Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-17178/2021

24 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  24 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Аина-Тур" (191123, Санкт-Петербург город, ФИО2 улица, дом 24, литер А, помещение 11Н, ОГРН 

<

***>)

ответчик: федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" (196621, город Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>)

об изменении договора аренды 

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 05.05.2021),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 18.12.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аина-Тур" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" (далее – Учреждение), в котором просило:

- уменьшить размер арендной платы, изменив пункт 3.1 договора аренды № 22 от 01.02.2020 (далее – Договор) и установив арендную плату в размере исходя из расчета, представленного истцом;

- изменить пункт 3.4 Договора, установив срок оплаты исходя из расчета, представленного истцом;

- подпункты 2, 2.1 и 2.2 пункта 2.2.23 Договора исключить;

- уменьшить размер арендной платы, изменив пункты 5.1 и 6 дополнительного соглашения № 1 от 22.07.2020 и установив арендную плату в размере исходя из расчета, представленного истцом;

- изменить пункты 5.2, 6 дополнительного соглашения № 1 от 22.07.2020, установив срок оплаты исходя из расчета, представленного истцом;

- пункты 7, 8, 9 дополнительного соглашения № 1 от 22.07.2020 исключить.

Определением суда от 23.04.2021 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 15.06.2021.

Заявленные истцом в судебном заседании ходатайства об отводе судьи Целищевой Н.Е. и об объединении в одно производство для совместного рассмотрения настоящего дела с делами № А56-104099/2020, А56-30264/2021, А56-115636/2020, А56-4956/2021, А56-76039/2020, А56-100916/2020 судом рассмотрены и отклонены, резолютивная часть определений объявлена в судебном заседании 15.06.2021, полный текст определений изготовлен 24.06.2021.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил истребовать у ответчика следующие доказательства:

1) документы, подтверждающие право, порядок и условия распоряжения (самостоятельной сдачи в аренду) объектом аренды, предоставленные Учреждению прежним и настоящим собственниками;

2) Устав Учреждения в редакции, действовавшей на момент заключения Договора;

3) Устав Учреждения в редакции, действующей на текущий момент;

4) результат обязательной оценки рыночной стоимости объекта аренды, из которого бы усматривалась рыночная ставка арендной платы при передаче объекта аренды в возмездное пользование; 

5) бухгалтерские документы, подтверждающие несение Учреждением ежемесячных расходов на содержание имущества, поименованных в пп. 2 пункта 2.2.23 Договора, за период с 01.02.2020 по 01.02.2021 (за каждый месяц в отдельности), с детальным раскрытием в каком соотношении указанные расходы относятся непосредственно к объекту аренды по Договору и детализированный расчет стоимости содержания 1 кв.м здания в год;

6) сведения и документы, которыми обоснуется применение повышенного коэффициента 1,566 к общей площади арендуемого помещения согласно пп. 1.1.1 пункта 1.1. раздела 1 Договора с письменными разъяснениями, свидетельствующими о необходимости и целесообразности установления повышающего коэффициента, а также представить описание факторов, влияющих на повышение потребительских качеств;

7) выписку из документа, содержащую сведения, которые были переданы ответчиком по межведомственному каналу связи во исполнение пункта 31 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р;

8) отчет по посещаемости музея в период с 01.02.2020 по 01.02.2021, а также в период с 01.02.2019 по 01.02.2020.

По мнению истца, истребуемыми доказательствами может быть подтвержден или опровергнут довод Общества о завышенном и несоразмерном размере арендных платежей, установленных ответчиком.

 Представитель ответчика возражал против заявленного ходатайства, полагая, что истребуемые доказательства являются неотносимыми к настоящему делу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство; указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством; указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Приняв во внимание предмет заявленных требований, фактические обстоятельства дела и представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании доказательств.

Также представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки правовой позиции по вопросу о прекращении Договора.

Представитель ответчика возражал против объявления перерыва, указав, что в данном случае признание или непризнание истцом факта прекращения Договора правового основания не имеет.

В соответствии с частью 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В нарушение положений статей 9, 159 АПК РФ каких-либо доказательств в обоснование ходатайства истец не представил, на наличие причин, объективно препятствующих рассмотрению дела в настоящем судебном заседании, не ссылался.

При этом имеющиеся в материалах дела доказательства суд счел достаточными для рассмотрения настоящего спора, в связи с чем с учетом возражений ответчика суд не усмотрел предусмотренных статьей 163 АПК РФ оснований для объявления перерыва в настоящем судебном заседании.

Представитель ответчика возражал против иска по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, истцом не соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора; арендная плата не включает в себя расходы арендодателя на содержание здания, в котором арендуются помещения; ввиду прекращения Договора в результате одностороннего отказа арендодателя от его исполнения требования истца удовлетворению не подлежат.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, СПб ГБУК «ГМЗ «Павловск» (впоследствии в связи со сменой во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 27.02.2020 № 442-р и приказа Минкультуры России от 09.04.2020 № 441 «О переименовании СПб ГБУК «ГМЗ «Павловск» в ФГБУК «ГМЗ «Павловск» наименования - Учреждение; арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2020 заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого здания - помещение 1-Н (ч.п. 1-6, 8, 9, 11, 15, 27-37), являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Дворец Павловский (Большой)», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:42:0016201:1018.

Договор заключен на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 30.10.2019 № 1048-рк «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А» и протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 25.12.2020 № 1 для использования в целях оказания услуг общественного питания (ресторана) сроком на 10 лет (пункты 1.1, 1.3 Договора).

По акту приема-передачи от 07.02.2020 (приложение № 1 к Договору) помещение передано арендатору.

Регистрирующим органом 19.08.2020 произведена государственная регистрация Договора (№ 78:420016201:1018-78/006/2020-15).

На момент заключения Договора размер месячной арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 составлял 595 837,28 руб. (без учета НДС 20%) и 715 004,74 руб. (с учетом НДС 20%). При этом месячная арендная плата за 1 кв.м составила 599 руб. (без учета НДС 20%). 

Размер арендной платы за объект аренды определен по результатам рыночной оценки, проведенной  АНО  «Центр  судебной экспертизы  «Петроэксперт»  (отчет  от  04.09.2019 № АС 19/408-ОН).

Договор заключен по результатам открытого аукциона (заявка Общества на участие в аукционе по извещению № 251119/1125676/01), проект договора аренды был опубликован в составе аукционной документации.

На основании распоряжения Правительства РФ от 27.02.2020 № 442-р и акта от 23.03.2020 приема-передачи нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, передано из собственности Санкт-Петербурга в собственность Российской Федерации.

Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном главой 3 Договора «Платежи и расчеты по Договору» (пункт 2.2.2 Договора).

В силу подпунктов 1 и 2 пункта 2.2.23 Договора арендатор обязался компенсировать (возмещать) арендодателю расходы на энергетические ресурсы и на содержание здания, в котором расположено арендуемое помещение, путем ежемесячного возмещения следующих расходов:

- расходы на оплату коммунальных услуг: электрической и тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения (канализования), газоснабжения с учетом показания приборов учета, количества и мощности электрических приборов и электрических установок в арендуемом помещении, площади объекта, количества сотрудников арендатора, обеспечивающих оказание услуг на объекте;

- расходы на содержание здания: охрана здания, уборка, дератизация и дезинсекция здания и прилегающей к зданию территории; очистка кровли здания от снега и сосулек; подготовка здания к отопительному сезону; уплата страховых взносов по договору страхования риска утраты (гибели) или повреждения здания (в случае страхования здания); техническое обслуживание и ремонт инженерных систем: электроснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализированная), вентиляции, кондиционирования, газоснабжения здания, видеонаблюдения, связи, пожарной, охранной и тревожной сигнализаций, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, приобретение инвентаря и оборудования, необходимых для содержания здания - не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно уведомлению от 03.02.2020 № 79 Общество обязано компенсировать (возмещать) Учреждению в период с марта по декабрь 2020 года ежемесячно расходы в размере 106 662,78 руб. не позднее 10 числа каждого месяца.

Подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 Договора определено, что общая площадь объекта составила 635,2 кв.м, а с учетом значения коэффициента потребительских качеств 1,566 - 994,72 кв.м.

Как указал истец в обоснование иска, понятие «потребительское качество» является экономическим термином, означающим степень соответствия конечного продукта (помещения, здания, предприятия и др.) требованиям потребителя. Обществом при планировании деятельности ресторана была предусмотрена розничная продажа алкогольной продукции. Вместе с тем, после государственной регистрации Договора (19.08.2020) экземпляр Договора был передан арендодателем арендатору только в октябре 2020 года, в связи с чем Общество не могло начать процедуру получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, так как необходимо представление копии документа, подтверждающего право пользования помещением; данное обстоятельство явилось причиной снижения планируемой выручки на 30%.

Кроме того, как полагает истец, поскольку объект был принят им в состоянии, требующем проведения ремонтных и реставрационных работ в целях улучшения его качества, что следует из акта приема-передачи (приложения № 1 к Договору), то это обстоятельство само по себе не могло увеличивать стоимость пользования объектом. В данном случае, по мнению истца, платой за недостатки предоставленного в аренду помещения явилось принятие истцом на себя обязательств выполнить ремонтные и реставрационные работы в соответствии с планом, предусмотренным пунктом 2 приложения № 1; при этом часть ремонтных работ согласно плану была произведена истцом, о чем 17.02.2020 сторонами составлен и подписан акт осмотра результата работ, однако экземпляр названного акта арендодателем арендатору выдан не был.

Указанные обстоятельства (невыдача экземпляра Договора и ненадлежащее состояние объекта), по мнению истца, не позволили в полной мере достигнуть цели аренды, поскольку объект не соответствовал потребительским качествам, следовательно, применение повышенного коэффициента 1,566 к общей площади арендуемого помещения является необоснованным и неправомерным.

В обоснование иска истец также указал, что ответчик безосновательно утаил от истца, что на объект аренды на момент заключения Договора имелись законные притязания АО «Рестораны Музея «Павловск» (предыдущего арендатора), поскольку решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 30.03.2020 по делу № 078/01/17.1-1804/2019 признаны незаконными действия Учреждения, отказавшего АО «Рестораны Музея «Павловск» в заключении на новый срок договоров от 01.02.2014 № 3, 5 и от 01.04.2014 № 6 аренды объектов культурного наследия федерального значения - павильон "Молочня", "Дворец Павловский (Большой)" 1-Н (ч.п. 1 - 9, 11, 26 - 37, первый этаж) и 2-Н (ч.п. 42, 45, 46, первый этаж) соответственно, расположенных на территории объекта культурного наследия федерального значения "Павловский дворцово-парковый ансамбль" по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Садовая, д. 20, лит. В, для использования в целях оказания услуг общественного питания на срок 5 лет, и у АО «Рестораны Музея «Павловск» на основании ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имеются правовые основания по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по Договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, в связи с чем истец по вине ответчика был обманным путем поставлен в неопределенное положение, при котором отсутствуют какие-либо гарантии на право владения и пользования объектом на долгосрочной основе; истец также был введен в заблуждение относительно реального размера арендной платы, поскольку она была установлена арендодателем произвольно со значительным завышением и в существенно худшую для истца сторону отличалась от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах заключаются аналогичные сделки, поскольку, как следует из  решения комиссии УФАС по Санкт-Петербургу по делу № 078/01/17.1-1804/2019, по договору аренды от 01.02.2014 № 5, заключенному АО «Рестораны Музея «Павловск» и Учреждением, размер арендной платы в отношении объекта составил 147 849,92 руб. в месяц (с ежегодной индексацией), в то время как на момент заключения Договора размер арендной платы для истца установлен в размере 595 837,28 руб. (без учета НДС 20%) и 715 004,74 руб. (с учетом НДС 20%) также с ежегодной индексацией; услуги, поименованные в подп. 2 п. 2.2.23 Договора, которые получает по соответствующим договорам и оплачивает ответчик могут быть приняты истцом к оплате при условии представления ответчиком доказательств, подтверждающих несение таких расходов; в правоотношениях между ответчиком и истцом последний является экономически более слабой стороной, которой сложно влиять на содержание Договора и согласовать изменение его условий; имея возможность влиять на содержание Договора, истец распределил бы обязанности и санкции между сторонами равноценно.   

Согласно сведениям ЕГРЮЛ и Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Общество отнесено к категории микропредприятий с основным видом деятельности - туристическая деятельность (ОКВЭД 79.11), дополнительным - деятельность в сфере общественного питания (ОКВЭД 56.10, 56.29).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее - Постановление № 121) в отношении истца и ответчика были введены следующие ограничения:

- с 19.03.2020 по 26.07.2020, с 30.12.2020 по 10.01.2021 ответчику было запрещено проведение мероприятий в музее, связанных с его посещением граждан;

- с 28.03.2020 по 14.06.2020 Павловский парк (г. Павловск) включен в перечень парков, садов, скверов, посещение которых запрещено с 28.03.2020 по 14.06.2020;

- с 28.03.2020 по 26.07.2020 и с 25.12.2020 по 10.01.2021 была запрещена (временно приостановлена) деятельность предприятий, оказывающих услуги общественного питания.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец полагал, что поскольку арендуемое помещение находится на территории музея-заповедника (парка) «Павловск» и является частью нежилого здания «Дворец Павловский (Большой)», то посещаемость ресторана напрямую зависит от возможности доступа на территорию музея и парка, а также от количества их посетителей; таким образом, в периоды с 28.03.2020 по 26.07.2020 и с 25.12.2020 по 10.01.2020 истец не имел возможности пользоваться и не пользовался объектом в соответствии с его назначением.

В адресованных Учреждению письмах от 25.03.2020, от 13.05.2020, от 15.06.2020, от 29.06.2020 истец со ссылкой, в том числе, на то, что арендуемое помещение находится на территории музея-заповедника (парка) «Павловск» и является частью нежилого здания «Дворец Павловский (Большой)», посещаемость ресторана напрямую зависит от возможности доступа на территорию музея и парка, а также от количества их посетителей, в периоды с 28.03.2020 по 26.07.2020 и с 25.12.2020 по 10.01.2020 Общество не имело возможности пользоваться и не пользовалось объектом в соответствии с его назначением, просил предоставить отсрочку оплаты задолженности и уменьшить на 50% размер арендной платы с 1 января 2021 года до декабря 2023 года.

С ответным письмом арендодатель направил на рассмотрение и подписание дополнительное соглашение № 1 к Договору (далее - Соглашение), по условиям которого арендная плата за апрель, май, июнь 2020 года была установлена в размере 297 918,64 руб. (без учета НДС) и 357 502,37 руб. (с учетом 20% НДС); установлена рассрочка уплаты арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года на период с февраля 2021 года по январь 2022 года.

При этом, по мнению истца, использование в пункте 5.1 Соглашения понятия арендной платы давало основание арендатору полагаться на предлагаемый арендодателем размер арендной платы в месяц с учетом всех ее элементов.

Соглашение было подписано Обществом 22 июля 2020 года, зарегистрировано 25.08.2020 (№ 78:420016201:1018-78/006/2020-17).

В направленном Учреждению письме от 30.09.2020 Общество просило снизить размер арендной платы на период до 01.03.2021 и предоставить рассрочку по оплате арендной платы с января 2022 года по декабрь 2023 года. 

Письмом № 722 от 12.10.2020 ответчик указал, что по условиям Соглашения Обществу уже уменьшена арендная плата и предоставлена отсрочка ее уплаты.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено в подпункте 1 пункта 1 статьи 619 и пункте 3 статьи 615 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пунктов 5.6 и 5.7 Договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по Договору за два платежных периода и об отказе от исполнения Договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 календарных дней со дня получения данного уведомления; Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения арендатором уведомления, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по Договору, изложенные в уведомлении; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

В требовании от 18.12.2020 Учреждение, указав на неоплату Обществом по состоянию на 16.12.2020 арендной платы по Договору за период с октября по декабрь 2020 года, сославшись на положения пунктов 5.6, 5.7 Договора, статьи 450.1 ГК РФ, потребовало в течение 30 календарных дней погасить задолженность, предупредило, что в случае неуплаты задолженности Договор будет расторгнут в порядке пунктов 5.6, 5.7 Договора с даты, следующей за датой истечения 30-го календарного дня с момента получения этого требования.

В письмах № 24 от 18.01.2021, № 48 от 26.01.2021 Учреждение, указав на неисполнение Обществом в установленный срок требования об уплате задолженности, односторонний отказ арендодателя от исполнения Договора, потребовало возвратить объект аренды.

Арендуемое помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 01.02.2021.

На основании заявления Учреждения произведена государственная регистрация прекращения Договора, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 15.02.2021 об отсутствии обременения Договором права оперативного управления Учреждения на здание.

Доказательств устранения нарушений в установленный в требовании от 18.12.2020 срок в материалы дела истцом не представлено, односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в требовании от 18.12.2020, Обществом в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора судом Договор прекратил действие.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Законом не предусмотрена возможность внести изменения в расторгнутый или прекративший свое действие договор, в связи с чем соответствующие требования истца не могут быть признаны правомерными.

Кроме того, в обоснование иска Общество сослалось на разъяснения, данные в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. № 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее – Постановление № 16), п. 1 ст. 416, п. 1 ст. 417, ст. 451, 613 ГК РФ, ч. 4. ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

Согласно позиции истца ввиду отсутствия сведений о результатах оценки объекта в части его  рыночной стоимости при передаче его в возмездное пользование арендная плата по Договору должна быть установлена в размере исходя из цены договора аренды от 01.02.2014 № 5, заключенного АО «Рестораны Музея «Павловск» и ответчиком, в размере 147 849,92 руб. в месяц, а с учетом ч. 4. ст. 19 Закона № 98-ФЗ должна быть уменьшена на 50%  в марте 2020 года, с учетом Закона Санкт-Петербурга от 15.04.2020 № 213-49 "Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов" (далее – Закон № 213-49) и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 02.06.2020 № 359 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов" (далее – Постановление № 359) не подлежит уплате в период с апреля по июнь 2020 года, с учетом введения Постановлением № 121 ограничительных мер в период с июля 2020 по январь 2021 года подлежит уменьшению с учетом показателя кратности сокращения количества посетителей (4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Внесение изменений в договор на основании этой статьи является исключительным и осуществляется при соблюдении всех указанных в этой норме условий.

Как видно из материалов дела, Договор заключен сторонами по результатам проведения открытого аукциона по извещению № 251119/1125676/01;  Общество в добровольном порядке приняло участие в проведении открытого аукциона, подав заявку на участие в аукционе и заключив по результатам аукциона Договор, согласилось с условиями проекта Договора, опубликованного в составе аукционной документации, в том числе с условием о размере арендной платы, обязалось своевременно и полностью выплачивать установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату, компенсировать (возмещать) арендодателю расходы на содержание здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных систем, приобретение материалов, инвентаря и оборудования, необходимых для содержания здания.

Размер рыночной арендной платы за аренду объекта по Договору определен методом индивидуальной оценки, проведенной  АНО  «Центр  судебной экспертизы  «ПетроЭксперт»  (отчет  от  04.09.2019 № АС 19/408-ОН), что положениям Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" не противоречит.

Торги истцом не оспаривались, недействительными не признаны.

Из содержания условий Договора следует, что арендная плата не включает в себя расходы арендодателя на содержание здания, в котором арендуются помещения.

В силу подпункта 3) пункта 114 Порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержденного приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, и пункта 14.3 документации об аукционе арендная плата не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

На основании подпункта 2) пункта 2.2.23 Договора Учреждение передало, а Общество получило расчеты, содержащиеся в уведомлении от 03.02.2020 № 79 «О размере долевого участия ООО «АИНА-ТУР» в расходах на содержание здания по договору аренды от 01.02.2020 № 22», согласно которому Общество обязано компенсировать (возмещать) Учреждению в период с марта по декабрь 2020 года ежемесячно расходы в размере 106 662,78 руб. не позднее 10 числа каждого месяца. Указанное уведомление истцом в установленном порядке также не оспаривалось.

Таким образом, Общество до принятия решения об участии в торгах на право заключения Договора имело возможность ознакомиться с документацией по проведению аукциона, было осведомлено об условиях Договора. Условия, в отношении которых Общество просит внести изменения, являются для сторон Договора существенными. В обоснование настоящего иска Общество сослалось не на изменение обстоятельств по сравнению с теми, какие существовали на момент проведения торгов и подписания Договора, а на обнаружение обстоятельств в процессе его исполнения. 

В рассматриваемом случае истцом не доказано необходимой совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что расторжение Договора противоречило общественным интересам или могло повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения Договора на измененных условиях. 

Необходимость применения к отношениям сторон разъяснений, данных в п. 9 Постановления № 16, материалами дела не подтверждена.

Ссылка истца на положения статьи 613 ГК РФ безосновательна.

Согласно пункту 2 статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2020.

Обществом не доказано наличия тех обстоятельств, с которыми положения норм статей 612, 614 ГК РФ связывают возможность уменьшения размера арендной платы, а именно наличия у переданных в аренду помещений недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию этими помещениями, а также существенного ухудшения предусмотренных договором аренды условий пользования или состояния арендованного имущества.

Обстоятельства, на которые Общество сослалось в обоснование иска, не свидетельствуют о необходимости внесения изменений в договор аренды, а влекут иные правовые последствия.

Ссылка Общества на ч. 4. ст. 19 Закона № 98-ФЗ судом отклонена.

Согласно части 4 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции") арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Кодекса договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, по смыслу указанной нормы Закона № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, а в случае недостижения соглашения с арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю с соответствующим требованием - не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, без применения к арендатору предусмотренных законом или договором мер ответственности, связанных с досрочным расторжением договора. 

При этом ссылок на ч. 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ письма арендатора не содержат; предусмотренным правом на односторонний отказ от исполнения Договора после получения отказа арендодателя от предложения уменьшить арендную плату арендатор не воспользовался, в связи с чем требование об уменьшении арендной платы на основании ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ безосновательно.

С требованием об освобождении от внесения платы по Договору в предусмотренном Законом № 213-49, Постановлением № 359 порядке к уполномоченным лицам истец не обращался.

В порядке части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендная плата за апрель, май, июнь 2020 года была уменьшена арендодателем на 50%, что следует из Соглашения.

При этом в случае, если невозможность использования имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности, имела более длительный период, чем указанный в Соглашении, с учетом разъяснений, данных в ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2), арендатор вправе приводить в деле о взыскании задолженности довод с представлением соответствующих доказательств о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы за такой период и требовать ее уменьшения в судебном порядке.

Что касается условия об отсрочке уплаты арендной платы, постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее – Постановление № 439) утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования), согласно пункту 3 которых отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях: 

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; 

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; 

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; 

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; 

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; 

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. 

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды (вопрос № 3 раздела II Обзора № 2. 

Согласно пункту 6 Требований стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями.

С учетом установленного пунктом 6 Требований запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями, арендатор вправе заявить соответствующие возражения при рассмотрении судом спора, касающегося взыскания с арендатора задолженности за период, на который Постановлением № 439 предоставлена отсрочка.

При изложенных обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора судом отклонено. 

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. 

При несоблюдении претензионного (досудебного) порядка исковое заявление подлежит возвращению судом (пункт 5 части 1 статьи 129 АПК РФ), а в случае принятия к производству - оставлению без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ). 

В ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривал получение от истца писем с соответствующими требованиями, в то же время ответчик указал на направление Обществом проектов дополнительного соглашения к Договору после направления иска в суд.

Как указал ответчик, проекты дополнительных соглашений от 22.03.2021 № 2 и от 25.02.2021 № 2 к Договору поступили ответчику 26.03.2021 и 31.03.2021 соответственно.

Иск принят судом к производству определением от 23.04.2021.

С учетом процессуального поведения ответчика, не оспаривавшего в ходе рассмотрения судом настоящего дела свою осведомленность о наличии у Общества к Учреждению соответствующих притязаний, не отрицавшего отсутствие намерения в добровольном порядке урегулировать возникший спор, выразившего по существу предъявленных требований правовую позицию, которая не свидетельствует о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд, оставление заявления без рассмотрения не отвечает задачам правосудия (защита нарушенных прав и законных интересов лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, обеспечение доступности правосудия в упомянутой сфере деятельности, справедливое судебное разбирательство спора в разумный срок). 

Несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015). 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.