﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3778/2021-ГК

г. Пермь

28 июня 2021 года

Дело № А71-4038/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2021 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А., 

судей  Гуляевой Е.И., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца - Щетникова Ю.В., паспорт, доверенность от 22.05.2018, диплом; 

от ответчика, ООО «Торговый Центр «ЦУМ» - Федотова А.В.,  паспорт,  доверенность от 11.01.2021, диплом;

от третьего лица, ПАО Банк ВТБ  - Леденцова Н.О.,  паспорт, доверенность от 13.04.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица, Банка ВТБ (публичного акционерного общества),

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 февраля 2021 года по делу № А71-4038/2020        

по иску индивидуального предпринимателя Морозовой Ирины Владимировны (ОГРН 304184128900080, ИНН 183500194258)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», (ОГРН 1121831001896, ИНН 1831152741), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сайгас» (ОГРН 1141831994567, ИНН 1831168808),

третьи лица: Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики, временный управляющий ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», Баязов Владимир Константинович, 

о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи,

установил:

индивидуальный предприниматель Морозова Ирина Владимировна, г. Ижевск (далее – истец, ИП) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», г. Ижевск (далее – ответчик -1) и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сайгас», г. Ижевск (далее – ответчик-2) о регистрации перехода права собственности от ООО «Торговый центр «ЦУМ» к Морозовой Ирине Владимировне на нежилое помещение пл. 89 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. К. Маркса, д. 24, номера помещений 68 - 70, кадастровый номер 18:26:019000:177 по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи № 02/15-17 от 17.04.2017 (в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения заявленных требований в судебном заседании 28.01.2021).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 февраля 2021 года удовлетворены исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ».  

Не согласившись с принятым решением, третье лицо, ПАО Банк ВТБ обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных  требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку судом не  установлен  факт  уклонения продавца от  регистрации, препятствием для регистрации  перехода  права является обременение объекта  ипотекой в пользу банка,  в связи  с чем п. 3  ст. 551 ГК РФ не подлежит  применению.  Отмечает, что судом не учтено наличие залога, решения суда об  обращении  взыскания на предмет  залога,  удовлетворение требования повлечет невозможность исполнения судебного  акта. По мнению  апеллянта,  препятствием для регистрации  перехода  права на  предмет  залога является отсутствие  согласие  залогодержателя.

До начала судебного разбирательства от истца и ответчика поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу. 

В судебном заседании  представитель третьего  лица доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель  истца против  удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагает судебный акт законным и обоснованным,  просит отказать в удовлетворении жалобы, представитель  ответчика,  ООО «Торговый Центр «ЦУМ»  поддержал позицию  Банк ВТБ (ПАО).

Иные лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.04.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сайгас» (продавец), действующего от своего имени и в интересах общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», г. Ижевск на основании агентского договора № 10/26-16 (02/27-16) от 01.09.2016, и Морозовой Ириной Владимировной (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи № 02/15-17 в редакции дополнительного соглашения №1 от 17.04.2017, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях договора следующее недвижимое имущество «Объект продажи» (Приложение №1 к договору – дислокация объекта продажи): нежилое помещение, находящееся в здании Торгового центра «ЦУМ», расположенного по адресу: УР, г. Ижевск, ул. К. Маркса, д. 244, назначение: нежилое, площадь (ориентировочная) 89,0 кв.м., этаж-1, согласно дислокации (Приложение №1 к договору) расположено в осях 1-3/В-Д/Е. 

Допускается изменение площади объекта продажи после постановки объекта продажи на кадастровый учет и оформления технической документации на него. Измененная площадь фиксируется в акте приема-передачи объекта продажи (п. п. 1.1 – 1.2 договора). 

Цена объекта продажи является ориентировочной и подлежит корректировке пропорционально изменению площади в случае, если площадь объекта продажи измениться более чем на 2 (два) % (процента) в сторону уменьшения или увеличения (п. 1.3 договора). 

Право собственности ООО «Торговый центр «ЦУМ» (Принципала по Агентскому договору № 10/26-16 (02/27-16) от 01.09.2016) на объект продажи подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.02.2017 года. Вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, 18:26:019000:162- 18/001/2017-1 от 17.02.2017 года (п. 1.4 договора). 

К моменту государственной регистрации перехода права собственности продавец обязуется поставить объект продажи на кадастровый учет (п. 1.5 договора). 

Цена договора и порядок расчетов определен сторонами в разделе 2 договора в редакции в редакции дополнительного соглашения №1 от 17.04.2017. 

На дату подписания настоящего договора объект продажи находится в залоге у Банка ВТБ 24 (ПАО), что подтверждается договором ипотеки № 721/1057-0000210-з03 от 04.06.2012, заключенному между продавцом и Банком ВТБ 24 (ПАО) (п. 6.2 договора). 

К моменту передачи документов для регистрации перехода права собственности на объект продажи к покупателю согласно п. 4.1.1 настоящего договора, продавец обязуется снять обременение залогом, указанном в п. 6.2 настоящего договора (п. 6.3 договора). 

