АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15073/2023

г. Краснодар

29 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Руслан» (ОГРН 

<

***>), ответчика – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу № А32-15073/2023, установил следующее.

ООО «Руслан» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании с муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) 2 828 479 рублей 57 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной по договору аренды от 24.03.2010 № 4900005680 арендной платы по состоянию на 31.12.2022.

Решением от 30.06.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.10.2024, исковые требования удовлетворены: с муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента в пользу общества взыскано 2 828 479 рублей 57 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных по договору аренды от 24.03.2010 № 4900005680 арендных платежей по состоянию на 31.12.2022 и 37 142 рубля расходов по уплате государственной пошлины по иску. Судебные инстанции установили, что муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Аэродромная, 3а, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – фактически занимаемый существующими зданиями и сооружениями магазина, гостиницы, склада и котельной. На указанном земельном участке размещены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества: котельная (литера Б) площадью 29,4 кв. м, склад (литера г) площадью 126,8 кв. м, здание гостиницы (литеры В, В1) площадью 867,8 кв. м. Между муниципальным образованием в лице департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 24.03.2010 № 4900005680 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 площадью 1360 кв. м, с видом разрешенного использования – фактически занимаемый сооружениями магазина, гостиницы, склада и котельной, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Лазаревское, ул. Аэродромная, 3а, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок действия договора аренды устанавливается с момента его государственной регистрации по 07.12.2058. Поскольку договор от 24.03.2010 № 4900005680 аренды земельного участка заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), арендная плата подлежит расчету в нормативно определенном размере, независимо от размера, указанного сторонами в тексте договора. Для целей исчисления арендной платы по договору необходимо руководствоваться соответствующими нормативными актами муниципального образования, которыми в спорный период утверждены правила и порядок расчета арендной платы за земельные участки муниципальной собственности. Порядок определения (расчета) размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи регламентировался в рассматриваемый период постановлениями администрации г. Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210) и от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699). Постановлением № 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 – 2016 годы). Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, определяется на основании отчета о рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) (пункт 2 постановления № 210). Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям земельных участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета о рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 данного постановления). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 к перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится, в связи с чем арендную плату за пользование данным участком следует производить, исходя из рыночной стоимости земли. Следовательно, размер арендной платы по договору от 24.03.2010 № 4900005680 (постановления № 210 и 1699) осуществляется как произведение рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 23:49:0109033:136) и расчетной ставки – 1,5% с ежегодным увеличением годового размера арендной платы на коэффициент инфляции (начиная со следующего года, после года, в котором определена рыночная стоимость земельного участка). В пункте 3.2 договора от 24.03.2010 № 4900005680 (в первоначальной редакции) указано, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 № 0108 и составляет 487 000 рублей. При исследовании данного отчета выяснено, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.03.2010 (определенная независимым оценщиком в рамках сравнительного подхода) составляет 14 358 000 рублей. Применяя данную рыночную стоимость, суды учли, что с даты заключения договора по настоящее время истец (арендатор) не оспаривал достоверность этой стоимости, договор подписан без возражений, претензий и разногласий ответчику (арендодателю) не предъявлял. Между обществом и департаментом заключено дополнительное соглашение от 13.10.2016 № 1, согласно которому стороны внесли изменения в договор аренды от 24.03.2010 № 4900005680, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 от 07.10.2016 № 35/26-2016 и составляет 553 957 рублей». После заключения указанного соглашения общество оспорило его в части установления годового размера арендной платы. Решением от 29.05.2020 по делу № А32-48381/2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.07.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, исковые требования удовлетворены. Пункт 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 №1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 № 4900005680 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 № 35/26-2016 в размере 553 957 рублей признан недействительным. В ходе рассмотрения указанного дела арбитражным судом назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению № 2045-Э/2020 отчет оценщика от 07.10.2016 № 35/26-2016 по состоянию на 30.09.2016 не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, а именно: пункту 21 «а» ФСО № 1; пункту 5, пунктам 8 «а», 8 «б», 8 «е», 8 «з», 8 «и», пункту 12 ФСО № 3; пунктам 11 «б», 11 «в», 11 «г», 11 «д», пункту 15, пункту 22 «б», пунктам 22 «в», 22 «е» ФСО № 7. Суды указали, что выявленные в отчете от 07.10.2016 № 35/26-2016 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136. Также, заключением экспертизы № 2045-Э/2020 установлена рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2016 в размере 10 530 000 рублей. В период с 01.01.2016 по 31.12.2016 для целей расчета арендной платы подлежали применению постановления № 210 и 1699, в соответствии с которыми размер арендной платы определялся по формуле: рыночная стоимость земельного участка х 1,5%. С учетом осуществленных обществом платежей, соблюдения истцом обязательного претензионного порядка, наличия доказательств возникновения кондикционного обязательства, суды признали исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в заявленном размере обоснованными.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 30.06.2024 и постановление апелляционного суда от 23.10.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, порядок определения размера арендной платы установлен постановлением № 1699, размер арендной платы за спорный земельный участок установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 № 0108 и составляет 487 000 рублей.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что при рассмотрении дела суды всесторонне исследовали юридически значимые обстоятельства, вынесли законные и обоснованные судебные акты, не нарушили нормы материального и процессуального права.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию городской округ  город-курорт Сочи Краснодарского края на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Аэродромная, 3а, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – фактически занимаемый существующими зданиями и сооружениями магазина, гостиницы, склада и котельной, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.08.2009 № 23-АЕ 879412 (запись государственной регистрации от 19.08.2009 № 23-23-46/056/2009-371).

На указанном земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества: котельная (литера Б) площадью 29,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2004 серии 23-АБ № 227138, запись государственной регистрации от 16.01.2004 № 23-01.46-20.2003- 56); склад (литера Г) площадью 126,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 22.10.2003 серии 23-АБ № 086908, запись государственной регистрации от 21.10.2003 № 23-01.46-14.2003-351); здание гостиницы (литеры В, В1) площадью 867,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2002 серии 23-АА № 799484, запись государственной регистрации от 17.12.2002 №23-01.46-9.2002-116).

24 марта 2010 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900005680, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...>, для эксплуатации зданий, строений, сооружений магазина, гостиницы, склада и котельной. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 07.12.2058 (пункт 2.1).

В обоснование своей позиции общество указывает, что при исследовании отчета оценщика от 16.03.2020 № 0108, выполненного ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству», установлено, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.03.2010 составляет 14 358 000 рублей. С учетом платежей сумма переплаты на стороне общества составила 2 828 479 рублей 57 копеек.

В адрес департамента направлено заявление о возврате излишних платежей в сумме 2 828 479 рублей 57 копеек и несогласии с направлением данной переплаты в счет будущих платежей.

Оставление претензии без финансового удовлетворения послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В силу статей 421, 606, 610, 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» содержатся разъяснения о том, что в отсутствие нормативно установленных особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Возмещению потерпевшему подлежит то, что сбережено вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (находящегося в сфере распоряжения истца) без установленных законом либо сделкой оснований, факт использования ответчиком этого имущества, период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.

Излишне внесенная регулируемая арендная плата за пользование публичным земельным участком, перечисленная арендатором во исполнение договора аренды, составляет неосновательное обогащение арендодателя. Арендатор такого участка не может не знать о внесении им платежа в размере, превышающем регулируемую арендную плату за конкретный период. Он может обратиться к арендодателю с требованием о возврате излишне уплаченной суммы с момента ее внесения.

Судебные инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, пришли к верному выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения исковых требований. Суды установили, что обществом исполнена обязанность по внесению арендной платы в полном объеме, имеется переплата в заявленном размере, что повлекло возникновение на стороне муниципального образования неосновательного обогащения.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела повторно изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу А32-15073/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин