АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-23202/2019

г. Владивосток

21 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об истребовании сданного в наем имущества,

встречное исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:03003:1867, площадью 790кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Влад-Дом", Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока, Управление градостроительства Администрации г. Владивостока 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" представитель ФИО2 по доверенности  от 19.05.2020, диплом от 19.05.2009 №29824, паспорт;

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока – представитель  ФИО3 по доверенности 17.12.2019 № 28/5-10019, диплом, удостоверение;

от Управления градостроительства Администрации города Владивостока – представитель ФИО3 по доверенности от 23.06.2020, диплом, удостоверение;

от Администрации города Владивостока – представитель ФИО3, по доверенности от 13.12.2019, диплом, удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс"  (далее – общество, ООО "Оптима Плюс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края  с исковым заявлением  к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление, УМС г.Владивостока, УМС) об истребовании сданного в наем имущества земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, расположенный по адресу: 

<

...>.

Исковые требования заявлены ООО "Оптима Плюс" с отсылкой к статьям 309,310, 398, 606, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), государственную регистрацию договора и обоснованы неисполнением УМС своей обязанности по договору аренды по фактической передаче земельного участка арендатору. Полагает договор аренды земельного участка заключенным в соответствии с требованиями законодательства. Указывает, что цели назначения аренды земельного участка, соответствуют видам разрешенного использования в имеющейся территориальной зоне и правилам землепользования и застройки.

УМС требования оспорило, представило в материалы дела отзыв, в котором указало, что экземпляр договора аренды, представленный обществом в обоснование своих требований в суде и ранее в досудебном порядке в УМС, подписан неуполномоченным лицом в нерабочий день, подпись не заверена печатью департамента, отсутствуют приложения к договору. На государственную регистрацию подан незаключенный договор аренды земельного участка.

Определениями от 15.11.2019, от 16.12.2019 от 29.10.2020, от 08.09.2020 суд  в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по ПК), Владивостокский городской округ в лице Администрации г.Владивостока (далее – ВГО, администрация), Управление градостроительства Администрации г.Владивостока (далее – УГА), общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Влад-Дом" (далее – ООО УК "Влад-Дом", управляющая компания). 

Определением от 29.01.2020 суд в порядке статей 124, 159 АПК РФ изменил  наименование третьего лица с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края  на Министерство  имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО).

МИЗО в отзыве на иск поддержало позицию УМС по иску ООО "Оптима Плюс".

Управление Росреестра по ПК в отзыве на иск пояснило, что отсутствие заверения подписи печатью не является основанием для признания сделки незаключенной. Сведения и документы об уведомлении МИЗО о произведенной государственной регистрации договора аренды в Управлении Росреестра отсутствуют.

Определением от 08.09.2020 суд в порядке статьи 132 АПК РФ принял к производству встречное исковое заявление УМС г.Владивостока о признании отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, площадью 790 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которое обосновано ничтожностью договора аренды, заключенного с нарушением норм земельного законодательства, а использование земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре, приведет к нарушению законных прав и охраняемых интересов третьих лиц, что корреспондирует к части 2 статьи 168 ГК РФ. 

ООО "Оптима Плюс" полагает встречный иск не подлежащим принятию, поскольку учитывая количество судебных заседаний по делу, совместное рассмотрение первоначальных и встречных требований не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. По существу требования встречного иска оспаривает полагает документально не подтвержденным наличие территории общего пользования в границах спорного ЗУ. Указывает, что границы ЗУ, необходимого для эксплуатации дома № 60 по ул. Окатовая в соответствии с требованиями законодательства не определены.

МИЗО полагает требования встречного иска подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В настоящем судебном заседании представители ООО "Оптима Плюс" и УМС свои требования и позиции по делу поддержали.

Представитель УГА и администрации г.Владивостока поддержал требования УМС, требования ООО "Оптима Плюс" полагает не подлежащими удовлетворению.

Управление Росреестра, управляющая компания, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного  разбирательства, в судебное  заседание  не явились. В соответствии  со статьей 156 АПК РФ судебное  заседание проводится в отсутствие, указанных лиц.

В настоящем судебном заседании судом на обсуждение сторон  вынесен вопрос о злоупотреблении правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.

Представить УМС, ссылаясь на хронологию предварительного согласования вопроса о предоставлении земельного участка, чрезмерную длительность процесса подписания и регистрации договора, полагает, что ООО "Оптима Плюс" в рассматриваемом случае выходит за допустимые пределы осуществления гражданских прав.

Представитель общества пояснил, что в действиях ООО "Оптима Плюс" признаки злоупотребления правом отсутствуют, общество действовало добросовестно.

