АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-26770/2016

г. Владивосток

04 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2018 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ростокприм" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации города Владивостока  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2, доверенность от 09.01.2018, паспорт:

от ответчика: представитель ФИО3 доверенность от 27.12.2017 № 1-3/3436,

установил:

истец -  общество с ограниченной ответственностью «Росток Прим» (далее - ООО «Росток Прим», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ответчику - Администрации города Владивостока (далее – администрация) о сохранении нежилых помещений общей площадью 288,7 кв.м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-17; этаж: цокольный; назначение: торговое, складское дома № 17 по Народному проспекту г. Владивостока, в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с техническим паспортом филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Приморскому краю по состоянию на 18.10.2016 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 09.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.08.2017 решение от 09.03.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Определением от 21.11.2017 назначена судебная строительно-техническая  экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 17.01.2018 производство по делу возобновлено.

Истец в судебном заседании от 17.01.2018 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии нежилые помещения общей площадью 286,2 кв.м. в здании (лит. 1, А), номера на поэтажном плане 1-17, этаж: цокольный, дома № 17 по Народному проспекту г.Владивостока, в соответствии с техническим паспортом, выданном филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю по состоянию на 12.12.2017. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство удовлетворил.

Истец уточненные исковые требования поддержал, пояснил, что нежилые помещения принадлежат ему на праве собственности и были  преобразованы в результате самовольной перепланировки. Считает, что спорные объекты переустроены без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

Ответчик с требованиям не согласился, ссылаясь на вывод эксперта  о наличии формальных признаков реконструкции у выполненных ответчиком  работ по закладке оконных проемов, указывает на запрет самовольного переоборудования фасадов зданий и их конструктивных элементов в соответствии с положениями муниципального правового акта города Владивостока от 05.04.2011 № 297-МПА «Правила санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты в городе Владивостоке».

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Росток Прим» является собственником нежилых помещений общей площадью 279,20 кв. м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1- 21; этаж: цокольный; назначение: торговое, складское, адрес объекта: 

<

...> (далее по тексту - нежилые помещения), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2004 серия 25-АА № 485418. 

Истцом самовольно была произведена перепланировка и переустройство (по мнению истца) указанных нежилых помещений. 

Разрешение на перепланировку и переустройство истцом получено не было. 

На основании фактических перепланировки и переустройства получен технический паспорт, составленный по состоянию на 18.10.2016.

ООО «Росток Прим» обратилось в администрацию города Владивостока с заявлением от 10.08.2016 № 8742Д о согласовании самовольно проведенных работ по переустройству и перепланировке рассматриваемых нежилых помещений. 

В рамках рассмотрения данного обращения, специалистами управления 31.08.2016 был организован выезд с целью проведения проверки соблюдения требований к использованию нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома № 17 по Народному проспекту. 

В ходе проверки установлен факт нарушения действующего законодательства РФ в части проведения работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений без разрешительных документов. В связи с чем собственнику помещений вынесено предписание от 31.08.2016 № 29/4-42 с требованием приведения нежилых помещений в прежнее планировочное состояние со сроком исполнения два месяца со дня его вручения. 

В связи с изложенными обстоятельствами, фактическим отказом администрации города Владивостока согласовать самовольно проведенные ООО «Росток Прим» работы по переустройству и перепланировке рассматриваемых нежилых помещений и поскольку произведенная перепланировка по мнению истца не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Как установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 51 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна только после получения разрешения на строительствО.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. 

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона Приморского края от 07.11.2014 № 490-КЗ «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Приморского края» переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводятся с соблюдением требований настоящего Закона по согласованию с органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, на основании принятого им решения.

Частью 2 статьи 3 Закона Приморского края от 07.11.2014 № 490-КЗ «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Приморского края» предусмотрено, что в процессе перепланировки помещений запрещается вносить конструктивные изменения в несущие конструкции, а также переносить их или разрушать.

В соответствии с положениями муниципального правового акта города Владивостока от 05.04.2011 № 297-МПА «Правила санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты в городе Владивостоке» запрещается самовольное переоборудование фасадов зданий и их конструктивных элементов.

Пунктом 4.9.5. Постановление Администрации Приморского края от 15.06.2016 N 268-па «Об утверждении Правил благоустройства территорий Владивостокского и Артемовского городских округов, поселений, входящих в состав Надеждинского и Шкотовского муниципальных районов Приморского края» - запрещается самовольное переоборудование фасадов зданий, их конструктивных элементов.

Между тем, определение влияния произведенных работ на конструктивные и другие характеристики здания, их надежность и безопасность требует специальных познаний в области строительства, которыми суд не обладает.

В рамках рассмотрения настоящего спора определениями суда от 21.11.2017 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено и от 17.01.2018 производство по делу возобновлено, перед экспертом поставлен, в том числе вопрос: «К реконструкции или перепланировке отнесены выполненные истцом строительно-монтажные работы в отношении нежилых помещений, с указанием вносились ли конструктивные изменения (перенос, разрушение) в несущие конструкции и внесены ли изменения в фасад дома № 17 по Народному проспекту г, Владивостока (закладка оконных проемов) при выполнении ремонтно-строительных работ в нежилых помещениях».

