ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А48-2480/2019

город Воронеж

12 ноября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                 ФИО1

судей

                 ФИО2

        ФИО3     

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от АО «Специализированный застройщик «Зенит», ФИО5, представителя по доверенности от 09.01.2020, паспорт РФ,

от Администрации города Орла, ФИО6, представителя по доверенности № 165-д от 23.12.2019, паспорт РФ, после перерыва представитель явку в судебное заседание не обеспечил,

от Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 по делу №А48-2480/2019 по исковому заявлению Акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302030, 

<

...>) к Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302000, 

<

...>) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, 302026, 

<

...>) о взыскании 16 440 185 руб. 00 коп,

УСТАНОВИЛ:

Дело рассматривалось 29 октября 2020 года. В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 час. 40 мин.                  05 ноября 2020 года. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Закрытое акционерное общество «Зенит» (на основании решения единственного акционера от 19.03.2019 №1 переименовано в акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит», о чем в ЕГРЮЛ 27.03.2019 внесена запись за ГРН 2195749083671) (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее – ответчик) с требованием о взыскании расходов по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 руб., упущенной выгоды в размере 19 189 502 руб., всего – 20 689 687 руб.

В процессе рассмотрения дела судом, истец ходатайствовал об уточнении заявленных требований, просил суд взыскать с ответчика 16 440 185 руб., составляющих: расходы по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной               историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 руб. и упущенную выгоду в сумме 14 940 000 руб., возникшей по причине пропуска срока исполнения п. 4.2.12 договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013 .

Указанное уточнение принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 исковые требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация города Орла обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 по делу                А48-2480/2019 и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований АО «Специализированный застройщик «Зенит» к Администрации города Орла о взыскании убытков в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, а также в дополнениях к письменному отзыву, согласно которой с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ответчика, третьего лица, явку уполномоченных представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

03.11.2020 через Информационный сервис «Мой арбитр» от Администрации города Орла поступили письменные пояснения, а также ходатайство об отложении судебного заседания в случае заявления представителем АО «Специализированный застройщик «Зенит» новых доводов и представления новых доказательств.

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении о времени и месте судебного разбирательства.

В иных случаях, установленных указанной статьей, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе, вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле.

При этом, отложение судебного заседания является не обязанностью, а правом суда, которое может быть реализовано при наличии к тому достаточных оснований.

Заявитель указывал на необходимость отложения судебного разбирательства в случае представления лицами, участвующими в деле, новых доказательств, отзывов и иных документов. Однако лицами, участвующими в деле, указанных ходатайств не заявлено. Помимо того, истец не лишен права направить другого своего представителя для участия в судебном заседании.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленных дополнений), отзыва на нее и письменных пояснений истца, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции отменить. При этом исходит из следующего.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС (далее – ПЗЗ г. Орла), территория, подлежащая развитию по договору от 23.12.2013 №292, расположена в территориальных зонах ОЖ (зона общественно-жилого назначения) и ОИ (зона исторического центра города), что подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования (том 4, л.д. 7). 

Назначение данных территориальных зон определено в п.2 ст. 52 ПЗЗ  г. Орла, основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков указаны в таблице 53.1 ст. 53 ПЗЗ г. Орла и предусматривают возможность строительства в указанных зонах.

Постановлением Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 принято решение о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7 887 кв.м, на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу. 

Постановлением от 07.10.2013 №4550 Администрация г. Орла внесла изменения в ранее принятое постановление от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская» в части перечня жилых домов, подлежащих сносу.

31.10.2013 Администрацией г. Орла принято постановление № 4931 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская».

31.10.2013 на официальном сайте торгов http://torgi.gov.ru, а также в Орловской городской газете от 08.11.2013 № 43 (175) опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, содержащее в том числе проект договора о развитии застроенной территории.

26.11.2013 ЗАО «Зенит» была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории на условиях, содержащихся в опубликованном извещении, в которой истец выразил согласие со сведениями, изложенными в извещении о проведении аукциона, и принял обязательство в случае признания победителем аукциона заключить договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 02.12.2013 ЗАО «Зенит» признано победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе г. Орла.

23.12.2013 между Администрацией г. Орла и ЗАО «Зенит» (застройщик) в соответствии с постановлениями Администрации г. Орла от 23.07.2013 № 3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», от 07.10.2013 № 4550 «О внесении изменений в постановление Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», на основании протокола от 02.12.2013 о результатах аукциона был заключен договор №292 о развитии застроенной территории в г. Орле.

Согласно п. 1.1 указанного договора, застройщик приобретает право на развитие территории площадью 7 887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская согласно схеме (приложение №1 к договору). 

Как следует из п. 1.2 договора, на территории, указанной в п. 1.1 договора, расположены здания, строения и сооружения, согласно перечню (приложение №2 к договору).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора от 23.12.2013 №292 цена права на заключение договора установлена по результатам аукциона и составляет 14 585 415 руб. 

Оплата стоимости права на заключение договора производится в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.

Согласно п. 4.2.3. договора, администрация обязана не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний принять решение об утверждении проекта межевания территории или об отклонении проекта и направлении его на доработку с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний. Проект межевания застроенной территории, должен быть утвержден в срок, установленный Планом-графиком.

В соответствии с п. 4.2.9. договора, администрация обязана предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории. В срок, установленный Планом-графиком, осуществить переселение граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, согласно приложению № 3 к настоящему договору (п. 4.2.10 договора).

Согласно п. 4.2.11. договора, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 4.4.1. - 4.4.5. настоящего договора, Администрация обязана предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в срок, установленный Планом-графиком.

