АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных 

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-16523/2024

г. Калуга

11 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Переверзева А.В.,  

судей Крыжско́й Л.А., 

 ФИО1, при ведении протокола  

судебного заседания: помощником судьи Соболевой О.А., 

при участии в судебном заседании:  

от заявителя жалобы: ФИО2, представителя министерства имущественных и земельных отношений  

Воронежской области по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 по делу № А14-16523/2024,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Кристаллстрой" (далее - ООО СЗ "Кристаллстрой", общество, истец) обратилось в суд с иском к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - министерство, административный орган, ответчик) о признании незаконным уведомления от 05.09.2024 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 3605-15/гз от 09.09.2015.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025, требования истца удовлетворены в полном объеме.  

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, министерство обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановленные судебные акты отменить, не предавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.  

Кассатор указывает на то, что пункт договора аренды о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор с ООО СЗ "Кристаллстрой" не оспаривался, недействительным не признан, в связи с чем подлежит применению к спорным правоотношениям. Кроме того, министерство ссылается на размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также на администрирование доходов от поступающей арендной платы администрацией городского округа город Воронеж. На этом основании административный орган полагает, что судам следовало привлечь к участию в деле указанное лицо.  

В судебном заседании представитель министерства кассационную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.  

Заслушав представителя кассатора, проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 09.09.2015 № 3605-15/гз департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области предоставил ООО "Стройинвест Лайн" в аренду на срок до 02.04.2052 для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:11386, расположенный по ул. Владимира Невского, 25 в г. Воронеже.  

Впоследствии в порядке перенайма права и обязанности арендатора перешли к истцу.  

Ссылаясь на неисполнение денежного обязательства арендатором, возникновение задолженности по арендной плате в размере 292 049 руб. 08 коп. за период с 01.02.2024 по 30.06.2024 и задолженности по уплате пени в размере 617 руб. 64 коп. за период с 26.04.2024 по 04.09.2024, арендодатель письмом от 05.09.2024 уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды.  

Право отказаться от договора административный орган обосновал ссылкой на пункт 3.1.2 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право изменить и досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в случае однократного неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы.  

Пунктом 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.  

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  

исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.  

Исходя из статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее – постановление Пленума № 54), при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.  

Таким образом, положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 619 ГК РФ.  

Согласно положениям пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.  

Разъяснениями, данными в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", закреплено, что суды при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае проверяют договор или его отдельные положения на предмет его заключенности и действительности (недействительности).  

Условие договора, допускающее односторонний отказ от долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, является ничтожным, ввиду наличия явно выраженного законодательного запрета на такое регулирование правоотношений сторон (статья 168 ГК РФ, пункты 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").  

Односторонний отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, если он совершен вопреки закону (пункт 12 постановления Пленума № 54).  

Судами установлено, что арендатор, получив уведомление о расторжении договора, погасил возникшую задолженность по арендной плате. Тем самым оснований для утверждения о существенном нарушении договора со стороны арендатора не имеется.  

Выводы судов относительно отсутствия оснований для привлечения к участию в деле администрации городского округа город Воронеж в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, являются верными.  

В рамках настоящего дела рассматривался вопрос о правомерности расторжения в одностороннем порядке договора аренды, сторонами которого являются истец и ответчик. Права и законные интересы администрации городского округа город Воронеж при выяснении спорного вопроса не нарушены.  

Материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 по делу № А14-16523/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья А.В. Переверзев  

Судьи Л.А. Крыжска́я 

ФИО1