Из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле следует, что 17.10.2012 ООО "Оптима Плюс" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 850кв.м. с предварительным согласованием места размещения многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для функционирования зоны застройки многоэтажными жилыми домами в районе ул. Окатовая, 60 г.Владивосток, с целью дальнейшего оформления земельного участка в аренду для строительства.

17.09.2013 департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края издано распоряжение № 2219-рз о предварительном согласовании ООО "Оптима Плюс" места размещения по адресу Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Окатовая, д.60 многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры (далее – объекты) на земельных участках, в том числе площадью 555кв.м., площадью 790кв.м. Утверждены акты о выборе земельных участков (далее - ЗУ) для строительства  объектов со схемами расположения земельных участков на кадастровом плане территории. 

16.08.2013 УГА администрации г.Владивостока издало Распоряжение № 1718  о выдаче актов о выборе ЗУ для строительства.

25.04.2014 принято решение о постановке на кадастровый учет спорного земельного участка кадастровый номер 25:28:030003:1867.

15.08.2016 в департамент поступило обращение ООО "Оптима Плюс" о принятии решения о предоставлении обществу  ЗУ с кадастровым номером 25:28:030003:1867 для строительства спорного объекта.

17.11.2016 Департаментом издано распоряжение №1049-вр о предоставлении ООО "Оптима Плюс" земельного участка, местоположение: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Окатовая, д.60, в соответствии с которым обществу из земель населенных пунктов предоставлен, земельный участок площадью 790кв.м. с кадастровым номером 25:28:030003:1867 в аренду сроком на 10 лет, разрешенное использование: стоянки автомобильного транспорта, в целях строительства многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры. Запретить на части ЗУ площадью 525кв.м. капитальное строительство в связи с нахождением участка в красных линиях (автомобильная дорога). Установить на части ЗУ площадью 525кв.м. ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в охранной зоне инженерных коммуникаций. 

17.04.2017 Депаратамент направил в адрес ООО "Оптима Плюс" письмо № 20/9385 с приложением проекта договора №28-Ю-22327, в котором разъяснил относительно способов подписания проекта договора (посредством подачи в МФЦ, у специалиста департамента).

В материалы дела представлен экземпляр договора №28-Ю-22327 от 28.10.2017 аренды земельного участка, между департаментом (арендодатель) и ООО "Оптима Плюс" (арендатор) (далее – договор, спорный договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель на основании распоряжения №1049-вр от 17.11.2016 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030003:1867 из земель населенных пунктов, площадью 790кв.м., местоположение: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Окатовая, д.60, разрешенное использование стоянки автомобильного транспорта, цель предоставления: строительство многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры, в границах указанных в кадастровом паспорте.

22.11.2018 обременение в виде аренды  земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, площадью 790 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> по договору №28-Ю-22327  в пользу ООО "Оптима Плюс" зарегистрировано Управлением Росреестра по ПК, регистрационная запись № 25:285:03003:1867-25/001/2018-2. 

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.05.2019 переданы администрации города Владивостока.

На основании постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

22.07.2019 ООО "Оптима Плюс" направило в адрес УМС претензионное письмо с указанием на государственную регистрацию договора  и  требованием передать ЗУ по акту приема- передачи.

Администрация в ответе от 20.09.2019 на претензионное письмо, ссылаясь на информацию предоставленную департаментом, сообщило ООО "Оптима Плюс" об отсутствии оснований для передачи земельного участка по акту. 

При изложенных обстоятельствах стороны обратились в суд с первоначальным и встречным исками.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела доказательства, считает ООО "Оптима Плюс" требования не подлежащими удовлетворению и удовлетворяет встречный иск УМС по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пункт 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

По правилам пункта 12 статьи 85 Земельного Кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования.

Территория, предназначенная для удовлетворения общих интересов населения, которая подлежит использованию неограниченным кругом лиц, не может быть передана для строительства объектов недвижимости.

Указанная позиция изложена в судебных актах, принятых в рамках арбитражного дела № А51-19716/2017 (Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.02.2019 № 303-ЭС18-26155).

Исходя из положений пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии. На чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.

Согласно сведениям из кадастрового паспорта от 25.04.2014,  земельный участок с кадастровым номером 25:28:030003:1867 имеет  общую площадь. 790кв.м., включая  обременения: 525кв.м. красные линии (автомобильная дорога), 525кв.м. охранная зона инженерных коммуникации.