По акту приема-передачи объекта продажи от 02.06.2017 продавец передал, а покупатель принял в собственность нежилое помещение, являющееся объектом продажи по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи № 02/15-17 от 17.04.2017. 

Оплата покупателем по договору купли-продажи произведена в полном размере по квитанции к ПКО №120 от 17.04.17 г. на сумму 800 000 руб., по квитанции к ПКО №249 от 02.06.17 г. на сумму 1 113 000 руб., по платежным поручениям № 27 от 02.06.17 г. на сумму 1 845 750 руб., №21 от 17.04.17 г. на сумму 175 000 руб., №58 от 17.04.17 г. на сумму 1 984 250 руб. 

В соответствии с п. 4.1.1 купли-продажи будущей недвижимой вещи № 02/15-17 от 17.04.2017, продавец обязался при условии оплаты объекта продажи в соответствии с п.2.2. и 4.3. настоящего договора приступить к государственной регистрации перехода права собственности на объект продажи (подготовить документы для регистрации сделки, представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики заявление и иные документы для регистрации перехода права собственности на объект продажи к Покупателю) в срок до 09.06.2017. 

Уведомлением от 20.03.2018 № 18/127/001/2017-3255, 3256 Управление Росреестра по УР с учетом уведомлений от 12.12.2017 № 18/127/001/2017-3255, 3256 о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности на представленные Морозовой И.В. и ООО «Управляющая компания «Сайгас» документы 02.06.2017 за № 18/127/001/2017-3255, 3256, отказало в государственной регистрации перехода права собственности по основаниям не предоставления согласия залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости, наличие обременения в виде аренды (л.д. 15-17, т.1). 

04.06.2012 между Банк ВТБ 24 (ЗАО) (правопредшественник Банк ВТБ (ПАО) л.д. 235-238, т.1) (залогодержатель) и ООО «Торговый центр «ЦУМ» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № 721/1057-0000210- з03 (л.д. 117-234, т.1) в редакции дополнительных соглашений (л.д. 133- 234, т.1), согласно п. 2.1 которого в обеспечение исполнения обязательств заемщика (ООО «Девелоперская компания «Сайгас», кредитное соглашение № 721/1057-0000210 от 04.06.2012), принятых им по соглашению, залогодатель предоставляет залогодержателю в залог следующее имущество (предмета залога): нежилые помещения в здании ЦУМа, назначение: нежилое, общая площадь 2824,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1-54, I, II, III, IV, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, город Ижевск, улица К. Маркса, д. 244 (п. 1.2.1 договора), нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 2868,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-2, 2а, 3-30, 30а, 31-65, I-IV, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, город 5 Ижевск, улица К. Маркса, д. 244 (п. 1.2.2 договора) в редакции дополнительного соглашения от 31.03.2016 № 721/1057-0000210-з03-д07 (л.д. 167-173, т.1), дополнительного соглашения от 31.03.2016 № 721/1057- 0000210-з03-д08 (л.д. 174-179, т. 1), дополнительного соглашения от 09.12.2016 № 721/1057-0000210-з03-д13 (л.д. 207-213, т.1), дополнительного соглашения от 22.12.2016 № 721/1057-0000210-з03-д14 (л.д. 214-218, т.1), дополнительного соглашения от 11.01.2017 № 721/1057- 0000210-з03-д15 (л.д. 219 -224, т.1), дополнительного соглашения от 20.03.2017 № 721/1057-0000210-з03-д16 (л.д. 225-228, т.1), дополнительного соглашения от 31.03.2017 № 721/1057-0000210-з03-д18 (л.д. 229-234, т.1). 

Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 14.08.2019 по делу №2-968/2019 удовлетворены требования Банк ВТБ (ПАО) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сайгас» и иным солидарным ответчикам о взыскании долга, процентов, неустойки по кредитному соглашению № 721/1057-0000210 от 04.06.2012, обращено взыскание на недвижимое имущество, в том числе на имущество общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», заложенное по договору ипотеки № 721/1057-0000210-з03, находящееся по адресу: г. Ижевск, ул. К. Маркса, д. 244, в том числе на нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 89,0 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 244, номер помещений: № 68-70, кадастровый (условный) номер18:26:019000:177 (л.д. 88-201, т. 1). 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 15.01.2020 решение по делу №2-968/2019 оставлено в силе (л.д. 103-116, т.1).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02.07.2020 по делу №А71-1957/2020 заявление Банка ВТБ (ПАО) о признании общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ» несостоятельным (банкротом) удовлетворено. 

В отношении общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ», г. Ижевск (ИНН 1831152741, ОГРН 112183001896) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Баязов Владимир Константинович (ИНН 229000999517). 

