Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск                                                                         Дело № А42-11117/2023

02.04.2024

Резолютивная часть решения вынесена 21.03.2024

 

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Д.Л. Максимец,   при ведении протокола судебного заседания  секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ул. Московская, д.8, кв.3, г. Апатиты, Мурманская область) 

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты (ИНН 5101200407, ОГРН 

<

***>, пл. Ленина, д.1, г. Апатиты, Мурманская область)  об оспаривании одностороннего отказа от договора,

третьи лица: Администрация муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, 

общество с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – до и после перерыва ФИО2, ФИО3, доверенность, паспорт, диплом (участвуют онлайн),

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новый дом» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительными односторонних отказов Комитета от договора аренды № ОН-158 от 10.01.2022 и договора аренды                      № ОН-165 от 03.04.2022, заключенных с Обществом и выраженных в уведомлении о расторжении, а договоров аренды действующими.

До начала судебного заседания от представителей истца поступили ходатайства об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Суд на основании статей 153.2, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайства представителей истца об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, о чем вынесено протокольное определение.

До судебного заседания от истца поступили пояснения по иску и документы для приобщения, от ответчика и третьего лица поступили отзывы с возражениями против заявленных требований, ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей.

Документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 19.03.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 21.03.2024.

После перерыва от истца поступили дополнительные пояснения с приложением документов.

Представители истца в судебном заседании на требованиях настаивали, указали на злоупотребление правом со стороны Комитета. 

Третьи лица, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не обеспечили явку представителей.

Управление Росреестра по Мурманской области направило отзыв, ходатайствовало о рассмотрении дела без участия представителя.

Согласно статье 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом и ООО «Новый дом» был заключен договор аренды                   № ОН-158 от 10.01.2022, согласно условиям которого, ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатор)  нежилое помещение в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, номера на поэтажном плане III (3, 4, 15-25), общей площадью                  418,5 кв.м, кадастровый номер 51:14:0030302:3914. Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.01.2022.

Срок договора аренды установлен с 10.01.2022  по 09.01.2027  (пункт 2,2 Договора). 

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемый объект в субаренду без согласия арендодателя, не допускать использование объекта третьими лицами на каком-либо праве, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Согласно пункту 6.4.2.4, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке, о чем арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 дней, а по истечении указанного в уведомлении срока Договор считается расторгнутым, в случае неисполнения пункта 3.4.8 Договора.

Разделом 7 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия Комитета сдавать имущество в субаренду. Заключение договоров субаренды осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Соглашением от 18.01.2023 сторонами внесены изменения в пункт 1.1 договора, изменена площадь арендованного помещения, новая площадь составила 411,9 кв.м.

Также между Комитетом и ООО «Новый дом» заключен договор аренды              № ОН-165 от 03.04.2022. В соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору  нежилое помещение в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, общей площадью 88,7 кв.м, кадастровый номер 51:14:0030302:4048.

Срок договора аренды установлен с 03.04.2022  по 02.04.2027  (пункт 2.2 Договора). 

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемый объект в субаренду без согласия арендодателя, не допускать использование объекта третьими лицами на каком-либо праве, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Согласно пункту 6.4.2.4, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке, о чем арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 дней, а по истечении указанного в уведомлении срока Договор считается расторгнутым, в случае неисполнения пункта 3.4.8 Договора.

Разделом 7 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия Комитета сдавать имущество в субаренду. Заключение договоров субаренды осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Соглашением от 18.01.2023 сторонами внесены изменения в пункт 1.1 договора, изменена площадь арендованного помещения, новая площадь составила 102,4 кв.м.

Помещение площадью 418,5 кв.м арендовалось ООО «Новый дом» с 10.01.2017 по договору № АН-101, из аренды Общества не выбывало, договор был перезаключен на № ОН-158 от 10.01.2022, также заключались договоры субаренды (№1 от 10.11.20218).

Помещение площадью 88,7 кв.м арендовалось ООО «Новый дом» с 16.05.2017  по договору № М-43, и по договору № ОН-085 от 03.04.2019, из аренды Общества не выбывало, договор был перезаключен на № ОН-165 от 03.04.2022.

15.09.2022  ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» обратились в Комитет с совместным заявлением о согласовании договора субаренды с приложением проекта договора в 3-х экземплярах на 10 листах и схемы расположения, поставлен входящий штамп Комитета №7421-12/22 на 1/43 листах.

