период с 01.10.2017 по 25.06.2018.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

К договорам пользования отдельными частями здания по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды; лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости (пункт 7 постановления Пленума № 64).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2    статьи 450 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили факт заключения сторонами договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 и продления (пролонгации) его на следующий срок после 15.10.2017 на основании пункта 9.2 договора, использования ответчиком в спорный период (с 01.10.2017 по 25.06.2018) для осуществления предпринимательской деятельности в целях размещения рекламного баннера (размером 12 х 27 м) южного бокового фасада многоквартирного жилого дома без внесения предусмотренной договором платы за такое использование, в том числе и после получения соответствующей претензии от истца, признали действия арендодателя по обращению в суд за расторжением договора соответствующими условиям пункта 10.3 договора, а поведение арендатора в рассматриваемых правоотношениях – недобросовестным, в связи с чем, руководствуясь условиями названной сделки, положениями части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации,                статьями 1, 8, 10, 168, 309, 310, 395, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса, разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума № 64, пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                    от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума        № 73), заключили о правомерности исковых требований управляющей компании в полном объеме.

Доводы подателя жалобы о неприменении к спорным отношениям законодательства о рекламе, несоответствии договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 требованиям части 5 статьи 19 Закона № 38-ФЗ, нарушении прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствии у управляющей компании полномочий на заключение договора аренды и его ничтожности, вследствие указанных нарушений, рассмотрены и мотивированно отклонены судом апелляционной инстанции, который указал на отсутствие доказательств нарушения прав собственников помещений многоквартирного дома, в интересах которых действовала при заключении договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 управляющая компания, оспаривания ими данной сделки. 

Окружной суд также отмечает, что, настаивая на квалификации договора аренды     от 15.04.2017 № 11/АР/17 в качестве договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, его ничтожности, ООО «Вюн-Кон-Сервис» не представило доказательств выполнения им требований Закона о рекламе, получения в установленном данным Законом порядке разрешения на установку и эксплуатации спорной рекламной конструкции; в рамках гражданского дела № 2-2135/2017, рассмотренного Анапским городским судом, ООО «Вюн-Кон-Сервис» не только не заявляло о ничтожности договора аренды от 15.04.2017, но ссылалось на исполнение его условий, оспаривало требование управляющей компании (от 11.05.2017) о расторжении договора. 

Возражения заявителя о незаключенности договора аренды от 15.04.2017                           № 11/АР/17, обусловленные требованиями пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, несостоятельны, исходя из закрепленных сторонами в договоре      от 15.04.2017 № 11/АР/17 условий о сроке его действия, разъяснений, сформулированных в пункте 14 постановления Пленума № 73, в пункте 3 информационного письма № 165, установленных судами фактических обстоятельств исполнения сделки. Ссылаясь на разъяснения, приведенные в пункте 3 информационного письма № 165 относительно наступления последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, общество не учитывает заключение договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 управляющей компанией в интересах собственников помещений многоквартирного дома, и рассмотрение в рамках настоящего дела вопроса о последствиях заключения договора, наступивших для арендатора.

 Доводы жалобы, которые сводятся к отсутствию между сторонами правоотношений из договора аренды от 15.04.2017 № 11/АР/17 после истечения срока его действия (15.10.2017), сохранению собственником владения предметом договора, окружным судом не принимаются, поскольку заявлены без учета содержания пунктов 2.1, 2.2, 5.1 – 5.3, 9.2 договора и, в любом случае, не могут служить основанием для освобождения общества от внесения платы за фактическое использование чужого имущества.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 06.08.2018 и апелляционного постановления от 03.12.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса), несогласие с ними основанием для отмены (изменения) судебных актов не является.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

 Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 по делу № А32-10461/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий					                               Н.С. Мазурова 

Судьи					                                     	                   В.А. Анциферов

										       Я.Е. Волков