Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-49518/2019

26 июня 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  26 июня 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр СМОЛЬНЫЙ 1/Б, ОГРН:  1027809244561)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Морис" (адрес:  Россия 194354, Санкт-Петербург, ул.Есенина д.7)

о взыскании, расторжении договора и выселении, встречному иску о признании дополнительного соглашения в части недействительным

при участии

- от Комитета: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.11.2019,

- от Общества: представитель ФИО3, на основании доверенности от 15.07.2019, 

 

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Морис" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 601 697 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.03.2014 по 31.07.2015 и с 01.02.2016 по 31.03.2016, 1 354 461 руб. 09 коп. пеней за период с 11.03.2014 по 24.12.2018, расторжении договора аренды от 14.11.2011 № 02/ЗК-07980 и выселении с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> участок 63(западнее дома 64, литеры А).. 

Определением от 21.10.2019 встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Морис" к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" о признании п. 3.4, 3.10 Дополнительного соглашения № 2 от 17.10.2016 к договору аренды земельного участка от 14.11.2011 № 02/ЗД-07980 недействительными принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском по настоящему делу. 

Распоряжением Заместителя Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2019 на основании статьи 18 АПК РФ настоящее дело передано на рассмотрение судье Балакир М.В.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, просил во встречном иске отказать.

Представитель ответчика просил в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворив встречные исковые требования.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 14.11.2011 заключен договор № 02/ЗК-07980 аренды земельного участка общей площадью 162 кв. м с кадастровым номером 78:36:5528:1056, расположенного по адресу: 

<

...> участок 63 (западнее дома 64, литеры А).

Обращаясь в суд, истец указал, что обязательства по перечислению платежей ответчиком не исполнены надлежащим образом, задолженность по арендной плате за периоды с 01.03.2014 по 31.07.2015 и с 01.02.2016 по 31.03.2016 составляет 601 697 руб. 70 коп.

В связи с выявленными нарушениями ответчиком условий договора истец направил ответчику претензию от 24.12.2018 N 6756-пр./18, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Передача истцом имущества ответчику в пользование подтверждается имеющимися в деле доказательствами, тогда как доказательства внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора в деле отсутствуют.

Поскольку сведений о наличии у ответчика аргументированных возражений в деле не имеется, и материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании суммы задолженности в размере, указанной в просительной части иска, то есть в размере 601 697 руб. 70 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в размере 1 354 461 руб. 09 коп. пеней за период с 11.03.2014 по 24.12.2018 на основании пункта 5.2 договора, в соответствии с которым в случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет пеней, представленный истцом, судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспорен.

Доказательств оплаты суммы неустойки ответчиком не представлено.

Таким образом, поскольку в указанный в иске период Общество пользовалось земельным участком, однако плату за него не вносило, не доказало отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, требование Учреждения в части взыскания задолженности по пеням также подлежит удовлетворению.

Учреждением также заявлено требование о расторжении договора.

Согласно пункту 6.3.3 договор может быть досрочно расторгнут при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Материалами дела подтверждается, что за ответчиком числится задолженность за периоды с 01.03.2014 по 31.07.2015 и с 01.02.2016 по 31.03.2016, что свидетельствует о наличии основания для расторжения договора, предусмотренного пунктом 6.3.3 договора. претензией от 24.12.2018 истец предложил оплатить задолженность, добровольно расторгнуть договор и освободить занимаемый объект.

С учетом изложенного требование Учреждения о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору. В связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленный ему по договору земельный участок, поэтому требование о выселении также подлежит удовлетворению.

Заявляя встречный иск, Общество ссылается на недействительность п. 3.4, 3.10 Дополнительного соглашения № 2 от 17.10.2016 к договору аренды земельного участка от 14.11.2011 № 02/ЗД-07980.

Между Обществом и Учреждением 17.10.2016 заключено дополнительное соглашение № 2 к вышеуказанному договору аренды. Одним из условий данного соглашения являются следующие пункты: 3.4. Арендная плата за пользование Участком устанавливается в рублях.

С 25.03.2014 величина годовой арендной платы А год за пользование Участником составляет 734 645 руб. 76 коп. Арендная плата за пользование Участком устанавливается в рублях.

С 15.06.2015 по 27.07.2015 года величина годовой арендной платы (А год) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка   недвижимости   (Кд),   ежегодно   устанавливаемый   Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 444 776 руб. 84 коп.

Плата за аренду Участка в месяц (А месячн) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 37064 руб. 74 коп.

В 2014 году величина Кд составляет 1, 2.

В 2015 году 1 квартал величина Кд составляет 1, 25.

В 2015 году 2, 3, 4 квартал величина Кд составляет 1, 2.

В 2016 году величина Кд составляет 1,2.

Пунктом 3.10 предусмотрено условие, что денежные средства, уплаченные Арендатором в качестве арендной платы по договору, засчитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы по договору, срок исполнения которого наступил ранее, вне зависимости от периода, указанного Арендатором в расчетном документе.

Данное требование, по мнению Общества, не соответствует действующему российскому законодательству, поскольку платежи предусмотрены договором от 14.11.2011 года ежемесячные.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Представитель Общества указал на то, что данное соглашение подписано сторонами 17 октября 2016 года, то есть, изменена арендная плата за те периоды, обязательства по которым ООО «МОРИС» уже были исполнены соответственно в 2014 и 2015 году, изменения внесены в 2016 году за 2014 и 2015 год, то есть «задним» числом. Как полагает организация, данным соглашением не предусмотрено, что данное оспариваемое соглашение распространяется на правоотношения, которое возникли у сторон до заключения дополнительного соглашения № 2 от 17.10.2016 года, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. В данном пункте дополнительного соглашения № 2 от 17.10.2019 года отсутствует условие о том, что разницу между суммами уже оплаченными по арендной плате и измененной арендной платой за периоды 2014 и 2015 года ООО «МОРИС» должно оплатить до конкретной даты.

           Рассмотрев встречный иск Общества, суд также не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

17.10.2016 стороны подписали дополнительное соглашение N 2 Заключением Дополнительного соглашения N 2 стороны реструктуризировали задолженность ответчика и определили порядок ее погашения. В соответствии с п.3 дополнительного соглашения от 27.02.2015 Общество обязано в течение двух месяцев с даты подписания дополнительного соглашения предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка. изготовленную ГУП «ГУИОН», однако Обществом указанное требование не исполнило, и  подготовило ведомость только в 2016 году.

На основании  данных ведомостей ( от 09.04.2014 № 37310Г14/1 и от 23.06.2015 № 3052Г-15/1), заказчиком которых было само Общество, и было подписано дополнительное соглашение от 17.10.2016 № 2 к договору. Данное соглашение подписано ответчиком без протокола разногласий, Обществом не были оспорены также и данные ведомости ГУП ГУИОН.

В Санкт-Петербурге арендная плата за земельные участка, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379. В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Что же касается п.3.10 соглашения, то по правилам п.1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника  перед кредитором, исполненное зачитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполнение засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований ( п.3 статьи 319.1 Кодекса).

Таким образом, в случае, если должник не воспользовался правом выразить свою волю в момент исполнения обязательства в форме указания назначения платежа, то исполнение засчитывается в погашение обязательств, срок исполнения которых наступил ранее. Иное толкование повлекло бы необоснованное начисление пени при фактическом нахождении денежных средств в распоряжении арендодателя.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Морис" в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" 601 697 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.03.2014 по 31.07.2015 и с 01.02.2016 по 31.03.2016, 1 354 461 руб. 09 коп. пеней за период с 11.03.2014 по 24.12.2018 по договору аренды от 14.11.2011 № 02/ЗК-07980.

Расторгнуть договор аренды от 14.11.2011 № 02/ЗК-07980.

Выселить общество с ограниченной ответственностью "Морис" с занимаемого земельного участка по адресу: 

<

...> участок 63(западнее дома 64, литеры А).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Морис" в доход федерального бюджета 44 562   руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.