Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-317851/18

14 июня 2019 г.

г. Москва

97-2498 

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ВАШ ПРАВОВЕД" (ОГРН 

<

***>, ИНН7725632063, 115419 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ОРДЖОНИКИДЗЕ 6/9 44, дата регистрации 12.03.2008г.)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЛЕТА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 142700 МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ РАЙОН ЛЕНИНСКИЙ 

<

...> дата регистрации  02.03.2004г.)

третьи лица: ФИО2,

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРУППА КОМПАНИЙ АБСОЛЮТ" (129090 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЩЕПКИНА ДОМ 25/20 ПОМЕЩЕНИЕ V КОМ N 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2004, ИНН: 

<

***>)

о  взыскании денежных средств в размере 1 285 397 руб. 10 коп. 

при участии: от истца – ФИО3 – генеральный директор, согласно решению № 1/11 от 19.02.2014 г., паспорт гражданина РФ, ФИО4 – по дов. от 15.10.2018 г.,

от ответчика – ФИО5 – по дов. № 66-53/18-Д от 21.06.2018 г., 

от третьего лица ФИО2 – ФИО6 – по дов. от 20.10.2018 г.,

от третьего лица ООО "ГРУППА АБСОЛЮТ" – не явился 

УСТАНОВИЛ:

ООО ЮК "ВАШ ПРАВОВЕД" (далее также истец) обратилось в суд с иском о взыскании с ООО "ОЛЕТА" (далее также ответчик, застройщик) 1 264 238 руб. 30 коп., из которых: 842 825 руб. 53 коп. - неустойка за период с 01.07.2016г. по 24.02.2017г., начисленной в связи нарушением срока передачи объекта долевого строительства, 421 412 руб. 77 коп. - штраф за неисполнение требований третьих лиц в добровольном порядке (с учетом изменения размера исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ), на основании договора участия в долевом строительстве № 5Ф/Рас/2/ОПТ от 24.10.2013 г., в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Третье лицо ООО "ГРУППА АБСОЛЮТ", надлежащим образом извещенное судом о времени, дате и месте проведения судебного заседания по делу в соответствии со ст.ст. 121, 122 АПК РФ, в суд не явилось, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Истец приставил письменные пояснения по иску, с учётом отзыва ответчика, в которых поддерживает удовлетворение исковых требований в полном объеме. 

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что для расчета неустойки должна применяться ключевая ставка, действовавшая на момент подписания акта приема-передачи объекта долевого участия, просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Третье лицо ФИО2 поддержал исковые требования по доводам, изложенным в пояснениях, указав, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в сроки, предусмотренные договором долевого участия. 

Суд, заслушав позицию и пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующим выводам.     

Между ООО «Олета» (застройщик) и ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 24.10.2013г. № 5Ф/Рас/2/ОПТ, в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц с привлечением средств участников долевого строительства построить (создать) многоквартирный дом и объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры согласно ст. 1 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объекты долевого строительства, указанные в п. 2.2 договора участнику долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными, транспортными сетями, объектами инфраструктуры в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник обязуется оплатить цену договора и принять объекты в порядке и в сроки, определенные договором.

Договор долевого участия прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 15.11.2013г. № 77-77-82/067/2013-011.

Между ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджемент» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Рассказовка» под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» (цедент) и ООО «Группа Компаний «АБОЛЮТ» (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования от 09.12.2015г. № ГКА/ПБ/5Ф/2-16, в соответствии с которым цедент передает цессионарию, а цессионарий принимает и обязуется оплатить в размере и на условиях соглашения право требования, принадлежащее цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 24.10.2013г. № 5Ф/Рас/2/ОПТ в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1.2 соглашения передаваемое по соглашению право предоставляет собой право требования цедента к ООО «Олета» передачи объектов после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположены объекты, в порядке и сроки, предусмотренные договором участия. 

Под объектами долевого строительства понимаются отдельные изолированные, предназначенные для обслуживания граждан жилые помещения (квартиры), состоящие из жилых и вспомогательных помещений и имеющие отдельные наружные выходы на лестничную площадку, входящие в состав многоквартирного дома и подлежащие передаче цессионарию после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Соглашение прошло государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 21.12.2015г. № 77-77/003-77/003/057/2015-748/1.

Данный факт ответчиком не оспаривается. 

