Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-57524/17

64-519 

23 января 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 23 января 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассматривает в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛИМРА» (ОГРН 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: Правительство Москвы (ОГРН 

<

***>)

о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора долгосрочной аренды земельного участка.

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 доверенность от 01.03.2017 г.

 от ответчика: ФИО3 доверенность от 29.12.2016 г.

 от третьего лица: ФИО3 доверенность от 05.09.2017 г.

                                                     УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛИМРА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с исковым заявлением о признании  недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора долгосрочной аренды земельного участка № М-04-026619 от 26.05.2004 г. выраженной в форме уведомления от 25.10.2016 N ДГИ-И-46526/16.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, со ссылкой на представленные доказательства. 

Ответчик  исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Определением суда от 02.06.2017г. в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Правительство Москвы.

Третье лицо  поддержало позицию ответчика, отзыв на иск не представило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, арендодатель) и ООО «Диоген-Трейдинг» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка № М-04-026619 от 26.05.2004г, согласно п.1.1. которого предметом договора является земельный участок площадью 200 кв.м., имеющий адресные ориентиры: 

<

...> вл.18Б, предоставляемый для проектирования, строительства и последующей эксплуатации моечного поста.

Согласно п. 2.1., 2.2. договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 21.06.2007 г. к договору № М-04- 026619 от 26.05.2004 г. права и обязанности Арендатора переданы ООО «ЛИМРА» (истец) на основании договора переуступки права по договору аренды земельного участка от 09.07.2005 г. 

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 5.7 договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Пунктом 4.4 договора на Арендатора возложена обязанность завершить строительство моечного поста в течение двух лет.

В соответствии с п.6.1 договора аренды Арендодатель имеет право расторгнуть говор досрочно в одностороннем порядке, в случае использования участка не по целевому назначению, неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела договора, не освоения или не использования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией

Уведомлением от 25.10.2016 N ДГИ-И-46526/16 Департамент городского имущества г.  Москвы  известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) со ссылкой на то, что в течение пяти лег со дня его заключения не получено разрешение на строительство, строительство объектов не осуществлено.

Истец считает данный отказ от договора неправомерным, поскольку истцом принимались необходимые меры к осуществлению строительства и выполнению договорных обязательств: Москомархитектурой была разработана исходно- разрешительная документация, выдано градостроительное заключение рег. № 072-41. 01.02.2007 г. № А-3158/11, Акт разрешенного использования земельного участка по спорному адресу с функциональным назначением объекта: объект транспортного хозяйства - моечный пост.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правшам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон».

Поскольку оспариваемое уведомление направлено с целью прекращения прав и обязанностей по договору суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда цельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в соответствии с п. 2 ст. 45 кодекса в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

Согласно п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона 12.12.2011 № 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, конструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

В соответствии с п. 22 ст. 3 названного Федерального закона от 25.10.2001 № 137 существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является такое основание как неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией, а также отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора решения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Учитывая, что ООО «Лимра» в сроки, предусмотренные договором аренды и согласованные в установленном порядке сторонами договора, не исполнило обязательства по проектированию и строительству объекта на земельном участке, а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, Департаментом 25.10.2016 в адрес ООО «Лимра» было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п.22 ст. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Доводы истца о возможности проведения строительных работ вследствие объективных причин, находящихся вне правового поля деятельности общества, судом отклоняются, так как с 11.04.2000 действует Положение о едином порядке предпроектной и проектной  подготовки строительства в г. Москве (утвержденное распоряжением Мэра Москвы от .04.2000№378-РМ),согласно которому предпроектная подготовка нового капитального и некапитального) строительства включает такие этапы, как разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации) и подготовка исходно-решительной документации.

С 2003 года для получения разрешения на строительство в городе Москве необходим  Акт разрешенного использования земельного участка согласно закону г. Москвы от 09.07.2003 № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», который представлял собой документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта. Выдача указанного документа была регламентирована постановлением Правительства Москвы от 28.09.2004 № 67ВПП «Об обеспечении реализации Закона города Москвы от 09.07.2003 № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию и градостроительных объектов в городе Москве».

На основании ст. 16 Закона г. Москвы от 09.07.2003 № 50 проектная документация для строительства, реконструкции разрабатывалась в соответствии с требованиями акта разрешенного использования территории, градостроительных и строительных нормативов и правил, утвержденным застройщиком (заказчиком) заданием, включающим исходные данные и условия проектирования, представляемые уполномоченными органами надзора, органами исполнительной власти, эксплуатационными организациями, а также соответствующим органом местного самоуправления.

Москомархитектурой была разработана исходно-разрешительная документация и утверждено Градостроительное заключение peг. № 072-41 от 01.02.2007 № А-3158/11, выдан Акт разрешенного использования земельного участка от 01.02.2008 № А-5159 по данному адресу с функциональным назначением объекта - моечный пост.

До введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы получение градостроительного плана земельного участка в целях строительства не требовалось, и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 № 801-ПП  «О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов ильных участков на территории города Москвы» (в редакции постановления Правительства Москвы от 24.02.2009 №145-ПП) со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы прием обращений о подготовке актов решенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, однако: утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы акты разрешенного использования, в том числе, действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 правовыми актами Правительства Москвы (акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) после утверждения, но не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Таким образом, в связи с вступлением в силу 03.08.2008 Градостроительного кодекса города Москвы требования к разрешительной документации, необходимой для проектирования и строительства объектов капитального строительства в городе Москве, изменились. Градостроительный план земельного участка стал обязательным документом, представляемым застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Довод истца о невозможности получения необходимых документов для строительства объекта ввиду включения спорного земельного участка в Приложение № к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Уложения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) пользования земельных участков» не может быть принят во внимание, так как пункт 19 (ул. Люблинская, вл. 16-18) был включен в Приложение № 3 лишь в 2015 году Постановлением Правительства Москвы от 09.06.2015 № 332-ПП), то есть спустя 11 лет с момента заключения договора аренды.

С учетом положений и норм, содержащихся в Градостроительном кодекса РФ и Градостроительном кодексе города Москвы, документами, свидетельствующими о надлежащем освоении земельного участка, являются: АРИ (до 2008 г.), ГПЗУ, положительное заключение Мосгосэкспертизы, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные документы в материалы дела не представлены. Строительство объекта, предусмотренного условиями договора, не осуществлено. Доказательств обратного истцом не представлено. Следовательно, спорный участок истцом не освоен.

При этом, доказательств обращения истца в Департамент или и в Правительство Москвы за внесением изменений в  договор аренды в материалы дела не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента, исключающих для истца возможность освоения земельного участка в срок и его использования по целевому назначению, истцом также не представлено.

Таким образом, истец за выдачей ГПЗУ обратился только в 2016 г., что свидетельствует о недобросовестности арендатора и неприменении истцом мер к освоению земельного участка, поскольку до момента обращения за разработкой ГПЗУ действовало иное законодательство, позволяющее истцу получить решение на строительство на основании имеющейся документации.

В тоже время, при заключении договора аренды собственник земельного участка- город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором исходя из тех целей, для которых он был предоставлен истцу в аренду, и в  установленный договором.

Истцом не доказано, что имели место какие-либо обстоятельства, препятствующие строительству.

Кроме того, принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при исполнении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности и условиями договора аренды земельного участка, истец принял на себя обязательство до 2006 года как освоить земельный участок, так и осуществить строительство с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В указанный срок истец  земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал, разрешение на строительство не получил, строительство объекта не осуществил.

Следовательно, из п. 4.2 договора следует, что стороны установили срок исполнения обязательств арендатора по строительству объекта - моечного поста (срок окончания строительства) 26.05.2006, и по состоянию на дату направления спариваемых уведомлений указанный срок истек.

Пятилетний срок на получение разрешения на строительства, исчисляемый как со дня заключения договора, так и со дня его государственной регистрации, также истек.

Однако, в данном случае суд не усматривает каких-либо нарушений действующего законодательства со стороны ответчика при направлении оспариваемого уведомления об одностороннем отказе от договора, ввиду доказанности факта нарушений условий контракта истцом. 

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания Уведомления  от 25.01.2016г.  № ДГИ-И-46526/16 об отказе от договора от 17.01.2013г. недействительным.

Учитывая изложенное, суд считает, что истец не доказал нарушение его прав и законных интересов, не представил надлежащих доказательств в обоснование заявленных требований, в связи с чем, исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине относятся на истца соответствии со ст. 110 АПК РФ, поскольку исковые требования заявлены не обоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 450, 450.1, 452, 453  Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110,  167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                   Н.А. Чекмарева