Местоположение ЗУ с кадастровым номером 25:28:030003:1867, согласно кадастровому паспорту, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентиром является жилой дом, по адресу  

<

...>. При этом спорный земельный участок находиться примерно в 9 метрах от ориентира – жилого дома по направлению на запад 

Тот факт, что спорный земельный участок используется фактически для проездов и проходов иными лицами, ООО "Оптима Плюс", не опровергнут.

В рамках рассмотрения дела, специалистом отдела контроля за использованием земель УМС, проведена проверка использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, по результатам которой составлен акт № 626 от 22.07.2020. 

В акте № 626 от 22.07.2020 зафиксировано, что в границах спорного ЗУ ООО "Оптима Плюс" хозяйственная деятельность не осуществляется, строительство не ведется, ЗУ не огорожен, объекты капитального строительства, некапитальные строения отсутствуют, ЗУ участок обществом не используется.

В ходе рассмотрения судом дела Муниципальное казенное учреждение «Комплексное развитие земель и недвижимости г.Владивостока» осуществило инженерно-геодезические измерения и камеральную обработку данных спорного земельного участка, подготовило обзорную схему ЗУ (письмо от 23.07.2020 № 3428/109М), установило нахождение в границах ЗУ, в том числе дороги протяженностью 36м., лестница, площадью 9кв.м., асфальтовая площадка, площадью 153кв.м.

Согласно письму УГА г.Владивостока от 28.07.2020 с приложением обзорной схемы и сведениям публичной кадастровой карты спорный земельный участок частично расположен в санитарно-защитной зоне учетный номер 25.28.2.323.

Доводы общества в данной части с отсылкой на распоряжение  и акт о выборе земельного участка 2013 года отклоняется судом.

16.08.2013 УГА администрации г.Владивостока издало Распоряжение № 1718  о выдаче актов о выборе ЗУ для строительство (Акт от 07.05.2013 №55) и утвердило схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Окатовая, д.60, ООО "Оптима Плюс" для строительства объекта.

Вместе с тем, в  соответствии с Актом от 07.05.2013 №55 комиссия посчитала, что ЗУ пригоден для строительства объекта, только при условии сохранения существующего проезда от ул. Окатовая – ул. Олега Кошевого, а так же указала на необходимость установления санитарно-защитной зоны.

Положениями п. 12 ст. 85 ЗК РФ предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования.

Между тем  названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Более того, исходя из содержания п.12 ст.1 ГрК РФ, п.12 ст.85 ЗК РФ и положений ст. 262 ГК РФ, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Следовательно, основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию.

На основании изложенного, доводы общества в данной части отклоняются судом, поскольку отсутствие утвержденной документации по планировке спорной территории, при наличии представленной совокупности иных доказательств, не свидетельствует о фактическом отсутствии территории общего пользования в границах спорного земельного участка.

В соответствии с распоряжением № 2219-рз от 17.09.2013 департамента, в том числе площадью 555кв.м., площадью 790кв.м. одним из условий предварительного согласования места размещения по адресу Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Окатовая, д.60 спорных объектов , являлось закрепленная распоряжением за ООО "Оптима Плюс" обязанность по разработке и согласованию в установленном законом порядке проектной документации на строительство объекта с учетом охранной зоны инженерных сетей.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, из общей площади земельного участка 790кв.м., 525кв.м. находятся в красных линиях (автомобильная дорога) и охранной зоне инженерных коммуникации.

Как следует из обзорных схем, свободная (от красных линий и охранной зоны) часть спорного земельного участка примыкает к жилому дому и  расположена всего лишь в 9 метрах от него.

Таким образом, спорный земельный участок предназначен в целях строительства многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры, возможной  для возведения на площади менее 300кв.м.,  примыкающей   к жилому дому.

В соответствии с пунктом 3.4.3 договора арендатор обязан соблюдать условия использования ЗУ, связанные с его особым правовым режимом: по части ЗУ площадь. 525,0 кв.м. запретить капитальное строительство в связи с нахождением участка в красных линиях автомобильной дороги. На части ЗУ площадью 525,0 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением ЗУ в охранной зоне инженерных коммуникаций. 

При этом в материалы дела проектная документация на строительство спорного объекта с учетом охранной зоны инженерных сетей, автомобильной дороги, а также непосредственной близости жилого дома в материалы дела, равно как и иных доказательств возможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением на площади не обремененной красными линиями и охранной зоной, обществом не предоставлены.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 статьи 167 ГК РФ).

Таким образом, спорный договор аренды земельного участка,  заключенный без учета прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, по правилу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, и недействительна с момента её совершения.

Кроме того, судом принимается позиция УМС о наличии признаков нарушении пределов, установленных в статье 10 ГК РФ, в действиях общества.