Между ООО «Группа компаний АБСОЛЮТ» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования от 11.02.2016г. № Рас/5Ф/2/156, в соответствии с которым по соглашению цедент передает цессионарию, а цессионарий принимает и обязуется оплатить в размере и на условиях соглашения право требования, принадлежащее цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 24.10.2013г. № 5Ф/Рас/2/ОПТ с учетом соглашения об уступке права требования от 09.12.2015г. № ГКА/ПБ/5Ф/2-16 в отношении объекта, расположенного в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1.2 соглашения передаваемое по соглашению право представляет собой право требования цедента к ООО «Олета» передачи объекта после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположен объект, в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что под объектом (объектом долевого строительства) понимается отдельное жилое помещение (квартира), имеющее следующие характеристики:

- секция (подъезд) 2;

- этаж 15;

- проектный номер 156;

- количество комнат 3;

- номер на площадке 1;

- общая проектная площадь (с учетом площади жилых и вспомогательных помещений, балконов/лоджий) 84,50 кв.м.

Согласно п. 2.1 соглашения стороны согласовали цену передаваемого права по соглашению в размере 10 020 360 руб. 25 коп.

ФИО2 полностью исполнил обязанность по оплате приобретенного права, перечислив денежные средства в сумме 7 020 360 рублей 76 копеек ООО «Группа компаний АБСОЛЮТ» В соответствии с п.2.2. Соглашения об уступке права требования № Рас/5Ф/2/156 от 11.02.2016 Цессионарий по данному соглашению (ФИО2) на момент его подписания должен был уплатить Цеденту за приобретаемое право на квартиру 7 020 360 рублей 25 копеек за счет собственных средств и 3 000 000 рублей — за счет средств банковского кредита. При этом ФИО2 уже был оплачен обеспечительный платеж в размере 7 020 360 рублей 76 коп. платежным поручением № 3043997 от 31.12.2015 г. по Соглашению Рас/5Ф/2/156 об обеспечительном платеже. Таким образом, стороны пришли к соглашению провести зачет встречных однородных требований: 

- с даты государственной регистрации соглашения № Рас/5Ф/2/156 об уступке требования, прекратилось обязательство Цессионария ФИО2 по оплате денежных средств в размере 7 020 360 руб. 76 коп., а также прекратилось обязательство Цедента (ООО «Группа компаний Абсолют») по возврату обеспечительного платежа.

Дата зачета встречных однородных требований совпадает с датой регистрации Соглашения № Рас/5Ф/2/156 об уступке требования на квартиру № 156 – то есть 25 февраля 2015 года.

Факт полной оплаты права на квартиру, приобретенного ФИО2, также подтверждается актом приема-передачи квартиры, подписанным ФИО2 и ответчиком ООО «Олета» 24 февраля 2017 г. В соответствии с актом приема-передачи квартиры цена объекта долевого строительства составила 5 289 700 рублей.

В п. 4.1.3 договора участия в долевом строительстве, установлена обязанность застройщика передать участнику объекты по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в п. 3.1 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом.

Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В соответствии с частями 1 и 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность застройщика передать объекты участнику по акту приема-передачи в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не позднее 07.10.2017г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

В п. 3.3 договора установлен срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 07.04.2017г.

В соответствии с п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2014г. № 1 передача объектов застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2016г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

Обязательства застройщика перед участником по договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента оформления акта приема-передачи объектов.

Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными с момента оплаты в полном объеме цены договора и подписания акта приема-передачи объектов.

Между ООО «Олета» и ФИО2 составлен акт приема-передачи от 24.02.2017г., в соответствии с п. 1 которого застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства: квартира № 156 на 15 этаже, состоящая из 3 комнат, общей площадью с учетом площади балкона 84,50 кв.м, общей площадью без учета площади балкона/лоджии, которая находит свое отражение в свидетельстве о государственной регистрации права – 83,20 кв.м, в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, 

<

...>.

В соответствии с п. 3 акта цена объекта долевого строительства по договору участия составила 5 289 700руб. 00коп., включая стоимость услуг застройщика.

В связи с тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства, ФИО2  в адрес ответчика 20.10.2018 г. было направлено досудебное требование (претензия о взыскании неустойки за нарушение срока) с требованием оплатить неустойку. 

Однако, ответчиком претензия была оставлена без ответа и удовлетворения.

Между ФИО2 (цедент) и ООО Юридической компанией «Ваш правовед» (цессионарий) заключено соглашение об уступке права (требования) от 05.11.2018г. № 16-2, в соответствии с которым цедент является кредитором ООО «Олета» (должник).