В силу п. 4.2.12. названного договора Администрация обязана на основании утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории согласовать по требованию застройщика порядок очередности предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.4., 4.4.5. Договора в границах указанных земельных участков, при этом общая площадь земельных участков, предоставляемых в порядке очередности для осуществления строительства не должна превышать 50% от общей площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Оставшиеся земельные участки предоставляются застройщику только после полного выполнения обязательств по договору, предусмотренных пунктами 4.4.4.,4.4.5. Данное решение оформляется дополнительным соглашением к договору о развитии застроенной территории. 

В соответствии с п. 4.4.2. договора застройщик обязан в срок, установленный Планом-графиком, подготовить и представить в Администрацию проект межевания застроенной территории. В срок, установленный Планом-графиком, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, согласно приложению № 3 к настоящему договору.

Срок действия договора от 23.12.2013 №292 согласован в п. 6.1 договора – вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 1.3 договора, сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены Планом-графиком (приложение №4 к договору).

Согласно п. 1 Плана-графика предусмотрено обязательство застройщика по разработке проекта межевания территории со сроком исполнения 4 месяца со дня подписания договора.

В соответствии с п. 3 Плана-графика предусмотрено обязательство застройщика по разработке проекта эскизного проекта застройки части территории, попадающей в границы заповедной зоны № 1.1. (ул. Карачевская) со сроком исполнения 4 месяца со дня подписания договора.

Согласно п.п. 6, 7 Плана-графика предусмотрены обязательство застройщика по созданию либо приобретению, а также передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, а также обязательство застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах.

Во исполнение данных обязательств застройщиком были приобретены и переданы в собственность УМИЗ Администрации города Орла безвозмездно жилые помещения по Соглашению от 30.10.2015 № 1, Соглашению от 24.11.2015 № 2, Соглашению от 21.04.2016 № 3, Соглашению от 16.05.2016 № 4, Соглашению от 28.06.2016 №5, а также уплачена в период с 19.11.2015 по 21.12.2016 выкупная цена за изымаемые жилые помещения на общую сумму 29 826 850 руб. 12 коп., в установленный договором срок – не позднее 23.12.2016.

Администрация г. Орла, в свою очередь, обязалась в течение 90 дней с момента поступления от застройщика документации произвести проверку, провести публичные слушания, утвердить проект межевания застроенной территории (п. 2); в течение 20 рабочих дней со дня подписания договора, но не ранее даты принятия решения собственниками помещений аварийных многоквартирных домов об отказе осуществить снос и строительство жилых домов - принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 4); в течение 36 месяцев со дня подписания договора - переселить граждан из жилых помещений, указанных в приложении №3 к договору (п. 5); в течение 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3, 6, 7 Плана-графика - предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (п. 8).

Таким образом, истец должен был исполнить обязательства, предусмотренные договором не позднее 23.12.2016, а ответчик должен был передать истцу земельные участки для строительства в срок не позднее 21.06.2017.

Дополнительным соглашением от 18.05.2015 № 1/88 к вышеназванному договору уточнены Приложения № 1, 2, дополнительным соглашением от 25.01.2017 № 2/6 стороны согласовали изменение цены договора, дополнительным соглашением от 13.02.2017 № 3/7 – очерёдность предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории.

Судом установлено, что территория, в отношении которой принято решение о развитии и заключен договор от 23.12.2013 №292 прилегает к территории 23 объектов культурного наследия, включенных в реестр. На дату заключения договора о развитии территории от 23.12.2013 №292, охранные зоны указанных памятников истории и культуры были установлены в соответствии с ч. 5 ст. 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ, согласно которой, охранной зоной считается территория вокруг памятников ограниченная в плане его границ двойной высотой памятника, но не менее 5 м от внутренней границы памятника.

Согласно представленному в материалы дела фрагменту карты зон с особыми условиями использования территории по условиям охраны объектов культурного наследия на дату заключения договора, охранные зоны памятников не налагались на территорию, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, за исключением части участка охранной зоны от объекта культурного наследия по ул. Карачевская, 42.

При этом сведения о зонах охраны указанных ОКН не были внесены в ЕГРН в установленном порядке, не была установлена зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия.

07.02.2014 Администрация города Орла согласовала истцу Задание на разработку проекта межевания застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе города Орла. На основании указанного задания истец в 2014 году заключил соответствующий договор на разработку проекта межевания с ОАО «Гражданпроект», а в 2015 году – с муниципальным унитарным предприятием «Управление разработки градостроительной документации г. Орла».

Данные проекты межевания не были согласованы ответчиком, так как в период после заключения договора изменилась концепция застройки центра города Орла с тенденцией к малоэтажному строительству; на территории, в отношении которой было принято решение о развитии, выявлены новые объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия; возникла необходимость разработки варианта эскизного проекта, соответствующего новым требованиям и подтверждающего экономическую целесообразность проекта для застройщика; возник вопрос о необходимости корректировки проекта планировки территории центральной части Заводского района города Орла в части обозначения красных линий и линий отступа от них, длительное время уточнялись границы исторической зоны (заповедной зоны); нахождение на территории, в отношении которой принято решение о развитии, частного домовладения, не указанного в документации при проведении аукциона, потребовало выкупа этого домовладения и уточнение границ земельного участка.

25.05.2015 по заказу истца был подготовлен проект межевого плана, на основании которого предполагалось произвести кадастровый учет земельного участка, подлежащего передаче впоследствии истцу. Стороны договора о развитии застроенной территории в ходе регулярных совместных совещаний в 2015 году достигли соглашения о том, что в ходе кадастровых работ, оплачиваемых истцом, в зоне ОЖ должен образоваться единый земельный участок (впоследствии это участок с кадастровым № 57:25:0020402:251, образованный в 2018 году), на который ответчик после изъятия всех находящихся в границах застроенной территории объектов недвижимости, зарегистрирует право муниципальной собственности.

