АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-17612/2020

г. Кострома

17 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2022 г.

В судебном заседании 07.06.2022 объявлялся перерыв до 10.06.2022

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сергушовой Татьяны Валерьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании с индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ОГРНИП 316440100070825, ИНН 

<

***>) 431487 руб. задолженности, 180729 руб. 86 коп. пени

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ОЛАКС-ИНВЕСТ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; адрес: 156003, 

<

...>), 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в заседании:  от истца: ФИО3, по доверенности от 15.01.2020 (после перерыва – не явился);  от ответчика: ФИО4, по доверенности от 15.09.2020 (после перерыва -  не явился); от третьего лица: ФИО3, по доверенности от 15.01.2020 (после перерыва – не явился),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 316440100070825, ИНН 

<

***>) 431487 руб. долга за период апрель-декабрь 2020 года по договору аренды нежилого помещения от 05.12.2016 № 208, 180729 руб. 86 коп. пени за период с 21.03.2020 по 15.12.2020, всего – 612216 руб. 86 коп.

Определением суда от 02.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительности предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ОЛАКС-ИНВЕСТ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Определением суда от 20.01.2022 к рассмотрению принят уточненный иск о взыскании с ответчика 431487 руб. долга за период апрель-декабрь 2020 г. по договору аренды нежилого помещения от 05.12.2016 № 208, 162121 руб. 01 коп. пени за период с  21.04.2020 по 15.12.2020.  

В судебном заседании 07.06.2022 истец заявленные требования поддержал в полном объеме, представил дополнительные документы (копия договора аренды нежилого помещения №701 от 18.03.2021).

Ответчик исковые требования не признал. Представил дополнительный отзыв. Заявил о снижении суммы неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После перерыва, объявленного в судебном заседании до 11 час. 00 мин. 10.06.2022, рассмотрение дела продолжено.

Участники процесса явку представителей не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке части 1, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

05.12.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (далее по тексту – Арендодатель, истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее по тексту – Арендатор, ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № 208, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № 9, площадью 44, 2 кв.м, в здании Торгового Центра «Галерея», расположенного по адресу 156003 

<

...> кадастровый номер 44:27:040320:605 (далее Помещение), а Арендатор обязуется принять Помещение, своевременно и надлежащим образом вносить ежемесячную Арендную Плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

Предмет аренды передан арендатору по передаточному акту 01.01.2017.         

Согласно пункту 2.3. Договора, помещение передается в аренду на срок 11 месяцев, с 01.01.2017 по 30.11.2017 включительно.

Передача Помещения производится в последний день срока аренды или, в случае досрочного расторжения Договора, в дату расторжения Договора, и подтверждается актом возврата Помещения, подписываемым по форме, приведенной в Приложении № 5 к Договору  (далее - «Акт Возврата») (п. 8.2 Договора).

Пунктом 9.2. Договора установлено, что арендная плата вносится в течение всего срока аренды авансовым платежом не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному. Окончательный расчет производится не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, и учитывается при определении суммы авансового платежа за следующий месяц. В случае превышения суммы  авансового платежа над суммой окончательного расчета по отдельному виду коммунальных услуг, излишне уплаченные денежные средства засчитываются в счет уплаты очередного платежа по данному виду коммунальных услуг. 

В соответствии с пунктом 10.1 договора  в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору арендатор в течение 5 банковских дней  с даты подписания настоящего договора перечисляет арендодателю обеспечительный  депозит в размере арендной платы за 1 месяц.  

Согласно п. 10.4 Договора, в случае досрочного расторжения Договора в соответствии с п. 19.4,  а также в случае отказа Арендатора от исполнения Договора до подписания акта приема-передачи Помещения, сумма обеспечительного депозита может быть удержана Арендодателем в качестве штрафа, в дополнение к другим суммам, причитающимся Арендодателю по настоящему договору.

Согласно пункту 11.2. Договора, Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления Арендатору не позднее, чем за 15 календарных дней до даты прекращения Договора в случае необоснованной задержки уплаты арендатором арендной платы, оплаты коммунальных платежей и (или) иных  денежных средств, причитающихся с арендатора по настоящему договору, в течение 15 рабочих дней сверх установленного срока. 

