Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-7528/2021

г. Пенза

27 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  22 декабря 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 27 декабря 2021 года 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Парк Рояль» (Изумрудная 

<

...>, Засечное с., Пензенский район, Пензенская область, 440514; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Термодом» (Радужная 

<

...>, Засечное с., Пензенский район, Пензенская область, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1693525 руб. 69 коп. 

при участи:

от ответчика - представитель ФИО1 (доверенность)

от третьего лица - представитель ФИО2 (доверенность)

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Парк Рояль» о взыскании суммы 1693525 руб. 69 коп., в том числе: 1565045 руб. 46 коп. – задолженность по договору аренды земельного участка № 61/19 от 06.11.2019 за период с февраля 2020 года по май 2021 года, 128480 руб. 23 коп. – пени за период с 22.01.2020 по 07.05.2021. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему.

Представитель 3-его лица в судебном заседании пояснил, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд, с учетом мнения представителей ответчика и 3-его лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей ответчика и 3-его лица, арбитражный суд установил.

В целях поддержки пострадавших участников долевого строительства на основании Закона Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Пензенской области» (далее – Закон Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО), постановления Губернатора Пензенской области от 07.09.2017 №69 «Об утверждении Порядка оценки соответствия инвестиционного проекта критериям, установленным частью 1 статьи 5 Закона Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Пензенской области» инвестор – ООО ПКФ «Термодом» прошло процедуру смены застройщика по проблемному объекту – дом №1 (стр.) 6 корпус по ул. 8-е Марта в г. Пензе.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 29.01.2019 о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «Пензастрой» по делу №А49-10760/2016 ООО ПКФ «Термодом» приняло на себя обязательство по завершению строительства жилого дома (стр.) №1, корпус 6, 1 этап строительства по ул. 8-е Марта в г. Пензе.

            Между ООО ПКФ «Термодом» (инвестором) и Правительством Пензенской области в отношении МКД стр.1, корпус 6 по ул.8-е Марта в г.Пензе было заключено соглашение от 25.10.2019, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство по завершению строительства проблемного объекта и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а Правительство Пензенской области приняло на себя обязательство рассмотреть вопрос о предоставлении инвестору земельного участка (участков) в соответствии с Земельным законодательством Российской Федерации.

            Распоряжением Губернатора Пензенской области от 25.10.2019 №573-р инвестиционный проект по завершению строительства МКД стр.1, корпус 6 по ул.8-е Марта в г.Пензе признан масштабным. При этом также было определено, что ООО ПКФ «Термодом» имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов указанных далее земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007005:6469 (срок аренды 4 года), для чего ему необходимо обратиться в Управление муниципального имущества города Пензы для заключения договора аренды.         

            На основании п.п.3 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, закона Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО, распоряжения Губернатора Пензенской области от 25.10.2019 №573-р между Управлением муниципального имущества города Пензы (арендодатель) и ООО ПКФ «Термодом» (арендатор) 06.11.2019 заключен договор аренды земельного участка №61/19, во исполнение которого арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007005:6469 площадью 9576 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями.

            Согласно п.3.1. договор заключен на 4 года с 06.11.2019 по 05.11.2023.

            По акту приема-передачи от 06.11.2019 указанный земельный участок передан арендодателем в арендное пользование арендатору.

            08.11.2019 договор аренды №61/19 от 06.11.2019 зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке.

            Годовая арендная плата за пользование спорным земельным участком была установлена в размере 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п.1.2.3. постановления Правительства Пензенской области №552-пП от 08.10.2015 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов».

В связи с чем, согласно п.3.3. договора аренды №61/19 от 06.11.2019 арендная плата составила: 27664585 руб. 20 коп. (кадастровая стоимость) х 0,1% = 27664 руб. 59 коп. в год (2305 руб. 38 коп. в месяц).

 Дополнительным соглашением от 03.12.2019 стороны исключили из договора п.7.1., запрещающий оформление уступки прав и обязанностей без согласия арендодателя.

            Обязательства по завершению строительства МКД по ул. 8-е Марта ООО ПКФ «Термодом» были исполнены, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №58-29-062-2019 от 27.12.2019.  