В ходе исполнения договора стало известно, о необходимости выкупа у собственников земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:35 и 57:25:0020402:16, так как, на них не располагались многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу (на одном из участков располагался гараж, на другом – частный жилой дом, находившейся в долевой собственности). Земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:16 располагался посередине застроенной территории, и отсутствие прав на него делало нецелесообразным приобретение прав застройщиком на окружающие его земельные участки. В связи с чем, истец самостоятельно выкупил земельные участки, так как у ответчика отсутствовала возможность изъятия этих земельных участков, после чего был изменен проект межевания, который утвержден в 2016 году, а так же в ходе исполнения договора, были выявлены новые объекты, отнесенные к объектам культурного наследия с проведением работ по установлению охранных зон этих объектов культурного наследия.

Указанные обстоятельства изложены в переписке сторон по вопросу согласования эскизного проекта и проекта межевания (л.д. 79-150, т. 7)

Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», в том числе законодательно закреплено понятие защитных зон объектов культурного наследия, под которыми понимаются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Пунктом 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ были установлены границы защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии 200 м от внешней стены памятника. Указанный закон вступил в силу с 03.10.2016.

Введение защитных зон, повлекло за собой изменение параметров застройки, в связи с совпадением территории развития с границами защитных зон 23 объектов культурного наследия, по этой причине передача земельных участков истцу для строительства в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории, оказалась невозможной.

Как следует из переписки соответствующих компетентных органов по установлению зон охраны объектов культурного наследия, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и ст. 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (л. д. 1-8, т. 7), повлекшим необходимость установления охранных зон 23 объектов культурного наследия, прилегающих к территории развития, вопрос по подготовке проекта границ охранных зон данных объектов не был разрешен. В этой связи, истец был вынужден нести расходы по оплате работ по подготовке вышеназванного проекта, и просил внести в договор развития застроенных территорий изменения (л. д. 14-15, т. 7). Однако Администрация не дала согласие на внесение изменений в договор.

С целью дальнейшего исполнения договора, возникла необходимость подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия (ОКН), проекта объединенной зоны охраны. АО «Специализированный застройщик «Зенит» было вынуждено самостоятельно заключить договоры со специализированными организациями по подготовке проектов границ территорий ОКН, расположенных рядом с застраиваемой территорией, а также договор на проведение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны указанных объектов.

В ходе подготовки проекта объединенной охранной зоны АО «Специализированный застройщик «Зенит» были заключены следующие договоры:

- подряда от 22.07.2016 №4 на подготовку проектов границ территорий объектов культурного наследия, между Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области – заказчиком работ, ЗАО «Зенит» – плательщиком и ООО «Базис Проект» – исполнителем, на основании которого заказчик поручает, а плательщик обязуется оплатить работы по подготовке проектов границ территорий объектов культурного наследия, расположенных на территории Орловской области. Кадастровые работы были выполнены 02.08.2016 и оплачены истцом путем перечисления денежных средств в размере 90 000 руб. на расчетный счет исполнителя;

- договор от 01.09.2016 №01-10-16 с ООО «Бюро историко-градостроительных исследований и правового регулирования застройки» (ООО «Параметр») на выполнение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны объектов культурного наследия, стоимость работ по договору составила 896 185 руб.,

- подряда от 14.02.2017 №14 на выполнение работ по координированию зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Орловской области, заключенного между Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (заказчик) и ЗАО «Зенит» (исполнитель), стоимость работ по договору составила 364 000 руб.. Выполнение работ подтверждается актом выполненных работ, подписанным сторонами договора;

- договор от 10.03.2017 №57/1 с ФИО7, №57/2 с ФИО8, №57/4 с ФИО9 на проведение государственной историко-культурной экспертизы, на общую сумму 150 000 руб., которые были отплачены истцом.

Общий размер денежных обязательств по заключенным договорам составил 1 500 185 руб.

На основании выполненного проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, в том числе объектов культурного наследия регионального значения: «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>), «ФИО10 (Троицкая), 1743-1751 гг.» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом ФИО11» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Усадьба городская, в которой жили Велигорские» (

<

...>, 11); «Бывшая Троице-Васильевская церковно-приходская школа: а) главный корпус; б) служебная постройка» (

<

...>); объектов культурного наследия местного значения: «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>) (далее - объекты культурного наследия, расположенные в городе Орле), положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта, по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р была установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия, утверждены требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных на прилегающей территории, требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

В ответ на обращение АО «Специализированный застройщик «Зенит» от 30.06.2017 № 140 о передаче земельных участков для осуществления строительства застройщику по указанному выше договору Администрация города Орла своим письмом № 1/1-9901, 1/1-9902-1 от 27.07.2017, сообщила, что предоставление земельных участков в границах застроенной территории возможно только после проведения ЗАО «Зенит» кадастровых работ по образованию земельных участков, а так же о том, что в отношении земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:25 (ул. Карачевская, 

<

...>, 44Б) и 57:25:0020402:9 (ул. 2-я Посадская, 

<

...>, 14а, 166) в ЕГРН имеются сведения, о нахождении их в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов, т.е. по состоянию на 27.07.2017 указанные земельные участки были обременены правами третьих лиц, что препятствовало осуществлению перераспределения земельных участков и передаче их застройщику.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 04.03.2020 № 99/2020/316920261, право муниципальной собственности на долю ФИО12 (16/36) в праве собственности на жилое помещение с кадастровым № 57:25:0020402:140, расположенное на земельном участке с кадастровым № 57:25:0020402:25 по адресу: 

<

...>, было зарегистрировано 15.01.2018.

В соответствии с утвержденным Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области № 01-21/147 от 15.08.2016 Проектом межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-й Посадской и Карачевской в Заводском районе города Орла из земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:14 и, впоследствии выявленного земельного участка с кадастровым № 57:25:0020402:25, который стоял на кадастровом учете без координат границ, должны были быть образованы 6 (шесть) земельных участков, 2 (два) из которых подлежали передаче истцу для целей строительства.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:26 за Муниципальным образованием город Орел было зарегистрировано 12.07.2013.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:16 за ЗАО «Зенит» было зарегистрировано 11.08.2015 и 12.01.2016.,на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:35 право собственности за ЗАО «Зенит» зарегистрировано 11.04.2017.

