Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-4768/2018

20 июня 2019 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 20  июня 2019 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В.,  при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации помощником судьи Мартын И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: 

<

...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «БИС», г. Магнитогорск к Администрации г. Магнитогорска о признании незаконным отказа о предоставлении земельного участка в аренду

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – представителя по доверенности № 2 от 28.01.2019;

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БИС» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации г.Магнитогорска с заявлением о признании незаконным отказа от 26.12.2018 № АГ -09/1835 в предоставлении земельного участка площадью 7386,05 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>- летия Магнитки, 43, кадастровый номер 74 33 0311001 для окончания строительства многоуровневой автостоянки; обязании предоставить земельный участок в аренду.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в отзыве, письменных пояснениях

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил отзыв, указал, что считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

21.01.2008 между Администрацией и ООО «БИС» был заключен договор аренды земельного участка №4768, в соответствии с п. 1.1. которого в аренду Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, расположенный по адресу: г.Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 144, площадью 7386,05 кв.м. для строительства многоуровневой автостоянки.

В силу п. 2.1. договор заключен сроком до 10.12.2010, распространяет свое действие на отношения возникшие с 10.12.2007, с учетом дополнительного соглашения от 03.03.2014 – до 10.12.2018.

04.12.2017 ООО «БИС» получило разрешение на строительство №ru74307000-00987-2017 многоуровневой стоянки.

15.12.2018 ООО «БИС» обратилось в Администрацию сзаявлением о заключении на новый срок (три года) договора арендыземельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 площадью7386 кв.м. расположенного в г.Магнитогорске, по ул.50-летия Магнитки длястроительства  многоуровневой   автостоянки.

По результатам рассмотрения заявления, Администрация, письмом от 26.12.2018 № АГ-09/1835, отказала Обществу «БИС» в заключении договора аренды на новый срок. При этом, было указано, что Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями было проведено обследование земельного участка, о чем составлен акт обследования земельного участка № 656 от 25.10.2018. В результате обследования установлено, что на земельном участке расположена функционирующая круглосуточная платная автостоянка легкового автотранспорта, согласно выписке из ЕГРН от 14.09.2018 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 21.1 кв.м., степень готовности - 3% (смонтирована часть ленточного фундамента) собственник которого является ООО «БИС», территория отсыпана щебнем, установлены временное ограждение и будка охраны. Администрация указала, что указанная в документах Общества информация вызывает сомнения в части завершенности работ по сооружению фундамента.

Заявитель, не согласившись с решением Администрации об отказе для предоставления в аренду на новый срок земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено следующее.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства – незавершенный объект – здание (многоуровневая автостоянка), расположен в границах земельного участка 74:33:0311001:191. Из заключения кадастрового инженера следует, что по состоянию на момент принятия оспариваемого отказа процент завершенности объекта составлял 3%, была смонтирована часть ленточного фундамента.

При этом, на дату судебного заседания представителем заявителя был новый технический план объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым, по состоянию на 20.04.2019, степень готовности объекта составляет – 10%, фундамент закончен строительством.

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

На дату рассмотрения заявления Общества норма пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривала, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как уже было отмечено ранее, в силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На основании изложенного, суд полагает, что в рассматриваемом случае заявитель вправе претендовать на продление договора аренды спорного земельного участка при наличии на нем объектов незавершенного строительства.

В данном случае, с учетом того, что спор рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что согласно технического плана объекта незавершенного строительства – незавершенный объект – здание (многоуровневая автостоянка), расположен в границах земельного участка 74:33:0311001:191. Из заключения кадастрового инженера следует, что по состоянию на момент принятия оспариваемого отказа процент завершенности объекта составлял 3%, была смонтирована часть ленточного фундамента. Однако, на дату судебного заседания представителем заявителя был новый технический план объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым, по состоянию на 20.04.2019, степень готовности объекта составляет – 10%, фундамент закончен строительством.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств оспаривания зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке материалы дела не содержат, в силу чего с учетом вышеизложенных норм право собственности заявителя считается юридически признанным.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1160/13 от 24.09.2013, N 4777/08 от 17.01.2012, право собственности может быть зарегистрировано в публичном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Оценив представленные в дело доказательства, суд не находит оснований полагать, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за заявителем, выполняет обслуживающую функцию к соответствующему земельному участку либо является его благоустройством.

Как уже было отмечено ранее, пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений пункта СП 22.13330.2011 "СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений", СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты", СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций.

В силу изложенного, объект, отвечающий техническим характеристикам фундамента, не может быть признан сооружением, обслуживающим земельный участок, на котором он расположен, в силу чего при рассмотрении настоящего спора суд не усматривает оснований для критической оценки зарегистрированного и не оспоренного в установленном порядке права собственности истца на объект незавершенного строительства.

Степень завершенности работ по возведению фундамента для целей определения сооружения как объекта недвижимого имущества (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") с учетом наличия сведений кадастрового учета объекта недвижимости и сведений единого государственного реестра недвижимости, не оспоренных в порядке части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", также не может являться предметом оценки суда при рассмотрении настоящего спора, направленного на разрешение порядка землепользования.

При этом, в материалы дела был представлен технический план объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым, по состоянию на 20.04.2019, степень готовности объекта составляет – 10%, фундамент закончен строительством.

Учитывая изложенное, а также презумпцию достоверности сведений публичных реестров, обязанность опровержения такой презумпции возлагается в данном случае на заинтересованное лицо. Однако отвечающих критериям допустимости и относимости доказательств, опровергающих степень готовности объекта незавершенного строительства в размере 10%, в материалы дела не представлено.

Нормы пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливают возможность приобретения без торгов собственником объекта незавершенного строительства земельного участка для завершения его строительства в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Суд полагает, что из буквального толкования указанной нормы, следует, что она распространяется на случаи, когда на момент первичного продления договора аренды на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства. Кроме того, изложенные нормы вступили в силу с 01.03.2015.

В силу изложенных обстоятельств заявитель, вопреки доводам органа местного самоуправления, вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, отказ Администрации г.Магнитогорска в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, выраженный в письме от 26.12.2018 №АГ-09/1835, является незаконным, противоречащим вышеперечисленным нормам действующего законодательства.

Требования заявителя подлежат удовлетворению.

руководствуясь статьями 110, 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить. 

Признать недействительным отказ Администрации г.Магнитогорска в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, выраженный в письме от 26.12.2018 №АГ-09/1835.

Обязать Администрацию г.Магнитогорска предоставить обществу с ограниченной ответственностью «БИС» земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке.

Взыскать с Администрацию г.Магнитогорска в пользу ООО «БИС» 3000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                      И.В. Мрез