            22.01.2020 между ООО ПКФ «Термодом» (инвестор) и ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» (правопреемник) подписано соглашение №3, по условиям которого ООО СЗ «Пар Рояль» в связи с ограниченным сроком освоения земельных участков, в целях получения своевременного финансирования строительства многоквартирных домов инвестор в порядке и на условиях, оговоренных настоящим соглашением, передает правопреемнику права и обязанности по реализации масштабного инвестиционного проекта по завершению строительства дома №1 (стр.) 6 корпус по ул. 8 Марта в г. Пензе (далее – МИП) в части строительства многоквартирного, паркинга и автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1007005:6469 в соответствии с действующим законодательством РФ, Бизнес-планом МИП, договором; по выполнению бизнес-Плана МИП в части строительства и создания комфортной городской среды на месте расселения ветхой застройки; заключает договоры и совершает сделки, направленные на реализацию условий настоящего соглашения; осуществляет строительство объекта на участке; выполняет обязанности застройщика, установленные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.  

             По договору уступки требования (цессии) от 22.01.2020 ООО ПКФ «Термодом» передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль». Дата регистрации уступки прав (аренда) – 27.01.2020. Дата начисления арендной платы новому арендатору – с 22.01.2020.

             Письмом от 13.02.2020 ООО ПКФ «Термодом» известило Управление муниципального имущества г.Пензы о заключении сторонами договора уступки (цессии) от 22.01.2020.

            Дополнительным соглашением от 26.02.2020 Управление муниципального имущества города Пензы и ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» продлили срок действия договора аренды №61/19 от 06.11.2019 на три года до 05.11.2026. 

Уведомление об изменении арендной платы с 01.01.2020 по 26.05.2020 истцом в материалы дела не представлено, но согласно представленному расчету годовой размер арендной платы определялся умножением кадастровой стоимости земельного участка 27664585 руб. 20 коп. на ставку рефинансирования ЦБ РФ – 6,25% годовых, в связи с чем, годовой размер арендной платы по расчету истца составил 1729036 руб. 58 коп. (144086 руб. 38 коп.).

 При этом размер арендной платы определялся истцом в соответствии с п.2.1. постановления Правительства Пензенской области №552-пП от 08.10.2015 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок №552) по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке); Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка. 

            Уведомлением №9/1608 от 28.04.2021 истец сообщил ответчику о следующем изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019: с 27.05.2020 арендная плата составляет 829937 руб. 6 коп. в год (69161 руб. 46 коп. в месяц); с 01.01.2021 арендная плата составляет 1250439 руб. 25 коп. в год (104203 руб. 27 коп. в месяц).

             Размер арендной платы определялся истцом в соответствии с пунктом 2.2. Порядка №552 в период с 27.05.2021 по 31.12.2020 умножением кадастровой стоимости земельного участка 27664585 руб. 20 коп. на 3%, а с 01.01.2021 в соответствие с пунктом 2.1 Порядка №552 определения размера арендной платы, утвержденный Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 №552-пП умножением указанной кадастровой стоимости земельного участка на ставку 4,52%.

           Таким образом, истец считает, что в связи с имевшим место переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 от ООО ПКФ «Термодом» к ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» специальная норма - п.1.2.3. Порядка №552 в отношении земельных участков, предоставленных для реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с Законом Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Пензенской области», к ответчику не подлежит применению.

            Ответчик и третье лицо с данной позицией не согласны и считают, что, переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 от ООО ПКФ «Термодом» к ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» на размер арендной платы не влияет, и она должна оплачиваться и фактически оплачивалась ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» в прежнем размере, в соответствии с условиями договора аренды.

             Суд считает, что требования истца заявлены не обосновано и не подлежат удовлетворению исходя из следующего. 

            Согласно п.п.7 п.1 ст.1 и п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

            В силу п.1 ст.424 ГК РФ и ст.39.7 ЗК РФ плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

            Исходя из разъяснений, изложенных в п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Поскольку спорный земельный участок относится к землям право собственности на которое не разграничено, то нормативным актом который подлежит применению к спорным правоотношениям является Порядок №552.

           Согласно п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

           Иное договором аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 не предусмотрено.

           О состоявшемся переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 к ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» Управление муниципального имущества города Пензы было уведомлено письмом исх. №102/ю от 13.02.2020.

            Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 не оспорен.  

            ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» вступило в действующий договор аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 в качестве арендатора на место ООО ПКФ «Термодом».

           Согласно ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

            В силу ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствие с п.3.6. Порядка №552 при передаче арендатором в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, в том числе прав и обязанностей, указанных в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

            Таким образом, в связи с имевшей место уступкой и заменой стороны в договоре к ООО «Специализированный застройщик «Парк Рояль» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора с применением льготной ставки 0,1% от кадастровой стоимости участка. 

           Арбитражный суд исходит из того, что в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007005:6469 предоставлялся именно для реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с Законом Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО. То, что распоряжением Губернатора Пензенской области от 25.10.2019 №573-р в рамках масштабного инвестиционного проекта земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007005:6469 предоставлялся ООО ПКФ «Термодом», ответчика права на применение льготного размера арендной платы не лишает.          

            Схожая по смыслу правовая позиция, а именно о сохранении льготного размера арендной платы при смене арендатора в случае приобретения объектов недвижимости и соответственно вступлении покупателя в договор аренды земельного участка содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 №305-ЭС18-22413.

 Кроме того, вступившим в законную силу решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 был признан недействующим с даты его принятия пункт 2.1 Порядка №552, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» в первоначальной редакции, а также в редакции постановлений Правительства Пензенской области от 02.08.2016 № 395-пП, от 23.01.2017 № 17-пП как несоответствующий установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» принципу экономической обоснованности. В связи с чем, арендная плата с 22.01.2020 по 26.05.2020 определена истцом в соответствии с недействующим нормативно-правовым актом.

            С учетом изложенного общая сумма арендной платы за период с 22.01.2020 по май 2021 года должна составить 37258 руб. 08 коп. (2305,39 / 31 х 5 + 2305,39 х 16).

            Всего за указанный период согласно карточке лицевого счета ответчик оплатил 53767 руб. 41 коп. платежными поручениями от 15.10.2020, от 15.12.2020 и от 17.03.2021.

            Следовательно, задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует.

            Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 1565045 руб. 46 коп., начисленные им в связи с просрочкой внесения арендатором арендной платы за период с 22.01.2020 по 07.05.2021 согласно п.5.1 договора аренды земельного участка №61/19 от 06.11.2019 (в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки) согласно представленном расчету.

           Учитывая выше изложенное в отношении задолженности по арендной плате, арбитражный суд не может согласиться с указанным расчетом истца, поскольку он выполнен с применением неверного размера ежемесячной арендной платы. 

           С учетом подлежащего применению к спорным правоотношениям размера арендной платы и имеющихся в деле сведений по оплате общая сумма пени согласно расчету суда за спорный период составит 3163 руб. 60 коп.

Платежным поручением №107 от 29.09.2021 ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 3022 руб. 04 коп. В назначении платежа указано «оплата по договору аренды №61/19 от 06.11.2019».

Письмом от 20.10.2021 исх. №240/з ответчик просил истца назначением платежа по платежному поручению №107 от 29.09.2021 считать «оплата пени по договору аренды №61/19 от 06.11.2019 за период с 22.01.2020 по 07.05.2021».

А также платежным поручением №183 от 20.12.2021 ответчик перечислил истцу в счет уплаты пени по договору №61/19 от 06.11.2019 денежные средства в размере 142 руб.

Всего в счет уплаты пени по договору №61/19 от 06.11.2019 ответчик перечислил истцу денежные средства в общей сумме 3164 руб. 04 коп.

           Поскольку ответчик пени оплатил, то основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания пени также отсутствуют. 

           Таким образом, оценив доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, руководствуясь приведенными нормативными положениями и их разъяснениями, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

            Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст.110 АПК РФ. Поскольку истец является органом местного самоуправления и от уплаты государственной пошлины освобожден (п.1.1. п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), то вопрос о взыскании государственной пошлины в федеральный бюджет не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

 

                                                            Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Парк Рояль» о взыскании 1693525 руб. 69 коп. оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья               С. А. Новикова