Право собственности за Муниципальным образованием город Орел зарегистрировано: на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:14 – 22.07.2016, на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:9 – 06.09.2017, на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:25 – 15.03.2018 .

06.03.2018 АО «Специализированный застройщик «Зенит» направило в Администрацию города Орла письмо № 67 с просьбой осуществить перераспределение вышеуказанных земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания.

16.03.2018 принято Постановление Администрации города Орла от № 1210 «О выдаче согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории».

В результате выполнения кадастровых работ и образования из шести земельных участков новых земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:26, на кадастровый учет 29.03.2019 были поставлены, в том числе, и земельные участки с кадастровыми №№ 57:25:0020402:251 и 57:25:0020402:252, подлежащие передаче в собственность истца.

10.05.2018 сторонами было подписано Соглашение о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

10.10.2019 истцом было получено разрешение на строительство                  № 57-301000-38-2019 сроком действия до 09.10.2022.

Полагая, что ввиду несвоевременного начала строительства по вине Администрации, истец понес убытки, он направил в адрес ответчика претензию от 04.02.2019 № 3 (л.д. 139-141, т. 2) с требованием о возмещении убытков.

Письмом от 22.02.2019 №1/1-1583 Администрация г. Орла оказала в удовлетворении претензии (л.д. 142-143, т. 2), что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Орловской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд Арбитражный суд Орловской области исходил из того, что понесенные истцом расходы, связанные с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору о развитии застроенной территории, являются убытками и подлежат возмещению Администрацией города Орла.

Однако суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции, разрешая спор, не принял во внимание следующие обстоятельства. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В абзаце первом пункта 5 Постановления № 7 указывается, что, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение (абзац второй пункта 5 Постановления № 7).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (абзац третий пункта 5 Постановления № 7).

Таким образом, из изложенного следует, что к числу обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении требований о взыскании убытков на основании статьи 393 ГК РФ, относятся: факт нарушения стороной обязательств по договору; наличие причинно-следственной связи ненадлежащим исполнением обязательств по договору и понесенными стороной договора убытками; размер убытков.

Обязанность по доказыванию совокупности указанных обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. При этом недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет отказ в удовлетворении иска.

Предметом иска по настоящему спору является, в том числе, требование о взыскании расходов по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 руб. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, о том, что такие расходы являются убытками истца и подлежат возмещению за счет Администрация г. Орла.

По мнению истца, в результате представления ответчиком неполной и недостоверной информации об объектах, расположенных в границах земельного участка, предоставленного в рамках договора развития застроенных территорий и об ограничениях использования данного земельного участка, истец вынужден был выполнить работы, которые не входили в его обязанности по договору, а именно: заключить договоры по оплате расходов по изготовлению проектов границ территорий объектов культурного наследия, понести расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в общем размере                                 1 500 185 руб.

В силу статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее также – договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, должны быть указаны следующие сведения:

1) требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;

2) порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;

3) обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;

4) указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

5) региональные и местные нормативы градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

6) «шаг аукциона»;

7) размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

8) существенные условия договора, установленные в соответствии с частями 3 и 4 статьи 46.2 настоящего Кодекса;

9) проект договора.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов императивно должно содержать сведения о существующих обременениях продаваемого имущества.

В этой связи, в части 7 и 8 ст. 46.3 ГрК РФ предусмотрены специальные по отношению к ст. 448 ГК РФ нормы, устанавливающие требования к извещению. 

В данном случае, в извещении о проведении аукциона в качестве ограничений использования земельных участков значилось следующее: «Земельный участок частично находится:

- в заповедной зоне № 1.1 (ул. Карачевская), границы которой установлены в приложении № 2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002г. № 46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла»;

- в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42;

- земельный участок попадает в шумовую зону аэродрома (аэропорта), зону подлета Н-2.

Вместе с тем, согласно информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, а также в действующем в указанный период Законе Орловской области от 06.04.2004 № 391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области», какие-либо ограничения (охранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности) в связи с нахождением на прилегающей территории объектов культурного наследия, на застроенную территорию, подлежащую развитию, препятствующие заключению договора о развитии застроенной территории, не накладывались, за исключением охранной зоны объекта культурного наследия местного значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42, занимающей незначительную часть застроенной территории.

Указанная информация отражена в аукционной документации, а также в п. 2.5 договора и приложении № 1 к договору. 

Таким образом, Администрация города Орла, являясь исполнительным органом местного самоуправления, в рамках имеющихся полномочий, руководствуясь п. 5 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также Правилами землепользования и застройки города Орла, утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС, при принятии постановлений о развитии застроенной территории, о проведении аукциона на утверждаемых условиях, исходила из информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, а также в действующем в указанный период Законе Орловской области от 06.04.2004 № 391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области», проверка правильности установления охранных зон объектов культурного наследия органами государственной власти к полномочиям администрации города Орла не относится.

При этом утверждение проекта охранной зоны памятников местного значения, как и памятников регионального значения, не отнесено к полномочиям органов местного самоуправления (п. 3 ст. 34.1 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ, п. 7.1 ст. 5, ст. 13 Закона Орловской области от 03.07.2014 N 1637-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области", п. 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 №972). 

В период действия Закона Орловской области от 06.04.2004 N 391-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области", действовавшего до вступления в силу Закона Орловской области от 03.07.2014 N 1637-ОЗ, установление границ зон охраны объектов культурного наследия регионального и местного значения также относилось к полномочиям органа исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона Орловской области от 06.04.2004 N 391-ОЗ). 

