Арбитражный суд Воронежской области

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                                   Дело № А14-12267/2023

« 2 » апреля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2024 г.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Барковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Барковой Е.Н., с согласия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Поворинского муниципального района Воронежской области, г.Поворино, Поворинский район, Воронежская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к ФИО1, г.Москва,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Мастер», с.Пески, Поворинский район, Воронежская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж, ОГРН 

<

***>. ИНН 

<

***>,

о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки,

при участии в заседании:

истец – не явился, надлежаще извещен,

от ответчика – ФИО2, представитель, по доверенности 77АД5024367 от 11.09.2023, 

третьи лица – не явились, надлежаще извещены,

установил:

Администрация Поворинского муниципального района Воронежской области (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Банк Раунд» (далее – ответчик, ООО «Банк Раунд») о признании отсутствующими возникшего из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 10.12.2019 №2-452604/01-193-1 обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 36:23:1800022:8, установленного в пользу ООО «Банк Раунд» (номер государственной регистрации: 36:23:1800022:8-36/186/2019-6).

Определением суда от 24.08.2023 принято исковое заявление, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Мастер» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – третьи лица, ООО «Мастер» и Управление Росреестра по Воронежской области), предварительное судебное заседание и судебное разбирательство  по делу назначены на 25.10.2023.

По системе подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» 22.10.2023 от ответчика и ФИО1 (далее – ФИО1) поступило заявление о процессуальном правопреемстве, в котором ответчик и ФИО1 просят произвести по настоящему делу замену ответчика ООО «Банк Раунд» на его правопреемника ФИО1 в связи с заключением договора цессии (уступки прав требования) № 2-452604/01-23-Ц и дополнительного соглашения к нему от 22.08.2023.

Судом ходатайство ответчика и ФИО1 о процессуальном правопреемстве принято к рассмотрению.

Определением суда от 25.10.2023 по ходатайству ответчика предварительное судебное заседание было отложено, судебное разбирательство назначено на 29.11.2023.

Определением суда от 29.11.2023 ходатайство ООО «Банк Раунд» об оставлении искового заявления без рассмотрения было оставлено судом без удовлетворения; истребованы доказательства; предварительное судебное заседание отложено, судебное разбирательство назначено на 30.01.2024.

Определением суда от 30.01.2024 окончена подготовка дела к судебному разбирательству, которое назначено на 19.03.2024.

Определением суда от 13.02.2024 произведена замена ответчика ООО «Банк Раунд» по делу №А14-12267/2023 на его правопреемника ФИО1 (далее – ответчик).

В судебное заседание 19.03.2024 истец и третье лицо Управление Росреестра по Воронежской области не явились, о месте и времени проведения судебного разбирательства надлежаще извещены. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное разбирательство проводилось в отсутствие истца и третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области.

Представитель ответчика в судебном заседании 19.03.2024 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:23:1800022:8, площадью 11608 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Между Администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 04.07.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 55, по условиям которого (пункт 1.1) земельный участок с кадастровым номером 36:23:1800022:8, площадью 11608 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> был передан в аренду на срок с 04.07.2012 по 03.07.2061 (пункт 2.1 договора).

В последующем, 21.06.2017 право аренды земельного участка с кадастровым номером 36:23:1800022:8, площадью 11608 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>  перешло к ООО «Мастер» на основании договора уступки права аренды земельного участка от 21.06.2017, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «Мастер».

ООО «Мастер» направило в адрес Администрации заявление №726 от 03.12.2019, в котором просило Администрацию дать согласие на залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 36:23:1800022:8, арендуемого у Администрации. Согласие запрашивалось на залог сроком 36 месяцев с момента подписания договора залога.

В ответ Администрацией было предоставлено соответствующее Согласие от 05.12.2019 №124-02-05/И-5097, в частности: на предоставление в залог ООО «Банк Раунд» права аренды земельного участка с кадастровым номером 36:23:1800022:8, расположенного по адресу: 

<

...> в обеспечение обязательств по кредитному договору сроком на 36 месяцев.

Из материалов дела также следует, что 10.12.2019 между ООО «Мастер» и ООО «Банк Раунд» был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от №2-452604/01-193-1, одним из предметов залога которого являлось право аренды земельного участка с кадастровым номером 36:23:1800022:8. 

Дата 09.12.2022 указана в пункте 2.3.6 Договора ипотеки - как последняя дата, по достижению которой лимит задолженности по кредиту должен обнулиться.

Согласие от 05.12.2019 №124-02-05/И-5097 было сдано в МФЦ при подаче документов на государственную регистрации ипотеки сторонами договора (ООО «Мастер», ООО «Банк Раунд») 11.12.2019, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 17.12.2019 зарегистрировало ипотеку права аренды земельного участка №36:23:1800022:8-36/186-2019-6. Срок действия этой ипотеки: с 17.12.2019 года по 09.12.2022 года.

Из материалов дела также следует, что ООО «Мастер» в течение срока действия кредитного договора неоднократно нарушало условия кредитного договора по оплате процентов и возврату кредитных денежных средств. 

ООО «Банк «Раунд» 14.11.2023 и 24.01.2023 приступил ко взысканию в досудебном порядке путем направления в адрес солидарных должников соответствующих требований о погашении задолженности, напоминая одновременно об обращении взыскания на заложенное во исполнение имущество. 

Требования солидарными должниками были получены, что подтверждается материалами дела. 

Кроме того, между ООО «Банк Раунд» (цедент, кредитор) и ФИО1 (цессионарий) 18.08.2023 был заключен договор цессии (уступки права требования) №2-452604/01-23 в редакции Соглашения о внесении изменений в договор от 22.08.2023, согласно которому (пункты 1.1 и 1.2.2 договора), цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) из Договора об открытии возобновляемой кредитной линии от 10.12.2019 №2-452604/01-19, в редакции дополнительных соглашений от 09.09.2020 № 2-452604/01-19-Д1, от 02.10.2020 № 2-452604/01-19-Д2. от 18.05.2021 № 2-452604/01-19-Д2, от 18.06.2021 № 2-452604/01-19-ДЗ, от 18.10.2021 № 2-452604/01-19-Д4, от 26.04.2022 № 2-452604/01-19-Д5 (далее - «Кредитный договор» или «Основной договор»), заключенного между Цедентом и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер», юридический адрес: 397342, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее - «Должник» или «Заемщик»), в том объеме и на тех условиях, которые существуют на дату подписания Договора и будут существовать на дату перехода права, включая права, вытекающие из договоров/соглашений, заключенных между Кредитором и Заемщиком и/или Кредитором и третьими лицами в целях обеспечения исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и обязательств третьих лиц по договорам, указанным в п. 1.4 Договора.

Выпиской из ЕГРН от 25.08.2023 подтверждается регистрация ипотеки в пользу ФИО1 23.08.2023.

Ссылаясь на наличие обременения в виде залога права аренды после 09.12.2022 при отсутствии согласия Администрации на этот залог, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд находит заявленное требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. 

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков, как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (пункт 16 постановления Пленума № 11).

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой ХI названного Закона.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка 04.07.2012 заключен на срок с 04.07.2012 по 03.07.2061, то есть более чем на 5 лет. 

В этой связи, исходя из вышеприведенных положений действующего законодательства и судебной практики, установленных обстоятельств, основания для удовлетворения требования Администрации отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

В соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                                           Е.Н. Баркова