Требование Банка ВТБ (ПАО) включено в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «ЦУМ» по третьей очереди удовлетворения в сумме 96914271 руб. 84 коп. как обеспеченное залогом (л.д. 40-44, т.2).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уклонение залогодержателя от государственной регистрации перехода права собственности, истец обратился в суд  с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции  исходил  из того, что  обращение в суд с рассматриваемым иском является правомерным,  так как сделка фактически  исполнена сторонами,  истец произвел  оплату имущества, помещения переданы ему продавцом.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с положениями ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации 

Согласно  п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Требования истца обусловлены невозможностью  регистрации перехода  права собственности на  объект недвижимости, являющийся предметом  договора  купли-продажи  № 02/15-17 от 17.04.2017, в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости.

Отклоняя доводы Банка ВТБ (ПАО) о ничтожности  сделки в связи с  отсутствием  согласия залогодержателя на совершение сделки, суд  правомерно руководствовался следующим.

Пункт 2 ст. 346 ГК РФ устанавливает, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 

Ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. 

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. 

Таким образом, закон не относит сделки с заложенным имуществом к ничтожным. Данные сделки являются оспоримыми и залогодатель вправе по своему выбору либо потребовать признать ее недействительной, либо потребовать досрочно исполнения обязательства и обратить взыскании на заложенное имущество.

Пунктом 1 статьи 353 ГК РФ предусмотрено, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. 

Учитывая, что Банк ВТБ (ПАО) в установленные сроки с требованием о признании недействительным договора купли-продажи будущей недвижимой вещи №02/15-17 от 01.09.2016 и применении последствий недействительности не обращался, суд  правомерно  не  усмотрел  оснований для квалификации договора недействительным (ничтожным), отметив, что при переходе права собственности на заложенное по договору ипотеки имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняет свою силу, и это лицо становится на место залогодателя, к нему переходят все права и обязанности залогодателя по договору ипотеки, замена залогодателя не может повлиять на заключенность договора ипотеки, при заключении которого было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ипотеки, в том числе о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2016 N 24-КГ16-20). 

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Согласно пункту 63 постановления Пленума N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Судом установлено, что договор  сторонами  исполнен,   покупателем выполнены обязательства по оплате имущества,  в качестве доказательств истцом представлены квитанции к ПКО №120 от 17.04.17 г. на сумму 800 000 руб.,  №249 от 02.06.17 г. на сумму 1 113 000 руб., платежные поручения № 27 от 02.06.17 г. на сумму 1 845 750 руб., №21 от 17.04.17 г. на сумму 175 000 руб., №58 от 17.04.17 г. на сумму 1 984 250 руб.,  продавцом имущество было передано покупателю по акту приема-передачи объекта недвижимости от 02.06.2017, передача носила фактический характер, что подтверждается представленными истцом документами: соглашением о замене стороны в обязательстве по договору аренды №80/53-15 от 15.08.2015, соглашением о замене стороны в обязательстве по договору аренды №80/12-15 от 20.04.2015, соглашением о замене стороны в обязательстве по договору аренды № 80/42-16 от 01.10.2016. Указанные обстоятельства стороной и третьим лицом не  оспорены.

Оценив  представленные доказательства по  правилам ст. 71 АПК РФ,  свидетельствующие об оплате имущества и  фактической  передаче имущества во владение покупателя, осуществление  покупателем  полномочий собственника этого  имущества, невозможность регистрации  перехода  права на  объект, руководствуясь положениями   статей 334 и 384 ГК РФ, пунктом 3 статьи 38 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ,  в силу которых залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила, изменение субъектного состава участников залогового обязательства на стороне должника  не нарушает существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей, запись об изменении залогодателя подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости при государственной регистрации права собственности нового приобретателя,  суд  первой инстанции правомерно удовлетворил  заявленные к ООО «Торговый Центр «ЦУМ» требования о  регистрации перехода  права собственности  на имущество, требования к агенту - ООО «Управляющая компания «Сайгас» оставлены без удовлетворения.

Изложенные третьим лицом в обоснование  апелляционной  жалобы  доводы  о том, что  судом не  установлен  факт  уклонения продавца от  регистрации, не учтено наличие залога, решения суда об  обращении  взыскания на предмет  залога, отсутствие  согласия залогодержателя,  были  предметом      рассмотрения суда  первой инстанции и правомерно  отклонены.

Как разъяснено  в п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога. Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Таким образом,  отчуждение залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя не влечет ничтожности такой сделки, а влечет иные правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, в том числе сохранение залога (статья 353 ГК РФ). 

Так в силу  ст.ст. 38,  39 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила,  приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, который в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Поскольку лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем,  наличие вступившего  в законную  силу  решения Октябрьского районного суда г. Ижевска от 14.08.2019 по делу №2-968/2019, которым  удовлетворены требования Банк ВТБ (ПАО) о взыскании  долга и  обращении взыскания на заложенное имущество,  не является препятствием для удовлетворения настоящего иска,  а также  удовлетворение  требований настоящего иска не  препятствует  залогодержателю  получить  удовлетворение требований за счет  предмета залога.

При  этом достаточным для удовлетворения заявленного  иска признается невозможность  представления продавцом согласия залогодержателя на  реализацию имущества.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

 Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения  суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 февраля 2021 года по делу № А71-4038/2020         оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Е.И. Гуляева 

 

Э.А. Ушакова