Федеральным законом от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», как и ФЗ от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" утверждение зон охраны объектов культурного наследия не отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Данный вывод суда сделан на основе следующих положений закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 34.1, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историкоградостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 

В силу пункта 6 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до вступления в силу ФЗ от 03.08.2018 N342-ФЗ) защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия. 

В соответствии с п. 1 ст. 35 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия. 

В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее - объединенная зона охраны объектов культурного наследия. 

Согласно пункту 15 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" зоны охраны объектов культурного наследия, в отношении которых до дня официального опубликования настоящего Федерального закона установлены защитные зоны объектов культурного наследия, должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2020 года. Федеральным законом от 27.12.2019 N 455-ФЗ указанный срок продлен до 1 января 2022 года. 

В силу п. 3 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ границы зон охраны объектов культурного наследия, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения либо проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного ( муниципального ) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно п.4 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ порядок разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, требования к режимам использования земель и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон установлены Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972.

В силу п. 15 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972, на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы границы зон охраны соответствующего объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон утверждаются правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен данный объект культурного наследия. 

В соответствии с пунктом 7 указанного Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972, разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия. Аналогичные нормы предусмотрены статьей 12 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ. 

В силу пункта 5 указанного Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972, решение о разработке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия принимается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 14 указанного Положения на основании проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации утверждает правовым актом, согласованным с Министерством культуры Российской Федерации, границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон. 

В целях согласования с Министерством культуры Российской Федерации границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области государственной охраны объектов культурного наследия, представляет в Министерство культуры Российской Федерации:

-проект правового акта об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в указанных границах; 

-проект зон охраны объекта культурного наследия; 

-сведения о результатах рассмотрения проектов, указанных в абзаце первом настоящего пункта, в органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченном в области государственной охраны объектов культурного наследия; 

-заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Пунктом 18 указанного Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972, предусмотрена обязанность органа государственной власти, утвердившего границы зон охраны объекта культурного наследия (объединенной зоны охраны) направить информацию об утвержденных границах зон охраны в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости. 

Внесение указанных сведений в кадастр недвижимости в силу п. 6 ст. 34.1 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ прекращало действие защитных зон.

Согласно пункту 7.1 статьи 5 Закона Орловской области от 03.07.2014 N 1637-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области" к полномочиям Правительства Орловской области относятся: 

-утверждение на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия либо на основании проекта единой охранной зоны, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее - объединенная зона охраны объектов культурного наследия) границ зон охраны объектов культурного наследия, в том числе границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), особых режимов использования земель в границах территорий данных зон и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, а в отношении объектов культурного наследия федерального значения - по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Статьей 13 Закона Орловской области от 03.07.2014 N 1637-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области" предусмотрено, что границы зон охраны объектов культурного наследия, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного ( муниципального ) значения утверждаются Правительством Орловской области на основании представления областного органа охраны объектов культурного наследия, основанного на заключении государственной историко-культурной экспертизы. 

Полномочия по утверждению зон охраны объектов культурного наследия не только регионального, но и местного значения являются государственными полномочиями, осуществляемыми в силу вышеприведенных норм права Правительством Орловской области.

С учетом ограничений, связанных с введением Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ защитных зон памятников регионального значения, расположенных вблизи развиваемой территории, обеспечение возможности строительства на предоставленных администрацией города Орла в собственность истца земельных участках не могло быть осуществлено без разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия регионального значения или объединенной зоны их охраны. 

В соответствии с подпунктами 2, 6 пункта 2 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ разработка, согласование и утверждение проектов зон охраны объектов культурного наследия, проведение историко-культурной экспертизы являются мероприятиями государственной охраны объектов культурного наследия. 

Государственная охрана объектов культурного наследия регионального значения относится в силу п. 4 ст. 9.2 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В силу статьи 10 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ меры по государственной охране объектов культурного наследия в Российской Федерации осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации либо структурные подразделения высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, не наделенные функциями, не предусмотренными настоящим Федеральным законом (далее - региональные органы охраны объектов культурного наследия).

Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения организуют органы государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Статьей 6 Закона Орловской области от 03.07.2014 N 1637-ОЗ к полномочиям областного органа охраны объектов культурного наследия в сфере государственной охраны объектов культурного наследия относятся, в том числе: осуществление государственной охраны объектов культурного наследия регионального значения (п. 5), утверждение границы территории включаемого в реестр объекта культурного наследия регионального значения, объекта культурного наследия местного (муниципального) значения, а также границы территории выявленного объекта культурного наследия (п. 18); организация проведения государственной историкокультурной экспертизы в части, необходимой для обоснования принятия решения (согласования) органа государственной власти Орловской области, которое отнесено к полномочиям данного органа в соответствии с Федеральным законом (п. 19). 

В силу пп. 19 п. 5 Положения об Управлении по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 25.02.2019 N 96, органом, осуществляющим государственную охрану объектов культурного наследия осуществляет Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области.

Защитные зоны объектов культурного наследия в районе ул. 2 Посадская Карачевская прекратили свое существование после принятия Распоряжения Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р и внесения 16.11.2018 сведений региональным органом охраны сведений об охранных зонах в кадастр недвижимости. Именно с этой датой истец связывает прекращение запрета на строительство. 

В свою очередь, Администрация города направляла в органы исполнительной власти Орловской области письма о необходимости решения вопроса установления охранных зон объектов культурного наследия от 19.08.2016 N 1/1-5233-и, от 23.09.2016 N1/1-5751-и, от 20.07.2017 N1/1-10384. 

Таким образом, администрация города Орла не наделена законом полномочиями по утверждению проектов зон охраны объектов культурного наследия местного и регионального значения, уменьшению и прекращению действия защитных зон, а прекращение существования защитных зон не могло быть осуществлено без разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия регионального значения или объединенной зоны их охраны.

Заявляя о взыскании убытков, истец полагает, что ответчиком нарушены обязательства, предусмотренные п.п. 4.2.7, 4.2.11 договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013 №292.

В соответствии с п. 4.2.7 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 № 292 администрация обязана оказывать застройщику необходимое содействие в реализации заключенного договора по вопросам, относящимся к её компетенции.

Согласно п. 4.2.11 названного договора ответчик обязался после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п.п. 4.4.1-4.4.5 предоставить для строительства земельные участки в границах застроенных территорий.

Таким образом, положения заключенного между сторонами договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 № 292 не возлагали на ответчика обязанности по подготовке земельных участков к строительству и установлению охранных зон вне рамок своих полномочий. 

Согласно пункту 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора является, в том числе, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 5.3.1. Администрация оплачивает все убытки, понесенные застройщиком ввиду нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных пп. 4.2.1., 4.2.3., 4.2.9., 4.2.10. настоящего договора, за исключением случаев, если просрочка исполнения обязательств со стороны Администрации по вине застройщика: не предоставление документов или предоставление документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства Российской Федерации т.п.

Согласно указанным пунктам Договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 №292 администрация обязана: 

В соответствии с 4.2.1. названного договора в срок, не позднее 15 дней с момента поступления от застройщика проекта межевания застроенной территории, осуществить проверку данной документации на соответствие Генеральному плану городского округа «Город Орел», Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Орел», проекту планировки территории, утвержденному постановлением главы муниципального образования – мэра города Орла от 09.10.2008 №3302, требованиям технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов. По результатам проверки принять решение о направлении данной документации мэру города Орла для назначения публичных слушаний либо об отклонении и направлении ее на доработку. В случае, если документация в соответствии с настоящем пунктом договора отправлялась на доработку, 15-тидневный срок начинает исчисляться со дня устранения застройщиком всех недоработок и замечаний Администрации. 

Согласно п. 4.2.3. договора, Администрация обязана не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний принять решение об утверждении проекта межевания территории или об отклонении проекта и направлении его на доработку с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний. Проект межевания застроенной территории, должен быть утвержден в срок, установленный Планом-графиком.

В соответствии с п. 4.2.9. договора, Администрация обязана предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории. В срок, установленный Планом-графиком, осуществить переселение граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, согласно приложению № 3 к настоящему договору (п. 4.2.10 договора).

Согласно п. 4.2.10. указанного договора срок, установленный планом графиком, осуществить переселение граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, согласно приложение №3 к настоящему договору.

Таким образом, положениями указанного договора не предусмотрена обязанность Администрации по возмещению убытков за ненадлежащее установление охранных зон на спорном земельном участке.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. 

Согласно ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая изложенное, Администрация города Орла, действуя в рамках предоставленных полномочий, руководствуясь п. 5 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также Правилами землепользования и застройки города Орла, утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС, при принятии постановлений о развитии застроенной территории, о проведении аукциона на утверждаемых условиях, приняла все зависящие от нее меры по надлежащему исполнению возложенных обязательств, проявив ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалось от нее для выполнения требований гражданского законодательства. Проверка правильности установления охранных зон объектов культурного наследия органами государственной власти к полномочиям администрации города Орла не относится и не может быть расценена как нарушение обязательств по исполнению условий Договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 № 292.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договоры истца с ООО «Базис Проект» от 22.07.2016 №4 на сумму 90 000 руб., с «Бюро историко-градостроительных исследований и правового регулирования застройки» от 01.09.2016 № 01-10-16 на сумму 896 185 руб. заключены до вступления в силу Федерального закона от 05.04.2016 №95-ФЗ, которым введены защитные зоны объектов культурного наследия.

Указанные договоры были заключены ЗАО «Зенит» по согласованию с Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, что следует из текстов договоров и задания к договору, как собственником земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020402:16, попадающего в защитную зону, и как единственным лицом, которому должны быть переданы земельные участки в границах застроенной территории в целях подготовки их к строительству (п. 1.1 Договоров), осуществление которого относится к обязанностям застройщика (п. 4.4.4. Договора, п. 6 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ).

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих уведомление администрации, о выявленных недостатках и необходимости заключения указанных договоров в целях их устранения. После заключения договора от 22.07.2016 №4, от 01.09.2016 № 01-10-16 письмом от 04.10.2016 № 284 ЗАО «Зенит» известило администрацию, что понесло 986 185 руб. расходов по подготовке проекта объединенных зон охраны, предложило уменьшить цену права на заключение договора на указанную сумму расходов.

Таким образом, ответчик был лишен возможности самостоятельно предпринять меры по установлению объединенной зоны охраны.

В соответствии с ответом Администрации города Орла от 31.10.2016 №1/1-14910, указанные расходы могут быть отнесены к непредвиденным расходам застройщика, составляющим 10% от всех расходов застройщика, которые были учтены при расчете начальной цены аукциона.

Согласно письму от 09.12.2016 №336 истец не представил возражений против позиции администрации города Орла по вопросу отнесения расходов на разработку проекта зон охраны ОКН к непредвиденным расходам, уменьшившим начальную цену права на заключение договора.

Анализ положений ст. 46.1 – 46.3 ГрК РФ, условий договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013 №292, а также поведения сторон, выразившееся в том числе, в заключении дополнительного соглашения от 25.01.2017 №2/6 по результатам рассмотрения предложения ЗАО «Зенит» об изменении условий договора №292 от 23.12.2013, позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что расходы на оплату договоров по изготовлению проектов границ территорий объектов культурного наследия, научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в общем размере 1 500 185 руб. не являются убытками истца как субъекта гражданских правоотношений, а представляют собой расходы, установленные на договорной основе, и в данном случае указанные расходы относятся к риску застройщика, как субъекта, осуществляющего хозяйственную деятельность.