Арендатор вправе отказаться от исполнения Договора аренды в одностороннем порядке посредством направления письменного уведомления Арендодателю не менее чем за 3 месяца до даты прекращения Договора (пункт 11.6. Договора)

Согласно пункту 12.5. Договора, Арендодатель вправе начислить неустойку в виде пени в размере 0,3% за каждый день просрочки на не уплаченные Арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему договору. Указанная неустойка начисляется с даты срока платежа и до даты осуществления соответствующего платежа в полном объеме.

 Впоследствии Договор аренды от  05.12.2016  дополнительным соглашением от 01.02.2018 продлен на неопределенный срок. 

За пользованием помещением и местами общего пользования арендатор обязуется с даты аренды выплачивать арендодателю арендную плату:

Арендная плата = Цена х S, 

где Цена – цена за 1 кв.м.

«01» февраль 2018 года в размере 1000 руб. без НДС.

«01» март 2018 года, «01» апреля 2018 года, «01» май 2018 года, «01» июнь 2018 года, «01» июль 2018 года, «01» август 2018 года в размере 900 руб. без НДС.

«01» сентябрь 2018 года, «01» октябрь 2018 года, «01» ноябрь 2018 года в размере 1000 руб., без НДС.

С «01» декабрь 2018 года в размере 1100 руб. 00 кон., без НДС.

S- площадь в квадратных метрах Арендуемого помещения.

Арендная плата за неполный месяц начисляется пропорционально количеству дней пользования Помещением.

По пояснениям истца, вследствие ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по договору, образовалась задолженность по оплате арендной платы в размере 431487 руб.  за период с апреля  2020 года по декабрь 2020 года. 

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 574-о от 30.06.2020 с требованием оплаты долга, которая осталась без ответа и удовлетворения.   

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга и неустойки.

Впоследствии истец уточнил исковые требования. Представитель пояснил, что по акту сверки расчетов на 31.03.2020 баланс платежей был в пользу ИП ФИО1 на сумму 76023 руб. Указанная сумма включала обеспечительный депозит в сумме 51051 руб., который не является переплатой, а с учетом п.10.4 Договора, не учитывается при расчете задолженности по арендным платежам, поскольку удержан как отдельный штраф за односторонний отказ от исполнения договора. Остальная часть в сумме 25023 руб. была зачтена истцом в качестве авансового платежа по арендной плате за апрель 2020 года.  Соответственно, при обращении в суд  истец указал долг за апрель 2020 года с учетом указанного платежа , а также дополнительного платежа, совершенного ФИО1 в апреле 2020 года на сумму 3000 руб.   

В дополнительных пояснениях истец указал, что сам по себе факт ограничения торговой деятельности  по решению региональной власти не является непреодолимой силой для уплаты арендных платежей. Кроме этого, полное ограничение деятельности имело место ограниченный период времени, и уже 10.06.2020 большая часть ограничений была снята. Поэтому ответчик имел возможность вести деятельность  и гасить задолженность по арендным платежам.   Являются необоснованным утверждения ответчика о том, что  начисляя арендные платежи, истец злоупотребляет правом, поскольку истец несет расходы по содержанию этого помещения. Именно ответчик, пренебрегая установленной договором процедурой прекращения договора и возврата помещения арендодателю, злоупотребляет правом, поскольку создает препятствия собственнику по использованию имущества в целях извлечения прибыли. До прекращения договора аренды с ответчиком истец не мог сдать помещение другому арендатору. Новый договор был заключен только в марте 2021 года. 

Также истец считает, что  в отношении ответчика не распространяется мораторий на применение финансовых санкций с 06.04.2020, введенных Постановлением Правительства РФ,  поскольку задолженность по арендной плате образовалась после этой даты, а  на сумму задолженности по арендной плате за апрель 2020 года пени исключены из расчета, в связи с чем, требования о взыскании неустойки истцом были уточнены до  162161 руб. 01 коп. за период с  21.04.2020 по 15.12.2020.

         Ответчик с взыскиваемой суммой не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве от 10.03.2021 и от 01.08.2021. Предприниматель ссылается на Распоряжение Губернатора Костромской области от 27.03.2020 №149-р и  последующие Постановления, согласно которым был введен временный запрет на осуществление розничной торговли непромышленными товарами на объектах розничной торговой сети с 28.03.2020, к которым относилось арендуемое помещение. Предприниматель полагает, что по состоянию на 31.03.2020 у него не имелось задолженности, а была переплата по арендной плате. 

Указал, что им в адрес истца было направлено уведомление от 28.04.2020 о расторжении договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. Ответчик данным уведомлением сообщил о невозможности исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей с 01.04.2020. Заявив о невозможности внесения арендной платы с 01.04.2020, ответчик просил прекратить с ним договорные отношения с 01.05.2020.  В уведомлении ответчик заявил об освобождении его от уплаты арендной платы до прекращения действия договора (в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы).

Ответом от 27.05.2020 №554-о истец указал, что готов расторгнуть договор 28.07.2020 при условии соблюдения обязательства, предусмотренного п. 11.6 Договора (предупреждение за 3 месяца). 

В дальнейшем письмом от 10.09.2020 № 735-о ООО «ОЛАКС» отказался от исполнения Договора аренды нежилого помещения №208 от 05.12.2016 в соответствии с п. 11.2 Договора. Указал, что договор считается расторгнутым с 25.09.2020. 

Также ответчиком представлены пояснения о 25.02.2022. Ответчик указал, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что предложенный Предпринимателем размер арендной платы, не покрывает его текущие расходы, напрямую связанные с содержанием имущества в спорный период (статья 65 АПК РФ). Соответственно Истец намерен получить неосновательное обогащение за счёт Ответчика.  Факт невозможности  осуществления розничной торговли в торговом центре в связи с введением на территории Костромской области  ограничительных мероприятий материалами дела подтвержден. Учитывая, что невозможность использования ответчиком спорного имущества по целевому назначению  имело место  в связи с обстоятельствами, не зависящими от последнего, была обусловлена  введением ограничительных мероприятий, сторонами соглашения по вопросу снижения арендной платы не достигнуто, судебная практика исходит из того, что необходимо снизить размер арендной платы. Данный вывод соответствует нормам Закона №98-ФЗ. В ситуации, когда соглашение о размере уменьшения сторонами не достигнуто, размер арендной платы (размер уменьшения)  определяется  судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.       

В отзыве также указано, что ответчик не устранился от решения вопроса по аренде, а вывез имущество из торгового помещения, и об этом не мог не знать истец, а также направил письмо о расторжении договора с 01.05.2020. Несмотря на то, что письмо направлено в адрес ООО «Олакс-Инвест», получил его и ответил на него именно истец. Таким образом, он был уведомлен надлежащим образом о расторжении Договора аренды со стороны арендатора.  Представитель ответчика пояснил, что ответчик  заявил о невозможности уплаты арендной платы с 01.04.2020 и расторжении договора с 01.05.2020  в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы.

 Ответчик в дело представил свой расчет задолженности, указав на необоснованность зачета обеспечительного депозита в сумму штрафа (штраф не подлежал начислению по пункту 10.4 договора),  а именно: За апрель 2020  - 51051 руб., за май 2020  - 51 051руб., за июнь 2020  - 51 051 руб. Из данной суммы (153153 руб.), необходимо вычесть переплату по состоянию на 31.03.2020 размере 76023 руб., и тогда долг ответчика получится в размере 153153 руб. – 76023 руб.  = 77130  руб.

В своем отзыве от 08.06.2022 ответчик также возражает против суммы взыскиваемой неустойки. Считает, что начисление неустойки на арендную плату в период с 28.03.2020 по 01.10.2020 производиться не должно. Полагает, что неустойка может быть начислена  только в период с 23.03.2020 по 27.03.2020 (21-22.03.2020 являются выходными днями и начисление неустойки должно начисляться с первого рабочего дня, т.е. с 23.03.2020). При этом согласно акту сверки, подписанному истцом по состоянию на 31.03.2020, задолженности у ответчика не имелось, а была переплата. 

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу положений статей 9, 65 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что договор от 05.12.2016 № 208 был заключен сторонами для целей предоставления во временное владение и пользование торгового павильона в здании Торгового Центра «Галерея».

Ответчиком не оспаривается, что распоряжением губернатора Костромской области от 17.03.2020 N 128-р на территории Костромской области был введен режим повышенной готовности с 18 час. 00 мин. 17.03.2020.

На основании распоряжения губернатора Костромской области от 27.03.2020 N 149-р и постановления губернатора Костромской области от 04.04.2020 N 45 с 28.03.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли.

В соответствии с названными распоряжениями принадлежащий Предпринимателю торговый объект в перечень исключений объектов розничной торговли, которые имели возможность осуществлять деятельность в период ограничительных мероприятий, не входил.

В соответствии с распоряжением губернатора Костромской области от 07.06.2020 N 102 с 10.06.2020 собственники, управляющие компании (арендодатели) торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов) с общей площадью арендуемых помещений (торговых объектов, торговых мест) более 3 000 кв. м, а также управляющие компании (арендодатели) рынков и организаторы ярмарок с общей торговой площадью более 2 000 кв. м обязаны совместно с руководителями (арендаторами) торговых объектов (торговых мест) установить график работы торговых объектов (торговых мест), обеспечив работу единовременно не более 50 процентов торговых объектов (торговых мест). Данное требование не распространяется на объекты розничной торговли, реализующие продовольственные товары с возможностью реализации непродовольственных товаров, аптеки и аптечные пункты, оптики, салоны связи, а также объекты розничной торговли, специализирующиеся на реализации зоотоваров, автозапчастей, медицинских изделий и медицинского оборудования, печатных средств массовой информации, табачной продукции, бытовой химии и средств индивидуальной защиты.

Таким образом, Предприниматель не имел возможности в период с 28.03.2020   использовать арендованное помещение по его  назначению.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В ситуации, когда соглашение о размере уменьшения сторонами не достигнуто, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

На основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (далее - Постановление N 434) утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В перечень включен вид деятельности ответчика с кодом ОКВЭД2 – 47.7 Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах.

ОКВЭД – 47.7 включает в себя ОКВЭД – 47.71  торговля розничная одеждой в специализированных магазинах.

В соответствии с указанными выше нормами права и разъяснениями, изложенными в Обзоре N 2, суд, оценив уведомление в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы и расторжении договора от 28.04.2020 и доводы отзывов ФИО1 о несогласии с иском и  необходимости уменьшения суммы арендной платы ввиду не достижения сторонами соглашения в период действия ограничительных мер, суд приходит к выводу о том, что ответчик обратился к истцу (арендодателю)  и реализовал свое право на уменьшение размера арендной платы в период действия ограничительных мер.

статья 19 Закона N 98-ФЗ не содержит условия, в соответствии с которым арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы на какую-то определенную величину посредством направления арендодателю соответствующего письма каждый расчетный период. При этом арендодатель, получив обращение своего контрагента о полном освобождении от уплаты арендных платежей, вправе предложить иные размеры снижения финансовой нагрузки на арендатора, не имеющего законной возможности извлекать выгоду от использования арендованного имущества по независящим от него причинам.

Судом установлено, что ограничение деятельности торговых центров на территории Костромской области касались коммерческой деятельности ИП ФИО1, и  непринятие в данном случае уведомления от 28.04.2020 судом повлечет нарушение принципа равноправия сторон. Доводы истца о том, что уведомление о расторжении договора было адресовано иной организации, а не ООО «ОЛАКС», а потому не имеет юридического значения, судом рассмотрены и отклонены, поскольку данное уведомление ООО «ОЛАКС» фактически получено, имеет ссылку на конкретный договор, на него ответчику направлен ответ о согласии расторгнуть договор с 28.07.2020.

Последующие представленные в дело уведомления арендатора ФИО1   от арендодателя ООО «ОЛАКС» о расторжении договора от 10.09.2020 № 735-р, от 08.09.2020 № 732-р не имеют правового значения, поскольку на 28.07.2020 договор между сторонами уже прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа арендатора от договора (пункт 11.6  договора).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела в совокупности и во взаимосвязи с представленными сторонами доказательствами, суд, учитывая невозможность использования истцом имущества по целевому назначению в период действия ограничительных мер, считает возможным в настоящем случае уменьшить арендную плату за испрашиваемый истцом период с апреля по июль 2020 года.

Арендная плата подлежит снижению на 50 %: за апрель 2020 года до  25525 руб. 50 коп., за май 2020 года до  25525 руб. 50 коп., за июнь 2020 года до  25525 руб. 50 коп., за июль (28 дней) до 23055 руб. 29 коп.,  что, по мнению суда, отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и не нарушает баланс интересов сторон договора.

Таким образом, у ответчика имеется задолженность по арендной плате, исходя из следующего расчета:

На 01.03.2020 года сальдо платежей в пользу ответчика составило 76023 руб. (включая обеспечительный депозит 51051 руб.) + 3000 руб. оплата =  79023 руб.   

 Апрель 2020 года – 25525 руб. 50 коп. (задолженность отсутствует), остаток переплаты 53497,50 руб.  

За май 2020 года – 25525 руб. 50 коп.  (задолженность отсутствует), остаток переплаты  27972 руб.  

За июнь  25525 руб. 50 коп. (задолженность отсутствует), остаток переплаты  2446 руб. 50 коп.

За июль (28 дней) 23055,29 (23055 руб. 29 коп. – 2446 руб. 50 коп. = 20608,79 руб. – долг). 

Итого: долг  20608 руб. 79 коп.

При этом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что истцом необоснованно удержана сумма обеспечительного депозита в порядке пункта  10.4 договора в уплату штрафа, поскольку  обоснованность требования по начислению штрафа истцом не доказана.  В связи с этим сумма обеспечительного депозита при расчете учтена судом в составе суммы 76023 руб. на погашение задолженности по арендной плате. 

Оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате после 28.07.2020 у суда также не имеется в силу скудеющего.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа арендатора от договора 28.07.2020. Оснований для начисления арендной платы после 28.07.2020 у суда не имеется, поскольку материалами дела подтверждено, что помещение фактически ответчиком не использовалось после прекращения действия договора. 

В обоснование возражений по иску ответчик представил доказательства того, что он согласовал свои действия с представителем ООО «ОЛАКС» ФИО5 (отвечает по вопросам организации взаимодействия с арендаторами)  и освободил помещения в апреле 2020 года, вывез все имущество, передал ключи от помещения охраннику торгового центра. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7 Данные доказательства  истцом не опровергнуты. 

По пояснениям представителя ответчика, после вывоза имущества из помещения в апреле 2020 года, ответчик помещением не пользовался, доступа туда не имел, ждал решения арендодателя по его обращению о расторжении договора. Не исполнил свою обязанность по передаче помещения по акту приема-передачи, поскольку стороны не договорились с арендодателем о сроке расторжения договора, а также в связи с предъявлением ООО «ОЛАКС» требований о произведении окончательного расчета по арендным платежам на момент подписания акта возврата помещения. 

Оценив условия договора аренды, уведомление о расторжении договора, ответ на уведомление ООО «ОЛАКС» суд пришел к выводу о том, что договор аренды считается прекращенным с 28.07.2020. 

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Несмотря на то, что помещение было освобождено арендатором раньше срока прекращения договора, он обязан оплатить арендную плату за все время его действия по 28.07.2020 включительно. 

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Вместе с тем, не составление сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не может являться единственным основанием для взыскания арендных платежей, в случае доказанности обстоятельств не использования арендатором объекта аренды и доказанности факта уклонения истца от приема помещений.

Кроме того, исходя, из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание возможно только в случае фактического использования ответчиком помещения.

Как установлено судом, в основу требований истца по настоящему делу положено утверждение о том, что ответчик до настоящего времени спорное помещение не возвратил по акту приема-передачи, а потому арендная плата начислена ответчику по декабрь 2020 года включительно, хотя могла быть начислена до марта 2021 года, когда имущество было передано в аренду иному арендатору.

В свою очередь, из пояснений ответчика следует, что он просил представителя ответчика включить свет в помещениях для вывоза имущества из торгового центра в период действия ограничительных мер в апреле 2020 года, имущество все вывез, помещение освободил, ключи сдал охраннику торгового центра, больше никакой хозяйственной деятельности в помещении не вел.

На предложение суда представить дополнительные доказательства фактического пользования помещением, представитель истца суду пояснил, что о том, когда ответчик освободил помещения ему неизвестно, до момента сдачи помещения по акту приема-передачи ответчик в любом случае обязан оплатить за фактическое пользование. Акта вскрытия помещения комиссией, нахождения в помещении какого-либо имущества ответчика, как указано в уведомлениях арендодателя от 08.09.2020, от  10.09.2020 не имеется. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 421, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", установив факт освобождения арендатором помещения и передачи истцу ключей, принимая во внимании отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии объективных препятствий для приема помещений после прекращения договорных отношений, а также тот факт, что в период с 10.06.2020 в соответствии с распоряжением губернатора Костромской области от 07.06.2020 N 102 собственники, управляющие компании (арендодатели) торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов) с общей площадью арендуемых помещений (торговых объектов, торговых мест) более 3 000 кв. м, а также управляющие компании (арендодатели) рынков и организаторы ярмарок с общей торговой площадью более 2 000 кв. м были обязаны совместно с руководителями (арендаторами) торговых объектов (торговых мест) установить график работы торговых объектов (торговых мест), обеспечив работу единовременно не более 50 процентов торговых объектов (торговых мест), суд пришел к выводу о том, что в отсутствие доказательств  фактического использования ответчиком помещения с 28.07.2020 по декабрь 2020 года включительно основания для взыскания  арендных платежей за этот период отсутствуют.

Из пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт пользования ответчиком арендуемым помещением после 28.07.2020 истцом в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан, в том числе не представлены акты осмотра, начисление оплаты коммунальных платежей, факт потребления коммунальных ресурсов именно ответчиком в спорном помещении в заявленный период. Кроме того,  учитывая нахождение помещения в торговом центре «Галерея» и специфику работы арендаторов в торговом центре,  у истца была объективная возможность доступа в спорные помещения и использования их по своему усмотрению.

Учитывая, что иных доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком арендуемого помещения не имеется, суд пришел к выводу о том, что в остальной части во взыскании арендной платы за заявленный истцом период следует отказать. 

В рамках рассматриваемого спора, истцом также заявлено требование о взыскании пени, предусмотренной договором, в размере 162121 руб. 01 коп. за период с 21.04.2020 по 15.12.2020. Данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования N 439).

Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка) (пункт 1 Требований N 439).

Как указано выше, основная экономическая деятельность ответчика (ОКВЭД 47.7) включена в перечень отраслей, пострадавших в условиях распространения коронавирусной инфекции.

В силу подпункта "а" пункта 3 Требований N 439 отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Следовательно, у ответчика имелось право на отсрочку арендной платы по договору  в 2020 году.

Таким образом, с учетом установленного Требованиями (пункт 3 "а") срок внесения арендных платежей (с учетом установленного срока оплаты) за период с апреля по июль 2020 года наступал не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года.

В связи с чем, оснований для начисления на сумму долга за период с апреля 2020 года по июль 2020 года неустойки за период с 21.04.2020 по 15.12.2020 у суда не имеется.

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ. Вместе с тем, учитывая, что суд пришел к выводу о том, что основания для взыскания неустойки за заявленный период отсутствуют, то не имеется оснований и для рассмотрения указанного заявления.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в части, иск о взыскании пеней подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.  

На основании п.п. 1 п. 1. ст. 333. 40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 316440100070825, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  20608 руб. 79 коп. задолженности, а также 518 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

 В удовлетворении остальной части иска отказать.

3. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется на исполнение непосредственно арбитражным судом.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 572 руб. госпошлины, уплаченной по платежному поручению №847 от 15.12.2020.

5. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской  области. 

 

Судья                                             Т.В. Сергушова