Заявлением от 30.09.2022 ООО «Новый дом» обратился в Комитет о заключении договора субаренды с ООО «Альбион-2002», с приложением договора в 3-х экземплярах на 3 листах и схемы расположения, поставлен входящий штамп Комитета б/н - указано «принято» на 1/25 листах.

04.10.2022 за №6568/12/15/22 Комитет в ответ на заявление истца от 30.09.2022 направил согласие на передачу части объекта муниципальной собственности в субаренду (том дела 1, л.д.56) с приложением договора субаренды в 2-х экземплярах, подписанное председателем Комитета с проставлением печати.

10.10.2022 за № 6704/12/15/22 Комитет в ответ на заявление истца от 15.09.2022 направил отказ в согласовании на передачу части объекта муниципальной собственности в субаренду, подписанный председателем Комитета без проставления печати.

Между ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» был заключен договор              № 789/22 субаренды нежилого помещения от 03.11.2022. 

Согласно пункту 1.1 договора в субаренду передано помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 143,4 кв.м, включающее номера на поэтажном плане № 1-6 (помещение 1), а также площадью 51, 3 кв.м, номера по поэтажному плану № 1-2 (помещение 2), а всего площадью 194,7 кв.м Помещение 1, передаваемое в субаренду является частью нежилого помещения, общей площадью 418,5 кв.м, и принадлежит арендатору на праве аренды по договору № ОН-158 от 10.01.2022, помещение 2, передаваемое в субаренду является частью нежилого помещения, общей площадью 88,7 кв.м, и принадлежит арендатору на праве аренды по договору № ОН-165 от 03.04.2022.

Договор субаренды от 03.11.2022 прошел государственную регистрацию. 

10.12.2022 ввиду внесения изменений в договор аренды были внесены изменения в договор субаренды. Общая площадь арендуемых помещений не изменилась и составила 194,7 кв.м.

Соглашениями от 18.01.2023  сторонами внесены изменения в пункты 1.1 Договоров, изменены площади арендованных помещений, новые площади составили 411,9 кв.м и 102,4 кв.м.

Указанные соглашения прошли государственную регистрацию 27.01.2023 года. Заявителем при проведении государственной регистрации являлся ответчик.

17.05.2023 Комитетом проведен осмотр спорных объектов на предмет нахождения иных лиц, не являющихся стороной договора аренды (ООО «Альбион-2002»).

В адрес Общества направлено уведомление за № 4452-12/15/23 от 13.06.2023 о необходимости в срок до 13.07.2023 освободить арендуемые помещения от иных хозяйствующих субъектов.

Комитет письмом от 03.07.2023 № 4929-12/15/23 уведомил ответчика о необходимости в срок до 03.08.2023 представить в Комитет сведения о прекращении регистрации договора аренды от 03.11.2022 № 789/22. По настоящее время вышеуказанные требования  не выполнены.

20.07.2023 сотрудниками Комитета проведен осмотр спорных объектов. 

В ходе осмотра выявлено нахождение в части помещений объектов иных действующих хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды, - ООО «Альбион-2002» (магазин «Бристоль»).

21.07.2023 в адрес Общества направлено уведомление за № 5398-12/15/23 о необходимости незамедлительно после получения уведомления освободить арендуемые помещения от иных хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды. Уведомление получено адресатом 31.07.2023.

06.10.2023 Прокуратурой города Апатиты на основании информации Контрольно-счетной палаты г. Апатиты от 14.07.2023 №163-ксп проведена проверка исполнения законодательства при управлении и распоряжении муниципальной собственностью, по результатам которой вынесено представление Главе администрации города Апатиты о необходимости принятия мер, направленных на устранение нарушений закона и привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.

Уведомлением от 17.11.2023 года № 8412-12/15/23 Комитет сообщил об одностороннем расторжении договора аренды № ОН-158, ввиду передачи части помещений по договору субаренды в пользу ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия арендодателя с 28.12.2023.

Уведомлением от 17.11.2023 года № 8413-12/15/23 Комитет сообщил об одностороннем расторжении договора аренды № ОН-165, ввиду передачи части помещений по договору субаренды в пользу ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия арендодателя с 28.12.2023.