14.05.2019 застройщиком было заключено соглашение с АО «Газпром газораспределение Орел» о компенсации затрат, связанных с переносом участка газопровода, по условиям которого АО «Газпром газораспределение Орел» обязалось выполнить комплекс работ за счет средств АО «Специализированный застройщик «Зенит».

Вместе с тем, расходы на компенсацию затрат, связанных с переносом участка газопровода, истцом в требования о взыскании ущерба не включено, в связи с чем при рассмотрении настоящей жалобы оценке не подлежат.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом наличия убытков, виновных действий ответчика, причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и заявленными истцом убытками.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в размере 14 940 000 руб. удовлетворено в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом в силу следующего.

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует и правильно установлено судом первой инстанции, что нарушен срок, установленный пунктом 4.2.11 договора от 23.12.2013 N 292 и пунктом 8 плана-графика (приложение N 4 к указанному договору), а именно несвоевременно передан истцу земельный участок под строительство. Данный факт ответчиком не оспаривался.

Обосновывая требование о взыскании убытков, истец ссылается на то, что в результате нарушения срока предоставления земельного участка по договору от 23.12.2013 № 292 образовалась разница в стоимости затрат на строительство в соответствующие периоды, которая по мнению истца является упущенной выгодой.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» упущенной выгодой по смыслу статьи 15 ГК РФ является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. 

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

На основании пункта 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно абзацу 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 N 18-КГ15-237).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Таким образом, для взыскания суммы упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие именно доходы при обычных условиях гражданского оборота он реально (достоверно) получил бы, если бы земельные участки для строительства в границах застроенной территории ему были переданы в установленные договором сроки.

Под обычными следует понимать типичные для оборота условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы.

Согласно п. 8 Плана-графика выполнения сторонами обязательств по договору о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская максимальный срок предоставления застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам составляет 6 месяцев со дня исполнения Застройщиком пунктов 1,3 Плана-графика и пунктов 6,7 Плана-графика в отношении земельных участков.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельные участки для строительства должны были быть предоставлены ответчиком истцу в срок не позднее 21 июня 2017 года.

Однако соглашение о перераспределении земельных участков сторонами подписано 10 мая 2018 года.

Право собственности истца на земельные участки было зарегистрировано 09 июня 2019 года.

Истец указывает следующие причины невозможности своевременной передачи АО «Специализированный застройщик «Зенит» земельных участков для строительства в рамках договора о развитии застроенной территории № 292 от 23.12.2013: необходимость установления Единых охранных зон в связи с введением защитных зон, ввиду того, что на момент заключения договора о развитии застроенной территории № 292 от 23.12.2013, охранные зоны 23 объектов культурного наследия, примыкающих к территории развития, не были установлены в законном порядке; право государственной или муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № 57:25:0020402:25 (

<

...>, 44а, 446) и № 57:25:0020402:9 (

<

...>, 14а, 146) не было зарегистрировано; по сведениям, содержащимся в ЕГРН, права на указанные земельные участки, несмотря на снос многоквартирных домов, в силу закона, сохранились за собственниками помещений в указанных домах. 

Кроме того, как стало известно застройщику в ходе совместного совещания Администрации города Орла и специалистов Управления Росреестра по Орловской области, состоявшегося 14.08.2017, в отношении обоих земельных участков, Администрацией города Орла должны были быть проведены работы по уточнению границ.

Вместе с тем, согласно информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, а также в действующем в указанный период Законе Орловской области от 06.04.2004 № 391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области», какие-либо ограничения (охранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности) в связи с нахождением на прилегающей территории объектов культурного наследия, на застроенную территорию, подлежащую развитию, препятствующие заключению договора о развитии застроенной территории, не накладывались, за исключением охранной зоны объекта культурного наследия местного значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42, занимающей незначительную часть застроенной территории.

Указанная информация отражена в аукционной документации, а также в п. 2.5 договора и приложении № 1 к договору. 

Таким образом, Администрация города Орла в рамках предоставленных ей полномочий, руководствуясь п. 5 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также Правилами землепользования и застройки города Орла, утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС, при принятии постановлений о развитии застроенной территории, о проведении аукциона на утверждаемых условиях, исходила из информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, а также в действующем в указанный период Законе Орловской области от 06.04.2004 № 391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области», проверка правильности установления охранных зон объектов культурного наследия органами государственной власти к полномочиям администрации города Орла не относится.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что защитные зоны были введены Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», таким образом, стороны при заключении договора от 23.12.2013 № 292, не могли предвидеть указанные обстоятельства.

Введение Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитных зон объектов культурного наследия не зависело от воли сторон, связано не с действиями администрации г. Орла, а с неисполнением государственными органами полномочий по установлению зон охраны объектов культурного наследия регионального значения.

Администрация города Орла в свою очередь предприняла все зависящие от нее действия для исключения существования защитных зон: а именно направляла в органы исполнительной власти Орловской области письма о необходимости решения вопроса установления охранных зон объектов культурного наследия от 19.08.2016 № 1/1-5233-и, от 23.09.2016 № 1/1-5751-и, от 20.07.2017 № 1/1-10384.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 по делу № А48-10610/2018 в договор о развитии застроенной территории в г. Орле от 23.12.2013 № 292, внесены изменения. Пункт 10 Плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору (приложение № 4 к договору № 292 от 23.12.2013) изложен в следующей редакции: «Наименование обязательства: осуществление строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; исполнитель: застройщик; максимальные сроки выполнения обязательства: 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области № 464-р от 12.09. 2018 года, до 09.10.2022 года (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019 года)».

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4 статьи 451 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-70, в случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления, возможность разумно предвидеть это изменение.

