/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-32620/2018

Дело № А65-15774/2017

г. Казань

28 мая 2018 года

Резолютивная часть определения объявлена – 24.05.2018.

Полный текст определения изготовлен – 28.05.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» – Вайгачева Е.Н., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт», г. Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 (председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.)

по делу № А65-15774/2017 

по иску муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), г. Набережные Челны, к обществу с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» (ОГРН 1141650021523, ИНН 1650297664), г. Набережные Челны, о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 № 4242-АЗ, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 205 671 руб., неустойки (пени) в размере 709 740 руб. 24 коп., с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ФАН», Галиева Руслана Юрьевича, общества с ограниченной ответственностью «СитиФарм», Барышникова Александра, Варлыгиной Марины Валерьевны, Мосийчук Марии Анатольевны, Гумерова Марселя Миргасимовича, Суфиянова Алмаза Расимовича, общества с ограниченной ответственностью «МИЛФАРМ», Шайхутдинова Марса Азатовича, Гимазовой Ифиры Шайхелисламовны, общества с ограниченной ответственностью «Кызыл-Яр XXI», Централизованной религиозной организации Волго-Вятское Объединение Церкви Христиан-Адвентистов Седьмого Дня, Зарипова Марата Илдусовича, Глазкова Олега Владимировича, Магсумова Фарида Хафизовича, общества с ограниченной ответственностью «Яблоко»,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – исполком) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» (далее – общество) о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 № 4242-АЗ, взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 205 671 руб., неустойки (пени) в размере 709 740 руб. 24 коп. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений, расположенных по адресу: г. Набережные Челны, бульвар Академика Рубаненко, д. 6 (1/07). 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018, требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу исполкома задолженность по арендной плате в размере 3 205 671 руб., неустойку в размере 709 740 руб. 24 коп., требование в части расторжения договора аренды земельного участка от 12.03.2014 № 4242-АЗ оставлены без рассмотрения.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Исполком в отзыве просит в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебные акты правильными. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв, 24.05.2018 на 15:00.

После перерыва в связи с болезнью судьи Ананьева Р.В. определением от 24.05.2018 произведена замена на судью Фатхутдинову А.Ф. рассмотрение жалобы начато заново.

Исполком просил рассмотреть кассационную жалобу без участия его представителя, полагает доводы кассационной жалобы необоснованными, судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановлений исполкома от 16.04.2013 № 2547, от 29.01.2014 № 418 между исполкомом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2014 № 4242-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв. м, находящийся по адресу: г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды, земельный участок предоставляется для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие, банк, парикмахерская) - общежитие, офисы. Договор заключен сроком до 25.10.2053 (пункт 3.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте – 82%: из них 51,66% – под общежитие, 30,34% – под офисы, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 189 659 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным. 

Согласно пункту 3.6 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. 

Актом приема-передачи от 12.03.2014 подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан 04.09.2014, о чем внесена запись 16-16-79/005/2014-511. 

Обществом обязательства по оплате арендных платежей за период пользования землей, по мнению исполкома, исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем, по расчету исполкома образовалась задолженность за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 в размере 3 205 671 руб. 

Обществу направлена претензия от 28.04.2017 № 06/258п с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей, однако требование оставлено без удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения исполкома в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суды двух инстанций исходили из того, что здание № 106, расположенное на спорном земельном участке, не относится к многоквартирным домам, в соответствии с чем на данном основании договор не может быть признан недействительным. 

В связи с признанием договора действующим, доказательств внесения платежей за пользование земельным участком ответчиком не представлено. 

К договору применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с положениями статьей 307 – 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74), размер годовой арендной платы определяется по формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению. Размер относящейся на ответчика площади земельного участка (4 523,94 кв.м – 82 %), кадастровая стоимость и налоговая ставка ответчиком не оспаривается. 

Ответчик полагал неправомерным применение поправочного коэффициента 10 в расчетах, произведенных исполкомом за 2016, 2017 годы. Указывал, что он осуществлял оплату исходя из ранее применяемого коэффициента 1 под общежитие и 2 под офисы, что следует из расчета истца за 2014, 2015 годы. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10; поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением – 2; под жильё, со значением – 1. 

Судами двух инстанций установлено, что исполком в 2014, 2015 годах производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 1 (под общежитие) и 2 (под офисы), а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10 (торговля). При этом, ответчик за весь спорный период оплачивал арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 1 и 2, в соответствии с определением доли занимаемой площади под общежитие – 51,66 %, под офисы – 30,34 %. 

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. 

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. 

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2014 № 3/4 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка. 

В данном случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:52:070101:0141 под жилую застройку многоэтажную площадью 5580 кв. м, изменено при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв. м, находящегося по адресу: г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6 (1/07) и постановки его на кадастровый учет 05.07.2012, с указанием вида разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие). 

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения. 

В связи с чем произведенный исполкомом расчет размера арендной платы за 2016, 2017 годы. с учетом примененного поправочного коэффициента 10, признан судами правильным. 

Аналогичные подходы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516. 

Обществом указано, что жилые помещения, расположенные в вышеуказанном здании относятся к частному жилищному фонду коммерческого использования. 

Общество, ссылаясь на пункт 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», считает вышеназванный договор аренды недействительной сделкой, поскольку земельный участок под многоквартирным домом является собственностью ответчика в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

В силу частей 3, 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Вместе с тем, как верно установлено судами и следует из материалов дела, здание, располагающееся на земельном участке, предоставленном в аренду, многоквартирным домом не является. 

В материалах делу отсутствуют доказательства регистрации помещений в данном доме в качестве жилых помещений. Отсутствует какая-либо регистрация граждан в этом доме как месте их постоянного проживания.

Представитель общества в суде кассационной инстанции подтвердил, что часть помещений в здании используется исключительно для сдачи гражданам для временного проживания по условиям коммерческого найма на основании краткосрочных договоров, оплата за проживание устанавливается приказами общества. Стоимость проживания не зависит от количества потребляемых проживающими коммунальных услуг и не рассчитывается на основании актов местного самоуправления г. Набережные Челны, у общества отсутствует лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами (письмо общества от 10.07.2017, л.д. 137, т. 1).

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (пункт 1 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации); специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации); жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части (пункт 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

С учетом определенных законом целей использования жилищного фонда, с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.

Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда, собственники которого владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению в пределах, установленных законодательством.

Кроме того, суды исходили из того, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Учитывая вышеизложенное, иск в части взыскания с общества арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 в размере 3 205 671 руб. правомерно удовлетворен судами. За период с 01.12.2014 по 23.03.2017 обществом произведена оплата арендных платежей с нарушением сроков внесения, в связи с чем исполкомом начислена неустойка в размере 709 740 руб. 24 коп. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. 

Таким образом, предусмотрена неустойка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. 

Согласно пункту 5.2 договора, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с января 2015 года по 26.04.2017, ходатайств о снижении неустойки не заявлено, в связи с чем требование исполкома о взыскании неустойки в размере 709 740 руб. 24 коп. правомерно удовлетворено судами.

Требование исполкома о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2014 № 4242-АЗ оставлено без рассмотрения. В указанной части судебные акты не обжалуются.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию общества в судах двух инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу № А65-15774/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                      С.Ю. Муравьев

Судьи                                                                           В.А. Карпова

                                                                                     А.Ф. Фатхутдинова