Согласно статьям 10, 12 ГК РФ избрание лицом способа защиты нарушенного права должно быть соразмерно допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 03.02.2015 № 32-КГ14-17, злоупотребление правом имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

Как усматривается из материалов дела, в том числе из переписки при заключении договора аренды и дальнейших действий по его государственной регистрации, усматривается следующее.

17.04.2017 Департамент направил в адрес ООО "Оптима Плюс" письмо № 20/9385 с приложением проекта договора №28-Ю-22327, в котором разъяснил относительно способов подписания проекта договора (посредством подачи в МФЦ, у специалиста департамента).

ООО "Оптима Плюс"  в своем письме  от 12.05.2017 № 3388 сообщило в департамент о получении проекта договора и о нахождении его на рассмотрении. Также указало, что в связи с отсутствием директора общества, договор будет подписан в июне 2017 года. 

В материалах дела представлен экземпляр договора №28-Ю-22327 аренды земельного участка.

На первой странице договора указана его дата  28.10.2017.

Таким образом, проект договора подписан обществом по истечении более чем трех месяцев, чем срок подписания, указанный ООО "Оптима Плюс"  в письме от 12.05.2017 № 3388.

Более того, 24.05.2017 Приказом № 713-л с 01.06.2017 освобожден от занимаемой должности заместитель департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО4

В разделе «реквизиты и подписи сторон» договора со стороны арендодателя имеется подпись И.о. департамента земельных и имущественных отношений ФИО4, подпись печатью не заверена.

Следовательно, на дату подписания проекта договора обществом, данный проект в соответствующем разделе, содержал со стороны арендодателя подпись лица, который по состоянию на 28.10.2017 не являлся должностным лицом первоначального арендодателя.

Более того, подписанный обществом 28.10.2017 экземпляр договора  ни в адрес УМС, ни в адрес департамента, ранее чем с претензионным письмом от 22.07.2019, не направлялся.

В дальнейшем ООО "Оптима Плюс" 28.10.2017 и  25.11.2017 обращается в Управление Росреестра по ПК с заявлениями  о государственной регистрации права аренды по спорному договору.

Уведомлениями от 10.11.2017 и от 06.12.2017 в связи с отсутствием информации об уплате государственной пошлины за регистрацию заявления от 28.10.2017 и  от 25.11.2017 возвращены ООО "Оптима Плюс" без рассмотрения.

По истечении более чем 12 месяцев, 13.11.2018 ООО "Оптима Плюс" обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю, представив на регистрацию спорный договор.

22.11.2018 по результатам обращения обременение в виде аренды  зарегистрировано Управлением Росреестра по ПК, регистрационная запись № 25:285:03003:1867-25/001/2018-2. 

В дальнейшем по истечении шести месяцев после регистрации аренды и по истечении более полутора лет с момента подписания  ООО "Оптима Плюс"  проекта договора претензионным письмом общества от 22.07.2019 УМС  уведомлено о состоявшейся государственной регистрации спорного договора.

Таким образом, общество длительное время, имея на руках проект договора (с подписью не заверенной печатью), подписав его, не направляло в адрес арендодателя, не предпринимало должных действий к регистрации договора в период с 28.10.2017 по 13.11.2018 с уведомлением арендодателя о таковых, а также не имея в распоряжении акта приема – передачи земельного участка, то есть в отсутствии правовой определенности в отношении спорного земельного участка, зарегистрировав право аренды, обратилось с рассматриваемыми требованиями в суд, что в совокупности рассматривается судом, как злоупотребление правом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» (далее – Постановление Пленумов № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии с приведенным разъяснением иск о признании права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Применение истцом такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРН в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом ответчик фактически не владеет спорным имуществом, а у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Правовая позиция о возможности применения такого способа защиты права изложена в определении Верховного суда Российской Федерации № 302-ЭС16-4393 от 27.04.2016.

Таким образом, учитывая изложенное, а также признание судом договора аренды  ничтожным, заявленное УМС требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствуют способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления Пленумов № 10/22 и приведет к восстановлению нарушенного права.

При таких обстоятельствах и поскольку требования встречного иска УМС удовлетворены судом в полном объеме, договор аренды признан судом ничтожным, исковые требования ООО "Оптима Плюс" об истребовании сданного в наем имущества земельного участка, удовлетворению не подлежат.

УМС на основании статьи 333.37 НК РФ освобождено от уплаты госпошлины.

На основании изложенного, в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по первоначальному иску, суд относит на общество, госпошлина по встречному иску подлежит взысканию с ООО "Оптима Плюс" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, площадью 790 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оптима плюс» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                               Левченко Е.А.