В заключения № 1923/16 от 19.01.2018, составленного по итогам, проведенной ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» судебной экспертизы, эксперт, отвечая на поставленный судом вопрос, пришел к следующим выводам.

В ходе экспертного исследования установлено, что исследуемые нежилые помещения в здании (лит.1, А), в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права собственности располагаются в цокольном этаже.

В несущей стене между помещениями №1 и №15 устроен дверной проём (ПР-2 на схеме Приложения №1) размерами 0,86м х 2,14м.

Помещения №№12, 13, в которых в ходе строительных работ были заложены окна, фактически располагаются в подвальном этаже, так как имеют отметку пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.

Помещения, использующиеся как складское и подсобное для приема пищи персоналом, имели оконные проемы в верхней части помещения и располагались со стороны двора жилого дома в уровне земли. Со слов представителей истца, проемы были заложены для защиты помещений от воздействия третьих лиц.

Согласно действующему законодательству - проведение мероприятий связанных   с   изменением   внешнего   архитектурного   облика   здания, сооружения, в том числе путём изменения материалов и пластики внешних конструкций здания является реконструктивными работами.

Таким образом, по формальным признакам, выполненные работы по закладке оконных проемов можно отнести к реконструкции.

Вместе с тем, в результате закладки оконных проемов у объекта не появились новые качественные и количественные параметры и характеристики, то есть при наличии формальных признаков реконструкции сущность объекта не изменилась.

Таким образом, из буквального прочтения заключения эксперта, следует вывод о том, что по формальным признакам, выполненные истцом работы перепланировке и переустройству спорных  нежилых помещений относятся к реконструкции.

Как следует из предмета заявленных требований ООО «Росток Прим» обратилось с иском о сохранении помещения в перепланированном переустроенном состоянии. 

Следовательно, истцом поставлен вопрос о легализации недвижимого имущества с самовольно измененными собственником техническими характеристиками. 

Поскольку произведенные истцом работы по перепланировке и переустройству спорных нежилых помещений в заключении эксперта по формальным признакам отнесены к реконструкции, то при рассмотрении такого дела судом применяются нормы, регулирующие признание права на самовольную постройку. 

Кроме того, как следует из Постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года) вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.10.2004 серия 25-АА № 485418 ООО «Росток Прим» является собственником спорных нежилых помещений, назначение: торговое складское.

Согласно сведениям содержащимся: в кадастровом паспорте от 19.10.2016 №25/00-16-436367; в технических паспортах на спорные нежилые помещения от 12.12.2017, от 18.10.2016, от 22.07.1979, от 20.01.2015; в техническом паспорте на жилой дом по ул. Народный проспект, дом № 17; экспликации к поэтажному плану жилого дома № 17 ул. Народный проспект г.Владивостока; акта осмотра спорных помещений от 31.08.2016 спорные нежилые помещения, являются цокольным этажом жилого дома № 17 по Народному проспекту г.Владивостока и поставлены на кадастровый учет 14.12.2013.

Жилой дом № 17 ул. Народный проспект г.Владивостока согласно выписке из ЕГРН расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:71, который поставлен на кадастровый учет 17.05.2001.

При этом согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме производится на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Доказательств получения такого согласия от собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 17 ул. Народный проспект г.Владивостока, истцом не представлено.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, в котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Таким образом, с учетом положений статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Вместе с тем, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно градостроительному зонированию, установленному Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462 (далее - Правила землепользования и застройки), многоквартирный жилой дом по Народному проспекту, 17 расположен в территориальной зоне Ж-3.

Согласно абзацу "в" подпункта 1 пункта 1 статьи 19 землепользования и застройки, зона с кодовым обозначением на карте градостроительного зонирования Владивостокского городского округа Ж-3 является зоной застройки многоэтажными жилыми домами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Правил землепользования и застройки указанная зона предназначена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.

Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, утвержденным в составе Правил землепользования и застройки, определены виды разрешенного использования, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно техническому паспорту нежилых помещений, расположенных, в цокольном этаже многоквартирного дома по Народному проспекту, 17, несколько частей указанных нежилых помещений используются в качестве складов.

Согласно градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-3 вид разрешенного использования «склады» в указанной территориальной зоне не предусмотрен. 

При этом согласно части 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (часть 9 статьи 36 ГрК РФ). Аналогичное правило закреплено в ч.4 ст.85 ЗК РФ.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств, приведения в соответствие реконструированного спорного нежилого помещения, находящегося в цокольном этаже жилого дома в соответствие правилам землепользования и застройки, которые не предусматривают нахождение складских помещений в территориальной зоне Ж-3, к которой отнесен земельный участок с расположенным на нем жилым домом и спорным нежилым помещением.

 

Принимая во внимание положения указанных норм права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд считает, что истец не подтвердил документально наличие оснований для удовлетворения его требований на основании ст. 222 ГК РФ.

Исходя из изложенного, суд счёл исковые требования, не подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                             Лошакова А.А.