Полагая односторонний отказ от договоров аренды недействительным и осуществленным со злоупотреблением права, с учетом наступления срока на  выкуп спорного имущества 28.12.2023, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав пояснение стороны, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Как отмечено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

При решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

При разрешении спора суд исходит из того, что уведомление Комитета от 17.11.2023 № 8412-12/15/23 о расторжении договора аренды № ОН-158 и уведомление от 17.11.2023 №8413-12/15/23 о расторжении договора аренды                      № ОН-165 является односторонней сделкой (статья 154 Гражданского кодекса), направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору (статья 153 Гражданского кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с условиями заключенных сторонами договоров аренды                  № ОН-158 от 10.01.2022 и № ОН-165 от 10.01.2022 арендатор обязался не сдавать арендуемый объект в субаренду без согласия арендодателя, не допускать использование объекта третьими лицами на каком-либо праве, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ (пункт 3.4.8 договора). Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке, о чем арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 дней, а по истечении указанного в уведомлении срока Договор считается расторгнутым, в случае неисполнения пункта 3.4.8 Договора (пункт 6.4.2.3 договора).

Разделом 7 договоров аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия Комитета сдавать имущество в субаренду. Заключение договоров субаренды осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Уведомления Комитета от 17.11.2023 об одностороннем отказе от исполнения договоров мотивированы допущенными Обществом существенными нарушениями эксплуатации арендуемых помещений, а именно того, что Общество в нарушение условий договора передало часть арендуемых нежилых помещений в субаренду ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия Комитета.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны разъяснения по применению положений пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. В нем указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от его исполнения (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Односторонний отказ от исполнения договора и изъятие предмета финансовой аренды у арендатора недопустимы, поскольку являются несоразмерной мерой и могут нарушить баланс имущественных интересов сторон договора (пункт 13 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021).

Исходя из приведенных разъяснений, суд принимает во внимание доводы Общества о недобросовестности действий Комитета по одностороннему отказу от исполнения договоров № ОН-158 и № ОН-165 и о несоразмерности нарушений, указанных в уведомлениях от 17.11.2023 № 8412-12/15/23 и № 8413-12/15/23, наступившему последствию в виде прекращения долгосрочного (до 09.01.2027) договора аренды, и возможному отказу в выкупе спорного имущества.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что непрерывно арендует помещение площадью 418,5 кв.м с 10.01.2017 по договору № АН-101, далее по договору № ОН-158 от 10.01.2022 и помещение площадью 88,7 кв.м с 16.05.2017 по договору № М-43, далее по договору № ОН-165 от 03.04.2022  аренды нежилых помещений, находящихся в собственности Муниципального образования города Апатиты. Также заключались договоры субаренды, которые были согласованы с Комитетом, что давало понимать истцу о сложившемся между сторонами обычае делового оборота.

В обоснование злоупотребления правом истец указывает и то, что 28.12.2023 у ООО «Новый дом» появляется право выкупа арендованного имущества. 

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух лет и более;

2) арендуемое недвижимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Спорные объекты недвижимости, арендуемые ООО «Новый дом», включены в Перечень муниципального имущества 27.12.2018, право на выкуп у Общества наступает с 28.12.2023, так как помещения арендуются с 2017 года.

Таким образом, отказ Комитета от договоров аренды за день до наступления у истца права выкупа имущества, арендуемого длительный период, влечет утрату такого права и крайне негативные последствия для истца.

Относительно факта нарушения договоров аренды и передачи обществом спорных помещений в субаренду  ООО «Альбион-2002», суд учитывает доводы истца о том, что Комитетом в адрес Общества 24.01.2023 были направлены дополнительные соглашения от 18.01.2023, которыми внесены изменения в пункты 1.1 Договоров, изменены площади арендованных помещений, новые площади составили 411,9 кв.м и 102,4 кв.м.

Указанные Соглашения прошли государственную регистрацию 27.01.2023, заявителем при проведении государственной регистрации являлся ответчик.

Письмом от 07.02.2023 года № 77412/12/23 Комитет в адрес истца направил выписки из ЕГРН, с отметкой о регистрации соглашений по обоим заключенным договорам. В указанных выписках на листах 3 указано, что по каждому из помещений зарегистрирован договор субаренды с ООО «Альбион-2002», что подтверждает то обстоятельство, что на момент направления письма - 07.02.2023 Комитет обладал полным объемом информации о наличии субарендатора в помещениях, так как договор субаренды был зарегистрирован еще 18.11.2022.

Кроме того, более ранний факт передачи части спорных помещений в субаренду при наличии согласия Комитета подтверждается договорами субаренды, представленными в материалы дела (Договор № 1 субаренды недвижимого имущества от 10.11.2018; Договор субаренды недвижимого имущества от 10.09.2018; Договор от 05.03.2020 года с ООО «Вайлдбериз»).

 Проекты договоров субаренды направлялся в адрес Комитета, 04.10.2022 получено письменное согласие на сдачу в субаренду, вопреки утверждению ответчика.

Тот факт, что 10.10.2022 Комитетом направлен истцу отказ в согласовании субаренды, судом принят во внимание, но с учетом представленных Комитетом и Администрацией документов, в том числе материалов проверки Прокуратуры, подтверждает недобросовестное и противоречивое поведение ответчика.

Истцом в материалы дела представлено экспертное заключение, подтверждающее подлинность подписи председателя Комитета – ФИО4 на спорном согласовании.

В ходе судебного разбирательства ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, ходатайств о назначении судебной экспертизы, в том числе по факту подлинности подписи на спорном согласовании, не заявил, иной заинтересованности в рассматриваемом деле Комитетом не проявлено.

Статья 9 АПК РФ закрепляет основополагающий принцип арбитражного судопроизводства – состязательность. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства опровержения доводов истца.

Материалами прокурорской проверки и вынесенным предписанием Главе Администрации города Апатиты выявлено недобросовестное поведение должностных лиц Комитета и рекомендовано обратиться в суд для признания договоров субаренды недействительными.

В настоящее время дело о признании недействительными договоров субаренды №А42-10116/2023 определением от 23.01.2023 приостановлено до рассмотрения по существу настоящего спора.

Вышеизложенное подтверждает факт осведомленности Комитета об использовании муниципального имущества и его передачи в субаренду и не принятии мер к устранению нарушений.

В этой связи суд полагает, что Комитет не вправе был досрочно расторгать долгосрочные договоры аренды только по этому основанию, так как допущенное нарушение является несоразмерным наступившему последствию в виде досрочного прекращения долгосрочных арендных отношений сторон, с учетом наступления права выкупа в день прекращения обязательств.

С учетом данных обстоятельств, суд указывает на то, что Комитет отступил от принципа добросовестности и злоупотребил правом, ввиду чего односторонний отказ от исполнения договоров аренды совершен им в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Данное положение Гражданского кодекса в развитие общих принципов гражданского права закрепляет принцип запрета на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора. Подтверждение действия договора предполагает такое поведение, которое однозначно свидетельствует о наличии у стороны договора, имеющей право на отказ от договора (исполнения договора), намерения продолжить договорные отношения.

При этом действия принципа «эстоппель» не зависит от волеизъявления стороны, допустившей нарушение обязательства, а всецело зависит от действий (бездействия) стороны, уже имеющей право на отказ от договора (от исполнения договора), но не предпринимающей действий, направленных на прекращение договорных отношений (продолжившей принимать исполнение от контрагента).

Истец указывал на то, что обстоятельства, положенные в основу одностороннего отказа Комитета от исполнения договоров аренды, имели место быть еще в сентябре 2022 года.

Именно в этот период Комитету стало известно об обстоятельствах, которые, по мнению ответчика, могут служить основанием для досрочного отказа от договоров.

Однако Комитет в период с сентября 2022 года по ноябрь 2023 года подтверждал действие договоров, поскольку принимал от общества арендную плату за пользование имуществом, вел переписку, заключал дополнительные соглашения, проводил осмотры помещений.

Признавая довод общества о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса обоснованным, суд учитывает, что принцип «эстоппель» действует не после прекращения договора, а после наступления обстоятельств, с которыми сторона связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора.

Его действие направлено не на возобновление уже прекращенного договора, а на предотвращение недобросовестного одностороннего отказа от исполнения договора стороны, ранее принимавшей исполнение от контрагента, допустившего нарушение обязательства.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованными требования истца о признании недействительными односторонних отказов Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области  от договора аренды № ОН-158 от 10.01.2022 и от договора №ОН-165 от 10.01.2022, выраженных в уведомлениях о расторжении договоров, а также признании договоров действующими, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины суд принимает во внимание требование статьи                    110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (ОГРН: 

<

***>) от договора аренды № ОН-158 от 10.01.2022 (с учетом соглашения от 18.01.2023), заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ОГРН: 

<

***>), выраженный в уведомлении о расторжении договора аренды от 17.11.2023 года № 8412-12/15/23, а договор аренды № ОН-158 от 10.01.2022 действующим.

Признать недействительным односторонний отказ Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (ОГРН: 

<

***>) от договора аренды № ОН-165 от 03.04.2022  (с учетом соглашения от 18.01.2023), заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ОГРН: 

<

***>), выраженный в уведомлении о расторжении договора аренды от 17.11.2023 года № 8413-12/15/23, а договор аренды № ОН-165 от 03.04.2022 действующим.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 173              от 12.12.2023 государственную пошлину в сумме 400 руб. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                       Максимец  Д. Л.