Продлевая срок выполнения обязательства по договору о развитии застроенной территории в г. Орле от 23.12.2013 № 292, судом в рамках дела № А48-10610/2018 установлено существенное изменение обстоятельств, выразившееся в изменении законодательства, которое стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, в связи с чем, возникла необходимость в изготовлении проекта объединенной зоны охраны расположенных вблизи застроенной территории объектов культурного наследия. В отсутствие такого проекта на территории, в отношении которой принято решение о развитии, действовали бы защитные зоны, предусмотренные статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, что исключало возможность застройки и неизбежно повлекло бы расторжение договора N 292 от 23.12.2013. При этом расторжение указанного договора противоречит общественным интересам, поскольку развитие застроенной территории по договору N 292 от 23.12.2013 осуществляется, в том числе с целью расселения граждан из аварийного жилья.

Таким образом, признание существенным и не зависящим от воли Администрации города Орла обстоятельства, выразившееся в изменении действующего законодательства в области охраны памятников истории и культуры, в частности установления защитных зон объектов культурного наследия, в рамках дела № А48-10610/2018 не подлежит доказыванию вновь.

Как указывает истец, право государственной или муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № 57:25:0020402:25 (

<

...>, 44а, 446) и № 57:25:0020402:9 (

<

...>, 14а, 146) не было зарегистрировано, в ходе исполнения договора АО «Специализированный застройщик «Зенит» стало известно о расположении на территории частного домовладения и гаража, потребовавшего их выкуп истцом и уточнение границ земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ) на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Согласно п. 9 ст. 1, п.п. З п. 2, п. 6 ст. 30 ГрК РФ, строкой 1 таблицы 52.1 ст.52, п. 2 ст. 52, таблицей 53.1 ст. 53 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденных решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС, в зоне ОЖ вид использования недвижимости: индивидуальные жилые дома (код 1.110) и гаражи индивидуального легкового автотранспорта (код 14.110) не относятся к основным видам разрешенного использования, то есть не соответствуют градостроительному регламенту для данной территориальной зоны.

Согласно ч. 6. ст. 46.1 ГрК РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В соответствии с п. 1.2 Договора и в приложении № 2 к нему указаны здания: многоквартирные дома, подлежащие сносу (п. 1), а также здания, строения и сооружения, не соответствующие градостроительному регламенту (п. 3): гараж по ул. 2-Посадская, 14 и здание по ул. Карачевская, 46 г.

В силу п. 4.2.8, 4.2.11 Договора развития застроенной территории Администрация обязана принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в срок, установленный планом-графиком, а также предоставить Застройщику в соответствии с земельным законодательством земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Согласно п.п. 4.3.1, 4.3.2 Договора развития застроенной территории застройщик имеет право приобретать права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а также приобретать права на земельные участки в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Проанализировав условия заключенного между сторонами Договора развития застроенной территории от 23.12.2013 №292, судебная коллегия приходит к выводу, что предоставление занятых гаражом и домовладением земельных участков Застройщику договором не предусматривалось.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:9 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел  06.09.2017, а право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:25 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 15.03.2018. Следовательно, право распоряжения земельными участками путем их перераспределения возникло у ответчика после 15.03.2018.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013).

Вместе с тем, учитывая изложенные выше обстоятельства, в материалы дела не представлено доказательств, что получение права распоряжения земельными участками после 15.03.2018, с учетом внесенных в п. 10 Плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору (приложение № 4 к договору № 292 от 23.12.2013 изменений, являлось единственным, необходимым и достаточным препятствием, не позволившим истцу получить соответствующую выгоду.

В силу пункта 6 статьи 46.2 ГрК РФ, лицо, осуществившее развитие застроенной территории, получает право на приобретение в соответствии с гражданским и земельным законодательством на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд. Таким образом, по окончании реализации спорного договора застройщик получает определенный доход.

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что договор сторонами не расторгнут, срок реализации проекта не истек, строительство дома осуществляется и до настоящего времени не завершено, возможность реализации квартир и получения прибыли застройщиком не утрачена, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие упущенной выгоды на данном этапе реализации проекта.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что разница в стоимости затрат на строительство в соответствующие периоды времени не подлежит квалификации как упущенная выгода, поскольку истцом не представлено доказательств того, что при обычных условиях гражданского оборота общество имело реальную возможность и получило бы заявленный доход до окончания реализации всего проекта целиком. Более того, такая разница не имеет причинно-следственной связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по спорному договору, поскольку нарушение срока предоставления земельного участка произошло вследствие существенных и не зависящих от воли Администрации города Орла обстоятельств.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды, представляющей собой разницу в стоимости затрат на строительство в соответствующие периоды, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статей 15, 393 ГК РФ и исходит из того, что истец не доказал фактическое возникновение упущенной выгоды и причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и убытками истца. При этом судом учтено, что нарушение срока предоставления земельного участка произошло не по вине ответчика, а в связи с существенным изменением обстоятельств, срок реализации проекта по договору № 292 от 23.12.2013 истцу восстановлен на основании решения суда по делу № А48-10610/2018, истцом не представлено доказательств того, что именно несвоевременное предоставление земельного участка лишило застройщика возможности получить больший доход, чем тот, на который истец претендует по окончании реализации настоящего проекта, как и не представлено доказательств того, что при обычных условиях гражданского оборота общество имело реальную возможность и получило бы заявленный доход.

Таким образом, решение Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 подлежит отмене на основании п. 2 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, в связи с недоказанностью имеющих значение обстоятельств, которые суд считал установленными. В удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины в размере 105 201 руб. согласно ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика, а в связи с уменьшением размера исковых требований, государственная пошлина в сумме 21 247 руб. 00 коп. подлежит возвращению истцу из федерального бюджета Российской Федерации.

руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 по делу №А48-2480/2019 отменить. 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить акционерному обществу «Специализированный застройщик «Зенит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302030, 

<

...>) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 21 247 руб. 00 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

председательствующий судья

ФИО1 

судьи

ФИО2 

ФИО3