ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-99257/2017

14 декабря 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  11 декабря 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен  14 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Калининой Н. С.,

судей Шишовой О. А., Крекотнева С. Н.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Терсейра» (ООО «Терсейра»): ФИО1, ген. директор, протокол от 20.01.2014, ФИО2, дов. от 18.06.2018, ФИО3, дов. от 11.12.2018, ФИО4, дов. от 01.11.2017,

от ответчика - закрытого акционерного общества «Аркада-Строй» (ЗАО «Аркада-Строй»): ФИО5, дов. от 27.08.2018,

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Штолле-Красногорск» (ООО «Штолле-Красногорск»): ФИО6, дов. от 25.09.2018,

рассмотрев 11 декабря 2018 года в судебном заседании кассационные

жалобы ООО «Штолле-Красногорск», ООО «Терсейра»

на решение от 10 июля 2018 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Сергеевой А.С.,

и постановление от 04 сентября 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К.,

по иску ООО «Терсейра»

к ЗАО «Аркада-Строй»

об изменении договора и взыскании денежных средств,

третье лицо: ООО «Штолле-Красногорск»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Терсейра» (далее - истец, ООО «Терсейра») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к закрытому акционерному обществу «Аркада-Строй» (далее - ответчик, ЗАО «Аркада-Строй») об:

- изменении договора аренды части здания N Д01-2012 от 21.02.2012 в части предмета договора путем исключения из дополнения N 2 от 22.03.2012 к указанному договору пункта 2, подпунктов 3.1, 3.2, 3.13 пункта 3;

- изменении договора аренды части здания N Д02-2012 от 21.02.2012 в части предмета договора путем исключения из дополнения N 2 от 22.03.2012 к указанному договору пункта 2, подпунктов 3.1, 3.2, 3.13 пункта 3;

- взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9.907.660 руб. 17 коп.;

- взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 2.341.854 руб. 31 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Штолле-Красногорск» (далее – ООО «Штолле-Красногорск, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2018 по делу № А41-99257/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 04.09.2018,  в удовлетворении заявленных требований отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ООО «Терсейра», ООО «Штолле-Красногорск», которые просят отменить решение и постановление.

В кассационной жалобе ООО «Терсейра» ссылается на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в оспариваемых судебных актах, обстоятельствам дела, полагает, что без подписанного формального акта приема-передачи недвижимое имущество не может считаться переданным в аренду, также указывает, что  суды пришли к ошибочному выводу о фактическом пользовании помещений на основании того, что последние являются  вспомогательными и к ним имеется свободный доступ.

ООО «Штолле-Красногорск» в кассационной жалобе указывает на ошибочность выводов судов о том, что  часть  спорных помещений фактически сдана истцом  в субаренду третьему лицу.

В судебном заседании  представители ООО «Терсейра» и ООО «Штолле-Красногорск» доводы  кассационных жалоб поддержали, представитель  ЗАО «Аркада-Строй» возражало против удовлетворения кассационных жалоб по  основаниям, изложенным в отзыве  на жалобы, приобщенном судебной коллегией к материалам дела, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобы подлежащими удовлетворению.

Как  установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 21.03.2012  между сторонами заключен договор аренды части здания N Д01-2012, согласно условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование часть помещений (комнаты N 1, 2, 45, 46 - 50, 52 - 53) общей площадью 2249 кв. м, расположенных на первом этаже принадлежащего ему здания общей площадью 7547,40 кв. м, условный номер 50:11:02:03622:001, инвентарный номер 6649, лит. А, а, а1 по адресу: Московская область, Красногорский район, деревня Путилково, строение 16.

Согласно пункту 3.1 договора помещения передаются в аренду на срок с 21.03.2012 до 01.02.2026 включительно.

Факт передачи помещений подтвержден актом приема-передачи от 21.03.2012. 17.05.2012 осуществлена государственная регистрация договора, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись N 50-50-11/052/2012-234 от 17.05.2012.

22.03.2013 стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, которым согласовали передачу арендатору дополнительных помещений на том же этаже (комнаты N 33 - 44, 51, 54) общей площадью 246 кв. м, согласно условиям которого помещения должны быть переданы арендатору 01.01.2013 по акту приема-передачи.

05.03.2015 осуществлена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись N 50-50-/011-50/011/001/2015-2769/1 от 05.03.2015.

21.03.2012 стороны заключили договор аренды части здания N Д02-2012, согласно условиям которого арендатору должна быть передана часть помещений, расположенных в цокольном этаже указанного здания (комнаты N 12, 23, 25, 30), общая площадь которых составляет 2059,9 кв. м.

Согласно пункту 3.1 договора помещения также передаются на срок с 21.03.2012 до 01.02.2026 включительно.

Факт передачи помещений подтвержден актом приема-передачи от 21.03.2012.

17.05.2012 осуществлена государственная регистрация договора, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись N 50-50-11/051/2012-180 от 17.05.2012.

Дополнительным соглашением N 2 к данному договору от 22.03.2013 стороны согласовали передачу арендатору дополнительных помещений в цокольном этаже здания (комнаты N 1 - 11, 13 - 22, 24, 26 - 29, 32, 90, 91) общей площадью 392 кв. м.

Согласно условиям указанного соглашения помещения должны быть переданы арендатору 01.01.2013 по акту приема-передачи.

05.03.2015 осуществлена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись N 50-50/011-50/011/001/2015-2766/1 от 05.03.2015.

По условиям договоров за пользование помещениями арендатор уплачивает арендную плату, которая включает две составляющие: постоянную (плата за пользование помещениями) и переменную (компенсация затрат арендодателя на обеспечение здания коммунальными ресурсами).

Размер постоянной составляющей определяется путем умножения установленной в договоре фиксированной ставки на площадь переданных в аренду помещений.

В свою очередь размер переменной части определяется как доля совокупных затрат арендодателя на обеспечение здания коммунальными ресурсами приходящаяся на арендатора (размер доли определяется по установленной в договоре формуле).

В дополнительных соглашениях к договорам стороны уточнили порядок определения постоянной составляющей, установив, что она составляет процент от товарооборота арендатора, но не ниже суммы определенной путем умножения установленной фиксированной ставки на площадь переданных в аренду помещений.

Как указывает истец, помещения, передача которых согласована дополнительными соглашениями к договорам, так и не переданы ответчиком, при этом им до конца 2015 вносилась арендная плата, в том числе и за пользование данными помещениями.

Кроме того, истец указал, что ответчик без достаточных на то оснований обогатился за счет истца, таким образом, он должен возвратить ему неосновательно полученные арендные платежи за пользование указанными помещениями в размере 9.907.660 руб. 17 коп. за период 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

 В соответствии с п.1. ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2011 N 2123/11, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, следовательно, если имущество фактически не передано арендатору, то у него не возникает обязанности уплачивать арендные платежи.

Согласно дополнениям к вышеуказанным договорам аренды передача спорных помещений осуществляется по акту приема-передачи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований,  суды пришли  к выводу о том, что спорные помещения переданы истцу, и он пользовался ими, в результате чего основания для возврата арендных платежей за пользование данными помещениями отсутствуют, равно как и не имеется оснований для изменения договоров аренды в части условий, предусматривающих их передачу.

При этом к указанным выводам суды пришли на основании  представленного в материалы дела заключения N 01/02-Э от 02.03.2018, подготовленное экспертами ООО "ТехноПроект-Юкс" ФИО7 и ФИО8 (л.д. 1 - 79, т. 5), согласно которому спорные помещения представляют собой помещения вспомогательного использования (лестничные клетки (помещения N 11, 17, 21, 36, 37, 43), лифтовые и иные шахты (помещения N 9, 22, 34, 42), коридоры (помещения N 27, 28, 39, 54), шкафы с электрооборудованием (N 10, 35, 41), санузлы (помещения N 18, 19, 38), подсобные помещения (помещения N 24, 32, 51, 90), тамбуры (помещения N 1, 13, 16, 20, 33), комната охраны (помещение N 15), распределительный щит (помещение N 2), тепловой узел (помещение N 14), комната отдыха персонала (помещение N 29), балкон (помещение N 44)) и обеспечивают возможность использования основных помещений и при наличии доступа к основным помещениям, имеется доступ и в соответствующие вспомогательные помещения,.

Кроме того, факт свободного доступа истца в спорные помещения, а также их фактического использования  подтверждается нотариальным протоколом осмотра доказательств от 16.04.2018 (л.д. 83-203, т. 4), из которого следует, что на лестничных пролетах и во входных группах размещены рекламные объявления истца и его субарендаторов, в коридорах здания установлены их почтовые ящики и т.д.

Также судами сделан вывод о том, что  часть указанных помещений сдана истцом в субаренду ООО «Штолле-Красногорск» по договору субаренды № Д02 57/17-А от 01.10.2017. Представленные в материалы дела доказательства  третьим лицом не опровергнуты.

Согласно ч.ч. 1-4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Таким образом, оценив имеющихся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций правомерно и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оснований для применения ст. ст. 450 - 452 ГК РФ, равно как и ст. ст. 1102, 1007 ГК РФ не имеется.

Судом кассационной инстанции отклоняется довод  ООО «Терсейра» о том,  что имущество  может считаться переданным в аренду только  при условии подписания формального акта приема - передачи имущества и 

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Вместе с тем само по себе отсутствие  акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора со стороны ответчика при наличии иных доказательств передачи помещения и пользования спорным имуществом,  что было установлено судами.

Доводы кассационной жалобы истца о том,  что ответчик в своих письмах, в ответ на требования истца об обязании передать спорные помещения, признает факт непередачи в аренду указанных помещений, материалами дела не подтверждается,  в деле указанные письма отсутствуют.

Также суд кассационной инстанции учитывает,  что истец с требованием о передаче соответствующих помещений в судебном порядке согласно п. 3. ст. 611 ГК РФ не обращался, данное обстоятельство установлено судом первой инстанции,  при этом на протяжении длительного  периода времени оплачивал арендную плату, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом. 

Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2018 года по делу № А41-99257/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                 Н.С. Калинина   Судьи:                                             О.А. Шишова 

                                                                                                           С.Н. Крекотнев