Право (требование) Цедента возникло на основании соглашения № Рас/5Ф/2/156 от 11.02.2016 г., заключенного с ООО «Группа АБСОЛЮТ» (ИНН 

<

***>), соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № ГКА/ПБ/5Ф/2-16 от 09.12. 2015 г., заключенного между ООО «Группа АБСОЛЮТ» и ЗПИФ «Рассказовка» в лице ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет менеджмент»» (ИНН 

<

***>), а также договора участия в долевом строительстве № 5Ф/Рас/2/ОПТ от 28.10. 2013 г., заключенного между ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» и ООО «Олета». 

В соответствии с п. 1.1 соглашения, Цедент уступает Цессионарию право (требование) по взысканию с Должника: 

- неустойки за нарушение срока передачи квартиры, который в соответствии с п.3.1. договора участия в долевом строительстве в редакции дополнительного соглашения №1 от 11.03.2014 г, п.2.1. проектной декларации от 23 октября 2013 г. установлен как не позднее 30 июня 2016 г.; 

- штрафа в соответствии с п. 6. ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» за неудовлетворение в добровольном порядке требования потребителя, заявленное Цедентом в досудебном требовании от 20 октября 2018 г.; а Цессионарий принимает на себя в полном объеме данное право (требование).  

ФИО2 в адрес ответчика направлено уведомление об уступке прав (требований) по взысканию неустойку за нарушение срока. 

В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Частью 1 ст. 384 ГК установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ч. 3 ст. 388 ГК РФ соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Положениями ст.ст. 307-310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве за период с 01.07.2016г. по 24.02.2017г. составляет 842 825 руб. 53 коп., а размер штрафа за отказ в удовлетворении требований первоначального потребителя за тот же период составляет 421 412 руб. 77 коп.

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что изменяя размер исковых требований в части взыскания нестойки, истец учел довод ответчика в части применения ключевой ставки, действовавшей на момент подписания акта приема-передачи объекта долевого участия. 

Вместе с тем, суд не может согласиться с расчетом, составленным из расчета 2/300 ставки рефинансирования за день просрочки исполнения обязательств, при этом исходит из следующего. 

Суд приходит к выводу, что у истца отсутствует право на взыскание повышенных процентов и штрафа, поскольку оно неразрывно связано с личностью потребителя и реализацией последним своего конституционного права на жилище.

Степень ответственности застройщика за исполнение обязательств по передаче объекта недвижимости разграничена применительно к субъекту правоотношений по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», повышенные проценты (2/300 ставки рефинансирования) выплачиваются исключительно гражданину, размер процентов для предпринимателя иной - 1/300 ставки рефинансирования.

Как следует из материалов судебной практики, по искам о взыскании неустойки с застройщика применимая ставка (2/300 или 1/300) определяется исходя из субъектного состава правоотношений. В случае, если договор долевого участия заключали предприниматели, но впоследствии права по договору были переданы потребителю, в пользу потребителя подлежит взысканию двойная неустойка (апелляционное определение Тамбовского областного суда от 03.07.2013 по делу № 33-1822, Апелляционное определение Владимирского областного суда от 14.08.2014 по делу № 2-2896/2014).

Таким образом, при обратном изменении субъектного состава участников, а именно при выбытии потребителя из отношений по договору долевого участия, повышенные гарантии прав не применяются.

Назначение повышенных штрафных санкций - защита и компенсация нарушенного права непосредственно потребителя - слабой стороны договора. Соответственно, требование о взыскании процентов в двойном размере неразрывно связано с личностью потребителя ввиду наличия у него конституционного права на жилище и не может быть объектом уступки, что исключает приобретение  прав на двойную неустойку в порядке цессии лицом, не являющимся потребителем по смыслу закона.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости применения при расчете неустойки (пени) и штрафа 1/300 ставки рефинансирования, правильно примененной  применительно к субъекту правоотношений – юридическому лицу.

Сумма неустойки (пени) и штрафа из расчета 1/300 ставки рефинансирования является законной и обоснованной, в связи с чем, требование истца о взыскании неустойки (пени) и штрафа подлежат частичному удовлетворению в размере 632 119  руб. 15  коп., из которых: 421 412  руб.  77 коп.  – неустойка,   210 706  руб. 38  коп. – штраф.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.  

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 АПК РФ, 164, 309-310, 330, 333, 382, 384 ГК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЛЕТА" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ВАШ ПРАВОВЕД" денежные средства в размере 632 119  руб. 15  коп., из которых: 421 412  руб.  77 коп.  – неустойка,   210 706  руб. 38  коп. – штраф. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

 Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЛЕТА" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 642 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова