АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-9569/2022

г. Краснодар

07 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Коржинек Е.Л. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кодаш И.С. проводимом с использованием системы веб-конференции, при участии в судебном заседании от истца – администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 02.06.2025), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Кора» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 05.09.2024), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Кавказ», индивидуального предпринимателя ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кора» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А63-9569/2022, установил следующее.  

Администрация Минераловодского муниципального округа Ставропольского края (далее − администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кора» (до переименования – общество с ограниченной ответственностью «Техстрой»; далее – общество) о возложении обязанности в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:040411:71, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Ставропольский  

край, 

<

...> район гостиницы «Кавказ».  

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024, иск удовлетворен.  

По заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кавказ» (далее – организация), поданному в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), постановлением от 31.01.2025 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил свое постановление от 29.08.2024 по вновь открывшимся обстоятельствам, перешел к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, привлек организацию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.  

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2024 отменено на основании части 6.1 статьи 268, части 4 статьи 270 Кодекса, иск администрации удовлетворен, на общество возложена обязанность снести самовольную постройку, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:040411:71 в 6-месячный срок со дня вступления в законную силу постановления.  

В кассационной жалобе организация просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в иске. Податель жалобы указывает, что в основу постановления суда апелляционной инстанции положено заключение судебной экспертизы не отвечающее критериям допустимости, эксперты не обладали специальными познаниями в области контроля за соблюдением требований об обеспечении пожарной безопасности, суд не дал оценку возможности экспертам проводившим экспертизу давать заключения в указанной области. В нарушение требований распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» (далее – распоряжение № 3214-р) судебная экспертиза проведена не в учреждении Министерства юстиции Российской Федерации. Суды не учли условия землепользования, строительных и санитарных требований, действовавших во время возведения спорного объекта, не установили является ли здание объектом нового строительства или возникло в результате видоизменения ранее учтенного объекта незавершенного строительства. Вывод эксперта о наличии угрозы жизни и здоровью граждан сделан без исследования того обстоятельства, являются ли выявленные нарушения критическими, имеющими  

существенный характер. Не выяснялся должным образом вопрос устранимости выявленных нарушений, в том числе путем демонтажа части спорного здания.  

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель общества заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для урегулирования спора мировым соглашением.  

Суд округа, рассмотрев ходатайство общества, считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлены доказательства осуществления процесса примирения сторон, представитель администрации пояснил, что о таких обстоятельствах отсутствует информация.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что государственная регистрация права собственности общества на земельный участок площадью 236,02 кв. м с кадастровым номером 26:24:040411:71, расположенного по адресу: 

<

...> район гостиницы «Кавказ», относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под строительство гостиницы осуществлена 17.08.2021 (номер государственной регистрации 26:24:040411:71-26/474/2021-5).  

В границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:040411:71 расположен полностью возведенный (построенный) объект капитального строительства – спорное здание. Здание расположено на месте ранее учтенного объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 26:24:040411:71, степенью готовности 64%, принадлежащего на праве собственности ответчику.  

В спорном объекте (кафе «Кофеман»), как указывает общество, в настоящее время им осуществляется деятельность по предоставлению услуг быстрого питания.  

Согласно письму управления архитектуры и градостроительства администрации от 06.06.2022 № 01-11/1595, информация о выдаче градостроительного плана, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040411:71 отсутствует.  

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен без разрешения на строительство, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т. п.), так и частноправовые.  

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.  

Использование самовольной постройки не допускается.  

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:  

– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;  

– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;  

– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;  

– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.  

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.  

Пунктом 29 постановления Пленума № 44 предусмотрено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.  

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно  

установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.  

С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.  

В пункте 30 постановления Пленума № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 Кодекса).  

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки  

с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.  

Получению разрешения на строительство, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, предшествует подготовка проектной документации, которая, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса, представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.  

Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса).  

Таким образом, застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209).  

В силу пункта 2 статьи 55 Градостроительного кодекса для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.  

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований  

и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).  

Согласно части 1 статьи 64, статей 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Кодекса об относимости и допустимости доказательств.  

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции суд определением от 18.07.2023 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам автономной некоммерческой организации «Независимая экспертно-консультационная служба». В заключении от 10.01.2024 № 01/01/24Э эксперты указали, что спорный объект закончен строительством, является объектом капитального строительства, обладает признаками недвижимого имущества, перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, поскольку в отношении спорного объекта произведены земляные и строительно-монтажные работы по устройству заглубленного монолитного железобетонного фундамента, строение прочно связано с землей, возведены несущие и ограждающие конструкции, в роли несущих конструкций выступают наружные стены из каркаса колонн, жестко связанные с монолитным железобетонным фундаментом посредством монолитных заделок и металлических закладных деталей, к объекту имеются подземные вводы и разводка инженерных коммуникаций. Нежилое здание не соответствует обязательным требованиям строительных норм и правил, не соответствует требованиям пожарных норм и правил. При строительстве спорного объекта не соблюдены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений и до проездов, установленные правилами землепользования и застройки. Земельный участок с кадастровым номером 26:24:040411:71 находится в территориальной зоне ПР-2 «Скверы, бульвары, парки». Указанная зона выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования компактной озелененной территории (скверов, бульваров, парков) в целях повседневного кратковременного отдыха и транзитного пешеходного передвижения населения на обустроенных открытых пространствах. Проведенным обследованием земельного  

участка с использованием геодезической спутниковой аппаратуры экспертами установлено, что плоскость тыльной стены объекта экспертизы расположена на задней меже, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:040411:71, что не соответствует минимальным значениям отступов от границ земельных участков. Спорное строение не соответствует техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не обеспечивает ограничение образования и распространения опасных факторов пожара в пределах очага пожара, нераспространение пожара на соседние здания и сооружения, эвакуацию людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара, а также возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения. Эксперты указали, что, принимая во внимание результаты проведенного исследования, использованную конструктивную схему, носящую капитальный характер и имеющую прочную связь с землей, проведение работ для устранения последствий допущенных нарушений при возведении указанного нежилого здания без сноса объекта капитального строительства не представляется возможным.  

Оценив выводы, изложенные в экспертном заключении, и представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что экспертное заключение соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 Кодекса, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Кодекса сведения, эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, их профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждаются приложенными к заключению документами об образовании.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный объект недвижимости не соответствует обязательным градостроительным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровья граждан, общество не получило разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию, не принимало надлежащих мер по легализации самовольной постройки, правильно применив приведенные выше нормативные положения и разъяснения суда высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции принял  

законное и обоснованное решение об удовлетворении иска администрации и понуждении общества к сносу спорной постройки.  

Спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан. Учитывая, что в здании оказываются услуги общественного питания населению (кафе), что эксперты с достаточной степенью точности и достоверности установили невозможность устранения выявленных нарушений, единственно верным решением в данном случае является снос самовольной постройки.  

Довод о том, что экспертизу необходимо проводить в государственном экспертном учреждении Министерства юстиции Российской Федерации судом округа не принимается. На момент назначения экспертизы (определением суда от 18.07.2023) распоряжение № 3041-р не было принято. Оснований для непринятия заключения экспертизы у судов не имелось.  

С учетом того, что обществом грубо нарушен публичный порядок и базовые принципы земельного и градостроительного законодательства, осуществлено самовольное строительство в отсутствие разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, к получению которых ответчик и после завершения строительства не предпринимал никаких мер, судом апелляционной инстанции правомерно указано на отсутствие возможности приведения объекта в соответствие с требованиями законодательства, что также подтверждается экспертным заключением.  

Суд кассационной инстанции полагает, что подобная оценка соответствует положениям статьи 71 Кодекса, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308). Оснований для иных выводов суд округа не усматривает.  

В отсутствие разработанной проектной документации на объект капитального строительства, разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, при наличии точного подтверждения создания спорной постройкой угрозы жизни и здоровью граждан, аргументы организации о том, что суды не учли условия землепользования, строительных и санитарных требований, действовавших во время возведения спорного объекта, не установили является ли здание объектом нового строительства или возникло в результате видоизменения ранее учтенного объекта незавершенного строительства, отклоняются судом округа как несостоятельные, документально неподтвержденные.  

Вопреки доводам общества, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному  

осуществлению строительства, влечет только одно правовое последствие – необходимость сноса спорного объекта строительства.  

Ссылка на несостоятельность судебной экспертизы также не принимается судом кассационной инстанции. Оценка экспертного заключения произведена судами в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Кодекса, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). При отсутствии нормативно обоснованных возражений со стороны общества и организации, суды правомерно признали заключение экспертов надлежащим доказательством по делу.  

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически не ссылается на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.  

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения. 

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А63-9569/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Аваряскин Судьи Е.Л. ФИО4 Садовников