АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                  Дело № А65-24881/2021 

 

Дата изготовления решения в полном объеме – 31 января 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  24 января 2022 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Бугульма (ОГРНИП 308168932900043, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным п.5.2.2 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № НчФ/821/14 от 30.09.2014, обязании заключить дополнительное соглашение к договору, об изменении п.5.2.2, изложив п.5.2.2 договора в следующей редакции: «арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ, но в любом случае не более, чем на 10% не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 календарных дней»,

с участием: 

истца – представитель ФИО3 по доверенности от 24.08.2019, удостоверение; 

ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 15.09.2021, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Бугульма (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар (далее по тексту – ответчик) о признании недействительным п.5.2.2 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № НчФ/821/14 от 30.09.2014, обязании заключить дополнительное соглашение к договору, об изменении п.5.2.2, изложив п.5.2.2 договора в следующей редакции: «арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ, но в любом случае не более, чем на 10% не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 календарных дней».

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца ходатайствует о приобщении договоров к материалам дела.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения ходатайства истца о приобщении договоров к материалам дела.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении договоров к материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования считает не подлежащими удовлетворению, поддерживает доводы, изложенные в отзыве, ходатайствует о приобщении дополнительного соглашения к материалам дела.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя ответчика о приобщении дополнительного соглашения к материалам дела.

Из материалов дела следует, что 30.09.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор недвижимого имущества с оборудованием      № НчФ/821/14, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, общей площадью 697,4 кв.м.:

- объект № 1, нежилые помещения № 6 (площадь помещения 266,7 кв.м.), № 7 (площадь помещения 4,0 кв.м.), общей площадью 270,7 кв.м. с кадастровым номером 16:52:020608:666, инв. № 8906-1002, находящиеся по адресу: РТ, 

<

...>;

- объект № 8, нежилые помещения № 8 (площадь помещения 420,3 кв.м.), № 9 (площадь помещения 5,1 кв.м.), № 10 (площадь помещения 1,3 кв.м.), общей площадью 426,7 кв.м. с кадастровым номером 16:52:020608:676, инв. № 8906-1003, находящиеся по адресу: РТ, 

<

...> (п.1.1 договора).

Пунктами 5.1-5.2 договора установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной платы;

- переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

 Постоянная часть арендной платы составляет:

- за первые два месяца срока аренды с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества сумма постоянной части арендной штаты составляет 140 000 руб. в месяц, НДС не облагается;

- начиная с третьего месяца срока аренды с даты подписания акта приема-передачи и последующие месяца срока аренды постоянной части арендной платы составляет 280 000 руб. в месяц, НДС не облагается;

- 01 октября 2015 года сумма постоянной части арендной платы составляет 350 000 руб., НДС не облагается;

- 01 октября 2016 года, и последующие месяца срока аренды, сумма постоянной части арендной платы составляет 385 000 руб. в месяц, НДС не облагается.

Согласно пункту 5.2.2 договора размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (с момента последнего повышения), но не выше чем на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной, статистики в целом по данному субъекту РФ, но в любом случае не более, чем на 10%.

Арендодатель обязан уведомить арендатора не менее чем за 3 месяца о предстоящем повышении размера арендных платежей.

Договор заключен на 10 лет (п.6.1 договора).

Факт передачи объектов недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 30.09.2014.

Дополнительным соглашением от 30.03.2019 стороны установили размер постоянной арендной платы с 01.01.2019 по 31.12.2019 в размере 385 000 руб.

22.03.2021 истец направил ответчику уведомление об увеличении арендной платы по договору с 01 июня 2021 года на 5%, после чего арендная плата будет составлять 404 250 руб., НДС не предусмотрен. Также было предложено изменить п. 5.2.2 договора, заключить дополнительное соглашение к договору и изложить п.5.2.2 договора в следующей редакции: «арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ, но в любом случае не более, чем на 10% не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 календарных дней».

Истцом получен ответ исх. № 193/21 от 29 марта 2021 года, согласно которому ответчик отказался на увеличение постоянной части арендной платы и на изменение п.5.2.2 договора аренды.

Истец, считая, что п.5.2.2 договора нарушает его права и является кабальной сделкой, просит в судебном порядке признать недействительным п.5.2.2 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № НчФ/821/14 от 30.09.2014 и обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору, об изменении п.5.2.2, изложив п.5.2.2 договора в следующей редакции: «арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ, но в любом случае не более, чем на 10% не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 календарных дней».

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1. ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 6.2. договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условия договора аренды имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пункт 5.2.2. договора аренды соответствует интересам обеих сторон, нормам действующего гражданского законодательства, аналогичным заключаемым сделкам по аренде. Условия договора аренды при его заключении обсуждались между сторонами, каких-либо замечаний со стороны истца не поступало.

В соответствии с п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Истец не обосновал и не доказал ни одного из обстоятельств, указанных в качестве правового основания иска, а именно наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действия, свидетельствующего о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. 

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

 

В соответствии с ч. 2. ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор аренды заключен между истцом и ответчиком 30 сентября 2014 года, то есть с этого момента истец узнал о нарушении своего права.

Истец обратился в суд с иском к ответчику 01.10.2021 (согласно почтовому штемпелю на конверте). Следовательно, исковые требования заявлены с пропуском срока исковой давности.

Кроме того, довод истца о том, что с момента заключения договора аренды существенно изменились обстоятельства, значительно выросла стоимость аренды недвижимого имущества и в настоящее время составляет 1 100 руб., признается судом несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно ч. 1. и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Истец указывает, что в настоящее время стоимость аренды существенно изменилась и составляет 1 100 руб. Между тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих такое изменение стоимости арендной платы за 1 кв.м.

По договору аренды стоимость арендной платы за 1 кв.м. составляет 552 руб. 05 коп. (385 000 руб./697,4 кв.м.).

Согласно представленным ответчиком объявлениям, размещённым на сайте аренды коммерческой недвижимости avito.ru, средняя стоимость арендной платы 1 кв.м. за аналогичные нежилые помещения, расположенные в городе Набережные Челны, составляет 510 руб.

Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Наличие в договоре аренды (п. 5.2.2) условия о возможном изменении размера арендной платы с учетом уровня инфляции свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики.

Таким образом, истцом не представлено доказательств существенного изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд, с учетом распределения бремени доказывания, исходя из принципов относимости и допустимости доказательств, установленных ст. ст. 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, истолковав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, пришел к выводу, что о том, что договор аренды недвижимого имущества с оборудованием № НчФ/821/14 от 30.09.2014, в том числе п.5.2.2 договора, заключен по обоюдной воле сторон, его условия не являются крайне невыгодными; доказательств, подтверждающих, что при заключении оспариваемого договора стороны поставлены в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий п.5.2.2 договора в материалы дела не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании п.5.2.2 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № НчФ/821/14 от 30.09.2014 кабальной сделкой и об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, об изменении п.5.2.2, не имеется.

На основании изложенного, исковые требования являются не обоснованными.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, возмещению истцу не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова