АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-36103/2021                                                          

г. Нижний Новгород                                                                                    18 марта 2022 года

 

             Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2022 года

              Решение изготовлено в полном объеме 18 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-701),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой О.Л.,

рассмотрев материалы дела по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании долга, процентов, неустойки,

 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о расторжении договора купли – продажи недвижимости №392-ПП от 25.10.2016,

 

при участии представителей сторон:

от истца по первоначальному иску: ФИО2 по доверенности от 09.12.2021,

от ответчика по первоначальному иску: ФИО3 по доверенности от 29.01.2021,

после перерыва без участия представителей сторон, 

 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратился Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 139024 рублей 25 копеек задолженности по договору купли – продажи недвижимости №392-ПП от 25.10.2016, 1387 рублей 86 копеек процентов за предоставление рассрочки за период с 16.03.2021 по 15.09.2021, 37636 рублей 20 копеек неустойки за период с 16.04.2020 по 23.09.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

Определением от 13.12.2021 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода о расторжении договора купли – продажи недвижимости №392-ПП от 25.10.2016.

Истец по первоначальному иску заявил об уточнении исковых требований в части требования о взыскании процентов, просит взыскать 1427 рублей 48 копеек с 16.03.2021 по 15.10.2021.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец по первоначальному иску возразил против удовлетворения встречных исковых требований, указав, что с даты заключению договора и после перехода права собственности на нежилое помещение к истцу, последний пользовался и продолжает пользоваться  помещением. Таким образом, покупатель не может расторгнуть, который  продавец полностью исполнил.

Ответчик по первоначальному иску возразил против исковых требований по доводам изложенным в отзыве на иск, встречные исковые требования поддержал. Ответчик указал на чрезмерность размера штрафных санкций, считает его подлежащим уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Ответчик пояснил, что в момент заключения сделки не мог предвидеть, что Администрация города примет решение о сносе приобретаемого им объекта недвижимости (П6), данное приведет к снижению уже выплаченной в большей части реальной стоимости объекта и лишит ответчика возможности использовать объект для коммерческих целей после окончания выкупа.

Как следует из исковых материалов, 25.10.2016 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости №392-ПП, предметом которого является муниципальное имущество – нежилое помещение П6, общей площадью 18,2 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 52:18:0080038:837, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский район, пр. Гагарина, д. 156, принадлежащий продавцу на праве собственности (запись о регистрации права от 20.05.2016 №52-52/124-52/012/702/2016-8002/1).  

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена объекта, отчуждаемого по договору, в соответствии с отчетом об оценке от 20.07.2016 №903/16, выполненным ООО «Центр экономического содействия» составляет 826271 рублей 19 копеек.

Согласно пункту 3.2 договора денежные средства перечисляются в следующем порядке: 13770 рублей 98 копеек оплачивается единовременным платежом в течение 30 календарных дней с заключения договора купли-продажи; 812500 рублей 21 копейка ежемесячно равными долями в следующем порядке: ежемесячно в течение 59 месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1, в размере 13771 рубль 19 копеек.

Ежемесячные платежи производятся не позднее 15 числа текущего месяца начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п.3.2.2), производится начисление процентов, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже «объекта».

Проценты начисляются на неуплаченную сумму, начиная со следующего дня после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 договора по день исполнения (включительно) в полном объеме обязательств по уплате названной в п.3.2.2 суммы. Начисление процентов за рассрочку производится из расчета календарного (фактического) количества дней в году и месяце. Проценты за текущий период уплачиваются одновременно с уплатой ежемесячного платежа, предусмотренного п. 3.2.2.1 договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к договору.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату публикации объявления о продаже «объекта» - составляет 10,5 % годовых (пункт 3.5 договора).

Проценты начисляются на сумму фактической задолженности по оплате «объекта».

Пунктом 6.1 договора предусмотрена ответственность покупателя в случае нарушения порядка оплаты объекта, предусмотренного п.п. 3.2.1 и п.п. 3.2.2.1, в виде начисления пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Переход права собственности к покупателю зарегистрировано 28.11.2016.

Покупатель обязанности по внесению платежей по договору купли-продажи исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем претензией от 29.09.2021 №Исх.03-02-444901/21 продавец потребовал оплатить задолженность и пени (л.д. 17).

В свою очередь ИП ФИО1 заявила встречный иск о расторжении договора и возврата сторонами всего полученного по нему. 

Рассмотрев представленные в дело документы, суд частично удовлетворяет первоначальные исковые требования и отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По правилам статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, согласно расчету истца за ответчиком за период с 28.11.2020 по 30.09.2021 возникла задолженность по внесению платы по договору купли-продажи недвижимости №392-ПП от 25.10.2016 в сумме 139024 рубля 25 копеек.

Ответчик вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств уплаты долга в материалы дела не представил.

Поскольку ответчик обязательство по внесению платы по договору купли-продажи надлежащим образом не исполнил, доказательств уплаты задолженности на момент рассмотрения спора не представил, требование о взыскании долга заявлено правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению в сумме 139024 рубля 25 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании 1427 рублей 48 копеек процентов за предоставление рассрочки за период с 16.03.2021 по 15.10.2021 (с учетом уточнения иска).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п.3.2.2), производится начисление процентов, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже «объекта» (10.5 % годовых).

Расчет процентов судом проверен и признан соответствующим условиям договора, в связи с чем требование о взыскании процентов по договору за предоставление рассрочки подлежит удовлетворению в сумме 1427 рублей 48 копеек.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 37636 рублей 20 копеек неустойки за период с 16.04.2020 по 23.09.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Пунктом 6.1 договора предусмотрена ответственность покупателя в случае нарушения порядка оплаты объекта, предусмотренного п.п. 3.2.1 и п.п. 3.2.2.1, в виде начисления пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 16.04.2020 по 23.09.2021 составляет 37636 рублей 20 копеек.

Расчет неустойки проверен судом и признан арифметически неверным.

Согласно произведенному судом перерасчету (с учетом положений статьи 193 ГК РФ) обоснованный размер пеней за период с 16.04.2020 по 23.09.2021 составляет 37553 рубля 51 копейку.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 333 Гражданского кодекса РФ предусматривает право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно положениям пункта 71 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. 

Ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки. С экономической точки зрения необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Следовательно, в рассматриваемом случае с учетом периода просрочки, размера задолженности, ставки пеней (0,1%), а также отсутствия со стороны ответчика достаточных доказательств, обосновывающих несоразмерность неустойки, суд не усматривает оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку факт нарушения порядка оплаты объекта подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки является правомерным и подлежит удовлетворению в сумме 37553 рубля 51 копейку, а также неустойки с суммы долга 139024 рубля 25 копеек начиная с 24.09.2021 по день фактической уплаты долга исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки.

Ссылка ответчика на то, что взыскание процентов и неустойки неправомерно отклоняется судом, поскольку в рассматриваемом случае проценты являются платой за рассрочку,  не штрафной санкцией.

Истец по встречному иску заявляет требование о расторжении договора купли – продажи недвижимости №392-ПП от 25.10.2016. 

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску указывает, что в момент заключения сделки предприниматель не мог предвидеть, что Администрация города примет решение об изъятии приобретенного им объекта недвижимости (П6). Данное решение приведет к снижению уже выплаченной в большей части реальной стоимости объекта и лишит ответчика возможности использовать объект для коммерческих целей после окончания выкупа. 

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность  доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 Гражданского кодекса РФ в качестве основания для расторжения договора, возложена на истца. 

Как разъяснено в Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 №18-КГ13-70, при применении положений статьи 451 Гражданского кодекса РФ суду необходимо определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств; время его наступления; возможность разумно предвидеть это изменение.

Обосновывая заявленное требование о расторжении договора купли-продажи предприниматель указывает, что 30.07.2021 Администрацией г.Н.Новгорода принято постановление №3186 об изъятии жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме №156 литера А по пр.Гагарина в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в соответствии с Постановлением администрации №880 от 2.04.2018.

Между тем при изъятии имущества собственник помещения имеет право на соответствующую компенсацию за изымаемое имущество и возмещение соответствующих убытков (при их наличии).

С момента приобретения и регистрации права собственности в 2016 году покупатель использовал имущество в своих предпринимательских целях. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что продавец не отвечает за недостатки технического состояния объекта.

Оценив доводы заявителя, суд приходит к выводу о том, что заявленные основания не подпадают под обстоятельства, предусмотренные ст. 451  Гражданского кодекса РФ в качестве оснований для расторжения договора.

При таких обстоятельствах встречный иск подлежит отклонению.

Расходы по госпошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ по первоначальному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. Госпошлина по встречному иску возлагается на ИП ФИО1 и подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ, поскольку истец на основании части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу  Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 139024 рубля 25 копеек долга, 1427 рублей 48 копеек процентов и 37553 рубля 51 копейку неустойки, неустойку с суммы долга 139024 рубля 25 копеек начиная с 24.09.2021 по день фактической уплаты долга исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ 6340 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. Исполнительный лист в пользу взыскателя выдается по его по заявлению.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 - отклонить.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                    И.В. Требинская